Picture
Son 2 yıla bakınca, 2017 sonu itibarı ile İstanbul’da ortalama konut fiyatları %18 arttı. Aynı dönemde, ÜFE-TÜFE ortalaması %25’i buldu ve İstanbul konut fiyatları ortalaması, geçen yılın Mart ayından bu yana enflasyonun altında seyrediyor. Yani 2 yıl önce alınan evlerin, ortalama değeri 9 aydır düşüşte. Ama bu ortalama. Yani bizim evler yine iyi😊

Bu yoruma herhangi bir şey söylemek için elde veri olması lazım. Bu veriler, EvRaporu.com da mevcut. İstanbul’da 39 adet ilçe var. Bu ilçelerin tek tek konut fiyat grafiğine bakarsak nereler artmış, nereler değerini korumuş, nereler düşme trendinde, nereler serbest düşüşte görebiliriz. Önce, sizin eve, yani enflasyonun üzerinde kalan yerlere bakalım:


Enflasyon grafikte siyah noktalı çizgi ile, İstanbul ortalaması ise kırmızı kesik çizgi ile gösterilmiş. Konut fiyatlarında, enflasyonu yenebilen, iyi durumda, direniyor diyebileceğimiz ilçeler 1 elin parmakları kadar. 5 tane. Bunlar: Bakırköy, Beşiktaş, Kartal, Silivri ve Tuzla.

Grafiğin ortasında bazı ilçelerdeki o zıplamalar ne öyle? diyenler için, yeşil noktalar ile gösterilen dolar grafiği o aylarda dolarda aşırı zıplamayı, dolayısıyla evlerini dolarla fiyatlayanlar için absürd rakamları işaret ediyor sanırım. Ertesi dönem daha mantıklı rakamlara dönüyor fiyatlar çünkü. Enflasyon, satın alma gücünü tam yansıtmıyor, asıl dolara bakmak lazım diyenler için durum daha da vahim:

Son 2 senede %29 artan dolar, grafikte yeşil kesik çizgiyle gösterilmiş ve konut fiyatlarında bunu geçen ilçe sayısı sadece 2. Burun farkıyla Beşiktaş ve 6 puan farkla Tuzla. İşte sizin evler burada olmalı. Şanslısınız😊

Enflasyonun ev fiyatlarını erittiği yerlere bakarsak, hasar daha iyi gözüküyor:

SONUÇ:

1)     Son 2 yıla bakınca, konut fiyatlarında genel durum ve gidişat iyi değil.

2)     En dipteki ilçeyi merak ediyorsanız 2 yılda sadece %5 değer kazanan Başakşehir.

3)     İstanbul ortalaması da çok bir şey ifade etmiyor yorum için. İlçeler arasında aynı dönemlerde %30 kadar fark var…Konut fiyatları düşünüldüğü gibi sadece İstanbul’da bile homojen değil. Gayrimenkulde diğer yatırım araçlarından farklı olarak, doğal bir varyans var.

4)     Bankaların, kredi veren kuruluşların, ev fiyatlarının hep enflasyonun üzerinde arttğı güneşli günlerde alıştıkları, teminat portföylerini ortalama bir değer artışıyla çarpıp hazırladıkları  risk durumlarını gösteren raporların hepsi risklerini düşük ölçüyor…Yani aslında, sorun yok sandıkları çoğu yerin teminat değerleri, hesapladıklarından düşük. Artış dönemlerinde de yanlıştı aslında, her yer ortalama kadar artmıyordu…Ama enflasyon, faiz ve kurdan fazla arttığı için riskler fazlasıyla teminatlı gözüküyordu o zamanlar.

5)     Yine de yüreğinize su serpecek bir yorumla bitireyim. İlçe ortalaması da her ortalama gibi, net bir gösterge değil. Bir kırılım daha aşağıya, mahalleye bakabiliriz. 900den fazla mahalle var İstanbul’da. Sizin evi merak ediyorsanız, en iyisi www.EvRaporu.com a gidip, üye olarak ücretsiz bir detay rapor alın ve oradaki son 2 yıllık grafikten gerçek durumunuzu öğrenin. Örneğin, Beşiktaş enflasyonu ve doları yenebilen en iyi 2 ilçeden biri iken, Beşiktaş-Vişnezade mahallesindeki konutların değeri 2 yılda %1 düşmüş.

6)     Banka iseniz, en azından portföyünüzde en çok kredi verdiğiniz yerlere bir bakın derim sonradan ah vah dememek için. Belki, buralarda kredi taksitlerini aksatanlar (veya henüz aksatmayanlar) için diğerlerinden daha erken yeniden yapılandırma veya krediyi kapatma işlemleri için karar vermeniz gerekebilir. Kredi portföyünüz Beşiktaş ve Tuzla’da yoğunlaşmamışsa tabii…

 
 
Picture
Başlıktaki açıklama, geçen ay yayınlandı. Japon derecelendirme kuruşu, JCR Eurasia Rating Başkanı Orhan Ökmen’e ait.  Bu hafta yapılan başka bir açıklama ise Euler Hermes Türkiye Genel Müdürü Özlem Özüner’in 2017’de kurumsal iflasların sayısının %4 artacağı şeklindeki açıklaması. Not almışım ama yoğunluktan, yazmaya ancak sıra geldi.

Nereden çıktı bunlar birdenbire? Kendi sorumuzu cevaplayalım, birdenbire çıkmadı aslında…

14.10.2016 tarihli İSTANBUL’DA KONUT FİYAT ARTIŞLARINI NERELER SÜRÜKLÜYOR?

Başlıklı yazımızda, yani tam bir sene evvel, İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte birinin bulunduğunu 10 mahalleyi listelemiş, buralarda bir arz fazlası olduğunu ve bunun inşaat şirketleri için ev fiyatlarının durağanlaşması veya geri gelmesi halinde önemli bir risk olacağını belirterek, ardından son 4 yılda İstanbul’daki konut fiyat artışından sorumlu 10 mahalleyi listelemiş ve inşaatçılar için risk teşkil eden, yukarı bahsettiğimiz, satılık evlerin yoğunlaştığı 10 mahallelik listeden sadece 4 mahallenin ev fiyatlarının artışında önemli olan mahalleler arasında (Esenyurt Merkez, Küçükçekmece Atakent, Beylikdüzü Kavaklı ve Cumhuriyet) olduklarını, başka bir deyişle sadece buralarda talebe göre bir arzdan söz edilebileceği, diğer 6 mahallenin aynı listede yer almamasının inşaat sektöründe sıkıntı yaşandığını/yaşanacağını belirtmiş ve inşaat sektöründeki kötüye gidiş sinyali olarak da şimdilik iyi gözüküp fiyatları sırtlanmış bulunan 4 mahalledeki konut fiyat artış trendlerinin izlenmesi gerektiğini söylemiş idik.

Şimdi, EvRaporu.com sitesinden birer rapor alıp, piyasa trendleri kısmındaki grafiğe göz atarak bu 4 mahallede son 1 senede neler olmuş bakalım:

Esenyurt Merkez:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 220.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 8.grupta, Yani İstanbul’un en dibindeki 169 mahallesinden biri.


