Picture
Geçen yazıda, genel bazı değerlendirmeler yapıp, 2017 yılında İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapabileceği veya enflasyonun altında artışlarla uzun vadede bu kadar değer kaybedebileceğini söylemiştim.

Şimdi, tam olarak sizin eviniz ne kadar düşer sorusuna cevap arayacağız. Örnek olarak, diğer faktörleri devre dışı bırakmak adına, Bağdat Caddesi civarı gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu bir yer değil, Beylikdüzü, Esenyurt gibi konut arz fazlası olan yerleri değil, şehrin tam göbeğinde, oturmuş bir semt olarak, Beşiktaş, Etiler’de, aşağıdaki özelliklerde bir ev seçtim. Hemen EvRaporu.com sitesine gidip bu ev için bir detay e-ekspertiz raporu aldım. Buradaki üç bilgi, gelecek seneki ev fiyat beklentimi oluşturmak için çok önemli. Birincisi evin şu andaki tahmini değeri, ikincisi ise makinanın trend analizi yaparak, baktığım evin bir yıl sonraki fiyatını tahmin ettiği bölüm.


Örnek evimizin bugünkü değeri raporda, 1.374.792 TL olarak tahmin edilmiş. Aynı evin, 1 yıl sonraki değerinin ise 1.368.114 TL olacağı belirtiliyor. Yani makine bu evde, 2017 sonunda %1den az da olsa bir değer düşüşü beklediğini söylüyor. 1 yıl boyuncaki enflasyonu da hesaba katarsanız sene sonunda %10 kadar reel bir kayıp olacağı tahmin ediliyor demek ki. Çünkü, 1 yıl sonraki 1.368.114 TL bugünkü aynı miktardaki paradan %10 daha az satın alma gücüne sahip olacak. Bugünün 1.231.302 TLsi olarak düşünebilirsiniz. Makine şu anda benim 2. olasılığımı işaret ediyor ve birden değil yavaş yavaş, enflasyona yedirerek değer kaybı diyor.

Üçüncü önemli bilgi ise rapordaki aşağıda gösterilen son 24 ayı gösteren piyasa trendleri bölümü. Etilerdeki örnek evimiz, 2 yılda %46 civarında değer kazanmış. Bu esnada enflasyon %13 civarında olmuş, arada aşağıda kırmızı ile işaretli bölge kadar açıklık var. Şu anda, piyasada ani bir düşüş olmasını gerektirecek ekonomik, siyasi, askeri, toplumsal bir bozulma olursa bu baktığımız evin %23 civarında değer kaybetmesini bekleyebiliriz. Daha da düşebilir o anki şartlara bağlı olarak, panikle, ama ev fiyatları şişmişti biraz diyorsanız, bana göre hakkı %23 aşağısı, bunun altında alıcı gelir veya alıcı olabilirsiniz, daha fazlası fiyatın hak etmediği yerlerdir. Sonuç olarak, yakın zamanda hızlı bir düşüş olursa bu evin değerinin 1.058.000 TLye kadar düşmesini bekleyebilirsiniz. Sene sonuna kadar yavaş bir düşüş olması halinde ise bu değer %10 enflasyon farkı ile 31.12.2017de emlakçı vitrininde 1.164.000 TL fiyatla oturacağını öngörmektedir.

Son olarak, makine 1 yıl sonrası için %4-5’in üzerinde bir değer söyleseydi ve piyasa trendlerinde arada kırmızı bölge de mevcut olsaydı, berabere kalmış olacaktık, ama yine de piyasadaki olası bir düşüş durumunda evinizin değerinin düşme potansiyelini rakam olarak bilmek ilerideki kararlarınızda işinize yarayabilir. 3-4 ay sonra bir rapor daha alırsanız trendi ve 1 yıl sonraki fiyat tahminine yansımalarını daha iyi takip edersiniz. Sonuçta, şu anda, benim bu ev için fiyat düşüş tahminim makinadan daha fazla olmakla birlikte iki göstergede düşüşü işaret ediyor.

