Picture
Konut köpüğüyle ilgili yazılarım, blogdaki en ilgi gören yazılarım oldu ve çok olumlu yorumlar aldı. Tüm okuyuculara ve yorum yapanlara teşekkür ediyorum. Ben de bu ilgi üzerine, bloğun, “FAYDALI ARAÇLAR” sayfasına sürekli balon takibi yapabilmek için, 3 aylık periyodlarla güncellemeyi planladığım hem kısa vadeli, hem de uzun vadeli balon göstergeleri koydum. Hemen bakabilirsiniz: (http://www.hakanaytekin.net/faydal305-araccedillar.html)

Aldığım yorumlardan en çok konut balonunun, inşaat firmalarının biriken konut stoğu, satamadıkları konutlar ve inşaat firmalarının uyguladıkları finansman yöntemleri yüzünden girdiği / gireceği sıkıntılardan duyulan endişe ile “inşaat sektöründe kriz” ile karıştırıldığını gördüm. Tekrar, ilk baştaki tanım yazıma dönüp bakmak ve balonun talep ve çoğunlukla kredi kaynaklı bir olgudan kaynaklanan konutlardaki aşırı fiyat artışı olduğunu hatırlamak gerekir. Sebepleri ve sonuçları çok farklı olan “inşaat sektöründeki kriz” ile ilgili bu konunun uzmanı, dostum Kürşat Tuncel’in kişisel sayfasında yayınladığı yazısına (http://www.kursattuncel.com/2014/07/konutta-balon-riski-yok-ama-baska-riskler-var/ ) göz atmanızı öneririm.

SON SÖZ-BALONLAR HAKKINDAKİ KİŞİSEL GÖRÜŞLERİM: Dünyada faizlerin sıfıra yakın hatta negatif olduğu bu dönemde, sadece konut veya gayrimenkulde değil, her an, bir yerde, bir varlıkta balon oluşabilir. Bu yüzden, sürekli olarak rakamları takip etmek önemli.  Ekonomide bir balon, patlamadan 3 ay önce sihirli bir şekilde balon haline gelmez. Başından beri balondur ve tipik olarak şişmesi yıllar alır. Bu yüzden, ekonomiyi yönetenler açısından, erken teşhis çok önemlidir. Tepe noktasına gelindiğinde, balon var diye uyarmak tamamen faydasızdır. Bu yüzden, ara ara benim blogdaki BALONMETRE’ye göz atmanızda fayda var. Faizleri sürekli düşük veya negatif tutmak, sadece balonların patlamadan birkaç yıl daha sürdürülmesini sağlar, bu politik olarak patlamaya hazırlık yapmak için biraz zaman satın almaktır. Örneğin, Avrupa Merkez Bankası  faiz indirimi kararları ile bunu yapmaktadır ama bu “carry trade” yapanları, Euro cinsinden ucuz borçlanarak, aralarında Türkiye’nin de bulunduğu, yüksek faizli gelişmekte olan ülke tahvillerine (veya borsalarına) daha fazla yöneltirse, dünya ekonomisi açısından işler iyice arapsaçına dönebilir. Bu durumda, sadece konutta balon oluşabileceğini düşünerek, ona göre önlemler almak da yanıltıcı olur.

 
 
Sıkıcı “konut köpüğü” yazı dizimden sonra, size biraz daha eğlenceli ve renkli bir tablo hazırladım. Bu tablo, son 10 yılda varlık sınıflarının getirilerini her biri için farklı bir renk kullanarak yıl bazında sıralarsak enflasyona karşı durumlarını görsel olarak incelemeye yarıyor.

TABLODAN ÇIKARABİLECEĞİMİZ GENEL YORUMLAR:

1.       Son 10 yılda enflasyon her zaman yatırım varlıklarının reel getirisini önemli ölçüde düşürecek seviyede olmuş. 10 yılda, incelediğimiz 7 yatırım varlığının sadece 3'ü enflasyonun üstünde getiri sağlarken, 4'ü enflasyonun altında getiri elde etmiş.

2.       Son 10 yılda enflasyonun en yüksek (%10.45) olduğu yıl olan 2011 yılında, sadece 3 varlık sınıfı enflasyonun üstünde getiri sağlayabilirken, enflasyonun düşük (%7.72) sayılabileceği 2005 yılında ise USD hariç tüm diğer varlıklar reel getiri sağlamış.

3.       2014 yılının ilk 6 ayına baktığımızda, enflasyonun son 10 yıldaki, en kötü seneden de kötü olduğunu (6 aylık %9.16) ve yatırım varlıklarının BIST 100 endeksi hariç tamamının üstüne çıkarak, reel getirilerini negatife döndürdüğünü görüyoruz.


VARLIK SINIFLARI İTİBARI İLE TABLOYU YORUMLARSAK:

Külçe Altın: Türk halkının gayrimenkul ile birlikte en favori yatırım araçlarından biri. Son 10 yılın getiri şampiyonu. Son 10 yılda enflasyon %120 iken %326 getiri sağlamış. Özellikle enflasyonun yükseldiği yıllar daha iyi performans göstermiş. Bu da altının Türkiye'de enflasyona karşı bir korunma aracı olduğu gerçeğini doğruluyor. Halk yanılmıyor veya ülkenin ilkel ekonomik yapısı değişmiyor, siyasi olarak hangi yorum işinize gelirse onu kullanın! Bana göre, ikisi de doğru. Böyle başa böyle tarak!               

