Picture
Emlak fiyatları şişti mi? Türkiye bu sorunun cevabını arıyor ama, konut balonuna ilişkin basında yer alan yazılar ise ülkedeki politik kutuplaşmadan başka bir şeyi göstermiyor. Google’a girip “konut balonu“ yazdığınızda Cumhuriyet, Sözcü ve Yeniçağ gazeteleri kesinlikle konutta balon olduğu, bunun AKP politikalarının bir sonucu olduğuna çok az veri ve ekonomik  analiz, daha fazla laf ve politik analiz ile ulaştıklarını görüyoruz. Sonuç doğru olabilir ama inandırıcı değiller.  İnşaatçılar ise çıkarları gereği yine az ve subjektif veriler ile taraf oldukları bir konuda olmadığını söyleseler de doğru bile olsa yine inandırıcılıktan uzaklar. Geçen hafta New York Times’ta İstanbul’daki konut balonunun patlamak üzere olduğunu söyleyen yazının da (http://www.nytimes.com/2014/05/21/realestate/commercial/after-istanbuls-building-boom-come-worries-of-a-bust.html?smid=fb-share&_r=0), Maslak 1453 projesi ve bu tarihin şehrin Hristiyanlardan Müslümanların eline geçtiği tarih olduğunu hatırlatarak başlaması, yanlış birkaç rakam ve röportajdan başka bir şey içermemesi sebebiyle politik bir yazı olduğu anlaşılıyor. Konu uzun olduğu için, blogda birkaç yazıda inceleyeceğim.

Bu yazıda önce” Konut Balonu” ile ne demek istediğimizi tanımlayalım. “Investopedia”ya göre, konut balonu, “talep, spekülasyon ve yakın geçmişin geleceğin yanılmaz bir tahmincisi olduğu  inancı tarafından körüklenen, konut fiyatlarında aşırı bir yükseliş” olarak tanımlanmakta, daha sonra da konut balonunun bazı özelliklerine değinilmekte: Konut balonları genellikle sınırlı arzın cevap vermek için nispeten uzun bir süre gerektirdiği konut sektöründe, talepte bir artış (talep eğrisinin sağa kayması) ile başlar. Spekülatörler kısa vadeli alış ve satış yoluyla kar elde edilebileceği inancı ile pazara girer. Bu da talebi daha da arttırır. Arz artarken, bir noktada, talep azalır (talep eğrisinin sola kayması) , ya da durgunlaşır. Bu da, konut  fiyatlarında keskin bir düşüşe sebep olur ve balon patlar.

Aslında, geleneksel olarak, konut piyasaları büyük işlem ve bir ev almanın taşıma maliyetlerinin (yatırılan paranın alternatif getirilerinin) fazla olması nedeniyle diğer finansal piyasalar kadar balon yaratmaya yatkın değildir. Ancak, çok düşük faiz oranları ve kredi verme standartlarında bir gevşemenin kombinasyonu, borçlanarak ev alanları pazara çekerek, talebi körükleyebilir.  Faiz oranlarındaki artış ve kredi standartlarının sıkılaştırılması talebi azaltarak, balonun patlamasına sebep olabilir. Diğer genel ekonomik ve demografik eğilimler de konut balonunu körükleyebilir veya patlatabilir.

2007-2012 mali krizi, dünya çapında, 2000'li yıllarda başlayan gayrimenkul balonunun patlamasıyla alakalıdır.

Daha seyrek görülmelerine rağmen, konut piyasalarındaki balonlar, Borsa balonlarından daha önemlidir. Tarihsel olarak, hisse senedi fiyatlarında ortalama her 13 yılda bir şişkinlik olur, bu 2.5 yıl kadar sürer  ve GSYİH'nin yaklaşık yüzde 4 kaybına neden olur. Konuttaki fiyat şişkinlikleri daha seyrektir, ancak yaklaşık iki kat daha uzun sürer ve ekonomi için iki kat daha fazla kayıba yol açar (IMF World Economic Outlook, 2003).



