Picture
5) Spekülasyonda Artış: Analistler, krediyle borçlanarak gayrimenkul yatırımı yapanların sayısındaki ciddi artışın önemli bir endişe kaynağı olması gerektiğini söylemektedirler. Krediyle yatırım amaçlı ev alıp satanların sayısındaki artış nedeniyle, pek çok ülkedeki kamu otoritelerinin bu tür yatırımcıları, “geçmişte ülkelerindeki konut fiyatlarında yaşanan güçlü büyümenin devam edeceği beklentisine girmemeleri “ konusunda uyardığı gözlenmektedir. Bizde alsatçılık olarak bilinen bu işle uğraşan kişilerin sayısı konusunda açıklanan bir istatistik yok ama piyasa gözlemleri, emlak fiyatlarının arttığı son yıllarda bu kişilerin sayısındaki artışın Türkiye’de otomobilde bu işi yapanlardaki artışa göre oldukça az olduğu ve genelde bu işe münferit kişilerin değil,  küçük inşaat firmalarının ilgi gösterdiği yönünde. Zira alsatçılık yapmak için öncelikle asgari bir sermaye ve peşin para gerekir ki, bütün yazılarımda vurguluyorum, sanılanın aksine Türkiye’de hemen hemen kimsede para yok. Çünkü gelir dağılımı nerdeyse ülke kurulduğundan beri bozuk… Ayrıca, mevcut vergi rejimine göre 5 yıldan önce aldığınız konutu elden çıkarırsanız, kazancınız gelir vergisine tabi olur ki bu da Türkiye’de büyük montanlarda bu işi yapmak için önemli bir engel. Sonuçta Türkiye için balon tespitinde kullanılan bu kriterin de Türkiye’de balon olmadığını gösterdiğini söyleyebiliriz.


6) Konut Piyasasındaki İstihdam Artışının Genel Ekonomiden Fazla Olması: Temel bir kural olarak, uzun vadede konut piyasası, kabaca, ekonominin geri kalanı ile aynı hızda büyümelidir. Bu, konut sektöründeki istihdam artışının, ekonominin geri kalanı ile yaklaşık aynı oranda artmasını beklemenin makul olduğu anlamına gelir.

Aşağıdaki 2005-2014 1.çeyrak, TÜİK verileriyle oluşturulan grafikte, Türkiye’de bina inşaatında çalışan işçi sayılarını gösteren endeks 2006 ve 2007 sonundaki 150li seviyelerinden çok uzak, 2012 ortasından beri hafif düşüşte ama 2009 yılından bu yana çok bir hareket olduğu söylenemeyecek durumda.




İnşaat (Bina) Mevsim ve Takvim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam Endeksi (2005 - 2014 1.çeyrek)

Aşağıdaki grafikte ise Türkiyedeki genel istihdam oranları verilmektedir.
Aynı dönemde genel istihdamda bir artış gözlenirken, bina inşaatında çalışan kişi sayısı düşüş trendindedir.  Sonuç olarak, Türkiye’de konut piyasasındaki istihdam artışı genel ekonomiden fazla değildir ve bu kritere göre de Türkiye’de konut balonu yoktur denebilir.

Yine de Türkiye’deki verileri yorumlarken ihtiyatlı olmak ve kayıt dışı ekonominin büyüklüğü nedeniyle TÜİK’in sadece kayıt içindeki inşaat sektörünün verilerini açıklayabildiğini unutmamak gerekir. Bunu yazmamın sebebi, daha sonraki bölümlerde de görüleceği üzere Türkiye’de inşa edilen ev sayısında artış gözlendiği bir dönemde inşaat sektöründe istihdamın düşmesi ve durgunlaşmasının çelişkili gözükmesidir. Bu durumda akla gelen iki açıklama, ya inşaat sektörümüzün çok verimli çalışarak, daha az işgücü ile daha çok konut inşa etmeyi başardığı, ya da inşaat sektöründeki istihdamın kayıt dışına kaydığı olmaktadır.

7) Ekonomide İnşaat Sektörüne Bağımlılık: Ekonominin gitgide inşaat sektörüne bağımlı olmaya başlaması da üretimin yavaş yavaş azalarak, bunun yerini inşaat işlerinin alması da konut balonu göstergelerinden biri sayılmaktadır. Kanada’da  işlerin % 13.5’u bir şekilde inşaatla bağlantılıdır. Bu Kanada için son 40 yılın en yüksek seviyesidir. ABD’de ise işlerin sadece %5.8’i inşaatla ilgilidir. Türkiye’de 2013 yılı itibarı ile, İnşaat sektörü istihdamın yaklaşık %7’sini sağlamaktadır. İnşaat sektörünün tek başına gayri safi yurt içi hasıla içindeki payı ise %5,7'dir. Ana sektörler olarak istihdama bakıldığında Türkiye’de %50 hizmetler, %24 tarım ve %19 sanayi ve ancak %7 şeklinde bir kırılım mevcuttur.

