Picture
Nasıl bir “imar transfer hakkı” sistemi olmalı ? diye düşündüğümde, herkesin ulaşabileceği, adil, şeffaf, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olması gerektiği sonucuna vardım. Sadece inşaat şirketlerine ve belediyeye hitap eden, sade vatandaşı dışlayan bir sistemin işlemeyeceği kanaatindeyim. Bu yüzden benim önerim kalbinde bir “otomatik konut değerleme modeli”nin olduğu bir portal oluşturularak, ilgili herkesin internet yoluyla ulaşarak sorularına kişiselleştirilmiş bir şekilde interaktif cevaplar alabilmesine imkan verecek bir sistemdir.

Neden sistemin kalbinde bir “otomatik konut değereleme modeli”nin olması gerektiğini söylüyorum?

1) Adildir: Matematiksel bir formül ve mantıksal algoritmalara göre bilgisayar ortamında çalıştığından, sonuçlara dışarıdan insanlar tarafından müdahale edilemez. Hem vatandaş, hem inşaat şirketleri, hem de devlet açısından karşı tarafa güvenmeme sorununu ortadan kaldırır. Çünkü sonuçlar bağımsız bir kurum tarafından yapılıp verileri güncellenen bir bilgisayar algoritması ile üretilmektedir.

2) Analitik bir Çözümdür: Analitik düşünme tarzı, “ bir problemi çözmek için, bilgileri ayrıştırarak ve sorunu oluşturan öğeleri göz önüne alarak sonuca varmak için yürütülen sistematik düşünme tarzı” olarak tarif edilmektedir. Otomatik değerleme modelleri tam olarak bu koşulu sağlamaktadır. Modelde hata kabul edilebilir seviyelerde ise, subjektif olarak yapılacak tüm diğer sonuçlara (hatta farklı, lisanslı değerlemecilerin yapacakları değerlemelere) göre üstün, açıklanabilir ve veriler değişmediği sürece kişiye göre değişmeyen (Yani Ağaoğlu için de Dumankaya için de Başyapıt İnşaat için de aynı) bir sonuç üretir. Ayrıca, otomatik değerleme modelleri online olarak onbinlerce veriyi analiz ederek sonuçlarına ulaştıklarından her türlü subjektif veriden daha güvenilir sonuçlar üretirler.

3) Pratiktir: Bugünkü teknoloji seviyemiz ile, sürekli güncellenen bir otomatik konut değerleme modelini kullanarak, her inşaat şirketinin erişebileceği, internet bazlı bir “imar transfer hakkı” portalı oluşturlarak, ilgili herkesin karar verme sürecinde bu bilgilere kolayca erişmesi sağlanabilir.

4) Ucuzdur: Sürekli ve periyodik olarak üyeleri değişen, itiraza açık komisyonlar kurup sübjektif değerlemeler yapacak formüllerin yol, yemek, ekipman ve huzur hakları gibi maliyetlere ek olarak, hukuki ve zaman maliyetlerini de hesaba katarsak, otomatik değerleme modeli kullanarak sürekli güncellenen, bir “imar transfer hakkı” portalı kurmak ve işletmek çok daha ucuza gelecektir. Tahminime göre, konuyla ilgili inşaat şirketlerinin kurulacak internet portaline ayda 1.000’er TL ödemeleri, sistemin işletilmesi için gerekli güncelleme giderlerini karşılamaya yetecektir. Sistemin kurulum giderleri ise yazılımdan istenenlere göre değişecektir ama benim tahminime göre, İstanbul için sadece “rayiç değer denkleştirmesi” yapan bir yazılımın tamamlanmasının maliyeti 300-500 bin TL civarında olur. Pahalı diyenler için, kamu formatında kadroya bu işle görevli 4 kişi alsanız, bir yıllık maliyet bundan çok fazla olur. Bu aşamada tavsiyem, bu işi asla devletin değil, bağımsız bir IT şirketinin yapmasıdır. Bunun nedeni niçini ayrı bir yazı dizisi olacak kadar geniştir. Bu yüzden konuya burada girmiyorum

Önceki yazımda, konuyla ilgili olarak, “Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya’nın, imar hakları transferi yapılırken, bu düzenlemenin şartları konusunda iyi bir alt yapı çalışması yapılması gerektiği, “ Elmayla elma, armutla armut kıyaslanmalı”. Mesela Bağdat Caddesi ile Pendik aynı değerlere sahip olamaz. Eğer düzenleme şart ve koşullerı uygun olursa şehir adına önemli bir adım atılır.  Çünkü İstanbul’da emsal artışı bir yana emsal fazlası yerler var ve bu bölgeleri de kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor”  dediğinin basında yer aldığını” belitmiş idim.