 
 
Picture
Gelen okur maillerinin bazılarında, emlakçı gibi taraflı yazdığım eleştirileri var. Hiç böyle bir düşüncem ve bu piyasadaki fiyatların artmasından bir çıkarım olmamasına, sadece rakamlardan yola çıkarak emlak piyasasında yorum yapmaya çalışmama rağmen, bu yönde sonuçlara ulaşan yazıların arka arkaya gelmesi böyle düşündürdü okuyanları herhalde deyip biraz da bu piyasanın kötü taraflarını göstereyim.

Daha önceki yazılarımda da belirttiğim gibi 2013 Türkiye genelinde, ama özellikle İstanbul’da, emlak ve konut yatırımcılarının yüzünü güldüren bir yıl oldu. 2013 yılında PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konuta yatırım yapanlar % 21.61 getiri sağladılar. Bu getirinin % 15.83’ü değer artışından, % 5.78’i ise kira gelirinden oluştu. Bu, aynı dönemdeki %7.19 ortalama enflasyona göre oldukça iyi bir rakam.

Ancak, taşı toprağı altın olan İstanbul’daki her yer için bu tablo o kadar toz pembe değil tabii ki. Bazı yerlerdeki konut fiyat artışları, bırakın konut fiyatlarındaki ortalamayı yakalamayı, enflasyonun bile gerisinde kaldı. İşte, PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konut  fiyatları en az artan 12 ilçe:



Tablodaki verilerden ilginç yorumlar yapılabilir:

Örneğin, Silivri ve Beyoğlu'ndaki gayrimenkullerin fiyatlarının artış göstermemesi ile ilgili olarak,  emlakjet.com Genel Müdürü Okan Arı basında şu yorumu yapmış: "Şehir içinde havuzlu ve sosyal tesisli proje sayısının artması Silivri'nin uzak bulunmasına sebep olmuş ve cazibesini biraz azaltmış görünüyor. Ayrıca Silivri'de planlanan pek çok yeni projenin iptal edilmesinin veya belirsiz durumda olmasının satışları dolayısıyla artış oranlarını da düşürdüğünü söyleyebiliriz. Beyoğlu'nda ise yayalaştırma projesi Yol yapım inşaatı, iş yerleri/restoranlara yönelik yeni düzenlemeler, gösteri ve eylemlerin yoğun gerçekleştiği bir yer olmasının artışa olanak vermediğini söyleyebiliriz."

2B uygulamasının etkili olacağı düşünülen Beykoz, tramvay ile değerleneceği düşünülen Sultangazi, konut projelerinin gözdesi Ümraniye, şehrin tam göbeğinde, metro dahil her türlü imkanı olan yılların oturmuş semti Şişli, finans merkezi projesi ile gaz verilmeye çalışılan Ataşehir ve İstanbul’un en değerli ilçeleri arasında yer alan Adalar’da bulunan konutlar 2013 yılında, düşük seyreden enflasyona dahi yenik düşmüşler. Kentsel dönüşüm uygulamasının gözbebeği Sancaktepe, 3. Havalimanı projesiyle fiyatların fırladığı haberleri yapılan Arnavutköy ve metrobüs, ucuz ve yeni projeleri sayesinde yoğun talep gören Büyükçekmece’deki konutlar ise enflasyonun biraz üstünde getiri sağlamakla birlikte ortalama konut artışını yakalamaktan uzakta olan yerler. Buralarda örneğin %14 faizli kredi ile yatırım amaçlı ev alıp kiraya verdiyseniz, muhtemelen konut yatırımı için parlak bir yıl olan 2013’te zarar yazdınız.


Tabii bu ilçelerin bazı mahalleleri, ilçedeki bu genel tabloya istisna oluşturabilmektedir. Ama şunu söyleyeyim: İstanbul’da 2013 itibarı ile 39 ilçe ve 940 mahalle var. 2013 yılında kaybeden veya ortalamanın altında artış gösteren yukarıda saydığım 12 ilçeden sadece bir mahalle (Sancaktepe Abdurrahmangazi) en çok artış gösteren 10 mahalle arasında. İstanbul’daki 940 mahalle içinde en çok değer kaybeden 10 mahallenin 6’sı ise tablodaki ilçelerden.

