Picture
Blog yazılarımı takip edenler bilir. Kasım 2016’dan beri, İstanbul’da ev fiyatları düşecek diyorum. Örneğin, 13.12.2016 tarihinde, PEKİ, EVİMİN FİYATI NE KADAR DÜŞER?  başlıklı yazımda, şöyle demişim: SONUÇ: Benim tahminimce, uzatmalar devam etmez de, memlekette kriz olursa, ya İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapar (bu hesap dolar 3 TL iken geçerli, 3,5 seviyesi için %34) ve vatandaşın alım gücü seviyesine inip biraz sendeleyerek yoluna devam eder, ya da, en iyi şartlarda, 2017den itibaren, çift haneli enflasyon ve tek haneli konut fiyat artışlarıyla 4 yılda makas kapanır. Son durumda FED’in elinin armut toplaması lazım…İlk toplantı bugün ve yarın TSİ 20:00de

Son Söz: Gayrimenkul sağlam yatırımdır ama bu krizlerden hiç etkilenmez demek değildir.


Peki böyle demişiz de ne olmuş bakalım 5 ay sonra:


Kaynak: EvRaporu.com

Memlekette ani düşüşü gerektirecek kadar büyük bir kriz olmadı çok şükür…Ama, dediğimiz gibi, enflasyon, yıllık bazda, ÜFE 2017 Ocak, TÜFE de 2017 Şubat’tan itibaren artık çift haneli. İstanbul konut fiyatları ise, Aralık 2016dan bu yana, grafikten de görüleceği üzere ortalama %4.14 düşmüş. FEDin eli armut toplamadı, 2017de 4 değil ama 3 faiz artışı var dedi, buna paralel olarak, aksi siyasi söylemlere rağmen, dediğimiz üzere, bizde de faiz arttı.
Hükümetin sektöre desteklerine rağmen, 2017ye yumuşak iniş anlamına gelecek tek haneli konut fiyat artışı değil, çok keskin olmasa da düşüşle başladık. Sonuç olarak, keskin düşüş olmadı ama matematik değişmedi, dolar 3,5 TL ise, Aralık 2016ya göre İstanbul’da %34 düşüş beklemeliyiz demişiz. 5 ayda %4.14 konut fiyatlarında düşüş + ÜFEde son 4 ayda %8,61 artış ile reel olarak %11,6 düşüş anlamına gelir. Bu İstanbul konut fiyatları için en az %20 daha düşüş var hedefte demektir. 6 ayda mı olur, 1 yılda mı, 4 yılda mı memleketin genel durumuna bağlı. Biz ancak, bu hızla giderse, 1,5 senede hedefe ulaşırız diyebiliriz. Buradan zımni olarak politik bir yorum da çıkarabiliriz. 4 yılda yavaş yavaş %34 düşseydik yumuşak iniş, ani olarak %34 düşseydik kriz demek idiyse, 1,5 yılda hedefe varmak, türbülanslı bir seyir ve hava boşluklarında ani alçalmalı bir yolculuk anlamına gelir. Anons da geldi zaten: 2019’a kadar, kemerlerinizi bağlayın ve yerlerinizden kalkmayın!..

Milliyet Emlak’ta, geçen ayki “Ev Fiyatları Çok Arttı Ne Demek?” başlıklı yazımda, ev fiyat artışlarının yüksek olup olmadığını orada yaşayanların lokal gelir (ücret) artışıyla karşılaştırmak en anlamlısı demiştim. Zira benim gördüğüm en yüksek korelasyon bu iki değişkende. Aksine henüz rastlamadım. Bu mantıkla,  yeni bir soru soralım ve yeni bir grafikle yazımızı sonlandıralım:

SORU: Bir ülkede, veya şehirde, ev fiyatlarının düşmesi iyi midir? Yukarıda kurduğum hipotezi tersten okursak, ev fiyatları düşüyorsa, lokal olarak o ülkede veya şehirde yaşayan halkın gelirinin (ücret) de düşüyor olması beklenir mi?

GRAFİK: Yunanistan’daki konut fiyat artışları ve ücretleri gösteren bu grafikte de kural bozulmadı. Ücretler azalırken konut fiyatlarının düştüğü veya konut fiyatları düşerken ücretlerin de azaldığı görüldü. Yani, farklı değişkenlerin etkisi söz konusu değilse, ülkenin ekonomik durumu ile bu göstergeler birebir örtüşüyor. Yunan hükümeti borç krizi 2009 yılının sonlarında başlamış ve halen sürmektedir. Aşağıdaki grafikte de, 2010 yılından itibaren Yunan ev fiyatlarında sürekli bir düşüş, aynı şekilde Yunanların ücretlerinde de paralel sürekli bir düşüş gözlenmektedir.

Yunanistan’da ev sahipliği oranı %74dür. Yani konuyu, sadece ev fiyatlarına bakarak, arttı, düştü, çok, az şeklinde yorumlamak büyük resmi kaçırmak anlamına geliyor bence…Yunanistan’da 2010’dan beri yabancılar için ev fiyatlarının cazip olduğu ve ev alanlara vatandaşlık verildiği reklamları yapılıyor. Ev fiyatları lokal ücret seviyesi ile paralel olarak aşağıya doğru hareket ederken, kur sebebiyle, yabancılar için çok düşmesi, silahlı değil ama ekonomik bir işgale davetiye anlamına da gelebilir mi aynı zamanda?
 