Önerimi daha somut hale getirmek için,Uğur Dumankaya’nın bahsettiği Bağdat Caddesinde kentsel dönüşüme girmesi düşünülen temsili bir bina için mevcut verilerle PROBO otomatik değerleme modelini (www.proboavm.com) çalıştırdım ve saniyesinde, oturduğum yerden aşağıdaki sonuçları aldım:

Bağdat Caddesi uzun ve birçok mahalleyi içeren bir bölge olduğu için, öncelikle, örnekte kullanacağımız sakinlerinin kentsel dönüşüme girmeye karar verdikleri binanın hangi mahallede bulunduğunu tespit etmeliyiz. Bizim amaçlarımız için bina Bostancı, Caferağa, Feneryolu ve Suadiye mahallelerin herhangi birinde olabilir, zira bu mahallelerdeki evlerin birim fiyatları üç aşağı beş yukarı denk.


Sorunu daha somut hale getirelim. Yukarıdaki  mahallelerin herhangi birinde bulunan 4 katlı 8 daireli bir binada oturanlara inşaat firması 1’e 2 daire vermeyi , kendisi için de 8 daire almayı teklif ediyor. Teklifin gerçekleşebilmesi için mevcut binanın yıkılıp yerine 12 katlı ve 24 daireli yeni bir bina yapılması gerekli. Ancak, bölgenin imar durumu buna müsaade etmiyor. Mevcut koşullarda sistem kilitleniyor. “Otomatik konut değerleme modülü” burada devreye giriyor ve Uğur Dumankaya’nın endişelerine cevap olarak “elma ile elmayı armut ile armutu karşılaştırarak” bana İstanbul’un hangi mahallelerine, mevcut binanın sakinlerini ve inşaat şirketini mağdur etmeden “imar hakkı transferi” yapılabilecek bölgelerin bir listesini veriyor. Evet, Uğur Dumankaya’nın yüreğine su serpelim. Listede gerçekten Pendik’ten hiçbir mahalle yok! Bu listenin yanına bir kolonda ilgili mahallelerin imar durumları yazılırsa, mevcut şartlarla imar hakkı transferi yapılabilecek bölgelerin bir listesi çıkar. Örneğin Küçükçekmece-Atakent, Eyüp-Göktürk, Sarıyer- Darüşşafaka, Üsküdar-Acıbadem sanki olurmuş gibi duran yerler. Bu işlemin, herhangi bir düzenleme olmadan, “ek imar hakkına” başvurmadan şu anda yapılması mümkün. Sistem, sadece inşaat firması ve vatandaşa adil bir şekilde tıkanan sistemi çözecek, üzerinde uzlaşılabilecek bir öneri getiriyor. Sistem bu haliyle, şu anda, aldığımız listedeki yerlerin istenen imara uygun olması halinde faydalı.  Esas sorun, bu listede hiç istenen şekilde imara uygun yer olmaması ve “ek imar hakkı” istenmesi durumunda ortaya çıkıyor. Sayın Uğur Dumankaya’nın endişelendiği gibi devletin veya belediyenin, hayır ben sadece belli yerlere imar hakkı transferine izin veriyorum, işte Pendik oraya gidin derse ne yapacağız? İşte o zaman “rayiç değer denkleştirmesi” yapması için hemen portale gideceğiz ve transfer edilecek yer ile mevcut yer arasındaki oranları sistemden alarak, hesaplarımzı ona göre revize edeceğiz. Yukarıdaki örneğimizdeki gibi bir binanın Pendik’e transferi durumunda oradaki en ucuz ve en pahalı mahallelere göre değişen  %79 ile %139 oranları arasında bir daire fazlası gerekeceğinden. Bu durumda, hiç kimsenin mağduriyet yaşamaması için, Pendik’te mahallesine göre değişen 42 ile 58 daireli bir yapı iznine ihtiyacımız olacağını sistem otomatikman söyleyecektir. Belediye için de uygunsa sorun çözülmüştür. Değilse sistemin işlemesi için başka ilçe ve mahallelere yönelmek gerekir. Burada, Bağdat Caddesinde oturanların biz Pendik’te mi oturacağız diye endişelenmelerine de gerek yoktur. Eğer, “değer bağdaştırma işlemi” adil ve doğru yapıldı ise uygulamada Pendik’teki evlerini satıp, eski oturdukları yerlere eş yerlerde, hatta inşaat şirketi ile anlaşırlarsa aynı yerde ve eski evlerinde oturmaları bile mümkündür. Tabii yenilendiği için değeri artan evleri ile eski evleri arasındaki farkı inşaat şirketine ödeyerek. Bu noktada da yine “otomatik değerleme modeli” evinizin eski ve yeni tahmini değerini hesaplayarak size karar vermede size yardımcı olabilecektir.

