Picture
Sıra geldi önünde ev alma konusunda değişik seçenekler olan bir kişinin durumunu incelemeye. Bunları aynı zamanda aynı evi satın almış 4 ayrı kişi olarak düşünelim. Önce satın alınacak bir ev lazım bize. Burada varsayımlardan yola çıkmak yerine (zaten hesaplamalar için geleceğe yönelik pek çok varsayım yapmak zorundayız) reel bir ev seçtim. Sahibinden.com sitesinden rasgele, İstanbul Ataköy 5.Kısımda bulunan 563.000 TL liste fiyatlı 100 m2 deniz manzaralı bir evi (http://www.sahibinden.com/ilan/emlak-konut-satilik-ferhan-emlak-tan-atakoy-5-kisimda-2-plus1-100-m2-16-kat-ici-temiz-193032049/detay)

satın almak sözkonusu olsun. Bu evi seçme nedenim içinde kiracısı olması ve 1.500 TL kira getirisi olduğunun belli olması. Yoksa şu fiyattan kiraya veririz diye bir varsayım daha yapmak zorunda kalacaktık. Zira, ne kadar çok varsayım yaparsak tahmin ettiğimiz sonuçta hata yapma ihtimalimiz o kadar artar. Kirası da reel olarak belli bir ev seçtik. Biraz daha reele getirelim durumu. Eee ev alırken pazarlık yapmayacakmıyız? Tabii yapacağız, bu evi 550.000 TLye alırız diyelim.

Evi bulduk sıra geldi karşılaştırılabilir olması için, yukarıdaki 4 ayrı kişi için yapacağımız ortak koşullarla ilgili varsayımlara. Hesap yapmak için ileriye dönük olarak bunları yapmaya mecburuz. Öncelikle bir vade belirlemeliyiz. Aslında ev yatırımı uzun vadeli bir yatırımdır. İstanbulda şu anda evlerin kendini amorti etme süresi 17-20 yıl civarındadır. Ama biz 10 yıl vade ile bu evi satın aldığımızı varsayalım (zira 10 yıldan fazla vadeli konut kredisi şu anda pratikte mümkün değil).  

Özetle Varsayımlar: Aralık 2014 tarihinde, Ataköy 5.Kısımda 100m2 evi  550.000 TL bedelle aldık. BU evin brüt kira getirisi 1.500 TL, ev sahipleri için yılda 300 TL tamir bakım masrafı var her yıl enflasyon oranında artıyor.Kendimiz oturmaz, kiraya verirsek, her yıl mart ayında geçen yılın kira gelirinden %20 vergi ödenecek. Aralık 2014 itibarı ile, 10 yıl vadeli konut kredisi faizi aylık %0.91. Blogun faydalı araçlar bölümüne gidip hesapladığımızda 10 yıl boyunca aylık 7.551 TL sabit kredi taksit ödememiz var.  Kredi alanlar için dosya masrafı 1.500 TL. Yıllık Enflasyon %7, Kira artışı %5, mevduat faizi yıllık %9.75 brüt %8.4 net. Karşılaştırma yapabilmek için evin tamamı için kredi kullanabildiğimizi hiç peşinat vermediğimizi varsayıyoruz.

60 saniye doldu. Galiba blog yazılarımı okuyanların %90’ını kaybettim. Bu yüzden yukarıdaki 4 adamın karşılaştırması bir sonraki yazıya kaldı. Beni twitter’dan takip ederseniz, blog yazılarını girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Picture
Blogda yaptığım anket sonuçlarında, %30 oranla en çok verilen cevap, “Eve ödenen kira boşa gidiyor” seçeneği olduğuna göre buradan başlayalım yorumlamaya.

“Eve ödenen kiranın boşa gitmesine acıdığım için ev aldım”. Çok sık duyduğumuz bu sebepte, en merak ettiğim husus, bunu söyleyenlerin banka kredisinin, bankadan para kiralamak olduğunu düşünüp düşünmedikleri. Burada peşin para ile ev almayı düşünenler ile kredi ile ev almayı düşünenler için durumun farkettiğini görüyoruz.

