Picture
Geçen hafta, yazının ilk bölümünde “pahalı” evlerden uzak durum demiştik. Blog okurlarından haklı olarak ne kadarlık bir konutun “pahalı” sayılabileceği sorusu geldi. Tahmin edebileceğiniz gibi bir evin pahalı olup olmadığı kişiden kişiye, kişilerin gelir ve servet durumuna göre değişir. Ama, birinci amacı oturmak (en azından uzun süreli) olmayan yatırımlık bir ev söz konusu olduğunda durum daha net. Çünkü, diğer yatırım araçları ve aynı sınıftaki yatırım araçları (yani diğer evler) arasında rakamsal bir karşılaştırma yapıp sonuca varmak zorundayız. Tabii, lokasyona göre de değişmekle birlikte, şu anda İstanbul’da ortalama bir konutun birim m2 fiyatının 3.200 TL civarında ve en çok talep gören evlerin 100-120 m2 arasında olduğunu biliyoruz. Buradan yola çıkarak, en çok talep gören, dolayısıyla en hızlı ve kolay satabileceğiniz evin fiyatının 320.000-384.000 TL olduğunu, bunun üstünün giderek pahalı sayılacağını söyleyebiliriz. Dikkat ederseniz, piyasada “balon” söylentilerine kanıt olarak gösterilen satılamayan inşaat stoğunun çoğu m2 fiyatı 4-5 bin veya daha fazla olan, ortalamaya göre “pahalı” sayılan gruptadır. Şimdi, parantezi kapatıp, kaldığımız yerden devam edelim yazıya…

4. ALACAĞINIZ SEMT NASIL?

En meşhur gayrimenkul tavsiyesini duymuşsunuzdur: “Lokasyon, lokasyon, lokasyon”. Şehrin en pahalı muhitinde ev almak zorunda değilsiniz, ama konum veya lokasyonun nasıl olduğunu bilmeniz önemlidir. Profesyoneller, göz koyduğunuz gayrimenkulün çevresini günün farklı saatlerinde, haftanın değişik günlerinde gezerek lokasyonun planınız dahilinde olduğuna emin olmanızı tavsiye ediyor. Hatta farklı mevsimlerde gözlem yapmazsanız da sürprizlerle karşılaşabilirsiniz. Yazın çok beğendiğiniz bir evin önünün, aslında her kış şiddetli yağmurlarda gölete döndüğünü, ya da geçen sene aşırı kar ve yağışlardan sonra arkadaki istinat duvarının çöktüğünü evi aldıktan sonra öğrenirseniz çok üzülürsünüz. Benim klasik tavsiyem, 20 TLye kıyıp evinizin fiyatının yanında bu tür bilgileri de veren bir otomatik değerleme raporu almanız.

5. CİVARDAKİ BOŞ EV SAYISI NE DURUMDA?

Bir ev satın alıp kiraya vermeyi düşünen bir gayrimenkul yatırımcısının karşılaşabileceği en maliyetli masraf evi aldıktan sonra kiraya veremeyip boş kalmasıdır. Evin bir süre boş kalması, gayrimenkul yatırımcısının hayatının normal bir parçası olsa da bunun hesaba katılması ve hazırlıklı olunması gerekir.

Almayı düşündüğünüz yerdeki yerel emlakçılar ve ilan sitelerinden, ev almayı düşündüğünüz semtteki kiralık boş ev sayısını sorgulamalısınız. Her ay bir kenara biraz para ayırıp, ev boş kaldığı zamanlarda parasız kalma sürprizine hazırlıklı olun. Evi krediyle alıyorsanız, kredi ödemelerinizi, ucu ucuna her ay kirayı hep tam alacak şekilde denk getirmeyin, biraz marj bırakın. Aynı zamanda, semtteki ortalama kira fiyatlarını anlayıp, ortalamanın biraz altına kiraya vererek evin boş kalma olasılığını en aza indirin.



Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Herkes, televizyonda, gazetelerde, dergilerde ve radyolarda söylüyor: Gayrimenkule yatırım yapmak, finansal geleceğiniz için harikalar yaratabilir! Ancak, gayrimenkule yatırım yapmanın çok kazandırdığı ve büyük servet yaptığı söylemi, gayrimenkule yapılan bütün yatırımların eşit getiri sağladığı anlamına gelmez.