SONUÇ: Kalbinde “güvenli” çalışan bir “otomatik değerleme modeli” olan internetten ulaşılabilen bir portal, şu anda uygulamada tıkanan ve başarısızlığa uğrayan kentsel dönüşümde herkes için adil, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olur. Ayrıca, böylece, sırf kentsel dönüşüm yapacağız diye olmadık yerlere zorlayarak emsal artışı verip İstanbul’un siuetinin bozulmasının da önüne geçilmiş olur.

 
 
Picture
Bugün basında, “Şehrin Geleceği İstanbul 2014 Kentsel Dönüşüm Zirvesi”nde konuşan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir TOPBAŞ’ın, “Tarihi yarımada başta olmak üzere bazı bölgelerde yeni bir takım yoğunluklar getirme imkânı olmadığına göre ve mevcut imar haklarının çok daha üzerinde yapılanmalar ortaya çıkmış olduğu için bu alanlardaki mevcudu korumak, artı bir değer vermenin imkânı olmadığı yerlerde imar hakkı transferi” gibi bir sistem getirmek mümkün olabilir” dediği ve  düzenlemeyle yoğun yapılaşmaya izin verilmeyecek yerlerde konutu bulunan vatandaşlara imar hakkını başka bir alana transfer edebilme imkanı sunulacağını, böylece vatandaşın hakkı korunurken, şehrin siluetine etki eden bölgelerde dikey yapılaşmanın önüne geçileceğini söylediğini okudum.

6.5 milyon konutu yenileme hedefiyle yola çıkılan kentsel dönüşüm hamlesinde en önemli sorunlardan biri de mevcut imar hakları. İstanbul’da çok sayıda ilçede riskli yapılar ek imar hakları verilemediği için yapılamıyor. Kimi gayrimenkul firmaları yeni proje için kamudan ek imar hakkı isterken, bir yandan da verilecek ek hakların şehre vereceği zarar konuşuluyor. Bu açıdan, Kadir TOPBAŞ’ın önerisi bana tıkanan “kentsel dönüşüm” sürecinde çok yapıcı ve akılcı bir öneri gibi geldiği için hemen yazmak istedim.

Gayrimenkul sektörü ile finans sektörünün bir araya gelmesi ve sürecin ileri aşamalarında sistemde gündeme gelecek olan menkulleştirmede imar hakkı transferinin ilk adımını oluşturacak olması da sermaye piyasası kökenli biri olmam açısından kişisel olarak beni heyecanlandırdı. Bu aracın uygulanmasında avantaj ve dezavantajların doğru analiz edilmesi ve örnek uygulamaların başarılı olması için gerekli senaryoların ve ortamların iyi hazırlanması gerekmektedir.

İmar Hakkı Transferi (İHT) Nedir?

Şehir Planlama Uzmanı Faruk GÖKSU’ya göre:  Uluslar arası deneyimler dikkate alındığında, İHT’nin amacı, korunması gerekli alanlarda, varolan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir bölümünün veya tamamının bir menkulleştirme aracı ile başka alana transfer ederek bu alanların korunmasını sağlamaktır.

