Picture
Torba Yasanın mecliste kabulu ile birlikte hükümetin vaad ettiği “konut katkısı” da yasalaşmış oldu.

Buna göre, bankada Türk lirası cinsinden konut hesabı açanlara, asgari 3 yıl boyunca sistemde kalmaları halinde ilk ve tek konut satın alımlarında devlet katkısı ödenecek.

Devlet katkısı ödemesi, hesapta biriken toplam tutarın yüzde 20'sini ve azami 15 bin lirayı geçemeyecek.

Azami tutarı üç katına kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkili olacak. Hak sahiplerinin tespitinden ve aktarılacak devlet katkısının doğru ve tam hesaplanmasından hesabın bulunduğu banka sorumlu olacak. Haksız olarak yapıldığı tespit edilen devlet katkısının ödendiği tarihten tahsil edildiği tarihe kadar geçen süreye gecikme zammı oranında hesaplanacak faiz ile birlikte bir ay içinde ödenmesi gerektiği Bakanlık tarafından bir yazı ile bankaya bildirilecek. Bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde bu alacaklar, vergi dairesince anılan Kanun hükümlerine göre ilgili bankalardan takip ve tahsil edilecek.

Hemen halkımızın en çok talep edeceği soruları cevaplayıp, hesaplamaları yapalım:

1)      En kısa sürede, maksimum 15.000 TL.lik devlet katkısını almak için ayda ne kadar parayı bankaya yatırmalıyım? : Bugünkü mevduat faizi oranlarıyla, ayda 1.850 TL gibi bir para yatırırsanız 3 yıl sonra bu para 75.000 TL olur ve bunun %20’si olan 15.000 TLyi almaya hak kazanırsınız. Bundan fazla yapılacak ödemeler sizin daha fazla devlet katkısı almanızı sağlamayacağı için, bugünkü faiz oranlarıyla optimum rakam budur.

2)      Bu parayla hangi evi alabilirim? 3 yıl sonra 90.000 TL değerindeki bir evi bu parayla alabilirsiniz. Bu evin bugünkü değeri, yıllık %7 enflasyon oranı varsayarsak, bugünkü parayla 73.500 TL. eder. Bu fiyata, bugün İstanbul’da Beylikdüzü, Esenyurt, Başakşehir, Büyükçekmece, Pendik, Tuzla gibi yerlerde 70-90 m2, bahçe katı bir daire almak mümkün. Ama örneğin Antalya’da daha merkezi semtlerde aynı özelliklerde bir ev alabilirsiniz.

3)      Şimdi, devlet katkısını boşverip, bankadan konut kredisi çekip hemen bu evi mi alsam? Bu evi bugün alabilmek için cebinizde 18.500 TL peşinat olmalı ve 3 yılda almak istiyorsanız ayda 1.800 TL gibi kredi taksidi ödemelisiniz. Ya da, peşinatsız kredi kullanma imkanınız olursa aylık 2.400 TL ödemeyle bu eve hemen sahip olabilirsiniz. Alternatif olarak, 18.500 TL peşinat ve 10 yıl vadeli aylık 755 TL taksitle veya peşinatsız 10 yıl boyunca, ayda 1.000 TL gibi bir ödemeyle bu evi hemen alabilirsiniz. Bu şekilde 3 yıl sonra 15.000 TL devlet katkısı alacağım diye beklerken ayda 500-700 TL civarında bir kira ödemekten de kurtulursunuz.

4)      Yoksa, 3 yıl para biriktirip 15.000 TL. devlet katkısını da aldıktan sonra mı aynı evi alsam? Öncelikle, 3 yıl boyunca hiç kiranız artmasa ve hep 500 TL ödeseniz bile bu parayı mevduatta değerlendirseniz 3 yıl sonra 20.000 TLniz olur. Bu rakam 15.000 TL devlet katkısından daha fazla. Ayrıca, biz burada göz koyduğumuz konut undeğerinin 3 yılda yıllık %7 enflasyon oranında artacağını varsaydık. Artış daha fazla olursa 3 yıl sonra elimizdeki 90.000 TL ile hiç bir evi alamayabiliriz de… Zira devlet katkısı ile satılması hedeflenen konutlar, İstanbul için şu anda alabileceğiniz en ucuz konutlar. 2014 yılında, İstanbul’da konut fiyatları ortalama %25 artmıştı.

Beklentileri karşılayacak mı? Yoksa dağ fare mi doğurdu denecek, yorum size ait. Ben yorumlarımı  blogda 05.02.2015 tarihli NASIL DA İNANMIŞTIK VERİR DİYE BABAMIZ !.. başlıklı yazımda yapmıştım. İsterseniz linke basarak tekrar okuyabilirsiniz.