BIST 100: Türk halkını çok küstürdü, eski heyecanını kaybetti, yatırımcı sayısı çok azaldı derken, 10 yılda reel getiride ikinci sırada. Yalnız riski de çok yüksek. Genelde her sene getiri açısından ya en başta ya en sonda. Son 10 yılda enflasyonun yüksek olduğu senelerde nakavt olduğu gözleniyor. Borsaya yatırdığınız parayı ancak en az 2-3 sene elinizde tutacak ekonomik gücünüz varsa enflasyonun üstü para kazanma sözkonusu. Bu yüzden genelde dayanma gücü olan yabancılar kazanabiliyor Borsadan. Aksi halde, Türk yatırımcıların borç parayla veya 30-40 gün ortalama vade ile yaptıkları Borsa yatırımının sonucu kumar makineleriyle aynı...Ya da başka bir açıdan yorumlarsak, kronik olarak sermaye kıtlığı çeken bir ülkede,  sermaye piyasasında bu talebi karşılayan sermaye birikimi olanların reel getiri elde etmesi ekonomik açıdan rasyonel. Tek taraflı, hem devlet hem özel sektör tarafından sürekli fon talep eden yapıda bir sermaye piyasamız söz konusu. Yatırımcı için kıssadan hisse, 2-3 yıl dayanacak özsermayen yoksa (borç değil) Borsadan uzak dur, özellikle enflasyonun yüksek olduğu seneler, sonsuz paran varsa da uzak dur. Enflasyon makul seviyeye inerse, 2-3 sene boyunca, tuzunun kuru olduğu miktarda parayla, Türkiye'de Borsasından iyi para kazanman mümkün. Riski seviyorsanız, Türkiye’de artık vadeli piyasalar da var. Borsanın bu yıl kötü gideceğini düşünüyorsanız almak yerine satabilirsiniz de piyasayı artık.

Yıllık Mevduat: Türkiye'de cebinde paran varsa hiç düşünme faize yatır. Yukarıda, Borsa için yaptığım yorumda, devletiyle, özel sektörü ile sermaye kıtlığı çeken bir ülkede cebinde parası olan kraldır. Yerli veya yabancı her kim olursan ol, gel hemen fon talep eden bu kesimde, elini öpene yüksek faizden borç ver. Özellikle devlete veya bankalara verirsen risk de sıfır düzeyinde! Son 10 yılda enflasyon %120 iken iki katı (%241) para kazan. Risk açısından aşırı riskli borsanın bir gıdım altında hemen her sene garantili reel getiri. Fazla söze ne hacet, yatırımda adres belli. 10 yılda, mevduata yatıranlar sadece 2 sene reel getiri elde edememişler, o da enflasyonun sadece %1 veya 3 altında. Hayır, bu insanlar Başbakan'ın (Cumhurbaşkanı) düşündüğü gibi soyguncu veya faiz lobisi değil. Senin ülkenin hiç sermaye birikimi yok, deli gibi paraya ihtiyacın var ve sana borç verenler bu fonksiyonu üstlenip senin ülkenin krize girmemesini sağlıyor ve karşılığını da alıyorlar. Şikayetçi isen, ayağını yorganına göre uzat, kazandığını har vurup harman savurma, nüfus artışını durdur, eğitimi arttır, adaleti sağla, adam kayırmacılığı rüşveti engelle, tam rekabetçi bir piyasa yarat vs. Ülken Almanya gibi, Japonya gibi açık değil fazla versin, sermaye ihtiyacı olmasın!            

Euro: Son 10 yılda Euro, dolardan daha iyi performans gösterse de, dövizin getirisi Türkiye'de enflasyonun altında kalmış. Euro, 10 yıl boyunca sadece geçen sene en iyi getiri sağlayan yatırım aracı olmuş. Enflasyonun en düşük olduğu 2010 ve 2012 senelerinde ise en kötü yatırım aracı olmuş.       

Dolar:    Dolar, son 10 yılda %120 enflasyon varken %50 getiri sağlayarak incelediğimiz yatırım araçları arasında sonuncu olmuş. 2008, 2011 ve 2013 yılları hariç diğer 7 yılda hep enflasyonun altında getirmiş, hem de hep en kötü 2 yatırım aracından biri olmuş. Dolara dokunanın eli yanmış anlayacağınız.    