Sonuç olarak, yazılarımın geneline bakıldığında, iyi bir yatırım için herkes İstanbul’dan parasının yettiği kadar, “körleme” ev alsın demiyorum. Tam tersine, konuta yatırım yapmak isteyenler çok iyi analiz yaparak, sadece almayı düşündüğü evi değil, çevredeki emsalleri, mahallenin ve ilçenin geçmişteki ve gelecekteki talep görme ve fiyat artış trendini göz önüne alarak yatırım yapmalılar diyorum. İyi kötü hemen her hissenin genel çıkış veya düşüş trendine uyduğu borsa yatırımlarının aksine, konuta yatırımın en iyi performans gösterdiği 2013 yılında, spekülasyonun ve beklentinin çok yüksek olduğu bazı yerlerdeki konutlarda bile yukarıdaki tablo oluşabilmektedir. Ayrıca, yatırımcılar ve özellikle bunlara kredi veren kuruluşlar,  sadece konut almayı değil, sahip oldukları veya kredilendirdikleri konutların performansını sürekli takip ederek, kendi koydukları kritere göre kötü performans gösteren yerleri elden çıkarmayı, kredileri revize etmeyi de düşünmelidirler.
 
 
Picture
Türkiye’de “mortgage”  düzenlemeleri yeni çıktığında kısaca böyle anlatılırdı mortgage Türk halkına. Yani, o kadar düşük ve uzun vadeli bir faiz ödeyeceksiniz ki konut almak için, “kira öder gibi ev sahibi” olacaksınız! Bu kadar basit…

Bakalım durum nasıl şu anda? Bunun için sistemin mucidi ABD ile Türkiye’deki ortalama bir hanenin, ortalama bir evi ne şartlarda alabileceğini karşılaştıralım:

Her iki ülke için genel kural, hane halklarının barınma maliyetlerini (yakıt, elektrik, su, gaz, apt. aidatı dahil) net gelirlerinin en fazla %30’u seviyesinde tutmaya çalışmakta olduklarıdır. Sorunsuz bir kredi ödeme gücü için, her iki ülkedeki kredi verenler de bu kriteri kabul etmektedirler. Hane halkı istatistiklerinde, her iki ülke için şu anda en son 2012 yılı verileri mevcut olduğundan, analizin karşılaştırılabilir olması açısından, diğer verilerde de (faiz, ev fiyatları) 2012 yılı rakamları kullanılmıştır. Sabit kredi taksidi ödemesi sözkonusu olduğundan, vadenin ilk yıllarında gelire göre yüksek, son yıllarında ise düşük oranlı ödeme sözkonusu olacağından, gelire göre ödenecek %30 seviyesi vade ortasına (5 yıl) denk gelecek şekilde hesaplama yapılmıştır.


TÜRKİYE

ABD
SONUÇLAR:

Bu analizden pek çok sonuç çıkartabiliriz, ama en önemlisi, ortalama bir hanenin geliriyle, ne Türkiye’de, ne de ABD’de, Türkiye’deki en popüler vade olan 10 yılda ortalama bir evi kira öder gibi almak mümkün değil. Peki, nereden çıktı mortgage’ın bu “kira öder gibi ev almak” şeklindeki tanımı?

Ortalama Amerikalı’ya dönersek, o da 10 yıl vade ile ortalama bir ev alamıyordu. 20 senede de alamıyor gözüküyor, ancak 240.000$’lık kredi alabiliyor kira gibi ödeyeceği taksitlerle. Bu da 290.000$ ortalama bir ev fiyatının %83’üne denk geliyor. Ancak, Amerika'daki vergi sistemi gereği mortgage ödemelerini vergiden düşebiliyorsunuz. Bu da, ortalama Amerikalı için yılda 4.000-5.000 $ vergi tasarrufu demektir.
 Karşılaştırılabilir olmadığı için bu rakam yukarıdaki tabloda hesaplanan rakamlara dahil edilmemiştir. Ayrıca, vadeyi 30 yıla uzattığımızda, mortgage faizi %4 oluyor ve Amerikalı orta sınıf vergi avantajını dikkate almasanız bile muradına eriyor ve gelirinin %30’unu kira öder gibi, mortgage taksidi ödeyerek ortalama bir ev sahibi olabiliyor. İlk senelerdeki ödemeleri hane halkı gelirinin %30’undan biraz fazla ama bu hiçbir zaman yarısını geçmiyor. Evet, sorunun cevabını bulduk “mortgage” sisteminin mucidi ABD’de, sistem 20-30 yıl sonra ortalama bir Amerikalının ev sahibi olmasına izin veriyor.