 
Picture
Geçen yazımızda,  talep tarafında, eğer Dubai’de milyar $larımızı hangi ülkenin emlak piyasasına kaydıralım kararı vermiyorsak, arz tarafında da, satacağımız evin müstakbel alıcısı yabancılar değilse, diğer ülkelerin konut fiyatlarıyla kendi ülkemizi karşılaştırmanın anlamsız olduğundan bahsetmiştik. Yabancılar ayda 110.000 konutun satıldığı, tüm Türkiye’de ayda ortalama 1.000 adet konut almaktadır. Ayrıca, bu net rakam değildir, yani sattıkları da dahil değildir. Sonuçta, balon olduğu iddia edilen, İstanbul konut piyasasında arz ve talep çoğunlukla lokaldir ve oturduğunuz evler misli nitelikte mallar değildir. Bu durumda, yabancı ülkelerin konut fiyatlarıyla İstanbul’u karşılaştırmak “tencere dibin kara, seninki benden kara” muhabettinden başka bir işe yaramaz. Özetle, oturduğunuz veya alacağınız eve bakın, semt ve yapı itibarı ile yabancı alıcı veya satıcı hedeflenmiyorsa balon tartışmalarına bakmayın bile…Ayrıca, “balon” terimi aslında teknik bir konu ve bu konuda çok yazdım. Aslında, vatandaşın aklındaki esas soru, “ev fiyatları çok mu arttı?”. Bu balondan farklı bir soru…Madem, başka ülkelerle karşılaştırmayacağız ev fiyatlarını, peki neye bakacağız? Arzı ve talebi lokal olan bir şeyi inceleyecek isek, karşılaştıracağımız göstergeler lokali temsil etmeli. Bana göre soru, o ülkede veya lokasyonda çalışanların ev sahibi olabilme durumlarına bakılmalı. Aslında kafalardaki soru bu…Bu durumda, ev fiyatlarının “çok” artıp artmadığı cevabını arıyorsak, lokal olarak ücret endeksi ve konut fiyat endeksi karşılaştırması daha doğru bir gösterge olacaktır.

Hong Kong, bugün (ve çok uzun zamandır) birim metrekare fiyatları (20.000 $/m2) bazında dünyanın en pahalı evlerine sahip bir şehir. 100 m2 ortalama bir apartman dairesi için 2 milyon $ ödemeniz gerekiyor. Ev fiyatları da, 2004 yılından bu yana 3,5 kat artmış. Ama burada oturan halktan, ev fiyatları çok arttı, ev almak artık Hong Kong’da çalışanlar için hayal oldu, balon var şikayetleri geliyor mu? Sanmam…Geliyorsa da doğru değildir, sızlanmadır…Aşağıdaki grafikte, düz çizgiyle, Hong Kong ev fiyatları endeksi, kesikli çizgiyle de Hong Kong ortalama aylık ücret endeksi gösterilmiştir. Görüldüğü gibi, Hong Kong’da ev fiyat artışlarıyla, çalışanların ücretleri arasında neredeyse tam korelasyon vardır. Yani ikisi beraber ve aynı oranlarda artmakta veya azalmaktadır. Durum böyle olunca, hangi yıl olursa olsun, çalışanların Hong Kong’da oturacak bir ev alabilme durumları aynıdır. Hatta 2016 yılında çalışanların ücretleri ev fiyat endeksinin üstüne çıkmıştır. Bariz bir artış yok, Ev almak, Hong Kong’da hep zor olabilir vs. ama burada yaşayan halk için 2004-2012 yılları arası çalışanlar için ev sahibi olmanın biraz zorlaştığı gözlense de, ev fiyatları çok artmıştır şikayetleri doğru değildir…Ev sahiplik oranının %50 civarında oluşu da, en başta bile konut alımı ulaşılamaz idi yorumunu zayıflatmaktadır.


Türkiye’de durum nedir peki? Aynı mantıkla baktığımızda, buradaki grafikte, tüm Türkiye’de ev fiyatlarının 2010 yılından bu yana yaklaşık 3 kat arttığı gözlenmekte. Türkiye için bir, aylık ortalama ücret endeksi, bulamadım, ama asgari ücret grafiği var, onu koydum. Şaşılacak bir şekilde 2014 yılına kadar asgari ücret artış oranları ev fiyatlarının üstünde, 2014ten sonra biraz bozulma var ama 2016 seçim vaadi zammı ve 2017 artışı ile yine ev fiyat artışlarının üstünde. Burada da, beklenmedik kadar yüksek bir korelasyon gözleniyor!!! Tabii burada yorumda, unutulmaması gereken, iki nokta var. Birincisi, Türkiye ortalama ev fiyat artışları ve İstanbul ev fiyat artışları arasında büyük bir uçurum vardır. İkincisi de, Türkiye’de işsizlik oranı çok yüksektir. Yani, asgari ücreti iş bulursanız alırsınız ve ev almak için, bu işin de geçici değil, 10-20 yıl kadar sürekli olması gerekir. Ama, tüm Türkiye için konuşursak, çalışan biri için bir ev almak hayal midir? Türkiye’de ev sahipliği oranı %61’dir. Sonuç olarak, Hong Kong’dan bile iyi durumdasınız, hadi yine iyisiniz…denebilir.