Konut İstanbul: Ülkemizin altınla birlikte en sevilen yatırım aracı konut ise son 10 yılda İstanbul'da bile enflasyonun altında getiri sağlamış! E hani konut balonu vardı? Fiyatlar aşırı şişmişti filan? Aslında konut 2008 yılına kadar geleneksel olarak kendinden beklendiği gibi enflasyonun biraz üstünde getiri sağlayarak yatırımcısının parasını enflasyona karşı koruma görevini başarıyla yürütüyordu. Ama 2008 yılında, bize teğet geçen, global krizde aldığı darbeyi atlatamayarak o yıldan sonra, 2012 yılına kadar hep enflasyonun altında getirmiş, sadece 2012 ve 2013 yılında reel getiri sözkonusu. Herkesin ağzına sakız olup iştahını kabarttığı bu yıllarda da sırasıyla borsayı ve dövizi geçip birinci olamamış. Aslında hiçbir yıl birinci olmamış, hiçbir yıl da sonuncu olmamış. Enflasyonun etkilerini yumuşatmak istiyorsanız, konut, teorideki gibi iş görüyor aslında. Ayrıca bu sadece konutun değer artışı. Konut yatırımında bir de kira geliri sözkonusu. Bu da yıllık %3 ile 5 arasında değişiyor. 10 yıl boyunca bu getiriye ekler isek konuta yatırım yapanların getirisini % 43 ile %80 arasında arttırmak gerekir. Bu da son 10 yılda,  İstanbul'da konuta yatırım yapanların getirisini enflasyonun biraz üstüne çıkarmaya yeter ve konut yatırımının enflasyona karşı iyi bir korunma aracı olduğu görüşünü de doğrular. Burada dikkat edilmesi gereken konu, oturmak amacı ile veya tatillerde gelirim diye konut alıp 10 yıl sonra, sattığınızda konutun sadece değer artışından, enflasyonun üzerinde getiri beklemenin doğru olmadığı. Kendi evinde oturanlar, konut yatırımı ile kirada olsalardı ödeyecekleri kirayı da hesaba katarak ancak karda olabileceklerini unutmasınlar, yoksa 10 sene sonunda beklediğimiz kadar fiyat artmadı diye dövünüp durursunuz.      

Konut Türkiye:  Türkiye genelinde konut yatırımı yapanlar için de yukarıdaki yorumlar geçerli olsa da, özellikle son 2 yılda İstanbul'daki konutların fiyat artışında yaptıkları atak ile 10 yılda getiride %10'luk bir fark oluşmuş durumda. Ayrıca yukarıda bahsettiğim yıllık %3-%5'lik kira getirisi İstanbul içindir. Türkiye'nin diğer yerlerinde bu oran daha düşüktür. Kıssadan hisse, yatırım için konut alacaksan İstanbul'dan al ve kiraya vermeyi de unutma!

YATIRIM ARAÇLARININ YIL SONU GETİRİLERİNİ BU TABLO VE YUKARIDAKİ YORUMLARI KULLANARAK TAHMİN EDEBİLİRMİYİZ?

Deneyelim. Herşeyden önce bu analizin belkemiği olan enflasyonu tahmin etmeliyiz. Tabii bunu şimdi değil sene başında yapmalıydık.

Şanslıyım, sene başındaki yazılarımdan birinde, (http://www.hakanaytekin.net/1/post/2014/03/bu-ortamda-halen-gayrmenkule-yatirim-yapilir-mi.html )2014 yılı için %9 enflasyon tahmini yapmışım.

Bu son iki seneye göre 2014 yılında enflasyonun yükselmesini bekliyorum demektir.

Şimdi, sırayla bu tahmini ve yukarıdaki yorumları kullanarak bu sene sonunda yukarıdaki tablonun 2014 sütunu nasıl oluşacak tahmin edelim:

KÜLÇE ALTIN:     Enflasyon yükselecekse, ülke olarak altına koşulacağı beklenir. Altının fiyatı her ne kadar dünyada dolar cinsinden belirleniyorsa da, içindeki dolar/TL bileşeni nedeniyle, serbest kur rejimi varsa enflasyon da otomatik olarak fiyata giriyor. Sonuç olarak, bize göre altın bu sene Türkiye'de enflasyonun üstünde getirir.

BIST 100:              Enflasyonun yüksek olduğu seneler Borsa getirisi yerlerde sürünüyorsa, uzun lafın kısası, 3-4 sene dayanma gücün varsa bile bu sene Borsadan uzak dur veya riski sevenler için vadeli işlemlerle sene sonu vadeyle sat sonucu çıkabilir.


Yıllık Mevduat: Faizler serbest piyasada belirlenmeye devam ederse, kendi paran varsa (borç değil) hiç düşünme faize yatır. Bu sene faiz dışında, az enstrüman enflasyonu geçer. Faizler siyasi emirle belirlenmeye başlarsa hemen altına veya dövize kaç.

Euro:     Bu sene enflasyonun biraz yüksek çıkması beklendiğinden, faiz, emirle değil, şu anki gibi serbest piyasada oluşmaya devam ederse enflasyonun biraz altı veya üstü getiri sözkonusu olur. Tercih edilmez. Ancak, ülkede, emirle faiz belirleniyorsa, evini arabanı, her türlü TL varlığını satıp döviz veya altın alman mantıklı olur.

Dolar:    Yukarıdaki yorum geçerli. Ancak, bu sene yurtdışındaki gelişmelere ve beklentilere baktığımızda, döviz alacaksan dolar al diyor gibi.

Konut İstanbul: Bu sene enflasyon yılı. Bir ev alacak kadar kendi param var ve enflasyondan korumak bana yeter diyorsanız İstanbul'dan talep gören, fiyatların artış trendinde olduğu bir yerden ev alın.

Konut Türkiye:  Yukarıdaki yorumun aynısı, ama oturmak için değil yatırım için alacağım diyorsanız, başka şehirlerde bile oturuyorsanız İstanbul'dan alın der bizim tablo.