 
 
Picture
Bugünlerde emlakçılar için yeni bir Kanun tasarısı gündemde. Ama bu Kanun mevcut sisteme bir yenilik getirecek mi? Yoksa, klasik eski sistemdeki aktörlere birer sertifika verilmesine, “Emlak Müşavirliği Kurulu” diye siyasi istihdama yönelik yeni bir kamu kurumu kurulmasına, bu kuruma sertifikalandırma yetkisi ve harç geliri sağlanmasına, devletin gayrimenkul sektöründen daha fazla vergi alabilmesine yönelik mi olacak? Öyle ise bu piyasaya sadece ek mali külfetler getirir, kiraların, emlak fiyatlarının ve enflasyonun artmasına katkıda bulunur. Oysa, sadece, emlakçıları değil, inşaat, pazarlama ve finasman şirketlerindeki, gayrimenkul yatırım ortaklıkları vb. yerlerdeki çalışanları da kapsayan bir sistem kurulmalı. Zira “emlak müşavirliği”nin menkul kıymetler piyasasındaki “yatırım danışmanlığı” hizmetinden çok bir farkı yok. Esas itibarıyla, ikisi de müşterilerinin yatırımlarına para kazandırmak ve risklerine yönelik tavsiyelerde bulunmayı içermektedir. Eskiye göre bir fark yaratılacaksa, öncelikle, böyle bir Kanun hazırlanırken, gelişen teknoloji ve yatırım trendleriyle, dünyada emlak piyasasının nereye gittiğine bakmak lazım. Geçmişle kıyaslayarak, günümüze ve geleceğe baktığımızda;

  • Piyasalar günümüzde geçmişe kıyasla daha hızlı hareket ediyor.
Yanlış zamanda alım veya satım yapmanın büyük finansal sonuçları olabilir. Emlak piyasasının son birkaç yıldır olan duyarlılığı göz önüne alındığında, bugün alıştığımız klasik emlakçılıktan ziyade, herhangi bir yatırıma olduğu gibi farklı bir şekilde yaklaşım zorunludur. Diğer yatırım danışmanları gibi, emlak yatırım danışmanlarından da müşteriye verilere dayanarak, en iyi aksiyon planını belirlemede yardımcı olması, müşteri için, satın almamı kiralamanın mı daha iyi olacağından tutun da evinizi erken satışa çıkarmanın daha düşük bir satış fiyatıyla sonuçlanabileceğine kadar zamanlamanın doğru olup olmadığını değerlendirebilmesi beklenmelidir.

  • Günümüzdeki aşırı bilgi bombardımanı tüketicileri karar verirken felce uğratabilir.

Alıcılar ve satıcılar günümüzde her zamankinden daha fazla bilgiye erişebilir. Uygun içerikli açıklamalarla yorumlanmaması halinde, bazı veriler karışıklığa neden olarak  mali felaketlere  ya da kaçırılmış fırsatlara sebep olabilir. Bu yüzden, günümüzde emlak danışmanının rolü değişime uğrayarak, daha gelişmiştir. İyi bağlantıları olan, güçlü yerel  emlakçılar her zamankinden daha önemli hale gelmiştir. Bunların ekspertiz güçlerini destekleyen yazılım ve veri setleri de önem kazanmaktadır.

  • Teknoloji, dünyayı ve gayrimenkulü geçmişe göre çok değiştirdi.
Artık, eskisi gibi, memleketinizde veya yakınlarında yaşamak çok yaygın olmayacaktır. İnternet bugünün profesyoneline istediği her yerde yaşayabilme imkanı vermektedir. İş yerinin hızlı temposu ve rekabetçi yapısı insanlara birkaç yılda bir, yeni bir şehirde, yeni iş imkanlarına hazır olmalarını sağlamaktadır. Emlak danışmanları, gayrimenkulün bu yeni gerçeklikteki bazen riskli yolunda, müşterilerini yönlendirebilecek yeterlilikte olmalıdır. Klasik, elimde satılık ve kiralık bunlar var, seçin istediğinizi göstereyim yöntemi artık eskimiştir.

  • Dünyada son 10 yılda gayrimenkul endüstrisi evrim geçirmiştir.
Ailenizden tavsiye alarak veya 1980’lerden kalma yönergeleri kullanarak işleri yürütmeye çalışmak, sizi derin sulara götürebilir. Tersine, bugün hala neyin işe yaradığını bilmek ve daha geleneksel taktiklerin bazılarını uygulamak zaman ve paradan tasarruf etmenize yardımcı olabilir. Örneğin, iyi bir danışmandan alınabilecek bir eğitim, “satış öncesi denetimler” gibi modern taktikler ile, geleneksel uygulamaların mükemmel kombinasyonunun sizi nasıl en iyi sonuçlara ulaştırabileceğini gösterebilir. Profesyonellerin eğitimi de önem kazanmaktadır.