Henüz ülkemizde yasal çerçevede ele alınan model, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. Özellikle Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde uygulanan modelin amacı, kent içinde ve çevresinde, özellikle, tarım ve yeşil kullanımındaki alanları ile tarihi ve kültürel değerleri korumaktır.

Sistem, arsa sahibinin kendi isteği ile mülkiyet üzerinde var olması gereken imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile serbest piyasa koşullarında, bir başka projede kullanılmak üzere likite çevirmesi üzerine kurulmuştur.

İmar haklarının alım ve satımının sözkonusu olduğu modelin iki önemli yöntemi bulunmaktadır:

·         Bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı, mülkünü korumak isteyen arsa sahibinin, başka bir proje kapsamında, yatırımcının, yoğunluk artış talebini karşılamak üzere imar hakkını piyasa koşullarında yatırımcıya satması,

·         ikincisi ise, yerel yönetimlerin İHT bankası oluşturmalarıdır.

Konuya inşaatçılardan da destek geldiği anlaşılıyor. Konuyla ilgili olarak, Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya’nın, imar hakları transferi yapılırken, bu düzenlemenin şartları konusunda iyi bir alt yapı çalışması yapılması gerektiğini belirterek, “ Elmayla elma, armutla armut kıyaslanmalı. Mesela Bağdat Caddesi ile Pendik aynı değerlere sahip olamaz. Eğer düzenleme şart ve koşullerı uygun olursa şehir adına önemli bir adım atılır.  Çünkü İstanbul’da emsal artışı bir yana emsal fazlası yerler var ve bu bölgeleri de kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor”  dediği de basında yer aldı.

Sistemin işleyebilmesi için, hem ev sahipleri, hem inşaat şirketleri hem de devlet için en önemli konunun “Rayiç Değer Denkleştirmesi” olduğu anlaşılıyor. Tüm bunları blog yazıma eklemeyi düşünürken, aklımda, “Otomatik Değerleme Sistemi” kullanan bir imar hakkı transfer “portal”ının Şu anda uygulamada tıkanan ve başarısızlığa uğrayan kentsel dönüşümde herkes için adil, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olduğu düşüncesi oluştu ve hemen PROBO Otomatik Değerleme Modeli’ni çalıştırararak (www.proboavm.com) Uğur DUMANKAYA’nın endişelerine cevap vermek için Bağdat Caddesindeki bir bina ile Pendik’teki binalar arasındaki “rayiç değer katsayısı”nın ne olduğuna baktım ve anında cevap aldım. Aynı zamanda, Bağdat Caddesinde’ki bir binaya, aynı imar oranları ile İstanbul’un hangi mahallelerinin denk düşeceğinin de bir listesini aldım. Yazı uzadığı için sistem önerimi , yaptığım örneği ve avantajlarını haftaya anlatacağım.

Blog yazılarımdan yayınlandığı anda haberdar olabilmek için beni sitenin üst kısmındaki ikonu tıklayarak takip etmenizi tavsiye ediyorum. Zira yazılarımı Linkedin grupları gibi yerlere de yolluyorum ama her zaman her yazı her grupla ilgili olmuyor ve bu gruplar yazılar çok geç veya hiç yayınlanabiliyor.


 
 
Picture
AVM’lerin Güçlü Yönleri Nelerdir ve Ne Gibi Faydalar Sağlayabilir?

6)     
Gözden Geçirme Sürecini Hızlandırma ve Maliyetlerini Düşürme: Değerleme raporlarının büyük bir yüzdesi, kabul edilmeden önce, kredi verenler için önemli bir maliyet oluşturacak şekilde manuel olarak gözden geçirilmektedir. Değerlendirme sürecini hızlandırmak ve maliyetleri düşürmek için, kreditörler, dünyada, yeni nesil otomatik değerleme modelleri ile değerleme programlarını tamamlamaya başladılar.

7)      Teknolojinin Gelişim Hızına Paralel Bir Gelişim: Moore Kanunu gereği teknolojinin hızı ve bilgi işleme kapasitesi her yıl katlanarak artmaktadır. 2023 yılında 1.000 $’a insan beyni gücünde bilgisayar yapılacağı tahmin edilmektedir. Bu gelişmelerin, AVM teknolojisine doğrudan yansıyıp sistemlerinde AVM kullanan kurumlara büyük bir trendi arkasına alarak avantaj sağlayacağı neredeyse kesindir.

