Picture
Zor bir piyasada bir ev satmak sinir bozucu olabilir. Evin kendisinde muhtemel alıcıları kaçıran yanlış bir şey var gibi hissedebilirsiniz. Yapısal değişiklikler için bir ton para harcamadan önce bu dört faktörün hayatınızı zorlaştırıp zorlaştırmadığını, düşünün:



1)      EVİN DIŞI ÇEKİCİ GELMİYORDUR - Biz evin içinde yaşadığımız için, evin değerini öncelikle iç görünüme göre değerlendiririz. Ama, muhtemel alıcılar için, tam tersi doğrudur. İlk izlenimin büyük etkisi vardır ve dışarının durumu insanların gördükleri ilk şeydir. Gazetelerdeki gayrimenkul projelerinin reklamlarında, genellikle sadece dış görünümler gösterilmektedir. Hatta evin içini gördükten sonra bile, dış görünüm hala çoğu insan üzerinde gayrimenkulü nasıl bulduğuna dair en büyük etkiyi yapar. Bunun nedeni dışarının kolayca erişilebilir olması, ve bir evin en çok tanınan kısmının dışı olmasıdır. Böylece bir evin içi insanların kafasında dışı aracılığıyla hatırlanmaktadır (bakınız çıpa etkisi yazılarım ). Ayrıca, birçok kişi ilgilendikleri evleri hatırlamak için evin etrafında arabayla veya yürüyerek gezerler, eğer evin dışı çekici değilse, evinizin özellikleri onlar için kaybolmuş olabilir.

 
 
Picture
Bir önceki yazıda bahsettiğimiz, otomatik değerleme raporundaki SED Analizi verilerinden sonra, taşınmak isteyen adamın maddi durumu, şikayetlerini göz önüne alarak ona uygun bir mahalle önerebiliriz. Burada teorimiz, öneride bulunacağımız kişinin, yıllardır yaşadığı Levent’e uygun, aynı veya benzer kademedeki yerlere taşındığında sıkıntı yaşamayacağıdır.

Adamın maddi sorunu yok, bir üst grup yerlerde ev alabilecekse 1. ve 2. SED grubu mahalleleri içinden, şikayeti olan en önemli konu (diyelim trafik) veya arzu ettiği yeni bir özelliği (daha fazla yeşillik ya da deniz manzarası vs.) gözönünde bulundurarak aşağıdaki semtleri önerebiliriz.


Picture
Adam üstüne para koymadan ev almak istiyorsa, kendini fazla rahatsız hissetmeyeceği, yandaki listede bulunan bir alt SED grubundan da bazı semtler önerebiliriz.

Bu yazı için rapor almadan önce, Levent’teki adam için önereceğim yerler arasında aklımdan Küçükçekmece-Atakent ve Eyüp-Göktürk de geçmişti. Raporu aldım, bu semtlerin listede olmadığını görünce, bir kez daha düşündüm. Makina haklı, olmaz, Levent’e alışan buralarda zorlanır…Allahtan makinaların ruhu yok!

SONUÇ:

1)      Otomatik Değerleme Modeli kullanmak, oturduğumuz ev ile aynı özelliklerde bir evin yeni taşınacağımız mahalledeki değeri ve SED grubu gibi birçok bilgiyi de değerlendirerek, çok hızlı ve 20 TL gibi ucuz bir fiyata, daha rasyonel karar vermenizi sağlayabilir.

2)      Eğitimsiz, ya da yeni bir emlakçı bile bu veriye dayanan bilgileri kullanırsa, en havalı “emlak danışmanı”ndan daha çok sükse yapar…

3)      Emlak şirketi sahibi iseniz, bu tür araçlar kullanarak hem müşterinizi daha memnun bırakır, müşteriye satış oranlarınızı arttırır, hem de tecrübesiz, düşük maliyetli personel ile daha rekabetçi hizmet sunabilirsiniz.