Kesik çizgili Lineer trende bakarsak, 2 yılda %24 artış fena değil gibi duruyor ama Merkez mahallesi fiyat hareketlerini gösteren mavi çizgili grafiğe bakarsak işler o kadar iyi gitmiyor ve kırmızı okla işaretli yerde (bundan 15 ay önce, yazımdan 3 ay önce) bölgede ev fiyatlarının yavaşladığı gözleniyor. Bu yüzden izlenmeli demişim. Son 6 aydır ise nominal olarak da düşüşte olduğu gözüküyor. Reel olarak bakarsak, siyah renkli grafik olan enflasyona göre, 2 yıl önce Esenyurt Merkez mahallesinde ev alanların  şu andan itibaren enflasyona yenildikleri ve eksiye düştükleri gözleniyor.

Esenyurt inşaatçısının 2 yıllık serüvenine bakalım:

2 yıl önce, herkes konut balonundan bahseder, evler kapış kapış giderken, arkadaşlarının işlerinin çok iyi gittiğini görüp, danışmana, fizibileteye filan para kaptırmadan hemen bir arsa buldu ve o da inşaata başladı. Görünen köy kılavuz istemezdi. İnşaatlar iki yılda bitecek, bugün 100 lira olan evi, 2 yıl sonra en az 124 TLden elini öpene satacaktı. İnşaatın ortasına gelmeden, bazı vatan hainlerinin ev fiyatları düşecek, inşaat piyasası dikkatli olsun, fizibilite, karlılık, satış ve hesapları buna göre yapın uyarılarına hiç kulak asmadı. O vatanını seviyordu…3-5 ay sonra fiyatlardaki ve satışlardaki gevşetmeyi bizzat hissederek, ev fiyatlarına dikkat diyen bu kişilerden danışmanlık almak için aradı, görüşmek istediğini söyledi. Sonra vazgeçti, ne olursa olsun, işlerin kesat olduğu zamanda 10 bin TL de bunlara mı kaptıracaktı? İnşaata harcadığı paranın, malzeme ve işçiliğin de tahmininden fazla arttığını görüyor ama yarıda bırakmaktansa, ek krediyle filan inşaata devam ediyordu. 100 hesaplıyordu, borç harç 120ye mal oldu evler ama sonunda bitti. 124 TLye sattığında yine de bir kar kalacak, erken sattıklarını da düşünürse zarar etmeyecekti. Birkaç sorun var bu arada:

  • Ev fiyatlarının düştüğünü gören deyyus müşteriler bir yıldır beklemeye geçmiş, almıyorlar, sorup gidiyorlar. 
  • Önceden senetle sattıklarım, aldıkları evin fiyatının düştüğünü anladıkça, ödemeleri aksatıyor ve caymak için görüşmek istiyorlar. 
  • Bu arada evlerin yarıdan fazlasını hala satamadık, fiyatı maliyetine 120ye mi çeksek acaba? Ceketi alıp çıksak piyasaya rezil olmadan.
  • Hain bankalar da bir halden anlamıyor, habire faiz bindiriyor, yapılandırmaya yanaşmıyor.
  • Evleri yarı fiyatına almaya çalışan tefeciler gelip gidiyor habire. Hepsini kovalıyorum, akbabalar…
  • Komşu inşaat 118den ilan asmış, peşin 115e veriyormuş…
  • İflas ertelemeye mi gitsek acaba?
  • Şu danışmanı bir arasam mı? Neyse boşver, dalga geçer şimdi 2 sene önce aklın neredeydi diye…Zaten para da kalmadı…Avukatlar iliğimi sömürüyor, bizim mali müşavir yeter…

Diğer kritik yerlerdeki inşaatçıların durumunu da siz bu grafiklere bakarak yorumlayın. Tamamında 2 yıl önce alanların enflasyona yenik düştükleri gözleniyor:

Beylikdüzü Cumhuriyet:
Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 225.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Esenyurt’un Merkez mahallesinin bir üstündeki grubun 493 mahallesinden biri. Burada durum daha vahim…

Beylikdüzü Kavaklı:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 270.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Beylikdüzü – Cumhuriyet mahallesi ile aynı grupta.

Küçükçekmece Atakent:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 440.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 4.grupta, Yani İstanbul’un orta sınıfındaki 21 mahalleden biri. Yukarıdakilere göre, biraz daha üst gelir grubuna hitap eden bir yer olduğu için daha direniyor gibi gözükse de burada da 2 yıl önce ev alanlar enflasyona göre zarardalar…

SONUÇ: Bir yıl önceki inşaatçıların kendi bölgeleri ve buralardaki konut fiyat hareketlerini takip etmesi gerekir, uyarılarımızı dikkate alıp, hiç de öyle gözükmüyor ama bir dinleyelim şu okumuş adamları (aşağılamaya dikkat) diyerek EvRaporu.com sitesinden 20 TLye bir online rapor alıp buna göre analiz yapanlar (eğer varsa) şu anda Nescafe’lerini yudumlayarak okuyorlar bu yazıyı. Bu yazının tamamını, yerimden kıpırdamayıp EvRaporu.com’dan online olarak aldığım 4 rapor ile yazdım aslında. 80 TL eder. Ah vah demeyin şimdi, beni beklemeden kendiniz görebilirdiniz!
 
 
Picture
Yaşamın erken dönemlerinden başlayarak, bize işleri doğru yaparsak, doğru cevaplar alacağımız öğretilir. Diğer bir deyişle, cevabın hassasiyeti, cevabı üreten sürecin kalitesinin bir ölçüsü olarak kullanılır. Bu matematik ya da fizikte uygun olabilir iken, değerlemede kalitenin kötü bir ölçüsüdür. Varlıkların çok küçük bir alt kümesi hariç, ortada her zaman değerleme ile ilişkili belirsizlik olacaktır. Hatta gayrimenkul ve şirket değerleme işlerinde, en iyi değerlemeler bile, önemli bir hata marjı ile gelir. Şimdi, belirsizlik kaynaklarını ve bunun değerleme için sonuçlarını inceleyelim:

Belirsizlik Kaynakları

Belirsizlik, hem bir işletmeyi veya gayrimenkulü kesin bir zaman noktasında değerlendirdiğimizde, hem de değerlemeyi etkileyen yeni bilgiler elde ettiğimizde bu değerin zaman içinde nasıl geliştiği hususunda değerleme sürecinin önemli bir parçasıdır. Bu bilgiler, örneğin değerleme yapılan firmaya veya gayrimenkule özel, ya da daha genel, firmanın faaliyet gösterdiği sektör, gayrimenkulün semti hakkında,  veya daha genel piyasa bilgileri (faiz oranlar ve ekonominin geneli) hakkında olabilir.