8)      Risk Yönetimi: Güncellenen fiyatlara dayanan kararlar daha hızlı alınarak, dikkatin diğer varlık yönetimi faaliyetlerine odaklanmasına fırsat verilir. AVMlerin düşük maliyeti, kredi verenlere, temerrütün başladığı ilk aşamadan itibaren (borçlunun ilk taksidi ödememesi genellikle ilk sorun işaretidir) gayrimenkulün değerini izlemelerini mümkün kılar. Bu erken aşamada, bir AVM, kredi uzmanlarına bankanın portföyündeki gayrimenkulün değerini tespitte ve kredi ödemelerinin ertelenmesi, yeniden yapılandırılması için iyi adayların bir alt kümesini belirlemede yardımcı olacaktır.

Ciddi kayıp olma olasılığı en yüksek olan gayrimenkuller erken tespit edilerek, kredi verenlere verimli olarak zarar etkisini azaltma fırsatı sağlanmış olacaktır.

Bankaların teminat portföylerine fiziki değerleme yaptırmanın Türkiye’deki tüm bankalara toplam maliyeti yılda 1,888 milyar TL olur, bu da bankaların 2012 yılında 85,8 milyar TL olan toplam konut kredi stoğunun %2,2’sine denk gelir ki, böyle bir maliyetle bu işlemi yapmak hiçbir banka için karlı değildir. Dolayısıyla yapılmamaktadır. Ama bu işlem yapılmıyor diye bankaların teminat portföyünde değer düşüşü olmayacak değildir, risk orada durmaktadır. Oysa aynı işlem bir otomatik değerleme modeli kullanarak değerleme başına 4 TL’ye kadar düşen fiyatlarla yapılabilir. Bu da, artık günümüzde, yukarıda bahsedilen toplam maliyetin sadece %1’ine denk gelen bir maliyetle etkili bir risk yönetim sisteminin kurulabileceği anlamına gelmektedir.

9)      Dolandırıcılıklar ve Hileyi Tespit Edip Önleme: Bazı durumlarda, değerlemeler mahsus yüksek veya düşük gösterilerek, yanlış kredilendirme, kredi yapılandırma veya satış işlemleri, yapılmaktadır. Özellikle rekabetin arttığı, inşaat şirketlerinin eldeki konut stoklarını satmaya zorlandıkları günlerde bu risk daha da artmaktadır. Konut satışlarının düşmesi üzerine bazı emlakçılar, konut kredisi alacak niteliklere sahip olmayan bireylerin hazır dosyalar ile konut kredisi almasını sağlayıp krediden yüzde 10 oranında komisyon aldıkları, özellikle kredi skoru düşük, işsiz ve ekonomik sıkıntıları olanları, hazır dosyalarla bankaya götüren emlakçıların alınan kredinin yüzde 10'unu komisyon olarak aldığı ve komisyon karşılığında ise kredi için gerekli olan maaş belgesi, imza sirküleri gibi belgelerini hazırlayıp ve bankaya sunduğu belirtiliyor. Örneğin, Milliyet'ten Kadife Şahin'in haberine göre, bazı büyük bankaların konut satışında emlakçıların dosya götürmesine sıcak baktığını, bazılarının ise bu yönteme kapılarını tamamen kapalı tuttuğunu ifade eden bankacılar, orta ölçekli bazı bankaların hem konut hem de bireysel tüketici kredilerinde emlakçılarla yakın çalıştığını ifade ediyor. Bu tür kredilerden 17'sinden 11'inin patladığını ifade eden bazı bankalar ise şubelerin aylık kredi kullandırma limitine ulaşmak için bu uygulamayı kabul etmek zorunda kaldıklarını belirtiyorlar. (http://emlakhaberleri.com/m/h.php?id=111595 )

Bankanın şubeleri, kendi personeli veya listedeki değerleme şirketleri üzerinde kalite kontrol gerçekleştirmek için AVM kullanması, bu işlemleri ortaya çıkarabilir. Zira, AVM’ler koşullara bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bir değer sağlamak için manipüle edilemez ya da zorlanamaz. Örneğin, Türkiye’nin gerçek anlamda ilk otomatik konut değerleme modeli olan PROBO AVM (www.probomodel.com) ’de şüpheli işlemler için uyarı verip teftiş birimine gönderilmesi için listeleme yapan bir modül de vardır.