 
 
Picture
Aslında, çıpa etkisi, farklı şehirler arasında gözlendiği kadar, aynı şehrin, örneğin İstanbul’un farklı mahalleleri arasında da gözlenmektedir. Şehir merkezindeki pahalı bir semtteki, örneğin Levent diyelim, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinden Beylikdüzü’ne taşındığında (maddi nedenlerle taşındığını varsayıyoruz), aynı koşullarda bir evde çok daha ucuza oturup para biriktirmek varken,insanlar gerektiğinden daha fazla para vererek, yepyeni, havuzlu, güvenlikli bir sitede, otoparklı, asansörlü, lüks bir evde oturmak istiyor.

Maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle başka bir semte taşınmak gerektiğinde de hayat kalitemizin aynı seviyede olup olmayacağını da ancak taşınıp orada yaşadıktan sonra fark edebiliyoruz.

Vaktiniz ve paranız varsa, önce taşınılacak yerde, bir yıllığına ev kiralamak mantıklı bir çözüm ama bu sürede kiraya giden paranın boşa gittiğini düşünüyor veya bütçeniz buna müsaade etmiyorsa, benim önereceğim çözüm, öncelikle insan beyninin (sizinkinin de) karar verirken rasyonel davranamadığı ve çıpa etkisi gibi bazı saptırıcılara takılarak hatalı kararlara sebep olduğunu kabul ederek, böyle duyguları olmayan makinaların ürettiği verileri kullanarak yeni bir karar alma süreci oluşturmak…

Örneğin, birinci örnekte maddi nedenlerle Levent’teki evinden Beylikdüzü’ne taşınmayı düşünen adam önce mevcut eviyle ilgili bir “otomatik konut değerleme modeli” kullanan makina tarafından üretilmiş bir rapor alıp evinin değerini görür. Ben sizin için bir tane aldım ve makinanın eve 463.000 TL değer biçtiğini gördüm. Bir tane de evin spesifikasyonlarını hiç değiştirmeden Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesindeki böyle bir ev için makinadan rapor aldım. Orada aynı evin fiyatı 126.000 TL çıktı. Emlakçılar buna lokasyon değeri diyor. Yani aynı spesifikasyonda bir ev başka bir yerde ne kadar eder? Ama hemen hepsi lokal çalıştığı ve ellerinde İstanbul çapında güvenli bir database’e dayalı çalışan bir model olmadığından, gereken analizi yapıp size en uygun cevabı veremez. Levent’teki emlakçı size Levent’teki, Beylikdüzündeki de oradaki evlerle ilgili bir şeyler söyleyebilir ama tam olarak ne dediğinizi anlayabilir ve elindeki portföyde böyle bir ev olmadığı için, sizi elindeki başka evlere yönlendirmenin cazibesine kapılmazsa…

Bu verilerle, örnekteki kişi maddi nedenlerle taşındığına göre, yeni semtinde aynı koşullarda 126.000 TL civarında değeri olan bir ev alıp ona taşınırsa, amacını en rasyonel biçimde gerçekleştirip, kendine 337.000 TL kaynak yaratmış olur. Bunun için sadece 10 TL harcayıp iki makine raporu aldı.

Ama geldiği yerin çıpasını kullanıp, 350.000 TL’ye daha büyük 150 m2, havuzlu, site içinde güvenlikli bir ev bulup, yine de iyi bir karar verdiğini düşünüp, cebinde de 113.000 TL kalınca süper hissedebilir ama amacını (kendine maddi olarak en çok kaynak yaratmak) en rasyonel biçimde gerçekleştirdiği söylenebilir mi? 40-50 TL verip daha sistematik düşünseydi, 224.000 TL daha avantajlı durumda olacaktı…

İkinci örnek için tavsiye sonraki yazıya kaldı. Yukarıdaki butona basıp beni twitter’dan takip ederseniz yazı blog’a girer girmez haberdar olursunuz.



 
 
Picture
Çıpa alma, madem her türlü alışverişi etkiliyor. Bu durum, ev fiyatlarını algılamamızda nasıl bir etki yapıyor olabilir?