İşte size sizin evin fiyatının ne kadar düşebileceğini söyledim. Şimdi, hemen EvRaporu.com sitesine gidin, tüm bilgileri girerek üye olun. Şu anda, üye olana bir adet detay, bir adet liste rapor bedava. Kendi eviniz veya almayı düşündüğünüz ev, ya da müşterilerinize önereceğiniz evler için yukarıdaki analizi yapıp 2017 için beklentilerinizi içgüdü ile değil rakamlarla ortaya koyun. Sonra ne yapacağınıza karar vermeniz daha kolay olur.

 
 
Picture
Önceki yazıdaki grafiğe bakarsak, asıl sorunun konut fiyat artışlarından değil, USD kuru ve enflasyon arasındaki açılan makastan kaynaklandığını anlarız. Yani burada konut fiyatlarını tartışmak yerine makroekonomi yorumu yapmak gerekiyor aslında. Normal koşullarda, tam rekabetçi piyasalarda enflasyon ve döviz kurunun, zaman boyunca birebir örtüşerek gitmesi beklenir grafikte. Yani, teoride, piyasalara hiçbir müdahale olmasaydı, aynı mal veya hizmetin fiyatının hem TL hem USD bazında aynı seyri izlemesi beklenirdi. Yani basitçe, Mc Donalds endeksindeki gibi, Amerikada veya diğer ülkelerdeki bir adet Big Mac değerindeki parayı bozup Türkiye’ye getirdiğimizde burada da bir adet Big Mac almalıyız. Önümüzdeki sorun, konut fiyatları olmaktan çıktı, Türkiye için, enflasyonun mu (veya faizin mi) yoksa döviz kurunun mu fiyatlardaki genel artış seviyesini daha doğru yansıttığına döndü. Burada, bana göre, Nasrettin Hoca haklı çıkıyor ve gelirini döviz bazında ayarlayabilen TC vatandaşları ile gelirini döviz bazında ayarlayamayan TC vatandaşları için iki farklı yorum çıkıyor, ikisi de kendi açısından haklı. Burada, esas sorun olan makroekonomik yorumu ve kim suçlu konusunu Mahfi Eğilmez’e bırakalım, biz konut fiyatlarına dönelim. Ama bir haber sitesindeki yazıda, hükümet yetkililerinin bir sene önce neler dediğini paylaşmadan edemeyeceğim (haberin resmi de bu yazının başındaki resim):

Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek de Fed kararının açıklanmasının ardından Twitter hesabından yaptığı açıklamada, "Fed beklentiler doğrultusunda faiz artırarak şimdilik piyasaları rahatlattı gibi" değerlendirmesinde bulundu.

Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan'ın Ekonomi Başdanışmanı Yiğit Bulut, Fed'in faiz artışı kararının beklenen bir gelişme olduğunu, piyasalarda olumlu bir adım olarak algılanacağını belirterek, Türkiye'de faiz indirimi için fırsat kollamakta yarar gördüğünü söyledi.



Geldiğimiz nokta ise:

Aslında, 2,5 yıl önceki ilk yazılarıma dönerseniz, 16.04.2014 tarihli ENFLASYON VE GAYRİMENKUL YATIRIMLARI başlıklı bir Wharton School araştırma makalesinden yola çıkan blog yazımda konu açıklanmış. Bakmaya üşenenler için, yazıdan bazı bölümler:  

·Araştırmadaki, basit modelde, elde gayrimenkul tutmanın enflasyondan arındırılmış getirisinin enflasyona  göre değişmez olduğu ispatlanmaktadır.

· Bu araştırmada “emtia” en iyi enflasyona karşı koruma sağlayan varlık sınıfı olmuştur.       Ancak, düşük enflasyon dönemlerinde, emtialar, incelenen varlık sınıfları içinde en düşük getiriyi getirmişlerdir. Bu büyük bir performans farkı, eğer yüksek ve düşük enflasyon rejimlerinin her ikisinde de performans hedefleniyorsa , dengeli bir portföy oluşturmanın faydasını vurgulamaktadır. Kavramsal olarak, enflasyona karşı yüksek koruma sağladığı düşünülen gayrimenkul, gerçekten tarihi örneklemimizdeki diğer enflasyona duyarlı varlıklar kadar ya da daha da iyi performans göstermiş ve yatırımcıları önemli ölçüde negatif yönlü getiri riskine maruz bırakmamıştır.