Herhangi bir noktada bir varlığı değerlendirirken, gelecek için öngörüler yaparız. Hiçbirimizin kristal küresi olmadığına göre, değerleme sırasında elimizde olan bilgiler ışığında en iyi tahminleri yapmamız gerekiyor. Değer tahminlerimiz birkaç nedenden ötürü yanlış olabilir. Bu nedenleri üç gruba ayırabiliriz:

a.       Tahmin Belirsizliği: Bilgi kaynaklarımız kusursuz olsa bile, ham bilgiyi girdilere dönüştürmek ve bu girdileri modellerde kullanmak zorundayız. Bu işlemin herhangi bir aşamasında yaptığımız hatalar veya yanlış değerlendirmeler tahmin hatasına sebep olur.

b.       Firmaya veya Gayrimenkul Projesine Özgü Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi için öngördüğümüz yolun, umutsuzca yanlış olduğunu kanıtlanabilir. Firma veya proje, gerçekleştirmesini beklediğimizden daha iyi veya daha kötü performans gösterebilir, bu durumda, ortaya çıkan kazançlar ve nakit akışları tahminlerimizden çok farklı olacaktır.

c.       Makroekonomik Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi, beklediğimiz yolu tam olarak izlese bile makro ekonomik ortam öngörülemeyecek şekilde değişebilir. Faiz oranları yükselebilir veya düşebilir ve ekonomi beklenenden daha iyi veya daha kötü sonuç verebilir. Bu makro ekonomik değişimler değeri etkileyecektir.

Her bir belirsizlik türünün, genel belirsizliğe katkısı değerlenen şirketle veya projeye göre değişiklik gösterebilir. Oturmuş bir mevsimsel cirosu olan şirket/bir AVM veya bir emtia şirketini değerlendirirken, gerçekleşen rakamların beklentilerden sapmasına neden olan en büyük etken, makroekonomik belirsizlik olabilir. Genç bir teknoloji şirketini veya topraktan bir projeyi değerlendirmek, analistleri çok daha fazla tahmine ve firmaya/projeye özgü belirsizliğe maruz bırakabilir. Analistin elinde, açıkça ortaya konabilen tek belirsizlik kaynağının, tahmindeki belirsizlik varsayımı olduğuna dikkat edin.

Zaman içinde, herhangi bir noktada bir varlığın değerine ilişkin tahminlerimizden memnun olsak bile, bu değer, hem firma/proje, hem de genel piyasa hakkında gelen yeni bilgilerin bir sonucu olarak zamanla değişecektir. Finansal piyasalardaki sürekli bilgi akışı göz önüne alındığında, bir firma, proje, gayrimenkul üzerinde yapılan bir değerleme hızlı bir şekilde eskimekte ve mevcut bilgileri yansıtacak şekilde güncellenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, örneğin, ABD’de doksanlardaki yüksek büyümenin gelecekte devam edeceği varsayımına dayanarak, 1999 sonlarında yüksek değerlenen teknoloji şirketleri, gelecekteki büyüme umutlarının azaldığı, 2001 yılının başlarında çok daha düşük değerlere sahip olacaktır. Tüm bunlar şimdi bilindiğinden, 1999'da yapılan bu şirketlerin (ve analist tavsiyelerinin) değerlendirmeleri eleştirilebilir, ancak o sırada mevcut olan bilgiler göz önüne alındığında makul olmuş olabilirler. Aynı şekilde, Bu yüzden, ABD de konut kredisi veren bankalar, portföylerindeki gayrimenkullerini 6 ayda bir, hiç değilse otomatik değerleme modelleri ile değerleyip, ipotek havuzlarını, krediyi verdikleri zamanlardaki değerlemeler yerine daha yeni rakamlarla güncellemektedirler.


Değer tahmininde, yukarıda bahsedilen zorluklar nedeniyle, gayrimenkul değerleme için kullanılan, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için hesapladıkları değer aralıklarını da verirler.

Değerleme Aralıkları: Bazı analistler, bir işletme veya gayrimenkul için elde ettikleri değerin bir tahmin olduğunu kabul ederek, tahmini bir değer aralığı belirlemeye çalışır. Bazıları simülasyonlar kullanırken bazıları beklenen, en iyi durumdaki ve en kötü durumdaki değer tahminlerini türetir. Verdikleri çıktı hem değer tahminlerini hem de bu değer hakkındaki belirsizliklerini gösterir. Bakınız eski blog yazılarımdan EVİNİZİN DEĞERİ YERİNE EVİNİZİN DEĞER ARALIĞI: başlıklı yazım. 



ABDdeki en büyük gayrimenkul sitesi, Zillow’un otomatik ev değer tahmini Zestimate’in Değer Aralığı, bir evin yüksek ve düşük tahmini değerlerini gösterir (örneğin, Zestimate değeri 260.503 dolar, Değer Aralığı ise 226.638 - 307.394 dolar). Değer Aralığı büyüklüğü, benzer evleri tahmin etme tarihsel kabiliyetimize bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Daha geniş bir aralık, daha az veri olduğunu veya verinin daha oynak olduğunu gösterir. Daha küçük bir değer aralığı, hesaplamaya yardımcı olacak çok sayıda bilgiye sahip olduğumuz anlamına gelir. Bir ev için bir değer düşünürken, değerlemenin beklenen doğruluğu hakkında önemli bir ipucu verdiği için, Değer Aralığı genişliğini göz önünde bulundurmanın kritik olduğuna inanıyoruz. EvRaporu’ndaki her bir değerleme raporunda ise yapılan değerlemenin ne kadar güvenilir olduğunu göstermek için 100 üzerinden bir Değerleme Skoru da verilmekte, 70 ortalama kabul edilmekte, bunun üzeri ise iyi olarak değerlendirilmektedir. İstatistiksel olarak düşünülürse, Zestimate için Değer Aralığı aslında yüzde 70 güven aralığıdır. Yani, Zillow için, evin hesaplanan değerinin %70 olasılıkla evin satış fiyatına göre %10’dan fazla sapmaması beklenir (bkz. Zillow-Zestimate Doğruluk Tablosu). EvRaporu için bu oran %15 civarındadır. (EvRaporu’nun kullandığı PROBO ve genel olarak otomatik değerleme modelleri doğruluk oranları için tıklayın.

 
 
Picture
Blog yazılarımı takip edenler bilir. Kasım 2016’dan beri, İstanbul’da ev fiyatları düşecek diyorum. Örneğin, 13.12.2016 tarihinde, PEKİ, EVİMİN FİYATI NE KADAR DÜŞER?  başlıklı yazımda, şöyle demişim: SONUÇ: Benim tahminimce, uzatmalar devam etmez de, memlekette kriz olursa, ya İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapar (bu hesap dolar 3 TL iken geçerli, 3,5 seviyesi için %34) ve vatandaşın alım gücü seviyesine inip biraz sendeleyerek yoluna devam eder, ya da, en iyi şartlarda, 2017den itibaren, çift haneli enflasyon ve tek haneli konut fiyat artışlarıyla 4 yılda makas kapanır. Son durumda FED’in elinin armut toplaması lazım…İlk toplantı bugün ve yarın TSİ 20:00de

Son Söz: Gayrimenkul sağlam yatırımdır ama bu krizlerden hiç etkilenmez demek değildir.