Faiz oranlarını aynı tutsak bile vadeyi 20 seneye çıkardığımızda, Türkiye’deki ortalama hane halkı, maaş artışlarını da dikkate alarak, gelirinin % 30’unu vererek ancak 108.000 TL kredi alabiliyor. Vade 30 sene olduğunda, yine maaş artışlarını dikkate alarak, bugün alınabilecek kredi 148.000 TLye çıkabiliyor. Bu da, ömür boyu kira öder gibi borç ödemeyi taahhüt ederse, faizi yıllık %14’e çıkarsak bile, Türkiye’deki ortalama bir hanenin 2012 yılında, İstanbul’daki ortalama konut fiyatı olan 152.700 TL.lik bir konutu alabileceğini gösteriyor. Ancak, maaş artışları da dikkate alındığında, uzun vade boyunca yüksek faiz sebebiyle, ilk senelerde hane halkı gelirlerinin neredeyse tamamını, 6. Seneye kadar gelirinin %50’sinden fazlasını kredi taksidine ayırması gerekiyor. Bu fiilen imkansız… Aç kalmadan kira öder gibi bir ev sahibi olabilmek için, İstanbul’da yaşayan ortalama hane halkı yıllık gelirinin 2012 fiyatları ile 26 bin TL değil, 40-50 bin TL civarında olması gerekir. Ayrıca, başka bir sorun da, Türkiye’de TL. cinsinden, 30 yıl vadeli kredi verecek banka veya finansman kuruluşu yok. Ek olarak, Türkiye'de konut kredi veya mortgage taksitlerini gelir vergisinden düşme imkanı da yok.

Bu sistemin ön şartı, “düşük faiz” ile uzun vadeli kredi verebilecek finans kurumları. Kredi alanlar açısından ise, nispeten yüksek gelir seviyesi ile (en azından karnını doyuracak kadar para kalması lazım) kredi ödemeye başlamak. Sonraki şartları ise, kredi alanlara sağlanması gereken vergi avantajı, 30 yıl boyunca hane halkı gelirini muhafaza edebilecek (ölüm, hastalık, işsizlik, maaş artışlarını engelleyen krizlerin olmaması) iyi işleyen bir sağlık ve sosyal güvenlik sistemiyle, enflasyon ve işsizliği dengeleyebilen istikrarlı bir ekonomik sistem. Amerika’da mortgage kredilerinin %85’i bu iş için özel olarak kurulmuş kamu kurumları tarafından sağlanmakta. Bizde ise, vatandaşın istediği evde oturmasına yetecek krediyi sağlamak yerine, devlet inşaatçılığa soyunup, TOKİ marifetiyle, dağ başında yaptığı evleri ederinin üstünde vatandaşa ucuz diye yutturmaya çalışmakta, vatandaş da “değer”e değil “fiyat”a baktığından, ödeyebileceğini düşündüğü bu evlerden almakta, ama sonra, evlerin prim yapmadığı, ailece ulaşım masrafları ve zorluklarına katlanamadıklarından bu evleri satmaya çalışmakta olduğu bir kaos ortamı var. 40 km uzaktaki işine, okuluna gitmeye çabalayan kişilerin yarattığı trafik de cabası…

Sonuç olarak, özetle, Türkiye için tarihi olarak düşük sayılan bu faiz seviyesi ile bile 30 yıl gibi uzun vadeli kredilere makul taksitlerle ulaşılamadığı için Türk halkının kira öder gibi ev sahibi olması gerçek değil hayaldir…