TABLODAKİ ALTI AYLIK VERİLERLE TAHMİNLERİMİZİN SAĞLAMASINI YAPALIM:

Tablonun son sütunu 2014 yılında 6 aylık verilerle gerçekleşen sonuçları gösteriyor. Buna göre:

Sene başında, yıllık %9 diye tahmin ettiğimiz enflasyon 6 ay itibarı ile tahminlerimin biraz üstünde seyrediyor. Sene sonuna doğru düşmesi beklenmeli.

BIST 100 6 ayda en çok getiri sağlayan yatırım aracı. Bu enflasyonla, sene sonunda sonuncu olması beklendiği düşünülürse sene sonuna kadar Borsanın çakılması gerekir.

Altın, Konut İstanbul, Euro ve Dolar’ın yeri tabloda beklendiği gibi. Böyle devam eder.


Mevduat’ın tahminlerimizle uyumlu olması için enflasyonun sene sonuna doğru düşmesi beklenmeli. Mevduat şu anda bizim sene başında öngördüğümüz yerde değil.
 
 
Picture
Bu yazıyla birlikte 9 yazıdır konut köpük balonunu inceliyoruz. Başta 2-3 yazı diye düşündüğüm seri uzadı ve biliyorum sıkıcı oldu sona doğru. Ama başladığım bir konuyu baştan sona incelemeden, ortasında bırakmak istemedim. Genelde bizdeki yorumcuların yaptığı önemli hatalardan biri bu.

Neyse, sonuçlara geçelim. Günümüzde kimsenin bir konuya ayıracak çok fazla vakti yok, herkes çok meşgul. O yüzden, meraklı ama sabırsız ve çok meşgul okuyucular için önce çok kısa bir sonuç özeti vereyim: “Türkiye’de konut balonu yok! Kanada, İngiltere, İsveç ve Fransa’da var…”.

Evet, şimdi tüm meşgul insanlar Facebook’larına bakmaya geri dönebilirler:)

Kalanlara, 8 yazıda detaylı olarak açıkladığımız göstergeler ve balon sinyali veren ülkelerden oluşan iki tablo hazırladım. Görsel olarak neden bazı ülkelere balon sinyali veriyor dediğimi açıklıyor bu tablolar. Her bir kalemin detayı, nedeni niçini için geriye yazılara dönüp bakabilirsiniz.

En baştaki tabloda kırmızı ülkelerden başta Kanada, sonra sırasıyla İngiltere, İsveç ve Fransa konut köpük balonu olan ve patlaması muhtemel ilk ülkeler. Kanada, incelediğimiz 10 kriterin 6’sında balon sinyali veren en başta gelen ülke. Sarı ülkelerden Güney Afrika, İspanya ve sonrasında Portekiz ve İrlanda’nın göstergeleri  ise dikkatle izlenmeli. Yeşil ülkelerden ABD ve Türkiye’de ise şimdilik sorun yok.

KONUT KÖPÜĞÜ GÖSTERGELERİ NASIL YORUMLANMALI?

Bu yazı dizisi boyunca, dünyada analistlerin konut piyasasında köpük olup olmadığını test etmek için baktığı kriterleri ve bunların sonuçlarını paylaştım. Baştaki yazılarımda belirttiğim gibi, bunlar kesin bir kontrol listesi değil, ama analistlerin bir balonun oluşup oluşmadığının belirlenmesi için baktıkları ortak faktörlerden benim seçtiğim bir liste. Peki elimizde bu 10 gösterge ve 10 sonuç varken bunları nasıl yorumlayacağız? Ben, sübjektif yorumlardan ziyade, ülkelerin her biri için kombine bir endeks veya puana ulaşıp sonucu buna göre değerlendirmenin en objektifi olduğuna karar verdim. Bunun için de aşağıdaki,  “Hakan AYTEKİN kuralları”nı çıkardım:)

1.       Konut köpüğünü teşhiste hiçbir ülke için tek bir göstergeye bakılarak karar verilemez.

2.       “Konut fiyatlarındaki artış” göstergesi hesabı, ülkelerin enflasyon oranları dikkate alınarak, reel rakamlarla yapılmalı.

3.       “Konut fiyatlarında artış” göstergesi, köpük (balon) sinyali vermiyorsa diğer göstergelerin hiçbir önemi ve bunlara bakmaya gerek yoktur. Bu ülke (veya şehirler) asla listenin kırmızı bölümüne giremezler. Diğer göstergelere bakıp balon sinyali alıyorsanız, teşhis etmeye çalıştığınız sorun artık, örneğin, “inşaat sektöründe kriz” veya “ülke ekonomisinde kriz” olabilir ama artık bu bir “konut balonu” değildir. Sebepleri ve sonuçları çok farklıdır. Bu noktada, her zaman en baştaki yazıda (http://www.hakanaytekin.net/1/post/2014/06/konut-balonu-2-konut-balonunu-nasl-tehis-ederiz.html )yaptığımız “konut balonu” tanımını tekrar okuyun.

4.       “Konut fiyatlarında artış göstergesi, köpük (balon) sinyali veriyorsa, diğer göstergelere geçip, bunların her biri için önceki yazılarımda ayrıntılı olarak açıkladığım gibi, bu aşamada, yorum yaparken, kente göç, ortalama hane halkı sayısının azalması, gençlerin daha erken ayrı eve çıkmaları, boşananlar ve ayrı yaşayanların sayısının artması gibi demografik değişkenler de dikkate alınmalıdır.