· Kiraların enflasyona endekslenmesi, konut yatırımının, Türkiye’de, rahatlıkla otomatik olarak enflasyona karşı bir korunma aracı olarak kullanılabileceğini gösterir.


Yorum farkı, tamamen, dövizin mi, ÜFE-TÜFE ortalamasının mı fiyat artışlarına karşı gerçek reel korumayı gösteren bir indikatör olduğuna karar vermekten kaynaklanıyor. Soruyu tersten yola çıkarak, bana göre, ne oldu sorusunu cevaplayayım:

ABD’de yapılan araştırmalarda, gayrimenkulün, hem düşük hem yüksek enflasyon dönemlerinde enflasyona karşı değer açısından yüksek koruma sağladığı kanıtlanmıştır. Türkiyede de  güvenilir veri olmadığından bu konuda yapılmış akademik çalışma yok (aslında artık EvRaporu ile var:), vatandaşın aklında her zaman gayrimenkulün kaybettirmediği hissiyatı vardır ve hep haklı çıkmıştır. İstanbul’daki konut fiyat artışları dolar bazında yılda %2 ile ancak yatırımcıların değerini korumuştur demek mi size daha doğru geliyor, enflasyon yılda yüzde 7 iken ev fiyatları yüzde 16 artmış vay be! demek mi? Bilindiği gibi ekonomide paranın fonksiyonları arasında değişim aracı olmasının yanı sıra, değer biriktirme aracı olması da vardır. Bu anlamda Türkiye’de konut ve döviz değer biriktirme fonksiyonunu yerine getirirken TL sadece değişim aracı fonksiyonunu yerine getirmektedir.

Kısaca, benim cevabım, herkesin sepetle oynandığından şüphelendiği ÜFE-TÜFE değil TL yanlıştır. Dolar kuru enflasyonu daha doğru yansıtmıştır. Biz burada son 4 yıla baktık, ama, maaş zamları TÜFE’ye göre ayarlanan çalışanlar, domates patates, TL ile fiyatlanan her şeyi üretenlerin gelirleri genelde kriz dönemlerindeki gibi 1-2 yıl değil,  daha uzun süredir, arka arkaya suni düşük artışlarla çağ dışı kalmıştır. Sonuç olarak, İstanbul konut fiyatları, ortalama İstanbul halkının ulaşabileceği seviyeden en azından 4-5 yıldır uzaklaşmaktadır ama bunun nedeni sahibinin servetini korumaya çalışan konut fiyatları değildir.

Bu açıdan bakınca, taşlar yerine oturuyor:

1) İstanbul konut fiyatlarında balon yoktur.

2) Artık bu gelir düzeyi ile İstanbulluların çoğunun çalışarak konut sahibi olması hayaldir.

3) Yabancı için, riskimize göre yılda dolar bazında %2 getiri cazip değildir. Bunun için gelmemektedirler, boşuna yabancıya konut satacağız diye abuk subuk düzenlemeler yapmayın. Konut alanlar, mecburiyetten kaçan ve risk alma seviyeleri daha yüksek Irak, Suriye vatandaşları, biraz da parayı ne yapacağını şaşırmış Araplar…

4) Bundan sonra TL ve dolar (ya da İstanbul konut fiyatları) anormalliğinin yerine oturması için ya dolar veya konut fiyatları düşecek, ya da enflasyon aşırı artıp fiyatlar yerinde sayarak dengelenecek. Birincisi çok mümkün gözükmüyor (Buradaki analizde Eylül sonu verileri kullanıldığı için dolar 3.01 iken bugün 3.5TL ama bu ikisinin (biraz konut fiyatları düşüşü ve enflasyon artışı) kombinasyonu daha mümkün gibi. Daha sağlıklı tahmin için, USD fiyatının oturmasını beklemek şart.

