Picture
Sermaye piyasası kökenli biri olmam nedeniyle, yatırım amaçlı ev almak istiyorum diyen birine otomatik olarak, “az bir parayla gidip bir ev alacağına, borsadaki gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerinden birine yatırım yapabilirsin” dediğimi fark edince, konuyu rakamlara bakarak analiz etmeye karar verdim.

TEORİ MÜKEMMEL:

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki varlıklardan kazanç elde eden gayrimenkul yatırım ortaklığı, yıl sonunda bu kazancı, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde, ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler, inşaat işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler.

Yatırımcılar açısından ise, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu inkar edilemez. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin azaltılabilmesi, yatırımın borçlanma ile finanse edilebilmesi ve portföydeki varlıkların ve hakların rayiç değerlerinin periyodik olarak tespit ettirilmesi gibi hususlar ise, yatırımcılar için gayrimenkul yatırımını cazip kılan unsurlardır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları Sermaye Piyasası Kanunu gereği Borsaya kote olmak zorundadırlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları halka açılmak suretiyle yatırımlarının finansmanında sermaye piyasalarından yararlanma imkanı elde etmektedirler. Özkaynak yoluyla gerçekleşen söz konusu finansman imkanı, ortaklıkların daha büyük yatırımlara ulaşmalarına imkan sağlayarak büyümelerine önemli boyutta destek olmaktadır. Ayrıca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kazançlarının kurumlar vergisinden istisna tutulması sayesinde (%15 yerine sıfır vergi öderler) sektörde çok önemli bir vergi avantajı elde etmektedirler. Bunun dışında, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, paylarının Borsada işlem görmesi sayesinde gayrimenkul yatırımlarını likidite etme imkanı elde ederler. Ayrıca, şirketin piyasa değerinin regüle edilmiş ve sürekli olarak gözetim altında tutulan bir piyasada alıcılar ve satıcılar arasında arz talep dengesi altında objektif olarak belirlenmesi olanağından yararlanırlar. Bunlara ilave olarak, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine uyum sayesinde daha kurumsal, şeffaf ve hesap verebilir bir yönetim anlayışına geçiş yapar ve finansal raporlama üretiminde uluslararası bir standarda ulaşırlar. Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yurt içi ve yurt dışı iş ortaklıkları ve ticari işlemler tesis edilmesinde halka açık şirket olmanın sağladığı itibardan yararlanırlar.


PRATİK REZALET!!!:
2013 yılında İstanbul’da konuta yatırım yapanlar ortalama %21.6 getiri sağladılar. Bunun yerine, ilk akla gelen tavsiyem ile Borsadan GYO hissesi alsalardı, bırakın kazancı %24 para kaybedeceklerdi!

Bu tablonun, GYO portföylerindeki gayrimenkullerin yüksek değerlenerek, yüksek fiyattan halka arzlarının gerçekleşmesi, GYO’ların yanlış gayrimenkul yatırımları yapmaları, kendi grup şirketlerine kar transferi yapmaları, GYO’ların birer gayrimenkul yatırımından ziyade, borsada işlem gören herhangi bir hisse senedi gibi davranmaları ve borsanın risk ve getiri profiline uygun fiyatlanması, sistemin düzenleyiciler ve diğer taraflarca, yatırımcıyı gayrimenkulün getirisine ortak etmekten ziyade inşaat şirketlerinin finansman sorununu çözme amacıyla işletilmesi gibi pek çok sebebi olabilir. Bunların hepsi ayrı ayrı incelenmesi gereken farklı yazıların konusu olabilir. Ama sonuç olarak, teoride tüm taraflar için işleyeceği düşünülen bu sistem, her ne kadar bazı konularda şikayetleri olsa da GYO kurucusu, inşaat şirketleri, değerleme şirketleri, bağımsız denetleme şirketleri, İMKB ve SPK için iyi kötü çalışıp fayda sağlamasına rağmen, yatırımcıya, kesinlikle gayrimenkule yatırıma paralel bir risk ve getiri oranı sağlamıyor. Üstelik, reel gayrimenkul yatırımındaki gibi, iyi getiri sağlamıyorsa bile içinde oturabilme opsiyonu da yok. Ne anladım ben bu işten?

