Picture
Başlıktaki açıklama, geçen ay yayınlandı. Japon derecelendirme kuruşu, JCR Eurasia Rating Başkanı Orhan Ökmen’e ait.  Bu hafta yapılan başka bir açıklama ise Euler Hermes Türkiye Genel Müdürü Özlem Özüner’in 2017’de kurumsal iflasların sayısının %4 artacağı şeklindeki açıklaması. Not almışım ama yoğunluktan, yazmaya ancak sıra geldi.

Nereden çıktı bunlar birdenbire? Kendi sorumuzu cevaplayalım, birdenbire çıkmadı aslında…

14.10.2016 tarihli İSTANBUL’DA KONUT FİYAT ARTIŞLARINI NERELER SÜRÜKLÜYOR?

Başlıklı yazımızda, yani tam bir sene evvel, İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte birinin bulunduğunu 10 mahalleyi listelemiş, buralarda bir arz fazlası olduğunu ve bunun inşaat şirketleri için ev fiyatlarının durağanlaşması veya geri gelmesi halinde önemli bir risk olacağını belirterek, ardından son 4 yılda İstanbul’daki konut fiyat artışından sorumlu 10 mahalleyi listelemiş ve inşaatçılar için risk teşkil eden, yukarı bahsettiğimiz, satılık evlerin yoğunlaştığı 10 mahallelik listeden sadece 4 mahallenin ev fiyatlarının artışında önemli olan mahalleler arasında (Esenyurt Merkez, Küçükçekmece Atakent, Beylikdüzü Kavaklı ve Cumhuriyet) olduklarını, başka bir deyişle sadece buralarda talebe göre bir arzdan söz edilebileceği, diğer 6 mahallenin aynı listede yer almamasının inşaat sektöründe sıkıntı yaşandığını/yaşanacağını belirtmiş ve inşaat sektöründeki kötüye gidiş sinyali olarak da şimdilik iyi gözüküp fiyatları sırtlanmış bulunan 4 mahalledeki konut fiyat artış trendlerinin izlenmesi gerektiğini söylemiş idik.

Şimdi, EvRaporu.com sitesinden birer rapor alıp, piyasa trendleri kısmındaki grafiğe göz atarak bu 4 mahallede son 1 senede neler olmuş bakalım:

Esenyurt Merkez:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 220.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 8.grupta, Yani İstanbul’un en dibindeki 169 mahallesinden biri.


Kesik çizgili Lineer trende bakarsak, 2 yılda %24 artış fena değil gibi duruyor ama Merkez mahallesi fiyat hareketlerini gösteren mavi çizgili grafiğe bakarsak işler o kadar iyi gitmiyor ve kırmızı okla işaretli yerde (bundan 15 ay önce, yazımdan 3 ay önce) bölgede ev fiyatlarının yavaşladığı gözleniyor. Bu yüzden izlenmeli demişim. Son 6 aydır ise nominal olarak da düşüşte olduğu gözüküyor. Reel olarak bakarsak, siyah renkli grafik olan enflasyona göre, 2 yıl önce Esenyurt Merkez mahallesinde ev alanların  şu andan itibaren enflasyona yenildikleri ve eksiye düştükleri gözleniyor.

Esenyurt inşaatçısının 2 yıllık serüvenine bakalım:

2 yıl önce, herkes konut balonundan bahseder, evler kapış kapış giderken, arkadaşlarının işlerinin çok iyi gittiğini görüp, danışmana, fizibileteye filan para kaptırmadan hemen bir arsa buldu ve o da inşaata başladı. Görünen köy kılavuz istemezdi. İnşaatlar iki yılda bitecek, bugün 100 lira olan evi, 2 yıl sonra en az 124 TLden elini öpene satacaktı. İnşaatın ortasına gelmeden, bazı vatan hainlerinin ev fiyatları düşecek, inşaat piyasası dikkatli olsun, fizibilite, karlılık, satış ve hesapları buna göre yapın uyarılarına hiç kulak asmadı. O vatanını seviyordu…3-5 ay sonra fiyatlardaki ve satışlardaki gevşetmeyi bizzat hissederek, ev fiyatlarına dikkat diyen bu kişilerden danışmanlık almak için aradı, görüşmek istediğini söyledi. Sonra vazgeçti, ne olursa olsun, işlerin kesat olduğu zamanda 10 bin TL de bunlara mı kaptıracaktı? İnşaata harcadığı paranın, malzeme ve işçiliğin de tahmininden fazla arttığını görüyor ama yarıda bırakmaktansa, ek krediyle filan inşaata devam ediyordu. 100 hesaplıyordu, borç harç 120ye mal oldu evler ama sonunda bitti. 124 TLye sattığında yine de bir kar kalacak, erken sattıklarını da düşünürse zarar etmeyecekti. Birkaç sorun var bu arada:

  • Ev fiyatlarının düştüğünü gören deyyus müşteriler bir yıldır beklemeye geçmiş, almıyorlar, sorup gidiyorlar. 
  • Önceden senetle sattıklarım, aldıkları evin fiyatının düştüğünü anladıkça, ödemeleri aksatıyor ve caymak için görüşmek istiyorlar. 
  • Bu arada evlerin yarıdan fazlasını hala satamadık, fiyatı maliyetine 120ye mi çeksek acaba? Ceketi alıp çıksak piyasaya rezil olmadan.
  • Hain bankalar da bir halden anlamıyor, habire faiz bindiriyor, yapılandırmaya yanaşmıyor.
  • Evleri yarı fiyatına almaya çalışan tefeciler gelip gidiyor habire. Hepsini kovalıyorum, akbabalar…
  • Komşu inşaat 118den ilan asmış, peşin 115e veriyormuş…
  • İflas ertelemeye mi gitsek acaba?
  • Şu danışmanı bir arasam mı? Neyse boşver, dalga geçer şimdi 2 sene önce aklın neredeydi diye…Zaten para da kalmadı…Avukatlar iliğimi sömürüyor, bizim mali müşavir yeter…

Diğer kritik yerlerdeki inşaatçıların durumunu da siz bu grafiklere bakarak yorumlayın. Tamamında 2 yıl önce alanların enflasyona yenik düştükleri gözleniyor:

Beylikdüzü Cumhuriyet:
Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 225.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Esenyurt’un Merkez mahallesinin bir üstündeki grubun 493 mahallesinden biri. Burada durum daha vahim…

Beylikdüzü Kavaklı:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 270.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Beylikdüzü – Cumhuriyet mahallesi ile aynı grupta.

Küçükçekmece Atakent:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 440.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 4.grupta, Yani İstanbul’un orta sınıfındaki 21 mahalleden biri. Yukarıdakilere göre, biraz daha üst gelir grubuna hitap eden bir yer olduğu için daha direniyor gibi gözükse de burada da 2 yıl önce ev alanlar enflasyona göre zarardalar…

SONUÇ: Bir yıl önceki inşaatçıların kendi bölgeleri ve buralardaki konut fiyat hareketlerini takip etmesi gerekir, uyarılarımızı dikkate alıp, hiç de öyle gözükmüyor ama bir dinleyelim şu okumuş adamları (aşağılamaya dikkat) diyerek EvRaporu.com sitesinden 20 TLye bir online rapor alıp buna göre analiz yapanlar (eğer varsa) şu anda Nescafe’lerini yudumlayarak okuyorlar bu yazıyı. Bu yazının tamamını, yerimden kıpırdamayıp EvRaporu.com’dan online olarak aldığım 4 rapor ile yazdım aslında. 80 TL eder. Ah vah demeyin şimdi, beni beklemeden kendiniz görebilirdiniz!
 
 
Picture
Geçen yazımızda,  talep tarafında, eğer Dubai’de milyar $larımızı hangi ülkenin emlak piyasasına kaydıralım kararı vermiyorsak, arz tarafında da, satacağımız evin müstakbel alıcısı yabancılar değilse, diğer ülkelerin konut fiyatlarıyla kendi ülkemizi karşılaştırmanın anlamsız olduğundan bahsetmiştik. Yabancılar ayda 110.000 konutun satıldığı, tüm Türkiye’de ayda ortalama 1.000 adet konut almaktadır. Ayrıca, bu net rakam değildir, yani sattıkları da dahil değildir. Sonuçta, balon olduğu iddia edilen, İstanbul konut piyasasında arz ve talep çoğunlukla lokaldir ve oturduğunuz evler misli nitelikte mallar değildir. Bu durumda, yabancı ülkelerin konut fiyatlarıyla İstanbul’u karşılaştırmak “tencere dibin kara, seninki benden kara” muhabettinden başka bir işe yaramaz. Özetle, oturduğunuz veya alacağınız eve bakın, semt ve yapı itibarı ile yabancı alıcı veya satıcı hedeflenmiyorsa balon tartışmalarına bakmayın bile…Ayrıca, “balon” terimi aslında teknik bir konu ve bu konuda çok yazdım. Aslında, vatandaşın aklındaki esas soru, “ev fiyatları çok mu arttı?”. Bu balondan farklı bir soru…Madem, başka ülkelerle karşılaştırmayacağız ev fiyatlarını, peki neye bakacağız? Arzı ve talebi lokal olan bir şeyi inceleyecek isek, karşılaştıracağımız göstergeler lokali temsil etmeli. Bana göre soru, o ülkede veya lokasyonda çalışanların ev sahibi olabilme durumlarına bakılmalı. Aslında kafalardaki soru bu…Bu durumda, ev fiyatlarının “çok” artıp artmadığı cevabını arıyorsak, lokal olarak ücret endeksi ve konut fiyat endeksi karşılaştırması daha doğru bir gösterge olacaktır.