Peki böyle demişiz de ne olmuş bakalım 5 ay sonra:


Kaynak: EvRaporu.com

Memlekette ani düşüşü gerektirecek kadar büyük bir kriz olmadı çok şükür…Ama, dediğimiz gibi, enflasyon, yıllık bazda, ÜFE 2017 Ocak, TÜFE de 2017 Şubat’tan itibaren artık çift haneli. İstanbul konut fiyatları ise, Aralık 2016dan bu yana, grafikten de görüleceği üzere ortalama %4.14 düşmüş. FEDin eli armut toplamadı, 2017de 4 değil ama 3 faiz artışı var dedi, buna paralel olarak, aksi siyasi söylemlere rağmen, dediğimiz üzere, bizde de faiz arttı.
Hükümetin sektöre desteklerine rağmen, 2017ye yumuşak iniş anlamına gelecek tek haneli konut fiyat artışı değil, çok keskin olmasa da düşüşle başladık. Sonuç olarak, keskin düşüş olmadı ama matematik değişmedi, dolar 3,5 TL ise, Aralık 2016ya göre İstanbul’da %34 düşüş beklemeliyiz demişiz. 5 ayda %4.14 konut fiyatlarında düşüş + ÜFEde son 4 ayda %8,61 artış ile reel olarak %11,6 düşüş anlamına gelir. Bu İstanbul konut fiyatları için en az %20 daha düşüş var hedefte demektir. 6 ayda mı olur, 1 yılda mı, 4 yılda mı memleketin genel durumuna bağlı. Biz ancak, bu hızla giderse, 1,5 senede hedefe ulaşırız diyebiliriz. Buradan zımni olarak politik bir yorum da çıkarabiliriz. 4 yılda yavaş yavaş %34 düşseydik yumuşak iniş, ani olarak %34 düşseydik kriz demek idiyse, 1,5 yılda hedefe varmak, türbülanslı bir seyir ve hava boşluklarında ani alçalmalı bir yolculuk anlamına gelir. Anons da geldi zaten: 2019’a kadar, kemerlerinizi bağlayın ve yerlerinizden kalkmayın!..

Milliyet Emlak’ta, geçen ayki “Ev Fiyatları Çok Arttı Ne Demek?” başlıklı yazımda, ev fiyat artışlarının yüksek olup olmadığını orada yaşayanların lokal gelir (ücret) artışıyla karşılaştırmak en anlamlısı demiştim. Zira benim gördüğüm en yüksek korelasyon bu iki değişkende. Aksine henüz rastlamadım. Bu mantıkla,  yeni bir soru soralım ve yeni bir grafikle yazımızı sonlandıralım:

SORU: Bir ülkede, veya şehirde, ev fiyatlarının düşmesi iyi midir? Yukarıda kurduğum hipotezi tersten okursak, ev fiyatları düşüyorsa, lokal olarak o ülkede veya şehirde yaşayan halkın gelirinin (ücret) de düşüyor olması beklenir mi?

GRAFİK: Yunanistan’daki konut fiyat artışları ve ücretleri gösteren bu grafikte de kural bozulmadı. Ücretler azalırken konut fiyatlarının düştüğü veya konut fiyatları düşerken ücretlerin de azaldığı görüldü. Yani, farklı değişkenlerin etkisi söz konusu değilse, ülkenin ekonomik durumu ile bu göstergeler birebir örtüşüyor. Yunan hükümeti borç krizi 2009 yılının sonlarında başlamış ve halen sürmektedir. Aşağıdaki grafikte de, 2010 yılından itibaren Yunan ev fiyatlarında sürekli bir düşüş, aynı şekilde Yunanların ücretlerinde de paralel sürekli bir düşüş gözlenmektedir.

Yunanistan’da ev sahipliği oranı %74dür. Yani konuyu, sadece ev fiyatlarına bakarak, arttı, düştü, çok, az şeklinde yorumlamak büyük resmi kaçırmak anlamına geliyor bence…Yunanistan’da 2010’dan beri yabancılar için ev fiyatlarının cazip olduğu ve ev alanlara vatandaşlık verildiği reklamları yapılıyor. Ev fiyatları lokal ücret seviyesi ile paralel olarak aşağıya doğru hareket ederken, kur sebebiyle, yabancılar için çok düşmesi, silahlı değil ama ekonomik bir işgale davetiye anlamına da gelebilir mi aynı zamanda?
 
 
Picture
Geçen yazımızda,  talep tarafında, eğer Dubai’de milyar $larımızı hangi ülkenin emlak piyasasına kaydıralım kararı vermiyorsak, arz tarafında da, satacağımız evin müstakbel alıcısı yabancılar değilse, diğer ülkelerin konut fiyatlarıyla kendi ülkemizi karşılaştırmanın anlamsız olduğundan bahsetmiştik. Yabancılar ayda 110.000 konutun satıldığı, tüm Türkiye’de ayda ortalama 1.000 adet konut almaktadır. Ayrıca, bu net rakam değildir, yani sattıkları da dahil değildir. Sonuçta, balon olduğu iddia edilen, İstanbul konut piyasasında arz ve talep çoğunlukla lokaldir ve oturduğunuz evler misli nitelikte mallar değildir. Bu durumda, yabancı ülkelerin konut fiyatlarıyla İstanbul’u karşılaştırmak “tencere dibin kara, seninki benden kara” muhabettinden başka bir işe yaramaz. Özetle, oturduğunuz veya alacağınız eve bakın, semt ve yapı itibarı ile yabancı alıcı veya satıcı hedeflenmiyorsa balon tartışmalarına bakmayın bile…Ayrıca, “balon” terimi aslında teknik bir konu ve bu konuda çok yazdım. Aslında, vatandaşın aklındaki esas soru, “ev fiyatları çok mu arttı?”. Bu balondan farklı bir soru…Madem, başka ülkelerle karşılaştırmayacağız ev fiyatlarını, peki neye bakacağız? Arzı ve talebi lokal olan bir şeyi inceleyecek isek, karşılaştıracağımız göstergeler lokali temsil etmeli. Bana göre soru, o ülkede veya lokasyonda çalışanların ev sahibi olabilme durumlarına bakılmalı. Aslında kafalardaki soru bu…Bu durumda, ev fiyatlarının “çok” artıp artmadığı cevabını arıyorsak, lokal olarak ücret endeksi ve konut fiyat endeksi karşılaştırması daha doğru bir gösterge olacaktır.

Hong Kong, bugün (ve çok uzun zamandır) birim metrekare fiyatları (20.000 $/m2) bazında dünyanın en pahalı evlerine sahip bir şehir. 100 m2 ortalama bir apartman dairesi için 2 milyon $ ödemeniz gerekiyor. Ev fiyatları da, 2004 yılından bu yana 3,5 kat artmış. Ama burada oturan halktan, ev fiyatları çok arttı, ev almak artık Hong Kong’da çalışanlar için hayal oldu, balon var şikayetleri geliyor mu? Sanmam…Geliyorsa da doğru değildir, sızlanmadır…Aşağıdaki grafikte, düz çizgiyle, Hong Kong ev fiyatları endeksi, kesikli çizgiyle de Hong Kong ortalama aylık ücret endeksi gösterilmiştir. Görüldüğü gibi, Hong Kong’da ev fiyat artışlarıyla, çalışanların ücretleri arasında neredeyse tam korelasyon vardır. Yani ikisi beraber ve aynı oranlarda artmakta veya azalmaktadır. Durum böyle olunca, hangi yıl olursa olsun, çalışanların Hong Kong’da oturacak bir ev alabilme durumları aynıdır. Hatta 2016 yılında çalışanların ücretleri ev fiyat endeksinin üstüne çıkmıştır. Bariz bir artış yok, Ev almak, Hong Kong’da hep zor olabilir vs. ama burada yaşayan halk için 2004-2012 yılları arası çalışanlar için ev sahibi olmanın biraz zorlaştığı gözlense de, ev fiyatları çok artmıştır şikayetleri doğru değildir…Ev sahiplik oranının %50 civarında oluşu da, en başta bile konut alımı ulaşılamaz idi yorumunu zayıflatmaktadır.