10)      Kalite Kontrolü ve Objektif Kriterlere Göre Çalışılacak Değerleme Şirketlerinin Listesinin Belirlenmesi: Bankalar, genelde yıllık olarak çalışılacak değerleme şirketleri listesi belirlemektedir. AVM ile müşteri itirazı ve evrak uyuşmazlığı haricindeki değerleme hatalarını tespit edebileceklerdir. Böylece, değerleme şirketlerinin kalite kontrollerini daha objektif kriterlere göre yapabileceklerdir.

Aslında, kredi verenlerin, sadece raporu teslim etmeden önce kendi raporlarında kalite kontrolü gerçekleştiren değerleme şirketlerine iş vermeleri gerekir. Zira, ülkemizde, özellikle «çözüm ortağı» modeliyle çalışan değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporlarının kaliteleri, altına imza atan değerleme uzmanları için bile belirsizdir.

AVM’ler, toplu olarak çalışılan değerleme şirketlerinin raporlarının sapmalarına göre bir liste hazırlayarak bu süreçte karar almada yardımcı olabilirler. Örneğin, Türkiye’nin ilk gerçek anlamda  ilk otomatik değerleme modeli olan PROBO AVM’de (www.probomodel.com) trafik ışıkları yöntemiyle çalışan bir kalite kontrol modülü de vardır.


SONUÇ - Otomatik Değerleme Modelleri, Her Konut Kredisi Verenin Alet Çantasında Bulunması Gerekir:

Picture
Varsayılan ödeyememe risklerini azaltmak için, daha iyi araçlar ve teknoloji gerekli hale gelmiştir. Gelişmiş AVM’lerin çoğu, çoklu kaynaklardan ve kamu kayıtlarından derlenen verileri kullanarak, bugün piyasadaki diğer seçeneklerden daha doğru ve güvenilir gayrimenkul değerleri sunarlar. Buna ek olarak, AVMler, değerlemeciler üzerinde düzenli kalite kontrolü, maliyetlerin düşmesi ve hızlı geri dönüş zamanları sunarak tercih edilen bir araç olarak, geleneksel değerlemelere alternatif sağlarlar. AVM’ler, konut kredisi verenlere, kredilerin kabulü, kapatılması, kredi modifikasyonlarının onaylanması ve dolandırıcılığı önlemek için daha iyi, daha hızlı kararlar almayı mümkün hale getirir. Bu hızlı kararlar, bankalara, temerrüt ve diğer masraflarla karşılaşan borçlulara düşük maliyetlerle hizmet almayı ve sunmayı sağlar. Bu nedenlerden dolayı, AVM’ler her konut kredisi verenin alet çantasında yer alması gerekir.

 
 
Picture
AVM’lerin Güçlü Yönleri Nelerdir ve Ne Gibi Faydalar Sağlayabilir?

1)      Hız: AVM’lerin en güçlü yönlerinden birisi, “batch processing” (toplu işleme) özelliğiyle, milyonlarca değerlemeyi dakikalar içinde ve çok ucuza yapabilmesidir. Değerleme uzmanı ise tek bir değerleme ve rapor yazma için asgari 2 güne ihtiyaç duymaktadır.