Hong Kong, bugün (ve çok uzun zamandır) birim metrekare fiyatları (20.000 $/m2) bazında dünyanın en pahalı evlerine sahip bir şehir. 100 m2 ortalama bir apartman dairesi için 2 milyon $ ödemeniz gerekiyor. Ev fiyatları da, 2004 yılından bu yana 3,5 kat artmış. Ama burada oturan halktan, ev fiyatları çok arttı, ev almak artık Hong Kong’da çalışanlar için hayal oldu, balon var şikayetleri geliyor mu? Sanmam…Geliyorsa da doğru değildir, sızlanmadır…Aşağıdaki grafikte, düz çizgiyle, Hong Kong ev fiyatları endeksi, kesikli çizgiyle de Hong Kong ortalama aylık ücret endeksi gösterilmiştir. Görüldüğü gibi, Hong Kong’da ev fiyat artışlarıyla, çalışanların ücretleri arasında neredeyse tam korelasyon vardır. Yani ikisi beraber ve aynı oranlarda artmakta veya azalmaktadır. Durum böyle olunca, hangi yıl olursa olsun, çalışanların Hong Kong’da oturacak bir ev alabilme durumları aynıdır. Hatta 2016 yılında çalışanların ücretleri ev fiyat endeksinin üstüne çıkmıştır. Bariz bir artış yok, Ev almak, Hong Kong’da hep zor olabilir vs. ama burada yaşayan halk için 2004-2012 yılları arası çalışanlar için ev sahibi olmanın biraz zorlaştığı gözlense de, ev fiyatları çok artmıştır şikayetleri doğru değildir…Ev sahiplik oranının %50 civarında oluşu da, en başta bile konut alımı ulaşılamaz idi yorumunu zayıflatmaktadır.


Türkiye’de durum nedir peki? Aynı mantıkla baktığımızda, buradaki grafikte, tüm Türkiye’de ev fiyatlarının 2010 yılından bu yana yaklaşık 3 kat arttığı gözlenmekte. Türkiye için bir, aylık ortalama ücret endeksi, bulamadım, ama asgari ücret grafiği var, onu koydum. Şaşılacak bir şekilde 2014 yılına kadar asgari ücret artış oranları ev fiyatlarının üstünde, 2014ten sonra biraz bozulma var ama 2016 seçim vaadi zammı ve 2017 artışı ile yine ev fiyat artışlarının üstünde. Burada da, beklenmedik kadar yüksek bir korelasyon gözleniyor!!! Tabii burada yorumda, unutulmaması gereken, iki nokta var. Birincisi, Türkiye ortalama ev fiyat artışları ve İstanbul ev fiyat artışları arasında büyük bir uçurum vardır. İkincisi de, Türkiye’de işsizlik oranı çok yüksektir. Yani, asgari ücreti iş bulursanız alırsınız ve ev almak için, bu işin de geçici değil, 10-20 yıl kadar sürekli olması gerekir. Ama, tüm Türkiye için konuşursak, çalışan biri için bir ev almak hayal midir? Türkiye’de ev sahipliği oranı %61’dir. Sonuç olarak, Hong Kong’dan bile iyi durumdasınız, hadi yine iyisiniz…denebilir.
 
 
Picture
Bugün dünyanın finansal piyasaları arasında temelleri 1960’lı yıllara dayanan, bir entegrasyon süreci yaşanmaktadır. Telekomünikasyon ve bilgi teknolojilerindeki gelişmelerden faydalanan finansal kurumlar geniş bir yelpazeye yayılan finansal araçlar ve teknikler geliştirmişlerdir. Bu arada hükümetler piyasa katılımcılarının işlemlerini sıkı olarak kontrol etmekten vazgeçmişler ve uluslararası faaliyetlerin liberalleşmesini hızlandırmışlardır. Sonuç dünya çapında entegre bir piyasaya dayanan bir finansal sistem olmuştur.

