Picture
3) Konut fiyatlarındaki artışın sürdürülebilirliği: Uzmanların konut fiyatlarının yüksek olduğunda hemfikir olması yetmez. Bir konut balonu olması için, konut fiyatları aynı zamanda sürdürülemez olarak da görülmelidir. Bu aşamada, diğer ülkelere göre ortalamanın üstünde nüfus artışı, gelecekte arzın üzerinde veya altında bir talep olup olmayacağı, konutların doluluk ve boşluk oranları, kiraların artması veya azalması, inşaat sayısındaki artış gibi faktörler de dikkate alınmalıdır.

Dünya nüfus artış oranı, düşme eğiliminde olup %1.1 civarında seyretmektedir. Türkiye’de ise bu oran %1.2 ile dünya ortalamasının üzerindedir. 


Önceki bölümde konut balonu göstergelerinde pozitif veren ülkelere baktığımızda, sadece herhalde göç alan bir ülke olduğundan, Avustralya %1.1 ile dünya ortalaması seviyesinde, Kanada %0.7, İngiltere %0.5, Fransa %0.5, İsveç %0.16 ve Güney Afrika’da negatif nüfus artış oranları vardır. Bu durumda, Türkiye ve Avustralya için nüfus artış oranları, gelecekte de konutlara talep olacağını desteklerken Güney Afrika, İsveç, Fransa, İngiltere ve Kanada da konut talebinin devamlı olacağı yönünde bir işaret yoktur.
Örneğin Kanada’da, konut fiyatlarındaki aşırı artışın, Çin ve Rus zenginlerin ülkelerinde bir karışıklık olduğunda güvenli bir yer olması veya ikinci bir ev olarak Kanada’da ev satın almaları gösterilmektedir ki, bu kesinlikle sürdürülebilir bir talep değildir. Örneğin bizde de en çok konut fiyat artışının Gaziantep’te olduğu ve bunun Suriye’den kaçıp Gaziantep’e yerleşenlerin konut talebini patlattığı yorumları doğru ise bu da sürdürülebilir bir talep değildir ve gelecekte Gaziantep’te ev fiyatlarının düşmesi beklenmelidir. Sonuç olarak, önceki bölümdeki konut balonundan şüphe edilen ülkelerden Güney Afrika, İsveç, Fransa, İngiltere ve Kanada, konut fiyatlarındaki artışın sürdürülebilirliği kriterine göre “balon var” sinyali verdi. Türkiye ve Avustralya ise bu göstergeye diğerlerinden ayrılarak, konut talebinin devam edebileceği yönünde sinyaller verdi.

Ancak, nüfus artışı yanında, Yeni Zelanda, Norveç gibi ülkelerde nüfus artış oranları düşük olsa da, fiziki olarak konut yapılabilecek arazi genişlemesi sorununu da konut fiyat artışlarını açıklayabilen bir faktör olarak değerlendirmek gerekir. Söz konusu arz ve talep dengesizliklerini rakamlarla karşılaştırmak şartıyla tabii.Belki de, yeni inşaat için arsa bulmanın çok zor olduğu, göç ve nüfus artış oranının da yüksek olduğu İstanbul'u da bu kapsamda değerlendirebiliriz. 

 
 
Picture
2) Konut fiyatlarında artış: Konut fiyatlarındaki keskin artış, bir konut piyasası balonu bölgesine yaklaşıldığının ilk göstergelerinden biridir. Analistler, genellikle konut fiyatlarının, 6 çeyrek dönem boyunca reel olarak, kümülatif %15 artmış olmasının bir balonun oluştuğunu doğruladığını söylüyorlar. Ayrıca analistler, Case Schiller gayrimenkul endeksinin kurucusu Robert Schiller’e atfedilen genel bir kurala göre, balon oluşmuş demek için 5 sene boyunca kümülatif olarak konut fiyatlarının %100 oranında artmış olmasının gözlenmesi gerektiğini belirtiyorlar. Son ölçüt, reel değil nominal getiriye baktığından Amerikan enflasyonuna yakın ülkeler ancak karşılaştırılabilir olmaktadır veya yorumlarken  buna göre düzeltme yapılmalıdır.