5) Eylül sonu rakamları ile USD 3,01 iken, önceki yazıdaki grafiğe göre %40’lık bir enflasyon dolar makası var. TL enflasyon doğru, dolar düşer diyenler çoktan kaybetti. Dolar daha bu verilerin mürekkebi kurumadan 2 ay içinde %13 arttı bile. Daha gider mi? Dolar doğru enflasyon fırlar diyenler %40’ın üzerine %13 daha koyarsa %58 enflasyon ancak keser piyasayı. Temennimiz, 4 yılda çıktı 4 yılda yavaş yavaş insin. Ama bu bizim elimizde değil. Öyle olsa bile yıllık enflasyon şu anki %7 seviyesinden her yıl %12 artmalı. Bu da iyimser senaryo olarak, 2017 sonrası yılda %19 enflasyon 4 yıl boyunca demek. Takke düştü, kel göründü…

6)  Çok sert bir konut fiyat düşüşü beklemiyordum açıkçası yazıya başlamadan. Yavaşlama ve durağan gitmesi daha muhtemel duruyordu. Sebebi kredili konut alımlarının aşırı seviyede olmaması ve konut kredi borçluların kalitesinin ortalamadan yüksek olması. Ama, İstanbullu aldığı ev fiyatı erirken borç ödemeye devam mı eder, panikle satmaya mı çalışır onu bilemiyorum. Konut piyasasından ziyade memleketin genel durumu bu kararda çok önemli bir etken zira…Dolar enflasyon makası bir düzeltmeden ileri gider, kriz tüm ekonomide olursa, konut piyasası da dayanamaz ve alıcısı, satıcısı, inşaatçısı için tüm denklemler bozulur. Bambaşka bir dönem başlar. Yeni bir dünya kurulur…

Son sözü yine Nasrettin Hoca söylüyor: KAZANIN DOĞURDUĞUNA İNANIYORSUN DA ÖLDÜĞÜNE NEDEN İNANMIYORSUN?

Birkaç yazı daha bu konuda yazmaya devam edeceğim. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Böyle diyor İngiliz The Guardian gazetesi haberinde ve bir liste veriyor aşağıdaki gibi. Yorumda da ekliyor, sınırlarında savaş olan, Rusya ile anlaşmazlığa düşen ve içeride terörle savaşan Türkiye ev fiyatlarında dünya şampiyonu. Ayrıca yazının sonunda dünyadaki ev fiyatlarını tartıştıktan sonra, 2016 böyle olmayacak diyor. Haberin hasetlikten mi, maksatlı mı, cahillikten mi yapıldığı yorumu size kalmış. Ama, bugün sosyal medyada pek çok kişinin bu haberi paylaştığını ve kendine göre yorum yazdığını gördüm.

Siyasi bakmayı bırakırsak, yukarıdaki tablodaki resim değişiyor aslında. Türkiye’de enflasyon oranı hala çok yüksek ve herhangi bir varlığın reel getirisi hesaplanırken bu dikkate alınırsa, bu getirlerde dünya ortalamasından çok farklı olmadığımız görülür. Aşağıda, yukarıdaki tabloya göre ülkelerin enflasyon oranlarını dikkate alarak benim hesapladığım reel getiriler var.
Muhalif kesimler, ekonomik açından iktidarı eleştirmek istiyorsa, doğrusu ev fiyatları çok arttı değil, “Türkiye'de enflasyon her dönemde dünyaya göre çok yüksek” olmalı. Bu tabloda enflasyonda Kazakistan’dan sonra ikincilik bizde.  Orada da ev fiyatları nominal olarak % 8.7 artmış gözüküyor ama ev alanlar %3.63 zarar etmiş…

Başlıktaki resim ne öyle derseniz. Bilmem, The Guardian haberini okuyunca bu kaldı kafamda. Bugün de Suriye'yi bombalama kararı aldılar ya...

 
 
Picture
İSTANBUL İÇİN KONUT BALONU GÖSTERGELERİ İLK KEZ KIRMIZI ALARM VERDİ!!!

Istanbul’da 2014 yılı konut fiyat artışları, Merkez Bankası’nın hesapladığı konut fiyat endeksine göre %25.5 oldu. İstanbul, 2014 yılındaki bu rakamla Ankara ve İzmir’deki konut fiyat artışlarını (%11,62 ve %13,58) 2 kat geçti ve durmadan BALON YOK sinyali verdiği için kıyamet tellallarının tepkisini çeken BALONMETRE’miz ilk defa kısa vadede İstanbul için BALON sinyali verdi…Blogun “FAYDALI ARAÇLAR” bölümündeki BALONMETRE’Yİ 3 ayda bir güncellemeye çalışıyorum.