100.000 TL değerindeki bir evin İstanbul’daki ortalama kirası %5 civarındadır. Bu da aylık 416 TL kira demektir. 100.000 TL.lik evi 10 yıl vadeli konut kredisi ile alırsanız bugünkü faizlerle en düşük 1.373 TL aylık kredi taksidini 10 yıl (120 ay) boyunca  ödeyeceksiniz. Ev aslında size 164.760 TL.ye mal olacak. Hiç dosya masrafı ödemeseniz bile (oysa 1.500 TL civarı ödersiniz) bugünkü fiyatlarla aldığınız kredinin %11’i, yani aldığınız 100.000 TL.lik evin 11.000 TLsi bankaya  bir yılda faiz olarak, “boşa” gitmekte. Oysa, aynı evde kirada oturmak yılda sadece 4.992 TLye mal oluyor. Yılda 6.008 TL cepte kalıyor. Burada da oturmak için ev alanlarla, yatırım için ev alanların durumu farkediyor.

Bir dakika, bunlar ortalama fiyatlar diyeceksiniz belki. Kendi oturduğunuz evin kirasını ve fiyatını karşılaştırın isterseniz, üç aşağı beş yukarı benzer sonuçlar bulacaksınız. Evinizin güncel değeri hakkında bir fikriniz yoksa, www.evraporu.com sitesinden öğrenebilirsiniz. Blogun faydalı araçlar bölümündeki kredi hesaplama aracını ve güncel konut kredi faizlerini kullanarak da evinizin değeri kadar kredi kullansanız ne kadar aylık taksit ödersiniz bulursunuz.

İkinci “bir dakika”, evin fiyatı aynı mı kalacak? Tabii ki hayır (ama enflasyon bile olsa ev fiyatlarının artacağının bir garantisi yok. Gayrimenkul krizden etkilenmeyen bir yatırım aracı değil). Bunun için ev fiyatlarının 10 yıl boyunca yılda ne kadar artacağına ilişkin varsayımlar yapmanız gerekiyor. Herşey bittikten sonra bir varsayım ve karşılaştırma daha yapılmalı. 10 yılda enflasyon nereden nereye geldi. Bizim elimizdeki değerin satın alma gücü ne oldu?

Google’a “ev almak kirada oturmak” gibi terimler yazdığınızda, pek çok banka ve mortgage şirketinin bağlantılı veya sponsor olduğu siteler çıkıyor. Bir göz atın. Beklendiği gibi, her zaman ev almak iyidir sonucuna varıyorlar. Karar vermeden önce, burada kullanılan yıllık ev fiyatları artış oranı tahmininin gerçekçi olup olmadığını sorgulayın.

Haftaya, yukarıdaki şartlardaki ayrı insanlar aynı anda krediyle ev alıyor kiradan kurtuluyor, ev alıp kiraya veriyor, peşin para ile ev alıp kiradan kurtuluyor veya kiraya veriyor, ya da parasını 10 yıl boyunca faize yatırıyor gibi durumlarında neler olduğuna rakamlarla bakacağız…Beni twitter’dan takip ederseniz, blog yazılarını girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Picture
Geçen hafta sonu, Çevre Bakanlığı ve İller Bankası, Ankara'da "İmar Hakları Transferi" konusunda bir Çalıştay düzenledi. Beni de davet ettiler. Katıldım. Gün boyu bu konu tartışıldı. Yakında bir sonuç metni de açıklanır sanırım. Daha önceki yazılarımdan farklı olarak, bu yazıda İmar Hakkı Transferi (Transfer of Development Rights) konusunda, başarılı olmuş yurtdışı uygulamalarının ortak yönlerine değinip, kendi görüşlerimle birlikte, bizde yanlış anlaşılan haline de biraz açıklık getirmeye çalışacağım.

·        Bir İHT programının, açık alan koruması, tarımsal veya ormanlık alanların koruması, veya tarihi eserlerin korunması gibi açık ve geçerli bir kamusal amacı olmalıdır.  Çalıştayda bazı sunumlarda da yer aldığı gibi, İHT’nin ana amacının “kamulaştırmasız el atmalar” nedeniyle, devletin kaybettiği davalar sonucunda, ödemek zorunda kaldığı tazminatlar için kullanılması düşünülen bir araç olması kesinlikle “geçerli bir kamusal amaç” değildir. Ayrıca, bunun devletin “cebinden hiç para çıkmayacak” bir çözüm gibi sunulmaya çalışılması hem vatandaşı enayi yerine koymak, hem de devletin iflas ettiğini kabul etmektir. Devletin bu çözüme kalana kadar elinde daha pratik bono çıkarmak, borçlanmak, vergilendirme, arazi satma vs. gibi çok sayıda imkanı vardır. “Aynı zamanda bu işe de yarar” şeklindeki bir ifade bile, yine kime ne peşkeş çekiliyor sorusunu akıllara getirecektir. Benim için en öncelikli, geçerli ve açık kamusal amaç, sadece İstanbul’u değil tüm Türkiye’de milyonları etkilemesi bilimsel olarak beklenen, deprem nedeniyle yapılması zorunlu kentsel dönüşüm uygulamaları olmalıdır.