2)      Maliyet: Değerleme uzmanları tarafından yapılmış bir değerlemenin maliyeti, 2014 yılı için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından belirlenen ve resmi gazetede yayınlanan listeye göre 500 m2’ye kadar konut ve işyerleri için 325 TL + KDV (383.50 TL) + bölgeye göre değişen tapu ve imar harç masrafları şeklindedir. Otomatik değerleme modeli raporlarında ise maliyet, değerleme listesinin büyüklüğüne göre, 4 TL’ye kadar düşmektedir. Kredi verenlerin çoğu portföylerindeki varlıkların değerlerini her 90 ile 120 gün arasında güncellemek istemektedirler. Ancak, bu maliyetlerin hızlı bir şekilde artmasına sebep olduğundan portföyün tamamı için yapılmamaktadır. Bazı kurumlar, ortalamalar ve endeksleri kullanarak güncelleme yapmaya çalışsalar da, halka açık veriler ve endeksler, çabuk eskiyen ve spesifik bir konuttan ziyade, sadece genel ortalamayı yansıtan yapıları yüzünden yanlış değerlemelere, yanlış fiyatlanmış işlemlere ve satış fırsatlarının kaçırılmasına neden olabileceğinden bunlara güvenerek bir sistem kurmak tavsiye edilmez. Tüm portföyün riskini takip etmek ve karar verme süreçlerinde kullanmak için bir “otomatik değerleme modeli” kullanmak hem zaman hem para tasarrufu sağlar. Büyük bir kredi kuruluşu tarafından yapılan bir testte AVM sonuçları, değerlemecilerin ilk teslim ettikleri ve kredi kuruluşunca gözden geçirilmiş son değerleme sonuçları ile kıyaslanmış. Testin amacı AVM ve gözden geçirilmemiş ilk değerleme raporu arasındaki varyansın raporun düzeltilmeye ihtiyaç duyup duymayacağını belirlemede kullanılıp kullanılamayacağını belirlemekti. Kredi kuruluşunun bu test sonunda vardığı sonuç, AVM değeri, gözden geçirilmemiş değerlemeci raporundan bariz farklı ise, değerleme rapor sonucunun AVM sonucundan iki kat daha fazla düzeltme gerektirmesiydi. Yani AVM’nin sapmayı işaret ettiği 3 değerlemenin 2’sinde değerleme raporu, 1’inde AVM sonucu hatalı idi. Kredi kuruluşu, iş akışına AVM kontrolünü sokarak, değerlemelerin 3te 2sinde kontrol gerektirmeyecek hale getirmiş ve her dosya gözden geçirme başına 35$ kontrolör ücretinden tasarruf etmiştir. AVM ile ilk değerleme raporu arasında önemli bir fark varsa, kontrolör AVM’deki detay rapora, emsallere bakarak veya başka bir metodla piyasa değeri hakkında son kararını vermektedir.

Şu anda, batıda, AVM, bankanın emlak uzmanı ve bir değerlemecinin perspektifini içeren kombine raporlar vardır, ve bunları yüksek riskli varlıkları veya 1 milyon $’ın altındaki gayrimenkulleri değerlemede kullanmanın yararlı olduğu belirtilmektedir.

Kredi uzmanları ile otomatik araçlar birleştirildiğinde, hem işlemin süresi hem de toplam maliyeti, tamamen uzmana dayalı işlem prosedürüne göre önemli ölçüde daha az olacaktır.

3)      Manipüle Edilememe: Otomatik Değerleme Modelleri (AVM), koşullara bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bir değer sağlamak için manipüle edilemez ya da zorlanamaz. Bu nedenle, AVMler genellikle diğer geleneksel değerlemelere karşı bir karşılaştırma noktası olarak ya da değer görüşleri farklı olduğu zaman, iki taraf arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için kullanılır. Kredi kuruluşları, artık ek bağımsız bir perspektif ya da doğrulama olmaksızın kendi portföylerini etkileyen kararlar için değerleme raporlarını olduğu gibi kabul etmemektedirler.

4)      Yapılan Değerlemeler İçin Güven Skoru: Yapılan değerlemelerin doğruluğu hakkında bir fikir vermek için tüm AVM’ler, istatistiksel bir değerleme skoru üretirler. Değerleme uzmanları ise raporlarında böyle bir skor üretmezler. Değerleme uzmanları gayrimenkulün durumunu değerlendirirken, bu değerlemelerin doğasında olan subjektiflikler ortaya çıkabilir. Değerleme aynı gün gerçekleştirilse bile, iki geleneksel değerleme uzmanı büyük ölçüde farklı değer kanaati üretebilir. Bir de zamanlama farkı varsa, kredi verenler, gayrimenkulün değerinin gerçekten değişip değişmediğini ya da ikinci değerlemecinin farklı bir yaklaşımı mı seçtiğini, sadece verilere bakarak bilemez. Bu kredi verenlere, değerleme hakkında karar vermeden önce, değerlemecilerine kullandıkları araçları ve süreçleri sormaları önerilir.