Sermaye piyasaları ve finans piyasalarının küreselleşmesi ise, piyasaları ayıran sınırların ortadan kalkması ve uluslararası sermaye akımlarının ileri boyutlar kazanma sürecini ifade eder.

Teknolojideki gelişmeler finansal piyasaların küreselleşmesine büyük katkıda bulunmuştur. En başta, teknoloji dünya çapında finansal işlemler gerçekleştirmeyi olanaklı kılmaktadır. Teknoloji dünya çapında finansal piyasalarda gerçekleşen gelişmelerin tüm dünyaya en kısa zamanda dağıtılabilmesine imkan tanımaktadır. Bilgisayar teknolojisi finans endüstrisinin çok kompleks işlemlerle ilgili hesaplamaları en kısa zamanda gerçekleştirebilmesini olanaklı kılmaktadır. Bu da piyasa katılımcılarının daha yeni ve karmaşık ürünleri ortaya çıkarmasına yardımcı olmaktadır. Ayrıca teknoloji sayesinde piyasalarda işlem hacmi de artmış bu da piyasanın likiditesini artırmıştır.

Sonuç olarak, artık günümüzde, eğer bir ülkeye özgü, çok önemli bir gelişme yoksa, örneğin, dünyadaki borsa endekslerinin birbirine paralel hareket ettiği gözlenmektedir. Bu yüzden, bizim borsayı yorumlarken ABD verilerinin açıklama saatleri heyecanla beklenip, aslen ABD piyasasını etkilemesi beklenen veriler, piyasaların paralel hareket edeceği varsayımıyla bizim Borsanın yönünü tahmin için kullanılmaktadır.

Analistler, dünyadaki gayrimenkul piyasası verilerini de elektronik olarak ele geçirince, diğer finansal piyasalarda uyguladıkları teknik analiz, grafik, vb. metotları aynen uygulayarak, örneğin hiç tanımadıkları, görmedikleri ülkelerdeki ev fiyatlarının çok pahalı olduğu, balon oluştuğu gibi sonuçlara varmaktadır. Bunlar, IMF, OECD gibi saygın kuruluşların raporlarında yer almakta ve reel olarak finansman kararlarını etkilemektedir. Örneğin, aşağıdaki sene başında bizim basında da yayınlanan haber ve yorumlardaki geçen yazımda da yer alan grafikten yola çıkarak, dünyadaki ev fiyatları, fiyat artışları karşılaştırılarak konut balonu teşhisi konmaya çalışılmaktadır. Bu yazılara ne kadar güvenebiliriz? Caddenizdeki emlakçıya, Kanada’daki ev fiyatları hakkında ne düşündüğünü sorun. İşte o kadar güvenin bizim piyasa hakkında yapılan yorumlara da…Zira, hem arzı hem talebi tamamen lokal olan, misli nitelikli bir mal olan oturduğunuz evler, sanki standart bir ticari malmış ve fiyatı, niteliği dünyanın her yerinde aynı imiş veya aynı olmalıymış gibi yorumlanıyor analistlerce…


Picture
Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Başlıktaki, “dünyadaki bütün evlerin fiyatları aynı olmalı” deyince size saçma geldiyse yukarıdaki gibi grafiklere bakıp başka hiçbir faktörü göz önüne almadan, kendi ülkeniz için, ev fiyatları çok artmış veya azalmış diye yorum yapmayın.

EvRaporu.com verilerine göre, 2017 itibarı ile İstanbul’daki satılık evlerin medyan fiyatı 530.000 TL ve medyan büyüklüğü 123 m2. Bu ne demektir? Şu anda, İstanbul’daki tüm satılık evlerin (yaklaşık 200.000 adet) satış fiyatlarını yüksekten küçüğe doğru sıralarsanız 100.000inci sıradaki evin fiyatı 530.000 TLdir.