SONUÇ:

Gidin kendiniz iyi analiz yaparak, başka bir şehirde yaşıyor olsanız bile, İstanbul’dan aklınıza yatan, değerinin altında olduğunu düşündüğünüz, prim yapma ihtimali olan bir yerden bir ev alın. Sevabı da günahı da boynunuza olsun…GYO opsiyonunda o kadar çok taraf (GYO kurucusu, inşaat şirketi, değerleme şirketi, bağımsız denetim şirketi, GYO çalışanları, danışmanları, SPK, İMKB ve tape, Dow Jones vs. dahil Borsayı etkileyen herşey) var ki fiyatı etkileyen. Birinin teorideki görevini tam olarak yerine getirmemesi, zarar etmenize sebep olabilir. Bu durumda, teoriyi üreten batı ülkelerindeki gibi sizi koruyan bir hukuk sistemini de arkanızda göremeyeceksiniz maalesef. Görüldüğü üzere, pratikte, İstanbul’da ortalama gayrimenkul getirisinin % 21.6 olduğu bir yılda GYOların nasıl olup da % 24 zarar ettirmeyi başardığını, sistemde teoride yer alan taraflardan hiçbiri üzerine alınıp da sorgulamıyor bile…


 
 
Blogdaki “Bu Ortamda Halen Gayrimenkule Yatırım Yapılır mı?” başlıklı son yazımda 30 Mart 2014’te yapılacak yerel seçimlerde, “tapelere rağmen, mevcut toplum yapımızla, yukarıdaki faiz ve enflasyon tablosunu değiştirecek bir sonucun çıkma ihtimalinin bana göre zor” yorumuma bazı okurlardan çok eleştiri geldi.

Eleştirilerin ana noktası “hangi somut verilere göre böyle bir yorumda bulunduğum?” şeklindeydi.

Bunun üzerine, futbolla birlikte, Türkiye’de herkesin en çok konuştuğu konu olan siyaset için de bir şeyler yazmam gerekti:).

Prensip olarak bu blogda “dedikodudan çok rakamlara dayanan” analizler yapacağımı söylemiştim. Aslında, 30 Mart 2014 seçimi konusundaki yorumum da rakamlara dayanıyor. Hakikaten, blogdaki yazıyı yazmadan önce, siyasi görüşlerimi ve duygularımı bir yana bırakıp, gerçekten uzun zamandır aklımda olan “gayrimenkul fiyatları” ile siyasi analiz yapılıp yapılamayacağı konusunu düşündüm ve hemen bu konuda bir model oluşturdum.

Burada çok teknik ayrıntısına girmeyeceğim bu modelin dayandığı temel nokta, herkesçe bilinen toplumsal varsayımları tahminde, gayrimenkul fiyatlarının bir gösterge olarak kullanılabileceği idi. Geçen seçim (2009) için “ex-post” verilerle modelim fena çalışmamıştı. Model ilçe belediyelerinde 15’ini CHP-DSP, 24’ünü de AKPnin alacağı ve İBB Başkanlığını da AKP’nin kazanacağını söylüyordu. Gerçekleşen sonuçlar ise İstanbul’da ilçe belediyelerinde, 13 CHP-DSP ve 26 AKP ve İBB Başkanı AKP şeklindeydi.

Modelimi önümüzdeki seçim için bazı modifikasyonlar yaparak “ex ante” verilerle çalıştırdığımıda, 30 Mart 2014 tarihindeki belediye seçimleri için İstanbul’da şu sonuçları veriyordu:

İstanbul ilçe belediyelerinin:

1)      17’si CHPnin,

2)      22’si AKPnin,

3)      İBB Belediye Başkanlığı da AKPnin olacak.