5.       Göstergeler hakkındaki subjektif yorumlara hiç itibar edilmemeli, rakama dayanmıyorsa yorum hemen reddedilmeli (örneğin konut fiyatları çok arttı veya bankalar önüne gelene kredi veriyor).

 
 
Picture
10) Gündemde “Konut Balonu”na İlişkin İlginin ve Yazıların Artması: Aslında bu kriter benim eklediğim bir gösterge. Esası, şimdilerde boş bir inanış olarak nitelendirilse de kökeni çok eskilere dayanan bir inanışımız: “Bir şeyi 40 kere söylersen olur”:). Aslında, fiyat ve değerİN birbirinden çok farklı kavramlar oldukları ve serbest piyasa ekonomilerinde balonların, piyasaların veya tüketicilerin oldukça sübjektif veya irrasyonel kararları neticesinde oluştukları düşünülürse çok da yanlış bir inanış olmadığını söyleyebiliriz. En kolay gözlenenleri, borsalarda şirketler veya ekonomi hakkında çıkan dedikoduların fiyatları hemen etkilemesi ve bazen bir bahane ile başlayan artış veya azalışın herkesin inanması ile kalıcı hale gelmesini gösterebiliriz. Örnekler: “kredi notumuz düşecekmiş”, “kredi notumuz yükselecekmiş” , “ABD verileri iyi değil” , “dolar çok çıktı” , “dolar çok düştü” vs.

Bilindiği üzere, artık dünyada “GoogleTrends” kullanarak bir terimin Google’da ne sıklıkta arandığından yola çıkarak, pek çok akademik çalışma yapılmakta. Ben de bundan esinlenerek, şu bizim meşhur “konut balonu” işine bakayım dedim ve şu sonuçlara vardım:

ABD’deki konut balonu, Amerikan eyaletlerinin yarısından fazlasındaki konut piyasasının birçok kesimini etkileyen bir ekonomik balon idi:

·         Konut fiyatları 2006 başlarında tepe noktasına ulaştı,

·         2006 ve 2007 yıllarında gerilemeye başladı,

·         2012 yılında yeni bir dipe ulaştı.

·         30 Aralık 2008 tarihinde, Case-Shiller ev fiyat endeksi tarihinin en büyük fiyat düşüşünü gösterdi.

Aşağıda Google Trends tarafından üretilen ABD’deki “konut balonu” (housing bubble) başlıklı aramaların (arama sayıları gerçek arama sayıları değil, Googleda yapılan diğer aramalara göre Google tarafından oluşturulan 0 ile 100 arasında verilen endeks değerleridir) grafiğine baktığımızda:


·         Şubat 2005’e kadar 30 civarında olan arama sayısının bu tarihten sonra sürekli olarak artmaya başladığı,

·         Ağustos 2005’te 100 arama ile tepe noktasına ulaştığı,

·         Arama sayısının bu tarihten itibaren azalmakla birlikte, ancak Ekim 2007’den sonra ilk başlardaki 30’lu seviyelerine indiği

gözlenmektedir. Yani sonuç olarak, aslında ABD’de konut  fiyatları tepe noktasına ulaşmadan bir yıl öncesinde, “konut balonu” konusu belirgin olarak, gündeme gelmiş, yazılmış çizilmiş ve vatandaş tarafından aranmış. Bu örneğe bakınca, “GoogleTrends” analizinin ABD için bir öncü gösterge olarak kullanılabileceği, yaklaşık 1 yıl öncesinden ABD’de “konut balonu” olduğu sonucuna varılabileceği anlaşılmaktadır.

Burada bizim inanışa bir daha dönelim: 30 civarındaki arama sayısı normal sayılırken, 1 yıl boyunca 40 kere söylemeye başlayan ABD’liler sonunda “konut krizi”ni gerçek yapmışlar! İşin şakası bir yana, serbest piyasada fiyatlar gerçekten serbest belirleniyorsa, bunu tüketicilerin hırsları ve korkuları arasındaki denge belirler. Toplumun, her ikisinde de aşırıya kaçıldığını düşündüğünü ise günümüzde dijital olarak gelişmiş toplumlarda “Google” efendi göstermekte…

Globalleşen piyasalar için iyi haber ise, ABD için çıkarabileceğimiz başka bir sonuç. Günümüzde “konut balonu” şeklindeki aramaların 10 civarında olduğu gözönüne alınırsa, ABD konut piyasası için 1 yıldan önce bir balon riski yok. Amerikalılar 40 kere söylemeye başladıklarında tekrar bakarız:)

Aynı analizi Kanada için yapalım:

·         Kanada’da “konut balonu” için sıfır olan haber ve arama sayısı Mart 2005’ten itibaren 40 oluyor (bakın yine 40 kere konut balonu demeye başladılar:))  ve artmaya başlıyor,

·         Haziran 2005’te 100 ile tepe noktasına ulaşıyor ve dalgalı bir şekilde gündemde kalmaya devam ediyor,

·         Ağustos 2008 ve Kasım 2009 arasında konu gündemden düşüyor,

·         Aralık 2009’dan sonra yine artmaya başlıyor, Mayıs 2012de 80 haber başlığı ve arama ile yeni bir zirve yaptıktan sonra, Ekim 2012’ye kadar tedirginlik ara ara gündeme gelerek devam ediyor.