*(Devamı haftaya, twitter linkinden beni takip ederseniz, siteye yeni bir yazı eklendiğinde hemen haberdar olursunuz)


 
 
Picture
Yazı dizimizde, önceki yazılarda, krediyle ev alıp kiradan kurtulan adamımız için bile sonuç o kadar net çıkmamıştı. Geleceğe yönelik enflasyon, faiz vs. varsayımlarımız tutarsa kirada oturmak yerine krediyle ev alınır, son 10 yıldaki gerçek rakamlara bakılırsa kirada oturmak daha iyi çıkıyordu. İstanbul’daki ortalama bir ev için kredi taksidine  ödeyeceğimiz parayla kira ödeyip kalanının 10 yılllık faiz/kar payı getirisiyle aynı evi alabildiğimiz gibi cebimize para da kalıyor olduğunu görmüştük. Hem de işsiz kalacağım, eve haciz gelecek korkusu olmadan, strese girmeden… Semt bazında baktığımızda ise, ancak 10 yıl boyunca, faizden fazla bir değer artışı getirecek yerleri tercih etmemiz durumunda krediyle ev almanın mantıklı olduğu bunun için de karar vermeden önce, otomatik değerleme modeli gibi ucuz araçları kullanarak söz konusu evin, mahallenin, ilçenin ve şehrin geçmiş konut fiyat trendlerini incelemeyi tavsiye etmiştik.

Aslında bu özetten dahi sonuç anlaşılıyor, kiradan kurtulmak niyetiyle bile krediyle ev almak otomatik olarak iyidir, diyemiyorsak, yatırım için durum daha kötü demektir, ama yine de bakalım rakamlara. 2 numaralı adamımız, bankadan %11.5 faizle baştan beri kullandığımız, gerçek bir örnek olan Ataköy 5. Kısımdaki bir evi, içinde aylık 1.500 TL kiracısı ile 550.000 TLye aldık, kredi alırken 1.500 TL dosya masrafı ödedik, ilk yıl 300 TL asansör bozulmuş, kalorifer, hidrofor bozulmuş vs. gibi tamir bakım masrafını ödedik ve her yıl böyle bir masraf çıktığını da anladı. Kiracı olsaydı bunlara hiç karışmazdı. Bir de her sene sonunda, devlet yıllık kiranın yaklaşık %20’sini 2 no.lu adamımızdan vergi olarak isteyecek (İlk yıl için 3.600 TL) . Aldığı kira ve masraflar her yıl %7 enflasyon oranı ile artarken, bankaya her ay sabit 7.551 TL faiz ödüyor. 10 yıl boyunca, bütün bunları hesaba katarsak, aldığı kiraları artışlarıyla beraber düşünce, bugünkü parayla ev kendisine  531.552 TL ye mal olmuş oluyor. Çok fazla bir kazancı yok, 10 yılda 19.500 TL faiz getirmiş parası gibi düşünebiliriz. 2 no.lu adamın tüm umudu, evin fiyatının enflasyondan fazla artmış olması. Evin fiyatı, her sene enflasyon kadar artsaydı  1.081.933 TL olacaktı.

2 no.lu adamın kiracısı olsaydınız, hiçbir masrafa karışmayıp, faiz ve vergi ödemeyip, elinizdeki parayla ev almak yerine 10 yılda mevduattan %241 kazanmış, bu oranla, kirayı ödedikten sonra, bugün  elinizde 1.449.680 TLniz olacaktı.

Önceki yazılarda belirttiğim gibi, 10 yılda (2004-2014) İstanbul’da konut fiyatları ortalama olarak %95 artmış. Yani bizim 550.000 TLlik ev İstanbul’da ortalama bir yerde olsaydı, 10 yıl sonra 1.072.500 TL olacaktı. Geçmişe doğru baktığımızda, elinde peşin para bile varsa İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine kirada oturmak daha avantajlı gözüküyor, kredi faizi ve vergiyi de katınca, kira geliri elde etmek için ev almak iyice mantıksız oluyor.