Türkiye’de durum nedir peki? Aynı mantıkla baktığımızda, buradaki grafikte, tüm Türkiye’de ev fiyatlarının 2010 yılından bu yana yaklaşık 3 kat arttığı gözlenmekte. Türkiye için bir, aylık ortalama ücret endeksi, bulamadım, ama asgari ücret grafiği var, onu koydum. Şaşılacak bir şekilde 2014 yılına kadar asgari ücret artış oranları ev fiyatlarının üstünde, 2014ten sonra biraz bozulma var ama 2016 seçim vaadi zammı ve 2017 artışı ile yine ev fiyat artışlarının üstünde. Burada da, beklenmedik kadar yüksek bir korelasyon gözleniyor!!! Tabii burada yorumda, unutulmaması gereken, iki nokta var. Birincisi, Türkiye ortalama ev fiyat artışları ve İstanbul ev fiyat artışları arasında büyük bir uçurum vardır. İkincisi de, Türkiye’de işsizlik oranı çok yüksektir. Yani, asgari ücreti iş bulursanız alırsınız ve ev almak için, bu işin de geçici değil, 10-20 yıl kadar sürekli olması gerekir. Ama, tüm Türkiye için konuşursak, çalışan biri için bir ev almak hayal midir? Türkiye’de ev sahipliği oranı %61’dir. Sonuç olarak, Hong Kong’dan bile iyi durumdasınız, hadi yine iyisiniz…denebilir.
 
 
Picture
Bugün dünyanın finansal piyasaları arasında temelleri 1960’lı yıllara dayanan, bir entegrasyon süreci yaşanmaktadır. Telekomünikasyon ve bilgi teknolojilerindeki gelişmelerden faydalanan finansal kurumlar geniş bir yelpazeye yayılan finansal araçlar ve teknikler geliştirmişlerdir. Bu arada hükümetler piyasa katılımcılarının işlemlerini sıkı olarak kontrol etmekten vazgeçmişler ve uluslararası faaliyetlerin liberalleşmesini hızlandırmışlardır. Sonuç dünya çapında entegre bir piyasaya dayanan bir finansal sistem olmuştur.

Sermaye piyasaları ve finans piyasalarının küreselleşmesi ise, piyasaları ayıran sınırların ortadan kalkması ve uluslararası sermaye akımlarının ileri boyutlar kazanma sürecini ifade eder.

Teknolojideki gelişmeler finansal piyasaların küreselleşmesine büyük katkıda bulunmuştur. En başta, teknoloji dünya çapında finansal işlemler gerçekleştirmeyi olanaklı kılmaktadır. Teknoloji dünya çapında finansal piyasalarda gerçekleşen gelişmelerin tüm dünyaya en kısa zamanda dağıtılabilmesine imkan tanımaktadır. Bilgisayar teknolojisi finans endüstrisinin çok kompleks işlemlerle ilgili hesaplamaları en kısa zamanda gerçekleştirebilmesini olanaklı kılmaktadır. Bu da piyasa katılımcılarının daha yeni ve karmaşık ürünleri ortaya çıkarmasına yardımcı olmaktadır. Ayrıca teknoloji sayesinde piyasalarda işlem hacmi de artmış bu da piyasanın likiditesini artırmıştır.

Sonuç olarak, artık günümüzde, eğer bir ülkeye özgü, çok önemli bir gelişme yoksa, örneğin, dünyadaki borsa endekslerinin birbirine paralel hareket ettiği gözlenmektedir. Bu yüzden, bizim borsayı yorumlarken ABD verilerinin açıklama saatleri heyecanla beklenip, aslen ABD piyasasını etkilemesi beklenen veriler, piyasaların paralel hareket edeceği varsayımıyla bizim Borsanın yönünü tahmin için kullanılmaktadır.

Analistler, dünyadaki gayrimenkul piyasası verilerini de elektronik olarak ele geçirince, diğer finansal piyasalarda uyguladıkları teknik analiz, grafik, vb. metotları aynen uygulayarak, örneğin hiç tanımadıkları, görmedikleri ülkelerdeki ev fiyatlarının çok pahalı olduğu, balon oluştuğu gibi sonuçlara varmaktadır. Bunlar, IMF, OECD gibi saygın kuruluşların raporlarında yer almakta ve reel olarak finansman kararlarını etkilemektedir. Örneğin, aşağıdaki sene başında bizim basında da yayınlanan haber ve yorumlardaki geçen yazımda da yer alan grafikten yola çıkarak, dünyadaki ev fiyatları, fiyat artışları karşılaştırılarak konut balonu teşhisi konmaya çalışılmaktadır. Bu yazılara ne kadar güvenebiliriz? Caddenizdeki emlakçıya, Kanada’daki ev fiyatları hakkında ne düşündüğünü sorun. İşte o kadar güvenin bizim piyasa hakkında yapılan yorumlara da…Zira, hem arzı hem talebi tamamen lokal olan, misli nitelikli bir mal olan oturduğunuz evler, sanki standart bir ticari malmış ve fiyatı, niteliği dünyanın her yerinde aynı imiş veya aynı olmalıymış gibi yorumlanıyor analistlerce…


Picture
Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Başlıktaki, “dünyadaki bütün evlerin fiyatları aynı olmalı” deyince size saçma geldiyse yukarıdaki gibi grafiklere bakıp başka hiçbir faktörü göz önüne almadan, kendi ülkeniz için, ev fiyatları çok artmış veya azalmış diye yorum yapmayın.

EvRaporu.com verilerine göre, 2017 itibarı ile İstanbul’daki satılık evlerin medyan fiyatı 530.000 TL ve medyan büyüklüğü 123 m2. Bu ne demektir? Şu anda, İstanbul’daki tüm satılık evlerin (yaklaşık 200.000 adet) satış fiyatlarını yüksekten küçüğe doğru sıralarsanız 100.000inci sıradaki evin fiyatı 530.000 TLdir.

Tipik bir İstanbullu, 2017 itibarı ile, 530.000 TL fiyatlı, 123 m2 bir evde oturmaktadır. Bu evi biraz daha gözümüzün önüne getirebilmek için, Milliyet Emlak sitesine gidip, yukarıdaki aralıkta arama yapıp İstanbul Avrupa yakasından rasgele bir ev seçtim: (http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/410-1550/cennet-te-3-1-asansor-ve-otoparkli-luks-daire) . İşte, tipik bir İstanbullunun oturduğu ev. (Küçükçekmece, Cennet mahallesi 125 m2 525.000TL fiyatlı )


Picture
Bir de İstanbul Anadolu yakasından rasgele aynı özelliklerde bir ev seçtim:

(http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/65066-3406/kadikoy-rihtim-caddesine-50-metre-mesafede-120-m2-daire) . Kadıköy Rıhtım caddesine 50 m. Mesafede 120 m2 525.000 TL fiyatlı.