Kısa vadeli BALONMETRE, 2014 yılınının son çeyreğinde,  3. çeyreğine göre yaklaşık %60 artarak ilk kez İstanbul için KISA VADELİ BALON sinyali verdi. 2014'ün son 3 ayında İstanbul konut fiyatları yaklaşık %5 artarken, özellikle ÜFE'de açıklanan 2 aylık eksi rakamlar ortalama enflasyonun yıllık bazda %1 geriletti. Bu kısa vadede ilk BALON sinyalidir. Nisan'daki rakam da böyle çıkarsa KIRMIZI ALARM !!!

Uzun vadeli BALONMETRE'deki artış 2.75 kata vardı ve sürekli olarak 5 yıl önceki düşük değer artışlı aylar hesaptan çıkıp yüksek artışlı aylar hesaba girmeye devam ettikçe, BALON uyarısı gerektiren tehlikeli seviyenin üçte birini geçtik. Uzun vadede, şimdilik hemen paniğe gerek yok, ama yılı bu hızda kaparsak durum VAHİM olabilir, zira baz etkisi de artık bize karşı çalışıyor...

Yaklaşan seçim nedeniyle, enflasyon rakamlarıyla oynanıp, olduğundan düşük gösterildiğini düşünüyorsanız, durum o kadar vahim olmayabilir. Ama açıklanan rakamlarla hesap yaptığımızda BALON başlangıcı olabilir. Bu sinyalin yabana atılmaması, iyi araştırılıp yorumlanması gerek. İlk uyaran ben olmuş olayım (Lafla, veya siyasi yorumlarla değil, rakamlarla!). Sonra, duymadık demeyin…

Hatırlarsanız, blogda uzun bir yazı dizisi ile konut balonu konusunu incelemiştik. Şimdi konu sizi, ya da cebinizi ilgilendiriyorsa, geri dönüp bu yazıdaki balon göstergelerinin tamamının, şu an için, Türkiye'de ne gösterdiğine bakmanızı tavsiye ederim. Blogda, sağdaki “Kategoriler” başlığı altında “Konut Balonu” seçeneğine basarsanız, balon yazı dizisindeki yazılarıma daha kolay ulaşabilirsiniz.

 
 
Picture
Sıra geldi önünde ev alma konusunda değişik seçenekler olan bir kişinin durumunu incelemeye. Bunları aynı zamanda aynı evi satın almış 4 ayrı kişi olarak düşünelim. Önce satın alınacak bir ev lazım bize. Burada varsayımlardan yola çıkmak yerine (zaten hesaplamalar için geleceğe yönelik pek çok varsayım yapmak zorundayız) reel bir ev seçtim. Sahibinden.com sitesinden rasgele, İstanbul Ataköy 5.Kısımda bulunan 563.000 TL liste fiyatlı 100 m2 deniz manzaralı bir evi (http://www.sahibinden.com/ilan/emlak-konut-satilik-ferhan-emlak-tan-atakoy-5-kisimda-2-plus1-100-m2-16-kat-ici-temiz-193032049/detay)

satın almak sözkonusu olsun. Bu evi seçme nedenim içinde kiracısı olması ve 1.500 TL kira getirisi olduğunun belli olması. Yoksa şu fiyattan kiraya veririz diye bir varsayım daha yapmak zorunda kalacaktık. Zira, ne kadar çok varsayım yaparsak tahmin ettiğimiz sonuçta hata yapma ihtimalimiz o kadar artar. Kirası da reel olarak belli bir ev seçtik. Biraz daha reele getirelim durumu. Eee ev alırken pazarlık yapmayacakmıyız? Tabii yapacağız, bu evi 550.000 TLye alırız diyelim.