Özellikle kadınların bu sonuçtan hiç hoşlanmayacağını tahmin ediyorum. Onlara bir şans daha verelim: 10 yıl önce İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine, spesifik olarak Ataköy 5.Kısım’da bir ev almış olsaydık, 10 yılda hem evimizin değeri TL bazında %318 arttığından, enflasyon kadar değil de, bu oranla artmaya devam ederse, evimizin değerinin 10 yıl sonra 2.299.000 TL olmasını bekleyebiliriz. Ancak o zaman iyi yapmışız diyebilirdik. Ama,10 yılda, hiç risk almayıp kirada oturan ve parasını mevduatta tutan adamdan %58 daha fazla kazanmak uğruna. Değer mi? Size kalmış…

SON SÖZ: Benim bloğumu uzun süredir takip ediyorsanız, her zamanki en iyi yatırım tavsiyemi tahmin edebilirsiniz: “Oturmayı istediğiniz yerde oturun, ama açıp oturmaya hazır, bitmiş, pozitif nakit akışı yaratacağını (değer artış oranı, konut kredisi faiz oranından fazla olan) düşündüğünüz yerlere yatırım yapın.” Açıp oturmaya hazır, derken yeni bitmiş veya yeni gibi olan, yenilenmiş, sorunsuz konutları kastediyorum. Değer artış oranını da tahminlerden çok, verilerle desteklemeye çalışın. Öncelikle, özellikle bitmemiş veya yeni bitmekte olan konutları, abi şimdi al iki senede 2’ye katlar diyenlere kesinlikle inanmayın, yalan söylüyorlar. Madem bu kadar kısa sürede 2’ye katlayacak, o zaman niye satıyorlar? Kredi kullansınlar, satmadan yapsınlar, yine karda olurlar. Kimse aptal değil! Örneğin, 20 TL gibi cüzi rakama, ilgilendiğiniz bölgelerdeki konut fiyat artış trendlerini gösteren online bir otomatik değerleme raporu (örneğin www.homereportistanbul.com sitesinden) alarak işe başlayın. Hem almayı düşündüğünüz özelliklerdeki evin makul değerini, hem de trend bilgilerini aynı anda görmüş olursunuz.


 
 
Picture
İSTANBUL İÇİN KONUT BALONU GÖSTERGELERİ İLK KEZ KIRMIZI ALARM VERDİ!!!

Istanbul’da 2014 yılı konut fiyat artışları, Merkez Bankası’nın hesapladığı konut fiyat endeksine göre %25.5 oldu. İstanbul, 2014 yılındaki bu rakamla Ankara ve İzmir’deki konut fiyat artışlarını (%11,62 ve %13,58) 2 kat geçti ve durmadan BALON YOK sinyali verdiği için kıyamet tellallarının tepkisini çeken BALONMETRE’miz ilk defa kısa vadede İstanbul için BALON sinyali verdi…Blogun “FAYDALI ARAÇLAR” bölümündeki BALONMETRE’Yİ 3 ayda bir güncellemeye çalışıyorum.

Kısa vadeli BALONMETRE, 2014 yılınının son çeyreğinde,  3. çeyreğine göre yaklaşık %60 artarak ilk kez İstanbul için KISA VADELİ BALON sinyali verdi. 2014'ün son 3 ayında İstanbul konut fiyatları yaklaşık %5 artarken, özellikle ÜFE'de açıklanan 2 aylık eksi rakamlar ortalama enflasyonun yıllık bazda %1 geriletti. Bu kısa vadede ilk BALON sinyalidir. Nisan'daki rakam da böyle çıkarsa KIRMIZI ALARM !!!

Uzun vadeli BALONMETRE'deki artış 2.75 kata vardı ve sürekli olarak 5 yıl önceki düşük değer artışlı aylar hesaptan çıkıp yüksek artışlı aylar hesaba girmeye devam ettikçe, BALON uyarısı gerektiren tehlikeli seviyenin üçte birini geçtik. Uzun vadede, şimdilik hemen paniğe gerek yok, ama yılı bu hızda kaparsak durum VAHİM olabilir, zira baz etkisi de artık bize karşı çalışıyor...

Yaklaşan seçim nedeniyle, enflasyon rakamlarıyla oynanıp, olduğundan düşük gösterildiğini düşünüyorsanız, durum o kadar vahim olmayabilir. Ama açıklanan rakamlarla hesap yaptığımızda BALON başlangıcı olabilir. Bu sinyalin yabana atılmaması, iyi araştırılıp yorumlanması gerek. İlk uyaran ben olmuş olayım (Lafla, veya siyasi yorumlarla değil, rakamlarla!). Sonra, duymadık demeyin…

Hatırlarsanız, blogda uzun bir yazı dizisi ile konut balonu konusunu incelemiştik. Şimdi konu sizi, ya da cebinizi ilgilendiriyorsa, geri dönüp bu yazıdaki balon göstergelerinin tamamının, şu an için, Türkiye'de ne gösterdiğine bakmanızı tavsiye ederim. Blogda, sağdaki “Kategoriler” başlığı altında “Konut Balonu” seçeneğine basarsanız, balon yazı dizisindeki yazılarıma daha kolay ulaşabilirsiniz.