The Economist tarafından her ülke için  enflasyondan arındırılmış reel fiyatlarla hazırlanmış Dünya Ev Fiyatları indexine 2000 yılından itibaren baktığımızda, grafikte aşağıdan yukarıya doğru ABD’nin (koyu mavi grafik) 2005 ve İrlanda’nın (yeşil grafik) 2007 yılında zirve yapan bir konut balonu yaşadığı ve şu anda ev fiyatlarının reel olarak 2000 yılı fiyatlarına yani 14 yıl öncesi seviyelerine dönmüş olduğunu açıkça görüyoruz. Ayrıca, İtalya’da (mor grafik) ise yine 2007de zirve yapıp şimdiye kadar yarısı sönen daha hafif bir baloncuk görüyoruz. 2000 yılından bu yana bakıldığında, özellikle Güney Afrika’da ve sonra Kanada, Avustralya, İngiltere, İsveç ve Fransa’da hep birlikte, 2007 yılı civarında zirve yapan Amerika’daki konut balonuyla birlikte, bir balon oluştuğu ve patlamadığı, 2007 yılındaki reel fiyat seviyelerinin halen korunduğu gözlenmektedir.
Gelelim Türkiye’nin fiyat artışlarına. Türkiyede ev fiyatlarına ilişkin endeks veya fiyat serileri maalesef ancak 2008 yılından itibaren var. Reidin.com’un hazırladığı endekse göre Mart 2008-Mart 2014 arası 6 yıllık dönemde konut fiyat artışı % 140, son 5 yılı dikkate alırsak ise % 155 civarında olduğu görülmektedir ki bu durum analistlerin uzun vadeli balon teşhisi için kullandıkları 5 yılda %100 fiyat artışı oranından çok uzaktır. Reel olarak bakıldığında ise son 6 yılda dolardaki artış konuttaki artıştan fazladır.
Picture
Son olarak Türkiye’de konut fiyatlarının en çok arttığı il olan İstanbul’daki son 6 çeyrekte oluşan konut fiyat artışlarına, TCMB Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE) verileriyle bakarsak, 30.09.2012-31.03.2014 arasında endeksin 130.56dan 168.24’e çıktığını yani yaklaşık %28.86’lik bir artış olduğunu görürüz. Aynı dönemde enflasyon ise %14.6 olduğuna göre son 6 çeyrekte İstanbul’da reel konut fiyatlarının reel olarak %12.44 artmış olduğunu (Reiden.com’a göre %11 civarında) ve bunun da analistlerin kısa vadede balon başlangıcı teşhisi için kullandıkları %15 reel artışın henüz altında ancak yakınında olduğunu söyleyebiliriz.

Tabii yukarıdaki tüm yorumlar enflasyon rakamlarının gerçeği yansıttığı ve konut fiyat artışlarının sağlıklı ölçülebildiği varsayımına dayanıyor. Ayrıca, Türkiye'deki konut fiyat artış rakamlarını yorumlarken dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, fiyatların, gerçek fiyat artışlarından ziyade, satılan evlerin bileşimindeki bir değişiklik sonucu da artıyor gözükebileceğidir. Başka bir ifadeyle, incelenen bölgedeki medyan veya ortalama satış fiyatlarının bu dönemde satılan evlerin karşılaştırılan geçmiş döneme göre, daha kaliteli ve iyi olması sebebiyle de yükselmiş gözükebileceğidir. Örneğin, son dönemde Atakent’teki deprem yönetmeliğine uygun, site içerisinde, asansörlü, sosyal tesisleri olan, havuzlu evlerin aynı anda piyasaya sürülerek çoğalması, sadece bölgesel konut fiyat artışı rakamlarına bakan birinin, yanlış olarak, Küçükçekmece ilçesindeki konutların aşırı prim yaptığı sonucuna varmasına yol açabilir.
 
 
Picture
Bu konuda kesin bir kontrol listesi yok, ama işte analistlerin bir balonun oluşup oluşmadığının belirlenmesi için baktıkları ortak faktörlerin bir listesi:

1)      Ev satın alabilme gücündeki değişim: Ülkelerin ev satın alabilme güçlerini karşılaştırmak, zaman boyunca ortalama gelir ve ortalama ev fiyatlarının değişimini gösteren endeksleri gözlemek bir konut balonu olup olmadığını teşhiste analistler tarafından kullanılan göstergelerden birisidir.