5)      Örneklem Büyüklüğü: Konut değerleme için kullanılan emsallerden, istatistiksel olarak anlamlı bir sonuç çıkarabilmek için asgari şart, «Serbestlik Derecesinin (Degree of Freedom)» [n-1-k] > 0 olmasıdır. Yani gözlem sayısının, en azından, kullanılan değişken sayısından bir fazla olmasıdır. Örneğin, 9 değişken kullanan bir modele dayalı olarak analiz yapılmakta ise, istatistiksel olarak anlamlı bir sonuç çıkarmak için gerekli asgari gözlem sayısı 10’dur. Otomatik Değerleme Modelleri, tek bir değerleme için, sürekli güncellenen binlerce veriden gözleme dayalı olarak sonuçlarını çıkartmaktadır. Değerlemecilerin tamamı, 9’dan çok daha fazla değişkene dayanarak değerleme yaptıklarını söyleseler de, analiz için kullandıkları emsal sayısı 3-5’i geçmemektedir.


 
 
Picture
Birkaç yazıdan oluşmasını planladığım bu yazı dizisinde Otomatik Konut Değerlendirme Modelleri, ne işe yaradıkları ve özellikle banka ve kredi kuruluşları için risk yönetiminde nasıl kullanılabileceği konularını ele alacağım.

AVM (Otomatik Değerleme Modeli) bir gayrimenkul için piyasa değeri tahminini oluşturmak üzere, büyük miktardaki gayrimenkul verilerini ve bir istatistik modeli kullanarak mülkün değerini hesaplayan bir bilgisayar programıdır.

Aşağıdaki akış şemasında, benim de model, test ve uygulama aşamalarında bulunduğum, Türkiye’nin ilk gerçek anlamdaki otomatik konut değerleme modeli olan PROBO AVM (www.proboavm.com) nin işleyiş mantığı verilmektedir.


Gayrimenkuller için doğru bir değerleme yapılması, politika belirleme için çok önemlidir. Örneğin, bir borçluya anaparada “piyasa değeri”ne göre bir azaltma kararı vermek veya kredide bir modifikasyon için doğru bir kredi-değer hesaplamak için cari değeri tahmin etmek gerekir. Her bir gayrimenkulün mümkün olduğunca doğru tahmini çok önemlidir.

 AVM’ler ne kadar doğru sonuç verirler?


Genel olarak, AVM’ler çoklu regresyon analizi veya coğrafi bilgi sistemleri (GIS) gibi istatistiksel modellere dayanır. AVM'ler çok homojen bir alanda kullanıldığında, oldukça doğru olabilir, kırsal alanlarda kullanıldığında veya değerlendirilebilecek gayrimenkulün özelliklerinin mahalleye uymadığı gibi diğer durumlarda ise çok doğru sonuçlar vermezler.

Bir model, gerçekliğin bir açıklamasıdır, eğer gerçekliği yansıtmıyorsa o zaman işe yaramıyor demektir. Eğer modelin hatasının temelde ikinci dereceden olduğunu düşünüyorsanız, ve değilse, o zaman ihmal edilen terimler ön plana çıkacak ve model başarısız olacaktır. Ama bu, modelleri kullanmayıp, sezgi ile daha iyisini yapabileceğiniz anlamına gelmez. Büyük ihtimalle, modeli kurarken yine sezgilerinizi kullandınız ve sezgileriniz de başarısız olabilir. Karar verme sürecinde modelleri kullanıp kullanmama konusunda "kararsız" olanlar için John Maynard KEYNES’e atfedilen bir sözü hatırlatmakta fayda var:

“Yaklaşık olarak doğru olmak, kesin olarak yanlış olmaktan daha iyidir”.

Otomatik değerleme modellerinin çoğu, değerlemenin ne kadar doğru olabileceğini belirtmek için değerleme ile birlikte, bir “Değerleme Skoru” da üretmektedir. Bu değerleme skoruna bakarak, yapılan değerlemeyi karar verme sürecinde ne kadar güvenle kullanıp kullanamayacağımızı belirleyebiliriz.




Risk yönetiminde otomatik konut değerleme modellerini nasıl kullanabileceğimizle ilgili kısım da haftaya kaldı...Blogdaki twitter ikonunu tıklayarak beni takip edebilir ve bloga yazı girer girmez haberdar olabilirsiniz.