Tipik bir İstanbullu, 2017 itibarı ile, 530.000 TL fiyatlı, 123 m2 bir evde oturmaktadır. Bu evi biraz daha gözümüzün önüne getirebilmek için, Milliyet Emlak sitesine gidip, yukarıdaki aralıkta arama yapıp İstanbul Avrupa yakasından rasgele bir ev seçtim: (http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/410-1550/cennet-te-3-1-asansor-ve-otoparkli-luks-daire) . İşte, tipik bir İstanbullunun oturduğu ev. (Küçükçekmece, Cennet mahallesi 125 m2 525.000TL fiyatlı )


Picture
Bir de İstanbul Anadolu yakasından rasgele aynı özelliklerde bir ev seçtim:

(http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/65066-3406/kadikoy-rihtim-caddesine-50-metre-mesafede-120-m2-daire) . Kadıköy Rıhtım caddesine 50 m. Mesafede 120 m2 525.000 TL fiyatlı.


Bu evlerin ikisi de sizce aynı mı? Bedava verseler hangisini tercih ederdiniz? Kanada’daki veya Amerika’daki tipik evlere benziyor mu sizce?

MİSLİ VE KIYEMİ NİTELİKTE MAL NE DEMEKTİR?

“Misli nitelikte mal” derken kastettiğimiz, basitçe  “birbirinin aynı” anlamına gelmektedir. Yani misli mal, çarşı ve pazarda fiyat farklılığına sebep olacak bir farklılık arz etmeksizin benzeri bulunabilen maldır. Örneğin seri numaraları farklı olsa da aynı para biriminden para, aynı şirketin aynı seriden hisse senetleri, tahvil veya bonoları, tartı ve hacimde birbirine yakın olan buğday, arpa, pamuk, demir, çuha, pamuk, kumaş, matbu yeni kitaplar, hatta aynı model ve marka araba, mutfak eşyaları gibi birbirine benzer sanayi mallar da misli nitelikte mallardan sayılır.

Bunun zıttı ise, çarşı ve pazarda benzeri olmayan veya olup da birimlerinin farklılığı sebebiyle fiyatta farklılık arz eden mallar olarak tanımlanabilen “kıyemi mal”dır. Mesela, hayvanlar, arazi, ağaçlar, evler, el yapımı halı, el yazması eser, kullanılmış kitaplar birer kıyemi maldır.

Oturduğunuz evlerin hepsi, en azından koordinat olarak dünyada benzeri olmayan kıyemi mallardır, misli nitelikte olan, borsa veya döviz fiyatları gibi karşılaştırma ve tekdüzen yorumları yapılamaz. Örneğin, aynı sitede, aynı inşaat firmasının aynı malzemeleri kullandığı evlerin bile fiyatları birbirinden farklıdır. Buna şerefiye denmektedir. Oysa, cebinizdeki doların, Başkan Trump’ın cebindeki dolardan farkı yoktur…

Bir dahaki sefere, 25 yaşındaki ABDli bir analistin hiçbir art niyeti olmasa bile, karşılaştırmalı veri ve grafikleri gösterip, Türkiye’de konut balonu var deyince, haberi veya raporu, bunları aklınıza getirip okuyun. Veya… İyisi mi oturduğunuz evlerin duvarlarını, milyar dolarları hangi ülkeye kaydırsak, aynı paraya daha çok kira geliri ve fiyat artışı elde ederiz diye düşünenler gibi dolar olarak görmekten vazgeçin. Büyük ihtimalle çoğunuz, burada 10 yıl önce aldığınız evleri, fiyatı arttı diye satıp ev fiyatlarının daha az arttığı Almanya’ya gidip oradan ev almayacak…

 
 
Picture
Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. EvRaporu.com verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Sosyo-Ekonomik durum, borsa veya döviz fiyatları gibi günden güne değişmez. Toplumun genelini veya insanın kendisini ilgilendiren hemen tüm değişiklikler gibi birden değil yavaş yavaş gerçekleşir. Bu yüzden, şimdi verilerini yorumlayacağımız EvRaporu.com, 2 yılda bir SED analizini güncellemektedir. Önceki SED verileri 2014 yılında hazırlanmıştı, 2016 itibarı ile yeni SED verileri açıklandı. Şimdi bunlara ve ne sonuçlar çıkarabileceğimize bakalım:

1)  Önce İstanbul Geneli: İstanbul geneline baktığımızda, refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından bir gerileme göze çarpmaktadır. En üst seviyedeki 6 grubun tamamında bir azalma (sadece en üst gruptaki mahalle sayısı aynı kalmıştır), sondaki 2 gruptaki mahalle sayısında ise ciddi bir artış gözlenmektedir.