Bu evlerin ikisi de sizce aynı mı? Bedava verseler hangisini tercih ederdiniz? Kanada’daki veya Amerika’daki tipik evlere benziyor mu sizce?

MİSLİ VE KIYEMİ NİTELİKTE MAL NE DEMEKTİR?

“Misli nitelikte mal” derken kastettiğimiz, basitçe  “birbirinin aynı” anlamına gelmektedir. Yani misli mal, çarşı ve pazarda fiyat farklılığına sebep olacak bir farklılık arz etmeksizin benzeri bulunabilen maldır. Örneğin seri numaraları farklı olsa da aynı para biriminden para, aynı şirketin aynı seriden hisse senetleri, tahvil veya bonoları, tartı ve hacimde birbirine yakın olan buğday, arpa, pamuk, demir, çuha, pamuk, kumaş, matbu yeni kitaplar, hatta aynı model ve marka araba, mutfak eşyaları gibi birbirine benzer sanayi mallar da misli nitelikte mallardan sayılır.

Bunun zıttı ise, çarşı ve pazarda benzeri olmayan veya olup da birimlerinin farklılığı sebebiyle fiyatta farklılık arz eden mallar olarak tanımlanabilen “kıyemi mal”dır. Mesela, hayvanlar, arazi, ağaçlar, evler, el yapımı halı, el yazması eser, kullanılmış kitaplar birer kıyemi maldır.

Oturduğunuz evlerin hepsi, en azından koordinat olarak dünyada benzeri olmayan kıyemi mallardır, misli nitelikte olan, borsa veya döviz fiyatları gibi karşılaştırma ve tekdüzen yorumları yapılamaz. Örneğin, aynı sitede, aynı inşaat firmasının aynı malzemeleri kullandığı evlerin bile fiyatları birbirinden farklıdır. Buna şerefiye denmektedir. Oysa, cebinizdeki doların, Başkan Trump’ın cebindeki dolardan farkı yoktur…

Bir dahaki sefere, 25 yaşındaki ABDli bir analistin hiçbir art niyeti olmasa bile, karşılaştırmalı veri ve grafikleri gösterip, Türkiye’de konut balonu var deyince, haberi veya raporu, bunları aklınıza getirip okuyun. Veya… İyisi mi oturduğunuz evlerin duvarlarını, milyar dolarları hangi ülkeye kaydırsak, aynı paraya daha çok kira geliri ve fiyat artışı elde ederiz diye düşünenler gibi dolar olarak görmekten vazgeçin. Büyük ihtimalle çoğunuz, burada 10 yıl önce aldığınız evleri, fiyatı arttı diye satıp ev fiyatlarının daha az arttığı Almanya’ya gidip oradan ev almayacak…

 
 
Picture
Dünyada, 2008’den bu yana, yıllarca süren, düşük faiz oranları, emlak talebinde bir artışa neden oldu ve dünyanın büyük bölümünde emlak fiyatlarında buna göre bir artış yaşandı. Bu konuda çok yazı yazdım.

Sene başında bizim basında da çıkan haberlerde yer aldığı gibi, geçen Kasım ayında Avrupa Merkez Bankası'nın sistemik risk yönetim kurulundan uyarı alan sekiz ülkede ise kırılgan gayrimenkul piyasaları oluştuğuna işaret ediliyor.

Barclays kredi analistlerine göre, sorunun çözümü için, merkez bankası faiz oranından ziyade bankaların borç verme uygulamaları hedef alındığı için, 2017'de stres birikimi yoğunlaşacak ve bu durum, açıklanan kırılgan gayrimenkul piyasaları için gelecekte bir noktada düzeltme riski oluşturabilir.

Avrupa Sistemik Risk Komitesi'nin puanlama modeli, İsveç gayrimenkul piyasasına 2.2 ile en yüksek tehlike seviyesini verirken, Lüksemburg 1.8 ile ikinci ve İngiltere 1.7 ile üçüncü sırada geliyor. Bu derecelendirme, varlık fiyatları, bankalar tarafından risk alma ve yerli finansal düzenleyicinin gözetim seviyesini göz önüne alarak yapılmış.

Avrupa Sistemik Risk Komitesi (ESRB)'den uyarı alan ülkeler Avusturya, Belçika, Danimarka, Finlandiya, Lüksemburg, Hollanda, İsveç ve Birleşik Krallık'tır. ListedeTürkiye yok. İşte Avrupa’daki en büyük konut balonlarını gösteren Barclays tablosu:


Açık mavi sütunlar ESRB’den uyarı alan ülkeleri göstermektedir. Benim 2,5 sene önce bloğumda incelediğim seri yazılar sonucunda balon sinyali veren kırmızı bölgedeki 3 ülke burada da aynen yer alıyor. Fransa hakkında şu anki görüntü, iyiye gittiğini söylüyor, demek ki.
2017 yılına girerken, bir uyarı da global emlak fiyatlarında, büyük bir düzeltmenin yolda olabileceği yönünde alarm sinyali veren OECD’den geldi. Türkiye’nin yer almadığı, OECD araştırmasına göre, en yüksek ev fiyat artışları, Yeni Zelanda, İsveç ve Kanada’da. İşte 2002-2016 Haziran sonu itibarı ile hazırlanmış grafik. 
Bu grafiğine göre, ev fiyatları en çok artandan başlayarak ülkeleri sıralarsak, Yeni Zelanda, İsveç, Kanada, Avustralya, İngiltere, Almanya ve ABD diye devam ettiğini görürüz. 2016 yılının 2. Çeyreği, yani 30.06.2016 tarihli verileri kullanarak hazırlanan grafiğe göre Yeni Zelanda ev fiyatları 2002 yılına göre 2.42, İsveç 2.25, Kanada 2 kat artmış durumda. Avustralya ev fiyatları 2002’ye göre %79 artarken İngiltere için bu rakam %57 olmuştur. Aynı dönemde Almanya’da ev fiyatları %17 artarken, ABD’de bu rakam %13 olmuştur.

Bu tablo karşısında, OECD ekonomistlerinin yorumu, Kanada ve İsveç için, gözlenen çok yüksek ev fiyatlarının, dengeli bir emlak piyasası ile tutarlı olmadığı şeklindedir. Ayrıca, Brexit sonrası, emlak fiyatları gerilemeye başlayan İngiltere (özellikle Londra) için ise, eğer düşen emlak fiyatlarının maliyetini büyük ölçüde, İngiltere’de yerleşik olmayanlar çekiyorsa, bunun İngiltere için iyi olacağını belirtmektedirler. İlk anda, düşen ev fiyatlarının İngilizleri değil, yabancıları daha çok etkileyebilmesi saçma gibi gözükse de, özellikle Londra’nın Batı yakasındaki emlak alıcılarının tabiyetini gösteren aşağıdaki grafiğe bakınca, bu yorum anlamlı olabilir.