Ev satın alabilme gücü endeksleri, esas olarak, ortalama bir ailenin, ortalama bir evi, konut kredisi veya mortgage ile alıp alamayacağını ölçerler. Burada, konut fiyat endekslerini hesaplamada standart formüller olmadığını, formüllerin birbirinden farklı varsayım ve metodlarla hesaplandığını dikkate almak gerekir.

Bu endekslerden biri (HAI), ABD’de Emlakçılar Birliği tarafından aylık olarak açıklanmaktadır. Bu endekste 100 değeri ortalama gelire sahip bir ailenin ortalama fiyatlı bir evi, %20 peşinat ve kalanını krediyle alabilmek için, tam olarak yeterli geliri olduğunu göstermektedir. 100’ün üstündeki bir endeks değeri, ortalama gelir sahibi ailenin ortalama fiyatlı bir evi aynı şekilde %20 peşinat ve kalanını krediyle alabilmek için gerekli miktardan daha fazla geliri olduğunu göstermektedir. Örneğin, 120 endeks değeri, yukarıdaki şartlarla ortalama bir ailenin ortalama bir ev almak için gerekenden % 20 daha fazla geliri olduğunu gösterir.

Aşağıda, içlerinde Türkiye’nin olmadığı değişik ülkeler için yukarıda açıklananın tam tersi bir gösterge mantığı ile (100’ün altındaki rakamlarda ortalama gelire sahip ailelerin ev alma imkanlarının olduğunu, 100’ün üstü rakamlar için olmadığını gösteren) hazırlanmış iki grafiğe göz atarsak, Avustralya, Kanada, İngiltere, Fransa ve İsveç’te sadece bu göstergeye bakıldığında, bir konut balonundan bahsedilebileceği, ABD, Almanya, Japonya ve İsviçre’de ise bir konut balonundan söz edilemeyeceği görülmektedir.


Türkiye’de ise inşaat şirketleri ve banka ve mortgage şirketi sahibi olan Doğuş Grubu’nun ortak olduğu, bu açıdan pek de tarafsız sayılamayabilecek, REIDIN’in 10 yıllık mortgage varsayımıyla 2008 yılından bu yana hesapladığı bir affordability indeks var. Buna göre, Nisan 2014 itibarı ile, Türkiye genelinde ortalama hane halkı geliri ile 2008’den bu yana hiçbir dönem (2013 yılında Eylül ayına kadarki 9 aylık dönem hariç) ortalama bir ev alabilmek mümkün değil. İstanbul’da ise 2008’den bu yana 2013 yılı Haziran ayı hariç, bu hiç mümkün olmamış. Şu anda İstanbul için endeks değeri 75, Türkiye geneli için 80ler civarında. Ankara ve İzmir için ise bu endeks Haziran 2010’dan bu yana ve halen 100’ün üzerinde! Yani sadece bu endekse bakarsak  Ankara ve İzmir’de 2010’dan bu yana balon yok, İstanbul ve Türkiye genelinde ise her zaman var diyor!!!
Türkiye’nin 7 büyük şehri için, 2007-2009 yılı verileri ile Türkiye için hesaplanan “Affordability Index”i açıklayan bir akademik çalışmada (http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1999405 ), küresel krizin başladığı ev fiyatlarının düştüğü 2008 yılını içermesine rağmen, Türkiye’de hane halklarının ortalama gelirleri ile ev satın alabilmeye halen güçlerinin yetmediği (Adana ve Kocaeli hariç) sonucuna varılmıştır. Endeks değeri İstanbul ve Türkiye geneli için %50’yi zor geçiyor. Yani ortalama hane halkı ortalama bir evin evin yarısını geliriyle 10 yıllık kredi ile zor alıyor. Hem bu endeks hem de ABD’de hesaplananlar yasal kredi sınırlarını dikkate alıyor, yani %25’ini havadan peşin ödediğinizi varsayıyor (peşinatı nereden bulursanız bulun!), durumu daha da vahimleştirecek nir şekilde bu hesaplar peşinat ödemelerinizi içermiyor. Sadece bu endeks rakamlarına bakarsak Adana ve Kocaeli’de emlak balonu yok, İstanbul ve Türkiye genelinde her zaman var sonucuna varmalıyız!
Tabii burada endeksleri yorumlarken dikkatli olmak gerekiyor: Ortalama bir hanenin ülkedeki ortalama bir evi satın alabilme gücünü gösteren ”Ev Satın Alabilme Gücü” (Housing Affordability) endekslerinde formülde kullanılan değişkenler, aynı dönemdeki, ev fiyatları, hane halkı geliri ve faiz oranlarını kullanarak tek bir sayı olan endeks sonucuna varıyor. Endeksteki değişimi yorumlarken bu üç değişkeni de dikkate alarak yorumlamak gerekir. ABD ve REIDIN’in göstergesinde 100’ün altındaki bir rakam o ülkedeki ev fiyatlarının çok yükseldiği anlamına gelebileceği gibi, faizlerin aşırı yüksek olduğu veya hane halkı gelirinin aşırı düşük olduğuna da işaret edebilir. Ekonomileri daha stabil ve gelir, işsizlik, enflasyon, konut kredisi faiz oranı seviyeleri daha oturmuş ülkeler için bu değerlerdeki değişimler az olacağından endeks değerini en çok konut değerindeki değişimlerin etkilemesi ve endeksin de bunu gösterir şekilde yorumlanması doğrudur. Ancak, Türkiye’de aynı mantıkla bu endeksi yorumlayamayız. Zira, yukarıdaki çalışmalarda, Türkiye için hesaplanan endeksin, 2006 yılından beri, Türkiye’de konut fiyatlarından, hatta faizlerdeki değişimlerden bile bağımsız olarak sürekli 100’ün altını göstermesini, endeksin aslında “hane halkı gelirinin düşüklüğü”nü gösterdiğini söyleyebiliriz. Evet, Türkiye’de, işsizlik, gelir seviyesi ve gelir dağılımı, uzun yıllardır, o kadar düşüktür ki, sıfır faiz bile olsa, ortalama nüfus için çalışarak kazandığı geliri ile ev alabilmek çok zordur. O yüzden Türkiye’de herkes, geleneksel olarak emekli ikramiyesi veya kıdem tazminatı ile bir ev almayı ümit eder. Tabii bunun için de 25 yıl sürekli olarak çalışabilmek gerekir.

