Picture
Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. EvRaporu.com verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Sosyo-Ekonomik durum, borsa veya döviz fiyatları gibi günden güne değişmez. Toplumun genelini veya insanın kendisini ilgilendiren hemen tüm değişiklikler gibi birden değil yavaş yavaş gerçekleşir. Bu yüzden, şimdi verilerini yorumlayacağımız EvRaporu.com, 2 yılda bir SED analizini güncellemektedir. Önceki SED verileri 2014 yılında hazırlanmıştı, 2016 itibarı ile yeni SED verileri açıklandı. Şimdi bunlara ve ne sonuçlar çıkarabileceğimize bakalım:

1)  Önce İstanbul Geneli: İstanbul geneline baktığımızda, refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından bir gerileme göze çarpmaktadır. En üst seviyedeki 6 grubun tamamında bir azalma (sadece en üst gruptaki mahalle sayısı aynı kalmıştır), sondaki 2 gruptaki mahalle sayısında ise ciddi bir artış gözlenmektedir.

Picture
2)  İlçe Bazında Baktığımızda: Bir nebze olsun yıldızı parlayan tek ilçe Çekmeköy, yerini koruyan Bahçelievler. Diğer ilçelerin tamamı, az ya da çok düşüşte. Yarım puanı aşan düşüştekilere  baktığımızda ise, ilçeler, en çok düşen Zeytinburnu ilçesinden başlayarak yandaki gibi sıralanıyor.


3) Mahalle Bazında: Birer basamak inişte çıkışta olan çok yer var ise de, bu kategorinin yıldızı, 2 senede 2 basamak atlayarak 1.gruba geçmeyi başaran tek mahalle Beşiktaş-Levazım mahallesi. 2 senede SED grubu en az 2 derece düşen mahallelere baktığımızda ise en çok mahalle  Sarıyer’den var. Kadıköy ve Ataşehir’in gözde yerleri ise listede düşüşte olan dikkat çekici yerlerden. Kentsel dönüşüm ve finans merkezi kaynaklı arz arışı ile yeni yerleşenler mi sorumlu bu düşüşten acaba?

4) İstanbul’un en prestijli mahallelerinin yer aldığı birinci gruba baktığımızda ise, Bakırköy-Yeşilköy, Kadıköy-Fenerbahçe ve Sarıyer-Yeniköy birer basamak yükselip her 2 yılda da 7 mahalleden oluşan bu gruba yükselen üç mahalle iken, Beşiktaş-Nisbetiye ve Bebek ile Galata kulesi civarını içeren Beyoğlu-Bereketzade 2.gruba düşen mahallelerden oldu. Bu mahallelerin hepsi yeme-içme ve eğlence ile öne çıkan mahalleler. Terör mü keyfini kaçırdı buraların acaba? Beşiktaş-Etiler, Ulus ile Kadıköy-Caddebostan ve Sarıyer-Baltalimanı her daim en üst grupta yer alan 4 mahalle.

Kendi mahallenizin 2016 yılı SED grubunu merak ediyorsanız, EvRaporu.com sitesine üye olarak, ilk raporunuzu ücretsiz alıp görebilirsiniz.

 
 
Picture
2016'da bana en sık sorulan soru, (Türkiye’de ekonomik kriz olup olmayacağı hariç) İstanbul ev fiyatlarında büyük bir çöküşe neden olacak bir balon olup olmadığıdır. Kısa cevap hayır. Herkes, bu korkutucu "balon" kelimesinin kullanırken dikkatli olmalı. Fiyatlardaki küçük gel gitler, sürekli olarak olacaktır ve bu gerçek bir ekonomik balon oluşumu ile karıştırılmamalıdır. Ekonomik bir balon patlamasının özellikleri, kısa sürede fiyatlarda minimum% 35-65 gerileme içerir.

Balonlar hakkında bu blogta çok yazdım (sağdaki kategoriler menüsünden, konut balonu kutusunu seçerseniz, tüm konut balonu yazılarımı görebilirsiniz). Ama aşağıdaki grafikte açıklanan, herhangi bir piyasada tipik bir balonun oluşumunu genel olarak anlayınca, daha iyi anlaşılacağını düşünüyorum.

