Picture
Geçen yazımızda krediyle ev alıp kiradan kurtulan adamımız için sonuç o kadar net çıkmamıştı. Geleceğe yönelik enflasyon, faiz vs. varsayımlarımız tutarsa kirada oturmak yerine krediyle ev alınır, son 10 yıldaki gerçek rakamlara bakılırsa kirada oturmak daha iyi çıkıyordu. İstanbul’daki ortalama bir ev için kredi taksidine  ödeyeceğimiz parayla kira ödeyip kalanının 10 yılllık faiz/kar payı getirisiyle aynı evi alabildiğimiz gibi cebimize para da kalıyor olduğunu görmüştük. Hem de işsiz kalacağım, eve haciz gelecek korkusu olmadan, strese girmeden… Semt bazında baktığımızda ise, ancak 10 yıl boyunca, faizden fazla bir değer artışı getirecek yerleri tercih etmemiz durumunda krediyle ev almanın mantıklı olduğu bunun için de karar vermeden önce, otomatik değerleme modeli gibi ucuz araçları kullanarak söz konusu evin, mahallenin, ilçenin ve şehrin geçmiş konut fiyat trendlerini incelemeyi tavsiye etmiştik.

Bu yazımızda elinde bir ev alacak kadar peşin parası olan ama evi olmayan bir adamın, ev alıp kiradan kurtulmasının mı yoksa kirada oturmaya devam edip parasını bankada değerlendirmesinin mi daha mantıklı olduğunu inceleyeceğim. Yazı dizimi takip edenler için, 3 numaralı adam ile 5 numaralı adamın durumunu karşılaştıracağım. Evet artık biliyoruz, 5 numaralı adam bir önceki analizde kredi taksit tutarından kirayı ödedikten sonra arta kalan parasını faize/kar payına yatırarak 10 yıl sonra 1.059.784  TL. tutarında para biriktirip yaklaşık %11.5 faizli krediyle ortalama bir ev alanlara kıs kıs gülüyordu. Şimdi onun durumu biraz daha kötü, çünkü peşin parayla ev alanın alternatif maliyeti yıllık net % 8.4 olan mevduat faizi. Yani 5 numaralı adamımız, ev almak yerine 560.000 TLyi bugünkü faiz oranlarıyla, faize yatırsa ve her ay bu paradan kirasını ödese, bu sefer 10 yıl sonunda elinde  893.934 TL nakit parası olacaktı. Bu açıdan bakınca;

1)      Ataköy’de 10 yıl önce 560.000 TL ye aldığımız evin fiyatı 10 yılda %60’tan fazla (her yıl %4.8) artarsa 893.934 TL hedefi geçilecek ve 3 numaralı adam kazanacak, aksi olursa 5 numaralı adam kıs kıs gülmeye devam edecek. Krediyle alınmış olması durumunda ev alanın kazanması için evin 10 yılda %89’dan fazla (her yıl %6.6) artması gerektiğini düşünürsek, 3 numaralı adam şimdi daha rahat ve 10 yıl sonra kazanma şansını en az  %50 arttırmış gözüküyor. Geleceğe doğru baktığımızda, varsayımlarımız tutarsa, teoride peşin para ile ev almak iyi gözüküyor.

2)      Bir önceki yazıda belirttiğim gibi, 10 yılda İstanbul’da konut fiyatları ortalama olarak %95 artmış. Yani bizim 560.000 TLlik ev İstanbul’da ortalama bir yerde olsaydı, 10 yıl sonra 1.092.000 TL olacaktı. 5 no.lu adam ise son 10 yılda mevduattan %241 kazanmış, bu oranla, kirayı ödedikten sonra,bugün  elinde 1.449.680 TLsi olacaktı. Geçmişe doğru baktığımızda, elinde peşin para bile varsa İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine kirada oturmak daha avantajlı gözüküyor.

3)      10 yıl önce İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine, spesifik olarak Ataköy 5.Kısım’da bir ev almış olsaydık geçen yazıdaki analiz halen geçerli olacak, 10 yılda hem evimizin değeri TL bazında %318 arttığından (Böyle bir semtte ev almışsak, şimdi 560.000 TL. olan evimizin 10 yıl sonra 2.340.800 TL olmasını bekleyebiliriz) , aynı dönemde, mevduattan %241 kazanan adamı geçtiğimiz gibi hem de hiç kira ödememiş olacaktık. Yani, 10 yıl önce Ataköy 5.Kısım’da kirada oturan ve parasını mevduata yatırarak biriktiren biri aynı evi bugün alamaz diyebiliriz.