·         Kasım 2012’den sonra Kanada’da konut balonu yine gündemden düşüyor.

Kanadalılar ABD’deki konut balonu tarihlerinde aynı tepkiyi gösterip fiyatlar zirve yapmadan 1 yıl önce konuyu gündeme alıyorlar ama ara ara tedirgin olsalar da yaklaşık son 2 yıldır konu Kanadalıların gündeminden düşmüş durumda. Yakın zamanda, Kanadalılar konut balonu beklemiyor.




İngiltere için GoogleTrends Analizi yaparsak:
·         İngilizler 2007 Kasım’ından önce konuya tamamen duyarsız

·         ABD’de konut balonu patladıktan sonra, 2007 Kasım ve 2008 Kasım’ında konut balonuna şöyle bir bakıyorlar.

·         Eylül 2013’te İngiltere’de panik başlıyor, Mayıs 2014’te zirve yapıyor ve günümüzde de devam ediyor (Grafiğin sonunda düşüş gibi gözüken durum, içinde bulunulan aya ait verilerin kısmen veya hiç gösterilmemesi sebebiyle).

Google Trends analizimize göre, konut balonu İngiltere’nin gündeminde ve İngiltere’de 1 yıl içinde konut balonunun patlaması beklenebilir.

Avustralya için Google Trends analizi:

Avustralya’lılar herhalde dünyadan çok uzak olduklarını ve krizin kendilerini bırakın teğeti “ıska” geçeceğini düşündüklerinden, ABD’de konut balonu çoktan patladığı halde, Nisan 2009’a kadar “konut balonu”na sıfır ilgi göstermişler.

Nisan 2009’da başlayan ilgi, artarak Kasım 2010’da tepe yapmış ve sonra yine azalarak sönmüş. Ancak Avustralyalılar ara ara Eylül 2013 ve Şubat 2014’te bizim için önemli olan (40 kere söyleme) 40’lı 50’li seviyelere çıkmışlar.

Şu anda goole aktiviteleri Ağustos kısmi verileri ile bile 49 seviyesinde.

Yani, sonuç olarak, Avustralya’da “konut balonu” açısından orta seviyede bir tedirginlik sözkonusu. Takip edilmeli, tepe yaparsa alarm zilleri çalmalı…

İspanya için Google Trends analizi:

Yukarıdaki tüm ülkeler İngilizce konuştuğu için “housing bubble” terimini kullanarak yaptığımız analizi, İspanya için İspanyolca “konut balonu” terimi karşılığı olarak “burbuja inmobiliaria” yı kullanarak GoogleTrends Analizi yaparsak:
·         İspanyollar ancak ABD’de konut balonu 2006 başında patladıktan 6 ay sonra konuyu merak ediyor sonra ilgi azalıyor, ama krizin devam etmesi ile ilgi artarak 2007 Nisanında en çok gündeme geliyor.

·         Ekim 2007’ye kadar ilgi azalarak devam ediyor ve yok sayılacak seviyede devam ediyor.

·         Ancak İspanyollar ara ara, Haziran 2011 ve Haziran 2012’de konuyu tepe noktasının yarısı kadar da olsa hatırlayıp tedirginlik duyuyorlar. Sonrasında unutuyorlar.

·         
Şu anda İspanya’da “konut balonu” hakkında, 30’lu 40’lı seviyelerde orta derecede bir tedirginliğin mevcut olduğu gözleniyor. İleride, Grafiğin tepe noktalara yaklaştığı gözlenirse İspanya için çanlar çalmaya başlar…


Fransa için Google Trends analizi:
Fransızlar, tahmin edilenin aksine konuya Fransız kalmamış, Mart 2005’te konut balonun patlayacağını hissetmiş, Ağustos 2005’e kadar artan bir şekilde bu konuyu kurcalamış ve Ağustos 2005’te zirveye ulaştıktan sonra bugüne kadar yavaş ve kararlı bir şekilde konuyla ilgilerini azaltarak sıfırlamışlar. Sonuç olarak sadece Fransızları inceleyerek, ABD’deki krizden 5-10 ay önce bir konut balonu olacağı tahmin edilebilirmiş. Sonuçta, şu anda,Fransızlar’ın  konut balonu ile ilgilerinin olmaması hem dünyayı hem Fransa’yı bir balon riskinden kurtarıyor.

İsveç için Google Trends analizi:

İsveçliler 2010 Kasım’ına kadar konuya duyarsız iken bu tarihten sonra, Ocak 2011’e artarak ikinci en yüksek zirveye ulaşıp bu tarihten sonra ilgiyi kaybediyor

Ta ki Aralık2013’e kadar, o tarihten bu yana İsveç’te  ilgi bizim için önemli olan 40’lı 50’li seviyelerde ve ara ara merak Ekim 2013 ve Ocak 2014’te olduğu gibi tepe yapıyor. Geçen ay da seviye 60’larda. Sanki balon var gibi gibi…

Bu analizin sınırı da toplumların dijitalleşme oranı. Güney Afrika, İrlanda ve Türkiye’de Google Trends, analiz yapmak için yeterli veri olmadığını söylüyor. Ama Türkiye için konunun peşini bırakmadım ve “konut balonu” yerine “balon” kelimesini denedim, aşağıdaki gibi trajikomik bir sonuç çıktı karşıma:

Tam analize başlayacaktım ki grafiğin altındaki aramalardaki ilgili sonuçlar ve yüzdeleri dikkatimi çekti.
Türkler “konut balonu” konusuna sıfır ilgi göstermiş, ama “balon patlatma” oyunu aramalarında rekor kırmışlardı. Bana facebook’taki arkadaşlarımdan gelen ardı arkası kesilmeyen oyun isteklerinden anlamam gerekirdi:(. Yani Türkiye için bu analizimiz sonuç vermedi.