Bu büyük getiriyi almanın sırrı, iyi bir gayrimenkul yatırımının altında yatan temel anlayışı kavramak ve sadece en iyi gayrimenkulü satın almaya odaklanmakta yatmaktadır. Blogdaki bu yazı, sizin ilk yatırımlık konutunuzu satın almadan önce düşünmeniz gereken 10 önemli hususu açıklayarak, yığınla seçeneğin içinden çıkmanızda size yardımcı olacaktır.

1)   YATIRIMA HAZIRMISINIZ?

Gayrimenkule yatırım yapmak herkes için değildir. Kiraya vermek üzere bir ev almak için “en zenginler” listesinde olmanıza gerek yok ama, hala, paranızı gayrimenkule yatırmadan önce maddi olarak sağlam bir durumda olup olmadığınızı iyi değerlendirmeniz gerekir. Gayrimenkul yatırımı “hemen zengin olunan” piyango tarzı bir yatırım olmaktan çok on yıllara yayılan bir yatırımdır. Örneğin şu sıralar İstanbul’da bir konutun kendini amorti etme süresi 15-20 yıl arasındadır.

Sadece siz hayatınızın bir envanterini yapıp, yatırıma hazır olup olmadığınızı bilebilirsiniz. Eğer, gayrimenkul sizin yatırım portföyünüze uyuyorsa - çok iyi! – o zaman eğitilmek için zaman ayırın. Gayrimenkul kitapları, blogları, web siteleri ve forumları okuyup, takip ederek gayrimenkul yatırımının ne olduğunu ve en başarılı yatırımcılarının servetlerini yaparken gayrimenkulü nasıl kullandıklarını iyice anlayın.

2)   BİR PLANINIZ VAR MI?

Çoğu yatırımcının para kaybetmesinin (ister borsada, fonlarda, gayrimenkulde olsun, isterse kendi işlerinde) belki de en büyük sebebi planlama yapmamalarıdır. Tek bildiğin, gittiğin yerin batıda bir yerlerde olduğu ise İstanbul’dan Roma’ya arabayla gitmek istemezsin. Bir plan, şu anda bulunduğunuz yerden, ileride olmak istediğiniz yere gitmenize yardım edecektir.

3)   NE TÜR BİR GAYRİMENKULLE BAŞLAMALISINIZ?

Gayrimenkul yatırımı, kişiliğinize ve hayat biçiminize göre, pek çok farklı boşluk ve stratejiyi kendi planınıza uydurabileceğiniz ilginç bir alandır.

Belki riskten hoşlanıyor ve bir gayrimenkulü “alıp, yenileyip satma” işini tercih ediyorsunuzdur? Ya da belki, uzun vadede sabit getiriye bakıp, kiralık konutları tercih ediyorsunuz. Veya belki, hiç bu işlere bulaşıp, başınızı ağrıtmadan, “banka olarak” diğer yatırımcılara ödünç para verip pasif bir getiri tercih edersiniz. Gayrimenkulde, yatırım yapabileceğiniz yüzlerce strateji vardır. Hayat tarzınıza en uygun stratejiyi bulmak size kalıyor.

Ne tür bir gayrimenkul almanız gerektiğine ilişkin bazı öneriler :

·         Bakımlı, iyi durumdaki evleri tercih edin – Kötü durumdaki evler için tadilat yapma ve yenileme için zaman, çaba ve gereken para maliyetleri onlardan iyi bir getiri oranı sağlamayı zorlaştırır.

·         Lüks ve pahalı evlerden uzak durun – Ev fiyatı yükseldikçe, genellikle net kira getiri oranı düşer.

·         Aldığınız evde önce oturun, sonra kiraya verin veya satın – İçinde oturan sahibinden satılan evler daha çok talep görüp, daha fazla kredi kullanabilme imkanı olmaktadır. Ayrıca, o evde yaşamak size satmadan önce neyin yenilenmesi gerektiğine ilişkin ipuçları verecektir.




Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Bir önceki yazıda bahsettiğimiz, otomatik değerleme raporundaki SED Analizi verilerinden sonra, taşınmak isteyen adamın maddi durumu, şikayetlerini göz önüne alarak ona uygun bir mahalle önerebiliriz. Burada teorimiz, öneride bulunacağımız kişinin, yıllardır yaşadığı Levent’e uygun, aynı veya benzer kademedeki yerlere taşındığında sıkıntı yaşamayacağıdır.