SONUÇ: Peşin para ile ev alanın durumu krediyle alan birine göre en az %50 daha iyi ama yine de kirada oturup para biriktiren birine karşı kazanabilmesi için değer artışı beklentisi iyi olan bir semtten ev alması ve bu beklentinin gerçekleşmesine ihtiyacı var. Başımı sokacak bir ev olsun yeter,  semt farketmez deyip, İstanbul’da ortalama bir ev almayı düşünenler için tavsiyem ise kirada oturup para biriktirdikten sonra ellerindeki peşin parayla ev almaları. Zira, İstanbul’da her semtte değer artışı garanti değil. Gayrimenkulün iyi kazandırdığı son yıllarda, İstanbul’da  prim yapmayan yerler çok. İnanmazsanız, www.evraporu.com sitesinden bir rapor alıp raporun “piyasa trendleri” bölümüne bir göz atın.


 
 
Picture
Geçen hafta İstanbul Ataköy 5. Kısımda satın almayı seçtiğimiz evin rayiçe göre pahalı olması durumunda hesapların farkedeceği yönünde yorumlar geldi. Bunun üzerine, www.evraporu.com dan 25 TL vererek evin raporunu aldım. Aşağıdaki raporun değer bölümünden görüleceği üzere, hesaplamaya konu evin değeri 638.000 TL olarak gözüküyor ve evin değer aralığı ise 568.000 – 773.000 TL arasında gözüküyor. Bizim pazarlıkla aldığımız 560.000 TL fiyat ise değer aralığının alt kısmından bile iyi. Yani rayice göre ucuz. Bu durum, aşağıdaki ev alan adamların lehine bir durum olarak yorumlanmalı.

Bu yazı ne kadar kısa tutmaya çalıştıysam da rakamlarla karşılaştırma yapma zorunluluğu nedeniyla 60 saniye okuma süresini aştı. Bu yüzden, çok meşgul veya sabırsız kesim için sondaki sonuçları kısaltarak başa alıyorum. Detayları anlamak isteyen devam etsin, diğerleri farzı okuduktan sonra kaçsın:).

SONUÇ-1 (Geleceğe yönelik tüm varsayımlarımız tutuyor): Evin değer artışının her yıl sürekli olarak %4’ten fazla olması ve 10 yıl boyunca yaptığımız enflasyon, faiz vb. gibi varsayımların doğru olması şartıyla, bugün itibarı ile krediyle bu evi almak iyi bir seçenek gibi gözüküyor. Yani 10 yıl sonra evin değeri en az 1.059.784 TL olmalı. Evin değer artışı 10 yıl boyunca yıllık %6.6 ten az olursa veya kriz olur, enflasyon, faiz gibi varsayımlarımız tutmazsa ev almayıp kirada oturan 5 no.lu adam kazanacak. Sonuç biraz kumar gibi mi oldu? Dini veya ahlaki tanımı ne olursa olsun, teknik olarak aslında geleceğe yönelik yaptığımız her işlem (hiçbirşey yapmamak da dahil) bir tahmin içerdiğinden, bir bahis veya kumardır. İnandığınız senaryoya oynayın…

SONUÇ-2 (Son 10 yılda gerçekleşen ortalama rakamlara göre) : İstanbul’da son 10 yılda gerçekleşen ortalama konut fiyat artış rakamına bakarsak bu evi almak yerine kirada oturup parayı faize/kar payına yatırsak daha iyiymiş. 10 yıl sonra benzer bir evi alıp cebimizde para kalabilir veya daha iyi bir ev alabilirmişiz. 10 yıl sonra  evin fiyatı hedefimiz aşıp 1.362.820 TLsi olmuş ama enflasyon ve faiz şaşmış.