Picture
2)  İlçe Bazında Baktığımızda: Bir nebze olsun yıldızı parlayan tek ilçe Çekmeköy, yerini koruyan Bahçelievler. Diğer ilçelerin tamamı, az ya da çok düşüşte. Yarım puanı aşan düşüştekilere  baktığımızda ise, ilçeler, en çok düşen Zeytinburnu ilçesinden başlayarak yandaki gibi sıralanıyor.


3) Mahalle Bazında: Birer basamak inişte çıkışta olan çok yer var ise de, bu kategorinin yıldızı, 2 senede 2 basamak atlayarak 1.gruba geçmeyi başaran tek mahalle Beşiktaş-Levazım mahallesi. 2 senede SED grubu en az 2 derece düşen mahallelere baktığımızda ise en çok mahalle  Sarıyer’den var. Kadıköy ve Ataşehir’in gözde yerleri ise listede düşüşte olan dikkat çekici yerlerden. Kentsel dönüşüm ve finans merkezi kaynaklı arz arışı ile yeni yerleşenler mi sorumlu bu düşüşten acaba?

4) İstanbul’un en prestijli mahallelerinin yer aldığı birinci gruba baktığımızda ise, Bakırköy-Yeşilköy, Kadıköy-Fenerbahçe ve Sarıyer-Yeniköy birer basamak yükselip her 2 yılda da 7 mahalleden oluşan bu gruba yükselen üç mahalle iken, Beşiktaş-Nisbetiye ve Bebek ile Galata kulesi civarını içeren Beyoğlu-Bereketzade 2.gruba düşen mahallelerden oldu. Bu mahallelerin hepsi yeme-içme ve eğlence ile öne çıkan mahalleler. Terör mü keyfini kaçırdı buraların acaba? Beşiktaş-Etiler, Ulus ile Kadıköy-Caddebostan ve Sarıyer-Baltalimanı her daim en üst grupta yer alan 4 mahalle.

Kendi mahallenizin 2016 yılı SED grubunu merak ediyorsanız, EvRaporu.com sitesine üye olarak, ilk raporunuzu ücretsiz alıp görebilirsiniz.

 
 
Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
PAZARLAMA PLANINIZ YETERSİZDİR- Piyasa iyi ise, evinizi görmek için düzenli olarak gelen kişilerin olmaması için hiçbir neden yoktur. Eğer haftalardır eve gelen giden olmadıysa, yanlış bir şeyler var demektir. Satılık bir evi pazarlamanın amacı, potansiyel alıcıların eve gelip bir bakmalarını sağlamaktır. Eğer pazarlama stratejiniz, sadece cama bir satılık afişi asmak  ve alıcıların aramasını beklemek ise emlakçınızı kovabilirsiniz. Çünkü, yapması gereken bundan çok daha fazla şey var. Gazete ve internet sitelerine günlük ilanlar verip, sosyal medyada veya kulaktan kulağa evin satılık olduğunu yaymak için ne yapmak gerekiyorsa yapmak gibi. Örneğin, internette yayınladığınız ev ilanınınıza, evinizin EvRaporu.com sitesinden alınmış, e-ekspertiz raporunu veya linkini koymak iyi bir fikirdir. Çünkü bağımsız 3. bir tarafça, bilgisayar tarafından hazırlanmış bu rapor, hem evi emsallerine göre doğru fiyatladığınızın bir kanıtıdır hem de alıcıya evin 1 yıl sonraki fiyat tahmini, piyasa terndleri, emsaller ve çevreye ilişkin çeşitli verilerle bilgi verip, gerçek alıcının, daha çok bilgi alıp ısındığı ve aklına yatan, kafasında canlanmış bir evi dürüst bir satıcı olan sizden almaya daha istekli olmasını sağlayacaktır. Üstelik ilk rapor ücretsiz, sonrakiler ise 20 TLden başlayan cüzi bir fiyatla…400.000 TL fiyatlı evinizi bu sayede bir ay erken sattığınızda, faizden veya dolar artışından kazancınızın yaklaşık 4.000 TL olacağını düşünürseniz evi bu sayede 3980 TL daha fazlaya sattığınızı düşünebilirsiniz.

Evinizin satılmasını garanti etmek çok da elinizde değil, ama bu ve önceki yazılarımdaki faktörlerin farkında olmak, sorunlarınızın nerede olduğunu belirlemenize ve duruma uyum sağlamak için ne yapmanız gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır.


 
 
Picture
Geçen yazımda bahsettiğim kriterlere göre listeyi güncellersek, benim tavsiyelerim aşağıdaki listede belirtilen yerler olur. Bu listeden kendi öncelik ve düşüncelerinize göre seçim yapmanız durumunda, daha az riskli olarak prim yapacak yerlerden konut alınabileceğini düşünüyorum.