Her şeyden önce tanımla başlayalım. Balon nedir? Ne değildir? Basitçe, “herhangi bir piyasadaki fiyatların suni olarak şişmesidir” denmekte, böyle kullanılmakta ve anlaşılmaktadır ülkemizde. Bana göre, bu tanım, hem tam değil, hem de çok açıklayıcı değil. Her fiyat artışı balon mudur? suni ne demek? fiyatlar şişince ne olur? Patlamak zorunda mıdır? vb. soruları ortada bırakmaktadır. Ayrıca, Türkçede kullandığımız “balon” terimi ile İngilizce’deki sabun köpüğü (bubble) anlatılmak istenmesine karşılık şişirilen balonlar (baloon) aklımıza geldiğinden kafalar iyice karışmakta. Bunlar patlamayabilir, durabilir veya yavaş yavaş sönebilir ama sabun köpüğü balonlarının oluştuğu anda bir süre sonra aniden patlayıp yokolacağı bellidir…


Yukarıdaki grafikte “sinsi evre” olarak tanımlanan süreçte fiyatta belli belirsiz bir yukarı hareket vardır ve bu evrede “Akıllı Para” sahipleri pozisyonlarını yavaş yavaş alırlar. Sonra kurumsal yatırımcılar hareketi hisseder ve onlar da erken sayılabilecek bir zamanda vagona binerler, “farkındalık evresi” olarak isimlendirilen bu evrede hala profesyoneller vardır, halk ve basın yoktur. Bu evrenin sonuna doğru, nispeten kısa sürede kar eden profesyonellerden bazıları bu kadar yeter deyip vagondan inerken trenin hızı biraz yavaşlar, bu fiyatlarda biraz düşüş yaratır ama çılgınlığı yaratan etkenler devam ediyorsa, yeniden yükseliş başlar ve satıp çıkanlardan bazıları tuzağa düşüp, yeniden aynı vagona daha fazla bilet ücreti ödeyerek binerler ve basının da ilgisiyle başlayacak daha sert bir yükselişe sebep olurlar. Artık çılgınlık evresine geçilmiştir, trenin fren kolu kırılmış ve treni yavaşlatmanın imkanı kalmamıştır. Burada halk kitleleri, nereye gittiğini tam olarak bilmedikleri trene, herkes biniyor diye birbirlerini iterek hırsla binmeye başlamış ve treni daha da hızlandırmışlar, gaflet içinde parti vererek kutlamalara başlamışlardır. Bütün ekonomik kurallar altüst olduğundan, bu irrasyonel durumun yeni bir kurallar dizisi, paradigma gerektirdiğinden bahsedildiğinde artık zirve görülmüştür, tren yokuş aşağı frensiz gitmeye başladığı fark edilir, çöküş evresi başlamıştır ama bu durum keyifleri bozmamak için inkar edilir, panikle inenler, tuzağa düşüp yine daha fazla bilet parasıyla binerek treni eski durumuna getirmeye çalışsalar da, camdan dışarı bakanlar artık korkuyla, bunun normal bir gidiş değil, hızlı bir düşüş olduğunu fark ederler ama heyhat trenin içindedirler. Atlayan kolu bacağı kırıp kurtulmaktadır, ama çoğu inmez, durumu kabullenip kaderlerine razı bir şekilde teslim olurlar. Bu arada trenin ilk kalktığı durağa gelmişlerdir ama bu kadar para ödedikten sonra inip inmemekte kararsızdırlar. Tren seferini bitirip garaja giderken, hala seyahatin yeniden başlayacağı ümidiyle inmeyenler vardır ve büyük bir hayal kırıklığı yaşamaktadırlar…

Karşılaştırma için kullanılabilecek, tarihi, iyi bir hisse senedi balonu örneği, 1700'lerin başında Güney Denizi hisse senetleri fiyatlarıdır. South Sea hisse senedinin fiyat grafiğinin yukarıdaki grafikle ne kadar benzediğine bir bakın. Newton girdikten 6 ay sonra 9 kattan fazla artarak zirve yapan köpük balonu, patlayarak, 6 ay sonra Newton’un servetini sıfırlamıştır…

Yer çekimi kuvvetini keşfeden Isaac Newton, kişisel iflasına sebep olan bu olaya gönderme yaparak, “Yıldızların hareketini hesaplayabilirim, ama insanların çılgınlığını asla” demiştir.

Grafikte, kırmızıyla gösterilen ok ise, “yukarı çıkan, aşağı gelmeli” diye özetlenebilecek Newtonun çok iyi bildiği yerçekimini işaret etmektedir…