Maalesef analizimizin tersi doğru değil. Yani “bir şeyi 40 kez söylemezsen olmaz” önermesine güvenerek, cehalet, bilgisizlik, ilgisizlik, gündem değiştirme, sansür vb. sebeplerle konudan hiç bahsedilmeyen ülkelerde, demek ki “konut balonu yokmuş” diyemez, bu kritere göre görüş beyan edemeyiz. Örnek, İrlanda’da, 2008 yılından önce ekonomi basınında yer alan yazılarda balondan hiç bahsedilmiyordu ama yine de ekonominin kuralları uzun vadede işleyerek İrlanda’da 2008 sonlarında konut balonunu patlattı. “Konuyu dillendirmeyelim” diyerek önlem aldıklarını düşünen bürokratik, siyasi, akademik ve medya ilgililerine buradan duyuralım.

Aslında, Türkiye için bu sonuç bir şeyi daha kanıtlıyordu. “Konut Balonu” hakkında ülkemizde tanım, yorum ve sonuç karmaşasının yanında “terim” karmaşasının da olduğunu. Balon yerine “kabarcık” veya “köpük” teriminin kullanılması daha doğru olur. Zaten İngilizcede de “bubble” terimi sabun köpüğü anlamındaki baloncuk ve kabarcıklara verilen addır. Aynen meşhur “Gazillion Bubble Show”da olduğu gibi.  Şişirilen, veya gezilen türde balonların İngilizcedeki karşılığı ise “balloon”dur. “Housing bubble” teriminin Türkçe karşılığı olarak, “Konut Kabarcığı” veya “Konut Köpüğü” terimlerinin kullanılmasını öneriyorum.



Bu bölümdeki sonuçları toparlarsak: Google’da yapılan arama ve  haber başlığı sayılarını baz alarak yaptığımız GoogleTrends analizine göre “konut köpüğü” patlamadan 1 yıl kadar önce, aslında halkların gündemine  giriyor, daha fazla konuşulmaya, basında yer almaya ve insanlar bu konuyu internette eskiye göre daha fazla araştırmaya başlıyor ve sonunda “bir şeyi 40 kere söyleyince” veya son raddede birisi “kral çıplak” diye bağırınca “köpük balonu patlıyor”. Bu yüzden, GoogleTrends analizi ile “konut köpüğü” nün ülkelerin gündeminde eskiye göre ne kadar fazla yer aldığını takip etmek de bana göre önemli ve bu da “konut köpüğü” hakkındaki öncü göstergelerden biri.  Bu kapsamda, değerlendirildiğinde,  İngiltere ve İsveç, diğer ülkelere nazaran daha fazla,  1 yıl içinde patlaması muhtemel “konut köpüğü balonu” sinyalleri veriyor.
 
 
Picture
8) İnşa Edilen Ev Sayısındaki Artışın Nüfus Artış Hızını Geçmesi:  Normal bir dönemde, inşa edilen evlerin sayısının, nüfus artış hızı ile aynı oranda olmasını beklemek de makuldür. Bunun üstü, kente göç, ortalama hane halkı sayısının azalması, gençlerin daha erken ayrı eve çıkmaları, boşananlar ve ayrı yaşayanların sayısının artması gibi demografik değişkenlerle açıklanamıyorsa balona delalet eder.

Türkiye’de konut stokuna ilişkin resmi güncel veriler bulunmamaktadır. En son bina sayımı ile elde edilen konut stoku verileri 2000 yılına aittir. Bu nedenle 2011 yılı için konut stoku verilerine yönelik çeşitli varsayımlar ve gerçekleşme rakamları kullanılarak öngörülerde bulunulmaktadır. 2000 yılında yapılan TÜİK bina sayımı ile Türkiye’de konut stoku 16.235.830, kentsel alanlardaki konutların oranı yüzde 83.75 ve sayısı 13.597.676 olarak ölçülmüştür. GYODER’in hazırlatmış olduğu, 2023 VİZYONUNDA GAYRİMENKUL  SEKTÖRÜ raporunda, 2011 yılında kentsel alanlarda yer alan konut sayısı 18.063.800 olarak öngörülmektedir.

Türkiye’nin 2000 yılında kentsel nüfusu 44.006.274 kişi, 2012 yılında ise 58.448.431

Bu rakamlara göre, Türkiye’de kentsel alanlarda inşa ev sayısı % 32.84  artarken aynı dönemde kentsel nüfusta % 32.82’lik bir artış olmuştur. Bu iki rakam tamamen birbirine paraleldir. Eğer GYODER kentsel alanlarda inşa edilen ev sayısını, kentsel nüfus artış oranı ile çarparak tahmin etmedi ise, bu göstergeye göre de Türkiye’de konut balonu vardır denemez. Ayrıca, bu bölüme başlarken yazdığım demografik değişikliklerin tamamı Türkiye için mevcuttur ve bu değişiklikler ülkedeki yıllık konut ihtiyacı sayısını arttırmaktadır. Özellikle ülkedeki bu değişiklikleri gözönüne almayan batılı yorumcular Türkiye’deki konut balonu hakkında yanlış yorumlar yapmaktadırlar.