Sonuç olarak, genel seçim sonuçlarının tahmini için İstanbul, Türkiye için çok iyi bir gözlem seti ve gösterge olduğuna göre, yakın gelecekte Türkiye’de siyasi tablonun çok değişmesi muhtemel gözükmüyordu ve önceki yazımdaki “İstanbul’da gayrimenkule 2014 yılında halen yatırım yapılır” şeklindeki yorumumu yazmıştım.

Geçen blog yazımdaki tahminlerim buna dayanıyordu.

 
 
Dolar, 2013 Aralık ortasından sonra 38 günde %14 değer kazandı. Faizler, 2014 başından itibaren, %11’i geçerek iki yılın en yüksek seviyelerini gördü. Bunların üstüne, son ses kayıtları ve yerel seçimler öncesi Türkiye’nin siyasi ortamındaki belirsizlikte eklenince herkesin aklında “bu ortamda halen gayrimenkule yatırım yapılır mı?” sorusu belirmeye başladı.

“Ortam”daki kaygıları tek tek analiz edelim:

Önce enflasyona bakalım.

2013 yılı TCMB enflasyon hedefi = %5.3

2013 yılı revize edilmiş TCMB enflasyon hedefi = %6.8

2013 yılı enflasyonu [(TEFE+TÜFE)/2] =  % 7.19

2013 TCMB enflasyon hedef sapması = %36

2002-2012 yılları arasında TCMB ortalama enflasyon hedef sapması = %37

2014 yılı TCMB hedefi = % 6.6

Yukarıdaki rakamları, pratik “destekli atış” sistemimizle yorumlarsak, 2014 yılı için % 9 civarında bir enflasyon beklentisinin gerçekçi olacağını söyleyebiliriz.

Sıra geldi faizlere…

2013 Aralık sonu gösterge faiz = % 10.08

Reel faiz = % 2.70

olduğu gözönüne alınırsa, 2014 yılı için % 11.2 civarında bir faiz oranı beklentisi mantıklı olur.

Siyasi ortam için,

30 Mart yerel seçimlerinden sonra daha net bir tahmin yapılabilir, ama mevcut toplum yapımız ile, 2014 yılı için yukarıdaki faiz ve enflasyon tablosunu değiştirecek bir sonucun çıkma ihtimali bana göre zor.

Gayrimenkulde durum nedir?

2013 yılında PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konuta yatırım yapanlar % 21.61 getiri sağladılar. Bu getirinin % 15.83’ü değer artışından, % 5.78’i ise kira gelirinden oluşmakta.

Yapılan yeni düzenlemeyle kira artışları enflasyona endekslendiğinden 2014 yılı için enflasyonda beklenen %1.8’lik artış aynen kira gelirlerine yansıyacak ve 2014 yılı için % 7.58 lik ortalama bir kira geliri sözkonusu olacaktır.

Bu durumda, 2014 yılında konut yatırımından, enflasyonun üzerinde reel getiri sağlamak için, konut fiyatlarının yıllık bazda en az % 1.42 artması gerekecektir. Bu değer artışı bana 2014 yılı için makul ve ulaşılabilir bir rakam geliyor. Zira veriler, seçim öncesi durgunluk ortamında bile 2.el konutlarda, ilk 3 aylık değer artışının bile bu seviyede olduğunu gösteriyor.

SONUÇ: Evet, özetle 2014 yılında, enflasyon ve faiz geçen seneye göre biraz artacak ama azıcık… Tahminim, 2014 yılında %9 enflasyon ve yılın tamamı için ortalama %11.2 faiz. Mart ayındaki yerel seçimlerde, tapelere rağmen, mevcut toplum yapımızla, yukarıdaki faiz ve enflasyon tablosunu değiştirecek bir sonucun çıkma ihtimali de bana göre zor.