Adamın maddi sorunu yok, bir üst grup yerlerde ev alabilecekse 1. ve 2. SED grubu mahalleleri içinden, şikayeti olan en önemli konu (diyelim trafik) veya arzu ettiği yeni bir özelliği (daha fazla yeşillik ya da deniz manzarası vs.) gözönünde bulundurarak aşağıdaki semtleri önerebiliriz.


Picture
Adam üstüne para koymadan ev almak istiyorsa, kendini fazla rahatsız hissetmeyeceği, yandaki listede bulunan bir alt SED grubundan da bazı semtler önerebiliriz.

Bu yazı için rapor almadan önce, Levent’teki adam için önereceğim yerler arasında aklımdan Küçükçekmece-Atakent ve Eyüp-Göktürk de geçmişti. Raporu aldım, bu semtlerin listede olmadığını görünce, bir kez daha düşündüm. Makina haklı, olmaz, Levent’e alışan buralarda zorlanır…Allahtan makinaların ruhu yok!

SONUÇ:

1)      Otomatik Değerleme Modeli kullanmak, oturduğumuz ev ile aynı özelliklerde bir evin yeni taşınacağımız mahalledeki değeri ve SED grubu gibi birçok bilgiyi de değerlendirerek, çok hızlı ve 20 TL gibi ucuz bir fiyata, daha rasyonel karar vermenizi sağlayabilir.

2)      Eğitimsiz, ya da yeni bir emlakçı bile bu veriye dayanan bilgileri kullanırsa, en havalı “emlak danışmanı”ndan daha çok sükse yapar…

3)      Emlak şirketi sahibi iseniz, bu tür araçlar kullanarak hem müşterinizi daha memnun bırakır, müşteriye satış oranlarınızı arttırır, hem de tecrübesiz, düşük maliyetli personel ile daha rekabetçi hizmet sunabilirsiniz.


 
 
Picture
Geçen yazımızda, maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle örneğin Levent semtindeki evinden başka bir semte taşınmak isteyen birine çıpa etkisini gözönüne alarak ne önerebileceğimizi bu haftaki yazımıza bırakmıştık.

Çıpa etkisi, hatırlarsak, kendi konut piyasamızın özelliklerine alıştığımızı ve kolay kolay değiştirmediğimizi söylüyordu. Eğer, örneğimizdeki gibi yıllardır Levent semtinde oturuyorsanız buranın sosyo-ekonomik özelliklerine, yaşam kalitesi, sunduğu imkanlar ve yaşayan insanların profiline bir çıpa atmış ve kafanızda çok değiştirmek istemediğiniz bir imaj oluşturmuşsunuzdur. Önceki örneğimizdeki gibi, maddi imkansızlıklar nedeniyle bir anda Levent’ten Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesine yerleşirseniz, kendinizi buraya ışınlanmış gibi hissedip, hemen (hatta belki de hiç) alışamamanız kuvvetle muhtemeldir.

Şimdiki örneğimizdeki kişide maddi imkansızlık sözkonusu olmadığı ve kaynak yaratma birinci amaç olmadığı için, Leventteki evini sattıktan sonra, şikayet ettiği neden her neyse, daha tercih edeceği ama aynı zamanda kendini Levent’teki ortamından daha farklı olmayan bir mahalle önermemiz gerekir. Yine başlangıç noktamız otomatik değerleme modeli. Bu sefer 20 TL ödeyerek, PROBO otomatik değerleme modeli’ne dayanarak üretilmiş, sadece fiyat değil, daha farklı bilgiler de içeren bir detay rapor satın alıyoruz. Bir önceki örnekteki Levent’teki, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinin fiyatı bu raporda da yine 463.000 TL. gözüküyor. Bu raporda bir de, aşağıdaki gibi SED analizi diye bölüm var.


Önce bu SED Analizi neymiş, öğrenelim, sonra yorumlayalım.

SED Analizi:

Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. PROBO Otomatik Değerleme Modeli verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Raporda, bizim evin bulunduğu mahalle olan Levent’in İstanbul’daki 8 sınıfa ayrılmış SED grubu içinde en yüksek 2. grupta olduğunu görüyoruz (kırmızı ile işaretli grup). Bu grupta 19 mahalle var. Raporda grubun tipik, örnek mahallesi olarak Ataşehir-Barbaros mahallesi gözüküyor. Bir önceki örnekte kullandığımız Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesi ise buraya epey uzak olan 6. grupta bulunuyor. 



Gerisi sonraki yazıya kaldı. Beni yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberiniz olur.