·        Gönderen ve alan bölgelerin, tercihan imar planında, açık ve net olarak belirlenmesi gerekir.

·        Gönderen ve alan yerlerin, İHT programı için açıklanan, “açık ve geçerli bir kamusal amaç” ve bu yerlerin gelecekteki kullanım amaçları ile tutarlı olması gerekir. Örneğin deprem için deyip, deprem riskinin öncelikli olmadığı yerleri de gönderen bölgelere dahil etmek veya alan yerlerin de aynı riske eşit maruz yerler olması gibi uygulamalar ya da Taksim’in orta yerine AVM yapmak için türlü yollara sapmak gibi hususlar programın tüm güvenilirliğini ve tutarlılığını bitirir.




Aşağıdaki çizimde, zeminin çoğu bataklık olan bir su havzasındaki yerleşimin, imar hakkı transferi olmadanki durumu ile İHT sonrası yapı yoğunluğunun azaltıldığı durum gösterimekte.

·        Kısıtlanan imar haklarının, tapu kütüğüne kaydedilerek bunun koruma amaçlı bir işlem olduğunun ilan edilmesi. Bu şekilde, buraların gelecekteki sahiplerinin bilgilendirilmesi, hukuken sorumlu oldukları ve uymamaları halinde cezai şarta tabi olduklarının bildirimi de sağlanmalıdır.

·        Bir imar hakkının neyi içerdiğine ve hangi imar hakkının transfer edileceğine dair tek tip, yoğunluk, alan, taban alanı katsayısı, yükseklik gibi sayısal olarak ölçülebilir standartlar belirlenmesi gerekir.


·        Transfer edilecek ve yerine verilecek değerin, yukarıda tanımlanan “hak” kapsamında, üç boyutlu olarak, tarafsız ve bağımsız bir kuruluş tarafından tespit edilmesi ve bu değerlerin bir otomatik değerleme modelince kontrollerinin yapılması gerekir.

·        Alan bölgelerde, yeterli kamusal tesislerin de olacağını içeren yeterli ön-planlama yapılması gerekir.


 
 
Picture
Geçen haftaki ankete cevap veren herkese teşekkür ediyorum. Anketin tek sorusu şöyleydi: “Neden ev almanın iyi bir yatırım olduğunu düşünüyorsunuz? En önemli sebebi işaretleyiniz.” Sonuçları özetlersem, katılımcıların:

1)    %30 oranla en çok verdikleri cevap, “Eve ödenen kira boşa gidiyor”

2)     %23’ü, “Ev almanın iyi bir yatırım olduğunu düşünmüyorum”.

3)    % 17’si de, “Kendimi parasal olarak daha güvende hissediyorum” diyerek, barınmanın en öncelikli ihtiyaç olduğunu düşündüklerini eklemişler.

Diğer cevaplar ise, %6şar oranla eşit olarak, “Konut yatırımı her zaman enflasyona karşı korunma sağlar”, “Uzun vadede, diğer yatırım araçlarından daha fazla getirisi var”, “Emeklilikte kira getirisi için” ve %4 oranla eşit olarak, “Başka türlü para biriktiremiyorum”, “Ev değiştirmekten, taşınmaktan bıktım”, “Faizsiz bir yatırım aracı olduğu için” cevaplarını vermiş.

Hiç tercih edilmeyen seçenekler ise, “Krizlerden etkilenmeyen bir yatırım”, “5 yıl süreyle elde tutunca hiç vergi ödenmiyor” ve “Eşimin birikimlerimizi çarçur etmesini önlemek için” şeklinde.

Genel olarak baktığımızda, blogun okuyucu profilinin %77’si Türkiye geneli gibi, ev almanın iyi bir yatırım olduğunu düşünürken, sadece %23’ü ev almanın iyi bir yatırım olmadığını düşünüyor.

Bloga girenlerin %90’ının ortalama 30 saniyeden fazla kalmadığı istatistiği karşısında yazılarımı, mümkün olduğunca, 30 saniyede okunacak kadar kısa tutmaya karar verdim. Onun için, yorumlar, haftaya…