Uri Simonsohn (Pennsylvania Üniversitesi profesörü) ve George Loewenstein, yeni bir şehre taşınan insanların genellikle bir önceki şehirde eve ödedikleri fiyatları çıpa olarak aldıklarını buldular:

Çalışmalarında, evlerin m2 fiyatlarının ucuz olduğu şehirlerden, fiyatların orta karar olduğu şehirlere taşınan insanların yeni piyasaya ayak uydurmak adına harcamalarını arttırmadığını keşfettiler (Bu sonucun sebebi, zenginlik, vergiler ya da diğer mali nedenler değildi). Bunun yerine, kendilerini ve ailelerini daha küçük veya daha az konforlu evlere sıkıştırmak anlamına gelse de, bu kişiler bir önceki piyasada alışkın oldukları miktar kadar harcama yapıyorlardı.

Aynı şekilde, daha pahalı şehirlerden taşınanlar, geçmişte yaptıkları gibi yeni barınma ortamlarına, gerekmediği halde, aynı miktarda para harcıyorlardı. Bir başka deyişle, İstanbul’dan Antalya’ya taşınan insanlar, Antalya’ya gittiklerinde genellikle harcamalarını çok fazla düşürmezler. İstanbul’da alışkın oldukları miktar kadar harcama yaparlar.

Görünen o ki, kendi konut piyasamızın özelliklerine alışıyoruz ve kolay kolay değiştirmiyoruz.

Dan Ariely’e göre, bunun tek çözümü, yeni mekanımızda yaklaşık bir yıllığına ev kiralamak. Bu yolla, yeni çevremize alışırız ve bir süre sonra yerel piyasaya uygun bir alışveriş yapabiliriz.

Benim alternatif çözüm önerim ve konut piyasası ve değerlemede kullanılan yaklaşımlarda bunun etkileri de bir sonraki yazıya kaldı.

Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, bloga yeni yazı girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Picture
Bu yazı dizisine (blog yazılarımı, 1 dakikadan fazla okuyamadığınız için dizi oluyor:), daha önce de blogda yer verdiğim bir kitaptan (Akıldışı ama Öngörülebilir, Dan Ariely) bir alıntıya ve sonrasında kendi yorumlarıma yer vereceğim:

Doğa bilimci Konrad Lorenz, kaz yavrularının yumurtadan çıktıktan sonra karşılaştıkları hareket eden ilk nesneye (genellikle bu anneleridir) bağlandığını keşfetti. Lorenz bunu biliyordu, çünkü bir deneyde kaz yavrularının gördüğü ilk şey kendisi olmuştu ve kazlar o andan itibaren ergenlik dönemleri boyunca sadakatle onu takip etmişlerdi. Bunun üzerine, Lorenz sadece kazların ilk kararlarını çevredeki mevcut duruma dayanarak verdiklerini değil, kararı verir vermez ona bağlı kaldıklarını da ispatladı. Lorenz bu doğal olguyu “imprinting” diye adlandırdı.

Öyleyse, insan beyni donanımı da kaz yavrusununki gibi mi? (maymun daha iyiyidi yahu!!!. H.A.:). İlk izlenimlerimiz ve kararlarımız “imprint” (damga, iz bırakma)hale mi geliyor? Eğer böyleyse, bu imprint’lerin yaşamımızdaki rolü nedir? Örneğin, yeni bir ürünle karşılaştığımızda, gözümüze ilişen ilk fiyatı kabul ediyor muyuz? Daha da önemlisi, o andan itibaren o ürüne para verme istekliğimiz üzerinde bu fiyatın (akademik dilde buna “çıpa” deniyor) uzun süreli bir etkisi var mı?

Görünüşe göre kaz yavrusu için doğru olan şey insanlar için de doğru. Ve bu, çıpayı içeriyor.

Bu konuyu doğrulayan deneyler ve sonuçları için kitabı alıp okumanızı tavsiye ederim.

Konunun ev fiyatlarıyla ilgisi ne mi? O da bir sonraki yazıya kaldı. Blog yazılarımı, yayınladığım anda takip etmek istiyorsanız, sayfanın üstündeki twitter butonuna basıp beni takip listenize ekleyin…