Picture
Bir ev satma işi kolay değil ama aynı Rubik küpünü çözmek kadar da zor olmak zorunda değil! Ama zorluk seviyesi lüks bir ev satarken artar. Zorluk seviyesinin artmasıyla, lüks bir ev satmak için gereken uzmanlık  seviyesi de artıyor.

Lüks evleri satmaya geldiğinde, birçok emlakçının bu konuda hiç bir fikri yok. Aynısı, lüks ev sahipleri için de söylenebilir. Evin zamanında ve “adil piyasa değeri” fiyatına satılmasını sağlamak için doğru adımların atılması önemlidir!

İşte herhangi bir emlakçı veya ev sahibinin lüks evleri satması için yararlı olabilecek birkaç ipucu:

1)      Fiyat doğru mu?

Satış işinin başından itibaren, doğru bir ev fiyatlandırması, ister 100.000 TL.lik bir ev ister 1,5 milyon dolarlık lüks ev satarken son derece önemlidir! Bu konuda sıklıkla yapılan en büyük hata, en yüksek fiyat öneren ve lüks ev pazarında iş yapan bir emlakçıya evi satması için vermektir.  Bir lüks evin satış sürecinin başından itibaren, alıcıları çekmek için, rekabetçi mi? ya da agresif fiyatlı mı? olacağına karar vermek son derece önemlidir. Lüks bir evin, düşük fiyatlı bir eve göre daha uzun süre piyasada kalması normaldir, ancak, eğer lüks bir ev baştan düzgün fiyatlanmış ise çok uzun bir süre piyasada kalmak zorunda değildir!

Fiyatın doğru olmasını sağlamak için, derinlemesine bir karşılaştırmalı piyasa analizinin yapılarak, rekabetçi ya da agresif bir fiyat belirlemeye karar verilmesi gerekir. Bir emlakçı, bölgeye ve piyasaya ilişkin verileri incelemeye birkaç saat ayırmalı, o anda satılık diğer benzer lüks evleri gezmeli ve diğer emlakçıları arayarak, son zamanlarda, satılacak eve benzer özellikte  sattıkları ev olup olmadığını öğrenerek emsal analizi yapmalıdır. Çoğu zaman, belli mahallelerde diğerlerine son derece benzeyen evler vardır, ancak başkasıyla tıpatıp aynı olan bir lüks ev bulmak nadirdir. Bu nedenle fiyatını belirlerken bir lüks evin sahip olduğu her özelliği, bileşeni  ve kalitesini bilmek önemlidir!

Otomatik değerleme modelleri, özellikle birbirine benzeyen evlerin olduğu mahallelerde doğru fiyat belirlemede, emsal ve piyasa analizi yapmada başarılı ve ucuz sonuçlar verir. Ancak, bunların çoğu değeri, 1 milyon dolara kadar olan evlerde daha doğru sonuçlar vermektedir. Daha yüksek fiyatlı evler için çok güvenilir fiyatlara işaret etmeseler de, ucuz ve masa başından ulaşılabilir olmaları sebebiyle, piyasa ve emsal analizi yapmak için işe başlanacak doğru araçlardır. İstanbul için yaptığımız PROBO otomatik değerleme modeli de bu özellikleri yansıtmaktadır.

Burada değinilmesi gereken bir husus da, Türkiye’de piyasada kulanılan “lüks ev” kavramıyla, teknik veya hukuki standartlara göre lüks ev kavramı arasındaki farklardır. Örneğin aşağıdaki linkte yer alana benzer evler , sırf bir rezidans bloğunda yer alıyor diye, Beylikdüzü’nde, 80m2, 215.000 TL fiyatlı bir ev bile lüks sınıfına sokulmaktadır. Bunar, aslında bizim otomatik değerleme modeli PROBO’nun oldukça başarılı şekilde değerlendirebildiği sıradan evler sınıfındadır ve başlık resminde belirtilen çelişki (metrobüs ve lüks ev) tesadüfen ilan detayında da gözlenmektedir. Bu ilanı özellikle aramadım ve siteyle hiçbir bağlantım yok, bu ilandan google sorumludur:)

http://tr.luxuryestate.com/p21264881-daire-satilik-istanbul

Maliye’nin KDV düzenlemelerine göre 150 m2’nin üstü konutlar garanti lüks konutlardır. Daha küçük olanlarda ise, arsanın vergi değeri, büyükşehir sınırları içinde olması ve lüks inşaat kalitesinde olması gibi kriterlere göre farklı yorumlar getirilebilmektedir.


Bana göre, İstanbul için, iyi bir mevki ve semtte bulunmak ön şarttır. Bunu nasıl anlayacağız? Sübjektif kriterlerden çok, örneğin bizim PROBO otomatik değerleme raporundaki SED analizi bu konuda kriter olarak kullanılabilir. Bkz. ……. http://www.hakanaytekin.net/1/post/2015/05/sosyo-ekonomk-derecelendrme-ve-ipa-etks-1.html . Diğer kriterlerim ise, sağlam ve inşaat yönetmeliklerinde tanımlanan lüks sınıfında bir yapı olması ve geniş salonlu, en az 3 odalı ve en az 180 m2 olmasıdır.

Daha doyurucu ve teknik bir açıklamayı ise, aşağıdaki linkini verdiğim, inşaat mühendisi Galip Şener’in 1975 yılında yazdığı bir makalede buldum. Daha detayını merak edenler oradan okusun.

http://www.e-kutuphane.imo.org.tr/pdf/4234.pdf

Gerisi sonraki yazımıza…

Ne yazık ki her zaman, düzenli şekilde yazmaya vakit bulamıyorum. Bu yüzden, Twitter’dan takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Picture
Fazla söze gerek yok, TCMB Türkiye Konut Fiyatları Endeksi (TKFE) herşeyi açıklıyor aslında. Aşağıdaki grafiğe bakarsanız, Türkiye’de konutta İstanbul ve diğerleri ayrımı çok açık. Talep burada, arsa kıtlığı burada, dolayısıyla hareket burada. Yatırım için ev arıyorsanız (hatta oturmak için bile!) İstanbul’da evimiz var, şimdi Bodrum’da veya Antalya’da bir yazlık hayallerini bırakın…

Benden size tavsiye, istediğiniz yerde kirada oturun ama evi İstanbul’dan alın…