Bu durumda, 2014 yılında da gayrimenkule yatırım yapılır. Seneye Allah kerim...


 
 
1 numaralı Servet Biriktirme Aracıdır

Yüzyıllar boyunca, gayrimenkul, insanlar için, hem yüksek net değer kazanmak, hem de servet biriktirmek için bir araç olmuştur. Çoğumuz, Donald Trump gibi emlak yatırımcılarını bilir. Ama pek azımız, ne kadar çok, ünlü kişinin servetini gayrimenkulden yaptığını, ya da gayrimenkulü birikmiş servetlerini tutmak için sağlam bir araç olarak kullandığını bilir.

Örneğin, muhtemelen Ray Kroc’u biliyorsunuzdur. Ray, McDonald’s kardeşlerden bir restoran satın aldı ve dünya tarihinin en büyük franchising’ine çevirdi. Ancak, çoğu insanın farkedemediği, Ray Kroc’un kendisini hiç bir zaman,  bir restoran sahibi, hatta bir franchise sahibi olarak görmediğidir. Ray Kroc’a  servetinin nereden geldiğini sorsaydınız, size söylerdi…

Gayrimenkul.

Ray Kroc imparatorluğunun gerçek para kazanma gücü, kitlelere sattığı ucuz hamburgerler değil, bu restoranların üzerinde durduğu değerli gayrimenkullerdi.


Ray Croc’un hikayesine göz atalım:

Ray Croc, 50 yaşından sonra, restoranlara aynı anda beş milk-shake hazırlayabilen bir “multimixer” aleti satmaya başladı. Bu vesileyle, San Bernardino-Kaliforniya’da Dick ve Mac McDonald adlı iki kardeş tarafından işletilen küçük bir hamburger standıyla karşılaştı. Tarzları hoşuna gitti ve McDonalds kardeşlere ülke çapında restorantlar açma fikriyle yaklaştı, ama kardeşler bunu kendilerinin yapmak istemediğini söyleyince, Ray de onların adına bunu yapmayı teklif etti.

Kardeşler kabul etti, ve Ray Kroc’a McDonald's'ın yöntemini satmak için özel haklar verdi. Ray örnek olsun diye ilk McDonald’s restoranını Nisan 1955te Chicago’nun banliyölerinden biri olan Ray Des Plaines’de kendisi açtı. Ray, sattığı her franchise’dan brüt satışların yüzde 1.9’unu alacak, bunun 0.5’ini McDonalds’a verecekti. Ray, ilk sene 18 franchise sattı ama ancak masraflarını karşılamaya yetecek kadar para kazandığını görünce çok şaşırdı.

McDonalds yöntemlerinin haklarını elde etmek için acele etmesi, kardeşlerin reddedemeyeceği bir anlaşma teklif etmesine sebep olmuştu. Ne yazık ki, bu para kazanamadığı bir anlaşmaydı.

Bu sırada Ray, Harry Sonnenborne adında bir finans dehası ile tanıştı. Harry, Ray’e bu işten hamburger satarak değil, gayrimenkul satarak nasıl para kazanılacağını gösterdi. Harry’nin planı kapsamında, Kroc tüm McDonald's restoranlarının yer alacağı yerleri satın almak veya kiralamak amacıyla bir şirket kurdu. Franchising alanlar, ya aylık belirlenen bir kirayı, ya da satışlarının belli bir yüzdesini (hangisi büyükse) ödemeye başladılar. Ray, franchise’ların sadece kendisinden ziyade bunların yer aldığı gayrimenkullere de sahip olmakla garanti bir kara sahip oluyordu. Gayrimenkul formülü ile , Ray Kroc “kıyıdan kıyıya 1.000 McDonald's'ın açılışı” hedefini yerine getirmek için yola çıktı ve 1970’lerde, Ray Kroc dünya çapında faaliyet gösteren, yaklaşık 1.500 McDonald's ile kendi hedefini aştı.