Bu liste, yatırımlık olarak düşünülen konutların kira getirisi dışındaki, değer artış beklentisini daha garantili yerlerden oluşturmak için önemli ama Türkiye’mizde her zaman talep edilen, her derde deva, lansmanların olmazsa olmaz sloganı, “hem yatırımlık hem oturumluk” konutlar için daha önemli. Zira kendi kriterlerinizi bu listeden daraltarak oluşturduğunuzda daha mantıklı ve daha kolay bir sonuca varabilirsiniz. 


Örneğin işim Mecidiyeköy’de, evim işe yakın olsun, kiraya çıkmak istemiyorum, tek ev alacak param var, aynı zamanda hastalıkta, sağlıkta, ihtiyacım olduğunda satabilirim de, zarara girmeyeyim diyorsanız bu liste Şişli-Meşrutiyet Mah. diyor. 


Eski püskü ve sıkış tıkış evlerden ve mahallelerden bıktım ama bir sürü yeni inşaatın yapıldığı, arz fazlası olan Beylikdüzü, Esenyurt, Ispartakule gibi yerlerden ev alıp, değeri düşerse zarara girmekten korkuyorum diyen biri için Eyüp-Göktürk ve Çekmeköy’ün yukarıdaki mahalleleri daha uygun gibi…

Peki mahalleyi de seçtik, göz koyduğumuz evin değeri nedir? Sonraki yazımda…

Beni twitter’dan ya da linkedin’den takip ederseniz, bloğa yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Ben, her zaman olduğu gibi konuya duygusal ve sezgisel yaklaşmaktan çok, analitik yaklaşmayı ve verilerle konuşmayı seven biri olarak size 2015 Kasım itibarı ile, bu yönde bir analiz yaparak yatırımlık ev almayı düşünenlere bir iki tavsiyede bulunacağım.

Öncelikle en riski seven, agresif yatırımcılara söyleyebileceğim, en basit tavsiye, kira oranlarını filan boşverin, neresi son 3 yılda en çok kazandırdı ise o mahallelerden bir ev alın. Peki buralar nereler? Hasetliği ve konu komşu şurdan burdan alıp 5 yılda (genelde oturup, alış tarihine bakıp hesapladığınızda zamanın bile daha fazla olduğu anlaşılır) üçe katladı muhabbetlerini bırakıp, veriler ne diyor ona bakalım. İşte son 3 yılda PROBO otomatik konut değerleme modeline göre en çok prim yapan mahallelerden bazıları:


Buralarda alınan evler 3-4 senede kendini amorti etti! Mucize gibi… Ama bu listedeki bazı yerler biraz spekülatif gözüküyor diyen daha sağlamcı yatırımcılar için önerim ise, sadece mahalle bazında değil, ilçe bazında da talep gören yerleri seçip daha sonra seçim yapacakları listeyi oluşturmaları. 


Buralar nereler? Sonraki yazıya...Yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Böyle diyor İngiliz The Guardian gazetesi haberinde ve bir liste veriyor aşağıdaki gibi. Yorumda da ekliyor, sınırlarında savaş olan, Rusya ile anlaşmazlığa düşen ve içeride terörle savaşan Türkiye ev fiyatlarında dünya şampiyonu. Ayrıca yazının sonunda dünyadaki ev fiyatlarını tartıştıktan sonra, 2016 böyle olmayacak diyor. Haberin hasetlikten mi, maksatlı mı, cahillikten mi yapıldığı yorumu size kalmış. Ama, bugün sosyal medyada pek çok kişinin bu haberi paylaştığını ve kendine göre yorum yazdığını gördüm.

Siyasi bakmayı bırakırsak, yukarıdaki tablodaki resim değişiyor aslında. Türkiye’de enflasyon oranı hala çok yüksek ve herhangi bir varlığın reel getirisi hesaplanırken bu dikkate alınırsa, bu getirlerde dünya ortalamasından çok farklı olmadığımız görülür. Aşağıda, yukarıdaki tabloya göre ülkelerin enflasyon oranlarını dikkate alarak benim hesapladığım reel getiriler var.
Muhalif kesimler, ekonomik açından iktidarı eleştirmek istiyorsa, doğrusu ev fiyatları çok arttı değil, “Türkiye'de enflasyon her dönemde dünyaya göre çok yüksek” olmalı. Bu tabloda enflasyonda Kazakistan’dan sonra ikincilik bizde.  Orada da ev fiyatları nominal olarak % 8.7 artmış gözüküyor ama ev alanlar %3.63 zarar etmiş…

Başlıktaki resim ne öyle derseniz. Bilmem, The Guardian haberini okuyunca bu kaldı kafamda. Bugün de Suriye'yi bombalama kararı aldılar ya...