SONUÇ-3 (Semt bazında geçmiş gerçek rakamlarla): Semt bazında bakarsak kirada oturmak mı satın almak mı daha iyi? sorusunun cevabı çok değişiyor. Şimdi 560.000 TL olan Ataköy 5.Kısım daki evimizin fiyatı 10 yıl önce 134.000 TL imiş. Bu durumda 10 yılda evimizin değeri TL bazında %318 artmış oluyor! Aynı dönemde, hem malvarlığımızla, kirada oturup mevduattan %241 kazanan adamı geçtik hem de hiç kira ödemedik.

Ev almak ilginç bir yatırım. Zira hem hedef süre sonunda ulaşması beklenen bir yatırım değeri sözkonusu, hem de bu dönemde kira getirisi. Bunu hisse senedi alan biri için, hissenin değer artışı ve temettüye benzetebiliriz belki ama temettü ödemek yönetimin kararı ve zorunlu değil. Ayrıca, şirket o yıl kar yerine zarar ederse temettü ödemesi de zor. Oysa normal şartlarda satın aldığüınız evden her yıl belli bir oranda artan bir kira getirisi elde etmeniz sözkonusu. Belki bir tahvile veya mevduata benzetebiliriz bu yönden, her dönem faiz getirisi olan ama onda da dönem sonunda (burada 10 yıl) herhangi bir değer artışı sözkonusu değil 10 yıl önce verdiğiniz anaparayı geri alırsınız sadece. Başka bir fark da, paranız olsa da her zaman  hisse senedi veya faize yatırım yapmamayı seçebilirsiniz. Harcarsınız sonuna kadar mesela…Ama evin bunlardan bir farkı var. Alsanız da almasanız da bir evde oturmak zorundasınız barınma ihtiyacınızı gidermek için. Yani hayatta ya kira gelirin olacak ya da kira giderin (lojmanda oturanlar hariç). Bu yüzden analize 5. bir adam daha ekledim. Adamlarımız aşağıda:

1)      Krediyle ev alıyor, kendi oturuyor, kiradan kurtuluyor.

2)      Krediyle ev alıyor kiraya veriyor.

3)      Peşin para ile ev alıyor, kendi oturuyor,  kiradan kurtuluyor.

4)      Peşin para ile ev alıyor, kiraya veriyor.

5)      Kredi taksidi ödeyecek kadar geliri olmasına rağmen, kirada oturuyor, parasının kalanını faize veya katılım hesabına koyuyor (ankette ev almanın iyi bir yatırım olduğunu düşünmeyen % 23 lük kesim).

Şimdi sırayla bu adamların durumlarına bakalım. Öncelik ev almayı düşünen %77’lik kesimde. Bunların içinde de herhalde, bu düşük faiz ortamında, en çok krediyle ev almayı düşünenler vardır. Onlarla başlayalım.

Krediyle ev alıp kendisi oturup kiradan kurtulan 1 no.lu adamımız gerçekten, 10 yıl boyunca, aylık 1.500 TLden başlayıp 10. Yılda 2.327 TL.ye çıkan kiradan kurtuluyor. Ama buna karşılık,10 yıl boyunca her ay 7.551 TL faiz, daha ilk ayda, tek sefere mahsus 1.500 TL dosya masrafı ve her yıl 300 TL ile başlayıp 10. Yılda 557 TLye ulaşan tamir-bakım masrafı ödüyor. 10 yıl boyunca yaptığı bu ödemeleri ve kira tasarrufunu dikkate alınca ev 1 no.lu adama bugünkü parayla 501.227 TLye mal oluyor. Evi  560.000 TLye almıştık. İyi yapmışız gözüküyor, 60.000 TL karımız var almamaya göre. Tabii burada en önemli ve ilk varsayımımız, 1 no.lu adamımız 10 yıl daha yaşadı, bu arada ölseydi hesap tutmazdı. Daha sonra, işsiz kalmadı ve geliri her ay kredi taksidi ve diğer ödemeleri yapacak durumda kaldı. Alternatif olarak, aynı evi almayabilir, orada 10 yıl boyunca,  kirada oturabilir ve kiradan arta kalan parasını faize veya katılım hesabına koyabilirdi. Bu bizim 5. numaralı adamımız oluyor. O zaman hemen onun durumuna bakalım.