Son olarak, bir uyarıda, İngiltere Merkez Bankası yetkilileri ise, 2008 krizinden bu yana, sürmekte olan, ev fiyatlarındaki artışın 2017 itibarı ile sonuna gelinmiş olabileceğini belirtmektedirler.

Bu grafiğe, elde karşılaştırmalı hiçbir veri olmadığı halde sürekli konut fiyatlarında balon olduğu şüpheleri öne sürülen İstanbul’u ekleseydik ne olurdu diye merak ettim ve USD bazında 2012-2016 tarihleri arasındaki İstanbul konut fiyat artışlarını, grafiğin sağ alt köşesine kırmızı çizgi ile ekledim. Esas grafiği bozmasın diye biraz alta çektim. İstanbul grafiğini yukarı kaydırıp 100 seviyesinden başlatırsak, dolar bazında %9 konut fiyat artışı ile en düşük artışın yaşandığı %13 konut fiyat artışı olan ABD’nin bile altında kaldığını görürüz.

Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Bir dahaki yazıya…

 
 
Picture
Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. EvRaporu.com verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Sosyo-Ekonomik durum, borsa veya döviz fiyatları gibi günden güne değişmez. Toplumun genelini veya insanın kendisini ilgilendiren hemen tüm değişiklikler gibi birden değil yavaş yavaş gerçekleşir. Bu yüzden, şimdi verilerini yorumlayacağımız EvRaporu.com, 2 yılda bir SED analizini güncellemektedir. Önceki SED verileri 2014 yılında hazırlanmıştı, 2016 itibarı ile yeni SED verileri açıklandı. Şimdi bunlara ve ne sonuçlar çıkarabileceğimize bakalım:

1)  Önce İstanbul Geneli: İstanbul geneline baktığımızda, refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından bir gerileme göze çarpmaktadır. En üst seviyedeki 6 grubun tamamında bir azalma (sadece en üst gruptaki mahalle sayısı aynı kalmıştır), sondaki 2 gruptaki mahalle sayısında ise ciddi bir artış gözlenmektedir.

Picture
2)  İlçe Bazında Baktığımızda: Bir nebze olsun yıldızı parlayan tek ilçe Çekmeköy, yerini koruyan Bahçelievler. Diğer ilçelerin tamamı, az ya da çok düşüşte. Yarım puanı aşan düşüştekilere  baktığımızda ise, ilçeler, en çok düşen Zeytinburnu ilçesinden başlayarak yandaki gibi sıralanıyor.


3) Mahalle Bazında: Birer basamak inişte çıkışta olan çok yer var ise de, bu kategorinin yıldızı, 2 senede 2 basamak atlayarak 1.gruba geçmeyi başaran tek mahalle Beşiktaş-Levazım mahallesi. 2 senede SED grubu en az 2 derece düşen mahallelere baktığımızda ise en çok mahalle  Sarıyer’den var. Kadıköy ve Ataşehir’in gözde yerleri ise listede düşüşte olan dikkat çekici yerlerden. Kentsel dönüşüm ve finans merkezi kaynaklı arz arışı ile yeni yerleşenler mi sorumlu bu düşüşten acaba?

4) İstanbul’un en prestijli mahallelerinin yer aldığı birinci gruba baktığımızda ise, Bakırköy-Yeşilköy, Kadıköy-Fenerbahçe ve Sarıyer-Yeniköy birer basamak yükselip her 2 yılda da 7 mahalleden oluşan bu gruba yükselen üç mahalle iken, Beşiktaş-Nisbetiye ve Bebek ile Galata kulesi civarını içeren Beyoğlu-Bereketzade 2.gruba düşen mahallelerden oldu. Bu mahallelerin hepsi yeme-içme ve eğlence ile öne çıkan mahalleler. Terör mü keyfini kaçırdı buraların acaba? Beşiktaş-Etiler, Ulus ile Kadıköy-Caddebostan ve Sarıyer-Baltalimanı her daim en üst grupta yer alan 4 mahalle.

Kendi mahallenizin 2016 yılı SED grubunu merak ediyorsanız, EvRaporu.com sitesine üye olarak, ilk raporunuzu ücretsiz alıp görebilirsiniz.

 
 
Picture
2016'da bana en sık sorulan soru, (Türkiye’de ekonomik kriz olup olmayacağı hariç) İstanbul ev fiyatlarında büyük bir çöküşe neden olacak bir balon olup olmadığıdır. Kısa cevap hayır. Herkes, bu korkutucu "balon" kelimesinin kullanırken dikkatli olmalı. Fiyatlardaki küçük gel gitler, sürekli olarak olacaktır ve bu gerçek bir ekonomik balon oluşumu ile karıştırılmamalıdır. Ekonomik bir balon patlamasının özellikleri, kısa sürede fiyatlarda minimum% 35-65 gerileme içerir.

Balonlar hakkında bu blogta çok yazdım (sağdaki kategoriler menüsünden, konut balonu kutusunu seçerseniz, tüm konut balonu yazılarımı görebilirsiniz). Ama aşağıdaki grafikte açıklanan, herhangi bir piyasada tipik bir balonun oluşumunu genel olarak anlayınca, daha iyi anlaşılacağını düşünüyorum.

Her şeyden önce tanımla başlayalım. Balon nedir? Ne değildir? Basitçe, “herhangi bir piyasadaki fiyatların suni olarak şişmesidir” denmekte, böyle kullanılmakta ve anlaşılmaktadır ülkemizde. Bana göre, bu tanım, hem tam değil, hem de çok açıklayıcı değil. Her fiyat artışı balon mudur? suni ne demek? fiyatlar şişince ne olur? Patlamak zorunda mıdır? vb. soruları ortada bırakmaktadır. Ayrıca, Türkçede kullandığımız “balon” terimi ile İngilizce’deki sabun köpüğü (bubble) anlatılmak istenmesine karşılık şişirilen balonlar (baloon) aklımıza geldiğinden kafalar iyice karışmakta. Bunlar patlamayabilir, durabilir veya yavaş yavaş sönebilir ama sabun köpüğü balonlarının oluştuğu anda bir süre sonra aniden patlayıp yokolacağı bellidir…