 
 
Picture
Geçen yazımızda,  emlakçıların veya ev sahiplerinin lüks evleri satması için yararlı olabilecek fiyat ile ilgili birkaç tavsiye paylaşmıştık bu yazıda devam edeceğiz:

2) Lüks Ev Nasıl Pazarlanacak?

Piyasaya giren bir evin fiyatı kendiliğinden, pazarlamanın önemli bir kısmını yapar, ancak, bir lüks ev satarken kullanılması gereken başka pazarlama araçları da vardır.

Basılı reklamlar ve doğrudan posta hala bir emlakçının pazarlama planı / sistemi içinde olmalıdır. Ancak, internet, tüketicilerin alışveriş yapma tarzlarını önemli ölçüde değiştirdi. Bu gayrimenkul sektöründe de farklı değil! Lüks bir ev satan emlakçının, interneti işinde iyi kullanması son derece önemlidir. Bir emlakçının, kendi web sitesi  ve / veya blogunun olması önemlidir ve bunun yanı sıra mobil olarak da hem telefon hem internet kaynakları açısından ulaşılabilir olmalıdır. Ev almayı düşünen birçok kişi tabletler ve mobil cihazlarda araştırma yapmaktadır.

Lüks bir ev satacak emlakçının, sosyal medya kullanması önemlidir. Sosyal medya, müşterilere maksimum etkiyi vermek için yardımcı olabilir ve emlakçılar için son derece önemli bir pazarlama aracıdır! Bu çoğu emlakçının kullanmadığı ve / veya anlamadığı bir pazarlama aracıdır. Kendinize sorun, piyasada profesyonel olarak ev alıp satan insanların yüzde kaçının, bir Facebook Sayfası, Twitter kolu veya Pinterest hesabı var? % 95 +? J)) Satılacak lüks evi sosyal medyada pazarlamayan bir emlakçı müşterisine büyük bir kötülük yapıyor ve iyi hizmet veremiyor demektir!

Lüks ev satmak için bir emlakçı seçerken, bu lüks evin nerede, nasıl ve ne sıklıkta pazarlanacağını bilmek önemlidir. Lüks bir ev satarken, bir emlakçı kapsamlı bir pazarlama planına / sistemine sahip olmalı ve lüks evi “bekle ve satılmasını ümit et” yöntemiyle portföyüne almamalıdır. Bu tip emlakçılar, "ilanı as ve  dua et" türü emlakçılar olarak bilinirler.

Peki herkes, özellikle daha yaşlı olan emlakçılar bu işi nasıl becerek? Herkes şimdiki nesil gibi sosyal medya cini olarak doğmadı ki. Ayrıca iş, sosyal medyayı pazarlamada kullanmaya gelince, bir hesap açıp saga sola laf yetiştirmeden fazlasını, sitematik bir biçimde yapmak gerekir. En kestirmesi bu konuda güçlü bir ajansla  anlaşmak veya bu konuda danışmanlık almaktır. Biliyorum, bu tavsiye, Türk emlakçı profilinin %99.5’una ters gelir. Ayda 100TL bile çoktur bu iş için. Belki bir kahve parası? Neyse, biz olurunu söyleyelim. Özellikle, Kürşat Tuncel’in gayrimenkul sektörüne özel yazmış olduğu “140 Karakterde Satış” kitabını alıp okumaya başlamanızı tavsiye ederim. D&R’larda bulunuyor. Aslında Kürşat TUNCEL’in tüm kitaplarını alıp okumanız işinizi diğer emlakçılardan 100 adım ileriye taşımanızı sağlayacaktır ve bu kitapları bir kahve parasına alabilirsiniz. Reklam gibi gözüküyor ve bilen bilir, Kürşat da benim arkadaşım ama Türkçe ve Türkiye’ye özgü kaynaklar içinde tek, cidden tavsiye ediyorum. Emlakçı değilseniz, tek bir ev bile satacaksanız alın okuyun derim. 15-20 TL kaybedersiniz en çok. Tüm kitaplarını buradan görebilirsiniz http://www.kursattuncel.com/kategoriler/kitaplar/