5 no.lu adamımız, 10 yıl boyunca,  Ataköydeki evin kirasını her yıl %5 artış yaparak ödüyor, tamir-bakım masrafı veya faiz gibi başka hiçbir şey ödemiyor. Aylık gelirinin 7.551 TL’lik (aylık faiz ödemesi kadar) kısmının kiradan artan miktarını aylık banka mevduatına veya katılım hesabına yatırıyor. 10 yılın sonunda bir evi yok ama aynı birikimlerle, 1.059.784 TL nakit parası oluyor.

Evet şimdi karşılaştırma yapabiliriz. Aaa durum. 1 no.lu adamın Ataköydeki evinin 10 yıl sonraki değerini hesaba katmayı unuttuk. Zira adamın varı yoğu bu ev ve onun için çok önemli. 10 yıl sonra banka faizinin son taksidini de ödeyince, ipoteği kaldırıp (burada da bir miktar masraf var aslında) evinin yasal anlamda tam mülkiyetini almış oluyor. 10 yıl sonraki evin değeri için bugünden ne söylesek boş aslında. Geçen yıl, bu yılki enflasyon oranını tahmin eden ekonomistlerin kaçı tutturmuş bir düşünün. Sonra, Rusya krizi, Ukrayna, Cumhurbaşkanlığı seçimi, 17 Aralık olayları, petrol fiyatları, FED’in faiz politikası gibi mazeretleri dinleyin.

SONUÇ-1: 10 yıl sonraki karşılaştırma yapacağımız rakam ise daha net aslında. Ataköydeki evin değeri  10 yıl sonunda en az 1.059.784 TL olmalı ki 1 no.lu adamımız bu evi almakla zarar etmiş olmasın. Yani, evin değeri 10 yıl boyunca, enflasyon faiz vb. gibi tüm varsayımlarımızın doğru çıkması halinde en az %89 artmalı ki bu evi almayıp, aynı evde kirada oturan adamla aynı durumda olsun. Bu da her yıl düzenli olarak %6.6 artış anlamına gelir. Peki, 10 yıl sonrasını söylemek güç ama bu yıl ne kadar artmış bu evin fiyatı acaba? dersek yine EvRaporu.com sitesinden aldığımız rapora müracaat ediyoruz.

Raporun “Piyasa Trendleri” bölümünde son 1 yılda İstanbul’da konut fiyatları % 23 artmışken Bakırköy’de % 24 , Ataköy 5. Kısım’da’ise % 30 artmış olduğunu görüyoruz. Gelecek için bir gösterge olmamakla birlikte, en azından semt olarak ortalamadan fazla talep gördüğü, İstanbul genelinden fazla bir artış beklenebileceği ve son 1 yıllık artışla bile 10 yılda beklenen asgari değer artışının üçte birini karşıladığını söyleyebiliriz.  Her sene bu artış hızıyla giderse bu evin değeri 10 yıl sonra 12-13 kat artmış olacak. Biraz uçuk bir tahmin gibi görünüyor ama kim bilir?

1 no.lu adam için, evin değer artışının her yıl sürekli olarak %6.6 dan fazla olması ve 10 yıl boyunca yaptığımız enflasyon, faiz vb. gibi varsayımların doğru olması şartıyla, bugün itibarı ile krediyle bu evi almak iyi bir seçenek gibi gözüküyor. Evin değer artışı 10 yıl boyunca yıllık %6.6 dan az olursa veya kriz olur, enflasyon, faiz gibi varsayımlarımız tutmazsa ev almayıp kirada oturan 5 no.lu adam kazanacak.

GEÇMİŞ 10 YILDA GERÇEKLEŞEN RAKAMLARI KULLANIRSAK DURUM NASIL OLUYOR?