Bu kritere göre Türkiye ekonomisinde inşaat sektörüne bağımlılıktan ve bir balon göstergesinin olduğundan söz edilemez, ancak Kanada’da bu açıdan da bir balon gözükmektedir.
 
 
Picture
4) Kredi verme standartlarında gevşeme:  Bankaların kredi verme şartları ile kredilerinin büyümesi arasında güçlü bir ilişki vardır. Amerika’daki emlak krizinde olduğu gibi, genellikle kredi verilmeyecek konut alıcılarına kolay kredi kullandırılması, sonuçta sürdürülemez bir konut patlamasını hızlandırır. Gevşek kredi standartları, aynı zamanda daha fazla kişinin kar amaçlı ev alıp satması anlamına gelen, yıllık ev alım satım sayısı ve hacmini büyüten kıvılcımı çakmıştır.

Yukarıdaki grafikte tüketici kredileri gelişimi görülüyor. Grafikten anlayabileceğimiz gibi kredilerdeki genişleme 2004 yılından itibaren başlıyor. Türkiye 2001 bir krizinden sonra büyüme eğilimine girmiş ve 2002 ila 2005 yılları arasında sırasıyla; %7.9 - %5.9 - %9.9 ve %7.6 oranında büyüme yakalamıştır. 2004 yılındaki bu yüksek büyüme rakamından sonra ekonomide artık bir büyüme istikrarı yakalanmaya başlanacağının sinyalleri alındı. Bu yıldan sonra güçlendirilen bankacılık sistemi, kredi musluklarını da açmaya başladı.

Türkiye ekonomisi 2004-2007 yılları arasında ortalama yüzde 6.5 oranında büyüdü. Türkiye tarihinin büyüme ortalaması yüzde 4 civarında bulunurken, bu oran yaklaşık bir buçuk kat fazla. İşte bu dönemde kredilerdeki genişlemenin arttığını net şekilde görebiliyoruz.

2008 yılına, yani dünyanın yaşadığı en ciddi ekonomik kriz dönemine geldiğimizde, bankacılık sistemimizin sağlamlığını ve kredi kullanımının ne düzeyde olduğunu da bu grafikten gayet iyi anlıyoruz. Krize rağmen kredilerde düzenli artış devam ediyor. 2009 yılı ile beraber Merkez Bankası’nın yaptığı faiz indirimlerinin ardından, kredilerin ciddi artış eğilimine girildiğini grafikten görebiliyoruz. Konut kredisi kullanımı da 2010 yılından itibaren hızlı bir artış eğilimine girmiş ve 2011 yılı ortalarına geldiğimizde reel olarak 200 milyar TL’yi aşmış durumda. Taşıt kredileri ise konut kredileri ile aynı eğilimde seyretmekte ama miktarı biraz daha fazla. Ancak burada kredi kartlarındaki artışın, reel rakamlarla çok yüksek oranda yaşandığı görülüyor. Zaten bu yüzden hükümetten ilk önlemler kredi kartları için geldi. İhtiyaç kredisi kullanımı ise çok daha düşük oranlarda kalmış durumda.

Türkiye’de vatandaşın mevduat bankalarından, taşıt, konut, düğün, nikah, boşanma kredisi adı altında aldığı toplam kredi miktarı 2002 yılının sonunda 6.6 milyar lira imiş. Enflasyonu hesaba katarsak bu rakam bugünün 5.9 milyar lirası kadar. Ya da başka bir hesapla o günkü dolar kurundan 3.8 milyar dolar. Aradan geçen on iki yılda, mevduat bankalarının vatandaşa verdiği kredi elli kattan fazla artarak 310 milyar liraya yükseldi. Yıllık ortalama yüzde 43 oranındaki artış hızıyla vatandaşa verilen kredi 2013 sonunda tam 51 kat artarak 309.9 milyara ulaştı. Aralık sonu dolar kurundan 153.5 milyar dolar. Ancak, dünya genelinde karşılaştırma yaptığımızda tüketici kredilerinin gelire oranı Türkiye’de hala daha düşük çıkacaktır. Örneğin Merkez Bankası’nın yayınladığı Finansal İstikrar Raporu’nda yer alan AB ülkelerinin borçluluk oranını gösteren aşağıdaki grafik Türkiye’de durumun o kadar da kötü olmadığını gösteriyor.
ABD ise neredeyse tüm ekonomik sistemini tüketim ve borçlanma üzerine kurmuş bir ülke. Borçluluk oranı yüksek gelirine ragmen %72 - %105 seviyelerinde seyretmekte. Gayrimenkul kredileri de tabii ki bu sistemi yansıtır nitelikte. Aşağıdaki ilk grafikte ABD’deki gayrimenkul kredilerinin büyümesi ikincisinde ise ABD’deki  toplam tüketici kredileri verilmektedir.
Son olarak, ABD’de bireylerin toplam borç stoğunun %70’ini de mortgage borçlarının oluşturduğunu gösteren aşağıdaki grafiğe bakalım.
Ancak konut piyasası açısından, son finans krizi sonrasına bakarsak, ABD, krizin cezasını konut fiyatlarında ve hanehalkı borçlarında düşüş ile  çeker iken, kriz öncesi aynı konut fiyat artışı ve hanehalkı borçlanma davranışını gösteren Kanada’da kriz teğet bile geçmemiş, ev fiyatları bugüne kadar hız kesmeden aynı oranda, hanehalkı borçları ise maşallah daha da fazla artmaya devam etmiştir. Aşağıdaki iki grafikte bir balon göstergesi olan bu durum açıkça gözlenmektedir.
Dünyada konut balonu olduğundan şüphelenilen ülkelerden Avustralya’da ise konut kredileri 2004 yılındaki %15li büyüme seviyelerinden sürekli olarak düşüş göstererek 2014 yılında %5li büyüme seviyelerine inmiştir. Aşağıdaki grafikte bu düşüş açıkça görülebilir. Avustralya’nın diğer ülkelere göre konut kredilerinin büyümesi açısından bir balon sinyali verdiği söylenemez.
Aşağıdaki grafikte de görüldüğü gibi, Güney Afrika’da hanehalkı borçlarının harcanabilir gelirlerine oranı 2004ten 2008e kadar %55ten %80’lere çıktıktan sonra şimdilerde %70ler seviyesinde. Ekonomide çok fazla borç olması tedirginlik verici olsa da, Güney Afrikalılar, 2009’dan bu yana yaşadıkları yüksek reel gelir artışlarının yardımıyla, borçlarını ödüyor gözüküyor. Balon teşhis kriterlerinden borçlanma açısından bakıldığında, Güney Afrika’da tüketicilerin baskı altında olduğu, ama henüz krizde olmadığı söylenebilir.
Ülkemizdeki kredi durumlarına göz atarsak:

BDDK’nın “Aralık 2013 Genel Görünüm Raporu”na göre, yasal üst limiti %75 olan bireysel konut kredilerinin teminat oranı, 2013 yılında konut kredilerindeki yüksek hacimli büyümeye rağmen %62-64 bandında seyretmiştir.

Kredi Kayıt Bürosunca hazırlanan aşağıdaki tablodan görüleceği üzere, yılın ikinci çeyreğinde kredi kullandırılan müşterilerin %67,3’ü, üçüncü çeyreğinde ise %65,7’si KKB tarafından en düşük riskli kabul edilen en iyi bant aralığında (1-10) yer almaktadır. Konut kredisi kullananların ise, açık ara çok daha yüksek bir oranı, %81,5’u en düşük riskli müşteri grubunda yer almaktadır.
Ayrıca, ülkemizde, konut kredilerinin tamamı TL cinsinden. Zira, mevzuat gereği, döviz geliri olduğunu belgeleyemeyenlere döviz cinsinden kredi yok. Bu durumda konut kredilerinde kredi alanlar açısından kur riskinin de olmadığını söyleyebiliriz.

Yukarıdaki tüm kredi verilerinden yola çıkarak bu bölümde, şu sonuçlara ulaşabiliriz:

1)      Kanada’da krediler ve ev fiyatları 2008 krizinde bile hız kesmemiş, hatta bugüne kadar durmadan artmıştır. Bu açıdan Kanada yine konut balonu sinyali vermektedir.

2)     İrlanda, İsveç, İngiltere, İspanya ve Portekiz’de hanehalkı borçlarının gelire oranı çok yüksektir. Bu ülkelerin hanehalkı borç oranları Türkiye’ye göre 3-4 kat yüksektir. Buralarda da kredi kriterine göre konut balonunun olduğundan söz edilebilir.

3)     Avustralya’nın diğer ülkelere göre konut kredilerinin büyümesi açısından bir balon sinyali verdiği söylenemez.

4)     Borçlanma açısından bakıldığında, Güney Afrika’da tüketicilerin baskı altında olduğu, ama henüz krizde olmadığı söylenebilir.

5)     Türkiye’de, daha önceki blog yazılarımda da defalarca vurguladığım gibi, işsizlik çok fazla,ortalama  hanehalkı geliri çok düşük olduğundan nüfusun çoğu kredi verilebilir durumda değil. İşsiz veya çok düşük gelirli kesime bankaların konut kredisi vermediğini görüyoruz. Yani, artık faizler sıfır bile olsa, bankalar kredi verme standartlarını düşürmedikçe Türkiye’de konut kredilerinde aşırı bir artış beklenemez. Bankaların da kredi verme standartlarında bir düşüş gözlenmemekte, tam tersine konut kredilerinin %81,5’u nüfusun en yüksek gelire sahip ve en risksiz bölümüne verildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, konut kredilerindeki artış da kredi kartları ve taşıt kredilerine göre daha azdır. Bu durumda, Türkiye için kredi verme standartlarındaki düşüşten kaynaklanan konut kredilerinde aşırı bir artıştan söz edilemez.