Picture
Başlıktaki açıklama, geçen ay yayınlandı. Japon derecelendirme kuruşu, JCR Eurasia Rating Başkanı Orhan Ökmen’e ait.  Bu hafta yapılan başka bir açıklama ise Euler Hermes Türkiye Genel Müdürü Özlem Özüner’in 2017’de kurumsal iflasların sayısının %4 artacağı şeklindeki açıklaması. Not almışım ama yoğunluktan, yazmaya ancak sıra geldi.

Nereden çıktı bunlar birdenbire? Kendi sorumuzu cevaplayalım, birdenbire çıkmadı aslında…

14.10.2016 tarihli İSTANBUL’DA KONUT FİYAT ARTIŞLARINI NERELER SÜRÜKLÜYOR?

Başlıklı yazımızda, yani tam bir sene evvel, İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte birinin bulunduğunu 10 mahalleyi listelemiş, buralarda bir arz fazlası olduğunu ve bunun inşaat şirketleri için ev fiyatlarının durağanlaşması veya geri gelmesi halinde önemli bir risk olacağını belirterek, ardından son 4 yılda İstanbul’daki konut fiyat artışından sorumlu 10 mahalleyi listelemiş ve inşaatçılar için risk teşkil eden, yukarı bahsettiğimiz, satılık evlerin yoğunlaştığı 10 mahallelik listeden sadece 4 mahallenin ev fiyatlarının artışında önemli olan mahalleler arasında (Esenyurt Merkez, Küçükçekmece Atakent, Beylikdüzü Kavaklı ve Cumhuriyet) olduklarını, başka bir deyişle sadece buralarda talebe göre bir arzdan söz edilebileceği, diğer 6 mahallenin aynı listede yer almamasının inşaat sektöründe sıkıntı yaşandığını/yaşanacağını belirtmiş ve inşaat sektöründeki kötüye gidiş sinyali olarak da şimdilik iyi gözüküp fiyatları sırtlanmış bulunan 4 mahalledeki konut fiyat artış trendlerinin izlenmesi gerektiğini söylemiş idik.

Şimdi, EvRaporu.com sitesinden birer rapor alıp, piyasa trendleri kısmındaki grafiğe göz atarak bu 4 mahallede son 1 senede neler olmuş bakalım:

Esenyurt Merkez:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 220.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 8.grupta, Yani İstanbul’un en dibindeki 169 mahallesinden biri.


Kesik çizgili Lineer trende bakarsak, 2 yılda %24 artış fena değil gibi duruyor ama Merkez mahallesi fiyat hareketlerini gösteren mavi çizgili grafiğe bakarsak işler o kadar iyi gitmiyor ve kırmızı okla işaretli yerde (bundan 15 ay önce, yazımdan 3 ay önce) bölgede ev fiyatlarının yavaşladığı gözleniyor. Bu yüzden izlenmeli demişim. Son 6 aydır ise nominal olarak da düşüşte olduğu gözüküyor. Reel olarak bakarsak, siyah renkli grafik olan enflasyona göre, 2 yıl önce Esenyurt Merkez mahallesinde ev alanların  şu andan itibaren enflasyona yenildikleri ve eksiye düştükleri gözleniyor.

Esenyurt inşaatçısının 2 yıllık serüvenine bakalım:

2 yıl önce, herkes konut balonundan bahseder, evler kapış kapış giderken, arkadaşlarının işlerinin çok iyi gittiğini görüp, danışmana, fizibileteye filan para kaptırmadan hemen bir arsa buldu ve o da inşaata başladı. Görünen köy kılavuz istemezdi. İnşaatlar iki yılda bitecek, bugün 100 lira olan evi, 2 yıl sonra en az 124 TLden elini öpene satacaktı. İnşaatın ortasına gelmeden, bazı vatan hainlerinin ev fiyatları düşecek, inşaat piyasası dikkatli olsun, fizibilite, karlılık, satış ve hesapları buna göre yapın uyarılarına hiç kulak asmadı. O vatanını seviyordu…3-5 ay sonra fiyatlardaki ve satışlardaki gevşetmeyi bizzat hissederek, ev fiyatlarına dikkat diyen bu kişilerden danışmanlık almak için aradı, görüşmek istediğini söyledi. Sonra vazgeçti, ne olursa olsun, işlerin kesat olduğu zamanda 10 bin TL de bunlara mı kaptıracaktı? İnşaata harcadığı paranın, malzeme ve işçiliğin de tahmininden fazla arttığını görüyor ama yarıda bırakmaktansa, ek krediyle filan inşaata devam ediyordu. 100 hesaplıyordu, borç harç 120ye mal oldu evler ama sonunda bitti. 124 TLye sattığında yine de bir kar kalacak, erken sattıklarını da düşünürse zarar etmeyecekti. Birkaç sorun var bu arada:

  • Ev fiyatlarının düştüğünü gören deyyus müşteriler bir yıldır beklemeye geçmiş, almıyorlar, sorup gidiyorlar. 
  • Önceden senetle sattıklarım, aldıkları evin fiyatının düştüğünü anladıkça, ödemeleri aksatıyor ve caymak için görüşmek istiyorlar. 
  • Bu arada evlerin yarıdan fazlasını hala satamadık, fiyatı maliyetine 120ye mi çeksek acaba? Ceketi alıp çıksak piyasaya rezil olmadan.
  • Hain bankalar da bir halden anlamıyor, habire faiz bindiriyor, yapılandırmaya yanaşmıyor.
  • Evleri yarı fiyatına almaya çalışan tefeciler gelip gidiyor habire. Hepsini kovalıyorum, akbabalar…
  • Komşu inşaat 118den ilan asmış, peşin 115e veriyormuş…
  • İflas ertelemeye mi gitsek acaba?
  • Şu danışmanı bir arasam mı? Neyse boşver, dalga geçer şimdi 2 sene önce aklın neredeydi diye…Zaten para da kalmadı…Avukatlar iliğimi sömürüyor, bizim mali müşavir yeter…

Diğer kritik yerlerdeki inşaatçıların durumunu da siz bu grafiklere bakarak yorumlayın. Tamamında 2 yıl önce alanların enflasyona yenik düştükleri gözleniyor:

Beylikdüzü Cumhuriyet:
Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 225.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Esenyurt’un Merkez mahallesinin bir üstündeki grubun 493 mahallesinden biri. Burada durum daha vahim…

Beylikdüzü Kavaklı:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 270.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Beylikdüzü – Cumhuriyet mahallesi ile aynı grupta.

Küçükçekmece Atakent:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 440.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 4.grupta, Yani İstanbul’un orta sınıfındaki 21 mahalleden biri. Yukarıdakilere göre, biraz daha üst gelir grubuna hitap eden bir yer olduğu için daha direniyor gibi gözükse de burada da 2 yıl önce ev alanlar enflasyona göre zarardalar…

SONUÇ: Bir yıl önceki inşaatçıların kendi bölgeleri ve buralardaki konut fiyat hareketlerini takip etmesi gerekir, uyarılarımızı dikkate alıp, hiç de öyle gözükmüyor ama bir dinleyelim şu okumuş adamları (aşağılamaya dikkat) diyerek EvRaporu.com sitesinden 20 TLye bir online rapor alıp buna göre analiz yapanlar (eğer varsa) şu anda Nescafe’lerini yudumlayarak okuyorlar bu yazıyı. Bu yazının tamamını, yerimden kıpırdamayıp EvRaporu.com’dan online olarak aldığım 4 rapor ile yazdım aslında. 80 TL eder. Ah vah demeyin şimdi, beni beklemeden kendiniz görebilirdiniz!