9) Yeni İnşaata Başlanan Ev Sayısı: Bunu incelenen dönemdeki “bina inşaat izinleri” verisini kullanarak gözlemleyebiliyoruz. Bu seri konut piyasasının arz tarafını analiz etmek için yararlı bir ölçüdür.  Balonun patlamasına doğru, elde çok sayıda satılmamış konut biriktiğinden, yeni inşaat izinlerinin azalması beklenir. Yorum yaparken dikkat edilecek hususlar, bu veri kümesinde  yenilenip satışa sunulan eski evler veya konuta dönüştürülen ofis ya da ticari gayrimenkullerin yer almadığı, bunun, bazı alanlarda yeni konut birimlerinin olduğundan az görünmesine yol açabileceğidir. Ayrıca, kış aylarında inşaat işlerinin yavaşlaması sebebiyle, inşaat izinleri mevsimsel olarak da düşük gözükebilir.

ABD’de konut krizinden 1 yıl önce yeni inşaate başlanan ev sayısının dramatik bir şekilde düşmeye başladığını ve ancak krizden sonra şimdilerde artmaya başladığını ama halen kriz öncesi seviyeye göre daha düşük olduğunu en iyi aşağıdaki grafiğe bakarak görebiliriz.

Kanada’daki duruma baktığımızda ise diğer göstergelerin neredeyse tamamında balon uyarısı veren Kanada’da konut inşaat izinleri sayısının geçmiş yıllara göre düşmediği gözlenmekte ve bu kritere göre henüz balon yok sonucuna varmamız gerekmektedir.
Aynı şekilde İngiltere’de yeni başlanan ev sayısının arttığı ve bu kritere göre henüz balon var yorumu yapılamayacağı gözlenmektedir.
Dünyadaki durum, toplu olarak aralarında Türkiye'nin de olduğu aşağıdaki grafikten görülebilir. İspanya dışında diğer yerlerde sorun yok gibi. İspanya’da 2013 Kasımından beri inşaat üretiminde %60’a varan anormal bir artış gözlendikten sonra inşaat sayısı son dönemde aniden %40lar seviyesine düşmüştür, bu durumda yeni inşaata başlanan ev sayısı kriterine göre İspanya  balon sinyali vermektedir.
TÜİK verilerine göre, 2014 yılının ilk üç ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %76,8, yüzölçümü %89,1 değeri %110,0, daire sayısı %71,5 oranında arttı. Sonuç olarak, Türkiye’de inşaat şirketleri, talepte bir sorun görmüyor, yaptıkları evleri sattıkları gibi yenilerine de başlıyorlar. Burada varsayım, Türkiye’de inşaat şirketlerinin profesyonelce yönetilen, verilere dayalı analiz yapan ve aklı başında karar veren kuruluşlar olduğudur.  Analiz ediyorlarsa, onların elinde bizden daha çok veri var. Analist olarak bizim diyebileceğimiz, Belediyelerin verdiği yapı ruhsat izinlerinde bir düşüş gözlenmediğinden bu kritere göre Türkiye’de bir konut balonunun varlığından söz edilemeyeceğidir.
Tabii burada, yorum yaparken Çin gibi ülkelerin ekonominin kötüye gitmesini önlemek için şehirler inşa edip boş tuttuğu şeklindeki haberleri de dikkate almak gerekir. Analistler, Çin’de demir çelik endüstrisinin üretim ve fiyat düşüşünü önlemek için daha çok inşaat yapılmasına bağımlı hale geldiğini söylemektedirler. Çin 2035 yılında nüfusunun % 70’ini (1.36 milyar kişi) kentlileştirme hedefi belirledi. Bu hedef hakkında etkileyici olan, planlanan 20 yıl önce, Çin’in zaten 952 milyon sakin için gerekli kentsel konut inşa etmiş olmasıdır. Bu yüzden “Çin’deki inşaat patlaması ne kadar uzun sürebilir?” diye kendimize sormalıyız?

Bu durumda, merkezi planlamanın olduğu ülkelerde bu gösterge anlamsızlaşacaktır. Bu gösterge sadece serbest piyasa ülkelerinde, sektöre devlet müdahalesi olmadığı durumlarda konut balonu için bir gösterge sayılabilir. Aynı şekilde, Türkiye’de 2013 yılından itibaren alınacak yapı ruhsatları ile inşa edilecek konutlarda KDV’nin %8’den %18’e çıkarılmasının da, analistler tarafından,  suni olarak, daha sonraki yıllarda yapılacak inşaatlar için, 2012 yılında alınan yapı ruhsat sayısının artmış gözüktüğü şeklinde yorumlanmalıdır.

Tüm bu verilere göre, “yeni inşaata başlanan ev sayısı” kriterine göre sadece İspanya bu dönemde konut balonu sinyali verirken, incelenen diğer ülkelerde bir sorun gözlenmemektedir.