Yukarıdaki grafikte “sinsi evre” olarak tanımlanan süreçte fiyatta belli belirsiz bir yukarı hareket vardır ve bu evrede “Akıllı Para” sahipleri pozisyonlarını yavaş yavaş alırlar. Sonra kurumsal yatırımcılar hareketi hisseder ve onlar da erken sayılabilecek bir zamanda vagona binerler, “farkındalık evresi” olarak isimlendirilen bu evrede hala profesyoneller vardır, halk ve basın yoktur. Bu evrenin sonuna doğru, nispeten kısa sürede kar eden profesyonellerden bazıları bu kadar yeter deyip vagondan inerken trenin hızı biraz yavaşlar, bu fiyatlarda biraz düşüş yaratır ama çılgınlığı yaratan etkenler devam ediyorsa, yeniden yükseliş başlar ve satıp çıkanlardan bazıları tuzağa düşüp, yeniden aynı vagona daha fazla bilet ücreti ödeyerek binerler ve basının da ilgisiyle başlayacak daha sert bir yükselişe sebep olurlar. Artık çılgınlık evresine geçilmiştir, trenin fren kolu kırılmış ve treni yavaşlatmanın imkanı kalmamıştır. Burada halk kitleleri, nereye gittiğini tam olarak bilmedikleri trene, herkes biniyor diye birbirlerini iterek hırsla binmeye başlamış ve treni daha da hızlandırmışlar, gaflet içinde parti vererek kutlamalara başlamışlardır. Bütün ekonomik kurallar altüst olduğundan, bu irrasyonel durumun yeni bir kurallar dizisi, paradigma gerektirdiğinden bahsedildiğinde artık zirve görülmüştür, tren yokuş aşağı frensiz gitmeye başladığı fark edilir, çöküş evresi başlamıştır ama bu durum keyifleri bozmamak için inkar edilir, panikle inenler, tuzağa düşüp yine daha fazla bilet parasıyla binerek treni eski durumuna getirmeye çalışsalar da, camdan dışarı bakanlar artık korkuyla, bunun normal bir gidiş değil, hızlı bir düşüş olduğunu fark ederler ama heyhat trenin içindedirler. Atlayan kolu bacağı kırıp kurtulmaktadır, ama çoğu inmez, durumu kabullenip kaderlerine razı bir şekilde teslim olurlar. Bu arada trenin ilk kalktığı durağa gelmişlerdir ama bu kadar para ödedikten sonra inip inmemekte kararsızdırlar. Tren seferini bitirip garaja giderken, hala seyahatin yeniden başlayacağı ümidiyle inmeyenler vardır ve büyük bir hayal kırıklığı yaşamaktadırlar…

Karşılaştırma için kullanılabilecek, tarihi, iyi bir hisse senedi balonu örneği, 1700'lerin başında Güney Denizi hisse senetleri fiyatlarıdır. South Sea hisse senedinin fiyat grafiğinin yukarıdaki grafikle ne kadar benzediğine bir bakın. Newton girdikten 6 ay sonra 9 kattan fazla artarak zirve yapan köpük balonu, patlayarak, 6 ay sonra Newton’un servetini sıfırlamıştır…

Yer çekimi kuvvetini keşfeden Isaac Newton, kişisel iflasına sebep olan bu olaya gönderme yaparak, “Yıldızların hareketini hesaplayabilirim, ama insanların çılgınlığını asla” demiştir.

Grafikte, kırmızıyla gösterilen ok ise, “yukarı çıkan, aşağı gelmeli” diye özetlenebilecek Newtonun çok iyi bildiği yerçekimini işaret etmektedir…

 
 
Picture
Geçen yazıda, genel bazı değerlendirmeler yapıp, 2017 yılında İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapabileceği veya enflasyonun altında artışlarla uzun vadede bu kadar değer kaybedebileceğini söylemiştim.

Şimdi, tam olarak sizin eviniz ne kadar düşer sorusuna cevap arayacağız. Örnek olarak, diğer faktörleri devre dışı bırakmak adına, Bağdat Caddesi civarı gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu bir yer değil, Beylikdüzü, Esenyurt gibi konut arz fazlası olan yerleri değil, şehrin tam göbeğinde, oturmuş bir semt olarak, Beşiktaş, Etiler’de, aşağıdaki özelliklerde bir ev seçtim. Hemen EvRaporu.com sitesine gidip bu ev için bir detay e-ekspertiz raporu aldım. Buradaki üç bilgi, gelecek seneki ev fiyat beklentimi oluşturmak için çok önemli. Birincisi evin şu andaki tahmini değeri, ikincisi ise makinanın trend analizi yaparak, baktığım evin bir yıl sonraki fiyatını tahmin ettiği bölüm.


Örnek evimizin bugünkü değeri raporda, 1.374.792 TL olarak tahmin edilmiş. Aynı evin, 1 yıl sonraki değerinin ise 1.368.114 TL olacağı belirtiliyor. Yani makine bu evde, 2017 sonunda %1den az da olsa bir değer düşüşü beklediğini söylüyor. 1 yıl boyuncaki enflasyonu da hesaba katarsanız sene sonunda %10 kadar reel bir kayıp olacağı tahmin ediliyor demek ki. Çünkü, 1 yıl sonraki 1.368.114 TL bugünkü aynı miktardaki paradan %10 daha az satın alma gücüne sahip olacak. Bugünün 1.231.302 TLsi olarak düşünebilirsiniz. Makine şu anda benim 2. olasılığımı işaret ediyor ve birden değil yavaş yavaş, enflasyona yedirerek değer kaybı diyor.

Üçüncü önemli bilgi ise rapordaki aşağıda gösterilen son 24 ayı gösteren piyasa trendleri bölümü. Etilerdeki örnek evimiz, 2 yılda %46 civarında değer kazanmış. Bu esnada enflasyon %13 civarında olmuş, arada aşağıda kırmızı ile işaretli bölge kadar açıklık var. Şu anda, piyasada ani bir düşüş olmasını gerektirecek ekonomik, siyasi, askeri, toplumsal bir bozulma olursa bu baktığımız evin %23 civarında değer kaybetmesini bekleyebiliriz. Daha da düşebilir o anki şartlara bağlı olarak, panikle, ama ev fiyatları şişmişti biraz diyorsanız, bana göre hakkı %23 aşağısı, bunun altında alıcı gelir veya alıcı olabilirsiniz, daha fazlası fiyatın hak etmediği yerlerdir. Sonuç olarak, yakın zamanda hızlı bir düşüş olursa bu evin değerinin 1.058.000 TLye kadar düşmesini bekleyebilirsiniz. Sene sonuna kadar yavaş bir düşüş olması halinde ise bu değer %10 enflasyon farkı ile 31.12.2017de emlakçı vitrininde 1.164.000 TL fiyatla oturacağını öngörmektedir.

Son olarak, makine 1 yıl sonrası için %4-5’in üzerinde bir değer söyleseydi ve piyasa trendlerinde arada kırmızı bölge de mevcut olsaydı, berabere kalmış olacaktık, ama yine de piyasadaki olası bir düşüş durumunda evinizin değerinin düşme potansiyelini rakam olarak bilmek ilerideki kararlarınızda işinize yarayabilir. 3-4 ay sonra bir rapor daha alırsanız trendi ve 1 yıl sonraki fiyat tahminine yansımalarını daha iyi takip edersiniz. Sonuçta, şu anda, benim bu ev için fiyat düşüş tahminim makinadan daha fazla olmakla birlikte iki göstergede düşüşü işaret ediyor.

İşte size sizin evin fiyatının ne kadar düşebileceğini söyledim. Şimdi, hemen EvRaporu.com sitesine gidin, tüm bilgileri girerek üye olun. Şu anda, üye olana bir adet detay, bir adet liste rapor bedava. Kendi eviniz veya almayı düşündüğünüz ev, ya da müşterilerinize önereceğiniz evler için yukarıdaki analizi yapıp 2017 için beklentilerinizi içgüdü ile değil rakamlarla ortaya koyun. Sonra ne yapacağınıza karar vermeniz daha kolay olur.