Önceki blog yazılarımdan Kira Öder Gibi Ev Sahibi Olmak ? başlıklı yazımda, bu durumu ayrıntılı olarak incelemiş ve TÜİK’in 2013 yılında açıkladığı son (2012 yılı) hane halkı geliri (yıllık 26.577 TL. aylık 2.250 TL) ile İstanbul’da 2012 yılında ortalama bir evi (152.700 TL) o dönemki faizlerle 10 yıl vadeli ve sıfır peşinat ile alması için ödemesi gereken taksit miktarının aylık 2.252 TL ile ortalama aylık gelirinin tamamına denk gelmesi sebebiyle almasının imkansız olduğunu, ABD’de ise aynı dönemde ortalama hane halkı gelirinin %66’sı ile 10 yılda hiç peşinatsız ev sahibi olabildiğini göstermiştim. Ayrıca, bu durumun ortalama ev fiyatı ile alakalı olmadığına, ortalama ev fiyatı Türkiyede 2012 yılı ortalama dolar kuru 1.80 ile 84.834 $, ABD’de ise yaklaşık 3.5 katı, 290.000$ olmasına rağmen sonucun böyle olduğuna dikkat edin. Aynı yazımda, Türkiye’de hane halkının ortalama bir evi, hiç peşinatsız,  kira öder gibi satın alabilmek için 2012 rakamlarıyla aylık 8.270 TL geliri olması gerektiğini de hesaplamıştım. Sonuçta Türkiye’de ortalama bir ev alabilmek için, ortalama hane halkı geliri yaklaşık 3.7 kat artmadan, bu endeks, faiz ve ev fiyatı artışlarındaki %10-20 gibi değişikliklerden çok etkilenmez ve gösterge gelir seviyesine takılı kalarak, hep 100’ün altını gösterir. Bence, bu göstergeye bakarak Türkiye'de konut fiyatlarının çok artmış olduğunu veya bir konut balonu olduğunu veya olmadığını söyleyemeyiz.



(devam edecek)...