Gelecekteki rakamlar spekülatif ama reel olarak gerçekleşmiş geçmiş rakamlar elimizde.  Artık hiç kriz olmayacağını, enflasyonun kontrolden çıkmayacağını, faiz ve kur artışının ekonomiyi alt üst etmeyeceğini varsaymak zorunda değiliz. Hem de ABD’deki konut kriziyle başlayıp halen etkisini sürdüren kriz de baktığımız dönemin içinde. Aslında bunun cevabını daha önce vermiştik.  Blogda 26.08.2014 tarihinde yayınlamış olduğum SON 10 YILDA YATIRIM ARAÇLARININ GETİRİLERİ TABLOSUNU KULLANARAK BİR TAHMİN ÇALIŞMASI başlıklı yazımda simülasyonumuz için gereken rakamlar var. 10 yılda İstanbul’da konut fiyatları ortalama olarak %95 artmış. Yani bizim 560.000 TLlik ev 10 yıl sonra 1.092.000 TL olmuş. Yuppiii…kazandık. %89’dan fazla çıktı. Ama bir dakika bu da yeterli bir gösterge değil enflasyon nasıldı aynı dönemde acaba? Aynı dönemde TÜFE %120 artmış L . Peki ya kahrolası 5 no.lu adam 10 yıl boyunca gerçekleşmiş reel rakamlara göre ne durumda? Adamın parası 10 yılda mevduattan %241 kazanmış. Özetle, 100 lirası 341 tl olmuş, oturduğu 100 TLlik evin değeri ise 195 TL olmuş. Aynı senaryonun gerçekleşmesinin bir garantisi yok ama oturduğumuz yerden bir sürü varsayım yapmaya göre daha gerçekçi bence. 10 yıl sonra da durum geçmiş 10 yıldaki gibi olursa 5 no.lu adam 10 yıl boyunca yukarıdaki eve kira ödedikten sonra (%120 enflasyona göre düzeltilmiş kira), 10 yıl sonra  1.225.000 TLsi oluyor, evin fiyatı ise 10 yıl sonra 1.092.000 TL ve isterse aynı evi peşin para ile satın alabildiği gibi, cebinde de 133.000 TLsi olacaktı.

SONUÇ-2: İstanbul’da son 10 yılda gerçekleşen ortalama rakamlara bakarsak bu evi almak yerine kirada oturup parayı faize/kar payına yatırsak daha iyiymiş. 10 yıl sonra benzer bir evi alıp cebimizde para kalabilir veya daha iyi bir ev alabilirmişiz.


SEMT BAZINDA BAKSAK ÇOK FARK EDER MİYDİ?
Peki  Borsadaki gibi, endeksteki kötü performansa rağmen hisse bazlı öneriler olabilir mi konutta da? Bu sorunun cevabını  ancak incelediğimiz evin 10 yıl önceki fiyatını bilirsek verebiliriz. Şansımıza, elimde, oldukça homojen bir yapıda olan, yani evlerin hemen hemen aynı yapıda olduğu Ataköy’de, 95m2 bir evin  10 yıl önceki  fiyatının 100.000 USD civarında olduğu bilgisi var. Dolar bazında bakarsak evimizin değerinde 10 yılda % 154 artış var. Analizimiz kur artışı etkisinden bağımsız yapmak istersek, 31.12.2004 dolar kuru 1.34 TL imiş, yani şimdi 560.000 TL olan Ataköy 5.Kısım daki evimizin fiyatı 10 yıl önce 134.000 TL imiş. Bu durumda 10 yılda evimizin değeri TL bazında %318 artmış oluyor! Aynı dönemde, mevduattan %241 kazanan adamı geçtik hem de hiç kira ödemedik.

SONUÇ-3: Semt bazında bakarsak kirada oturmak mı satın almak mı daha iyi? sorusunun cevabı çok değişiyor.


ÖNERİ: Ev almak önemli bir karar. Çünkü tüm dünyada insanların büyük bir çoğunluğunun ömür boyu biriktirebildikleri tüm servetleri bir ev ve bir aradan ibaret. Böyle önemli bir kararı verirken, şans faktörü de kaçınılmaz olarak etkili ama biz ev ödevimizi iyi yapar, rakamlar ve piyasa trendlerine bakarak iyi bir analiz yaparark, riskleri minimize edebiliriz. Yerimizden kalkmadan online olarak alabileceğimiz 25 TL.lik bir rapor ile hayatımızda aldığımız önemli kararlar arasında ilk sıralarda olan bir evi alıp almama konusunda vereceğimiz karar çok değişebilir.

60 saniyeyi oldukça aştık bu yazıda mecburen. Peşin parayla ev alanların durumu bir sonraki yazıya kaldı. Beni twitter’dan takip ederseniz, blog yazılarını girer girmez haberdar olursunuz.