Evi bulduk sıra geldi karşılaştırılabilir olması için, yukarıdaki 4 ayrı kişi için yapacağımız ortak koşullarla ilgili varsayımlara. Hesap yapmak için ileriye dönük olarak bunları yapmaya mecburuz. Öncelikle bir vade belirlemeliyiz. Aslında ev yatırımı uzun vadeli bir yatırımdır. İstanbulda şu anda evlerin kendini amorti etme süresi 17-20 yıl civarındadır. Ama biz 10 yıl vade ile bu evi satın aldığımızı varsayalım (zira 10 yıldan fazla vadeli konut kredisi şu anda pratikte mümkün değil).  

Özetle Varsayımlar: Aralık 2014 tarihinde, Ataköy 5.Kısımda 100m2 evi  550.000 TL bedelle aldık. BU evin brüt kira getirisi 1.500 TL, ev sahipleri için yılda 300 TL tamir bakım masrafı var her yıl enflasyon oranında artıyor.Kendimiz oturmaz, kiraya verirsek, her yıl mart ayında geçen yılın kira gelirinden %20 vergi ödenecek. Aralık 2014 itibarı ile, 10 yıl vadeli konut kredisi faizi aylık %0.91. Blogun faydalı araçlar bölümüne gidip hesapladığımızda 10 yıl boyunca aylık 7.551 TL sabit kredi taksit ödememiz var.  Kredi alanlar için dosya masrafı 1.500 TL. Yıllık Enflasyon %7, Kira artışı %5, mevduat faizi yıllık %9.75 brüt %8.4 net. Karşılaştırma yapabilmek için evin tamamı için kredi kullanabildiğimizi hiç peşinat vermediğimizi varsayıyoruz.

60 saniye doldu. Galiba blog yazılarımı okuyanların %90’ını kaybettim. Bu yüzden yukarıdaki 4 adamın karşılaştırması bir sonraki yazıya kaldı. Beni twitter’dan takip ederseniz, blog yazılarını girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Sıkıcı “konut köpüğü” yazı dizimden sonra, size biraz daha eğlenceli ve renkli bir tablo hazırladım. Bu tablo, son 10 yılda varlık sınıflarının getirilerini her biri için farklı bir renk kullanarak yıl bazında sıralarsak enflasyona karşı durumlarını görsel olarak incelemeye yarıyor.

TABLODAN ÇIKARABİLECEĞİMİZ GENEL YORUMLAR:

1.       Son 10 yılda enflasyon her zaman yatırım varlıklarının reel getirisini önemli ölçüde düşürecek seviyede olmuş. 10 yılda, incelediğimiz 7 yatırım varlığının sadece 3'ü enflasyonun üstünde getiri sağlarken, 4'ü enflasyonun altında getiri elde etmiş.

2.       Son 10 yılda enflasyonun en yüksek (%10.45) olduğu yıl olan 2011 yılında, sadece 3 varlık sınıfı enflasyonun üstünde getiri sağlayabilirken, enflasyonun düşük (%7.72) sayılabileceği 2005 yılında ise USD hariç tüm diğer varlıklar reel getiri sağlamış.

3.       2014 yılının ilk 6 ayına baktığımızda, enflasyonun son 10 yıldaki, en kötü seneden de kötü olduğunu (6 aylık %9.16) ve yatırım varlıklarının BIST 100 endeksi hariç tamamının üstüne çıkarak, reel getirilerini negatife döndürdüğünü görüyoruz.


VARLIK SINIFLARI İTİBARI İLE TABLOYU YORUMLARSAK:

Külçe Altın: Türk halkının gayrimenkul ile birlikte en favori yatırım araçlarından biri. Son 10 yılın getiri şampiyonu. Son 10 yılda enflasyon %120 iken %326 getiri sağlamış. Özellikle enflasyonun yükseldiği yıllar daha iyi performans göstermiş. Bu da altının Türkiye'de enflasyona karşı bir korunma aracı olduğu gerçeğini doğruluyor. Halk yanılmıyor veya ülkenin ilkel ekonomik yapısı değişmiyor, siyasi olarak hangi yorum işinize gelirse onu kullanın! Bana göre, ikisi de doğru. Böyle başa böyle tarak!               

BIST 100: Türk halkını çok küstürdü, eski heyecanını kaybetti, yatırımcı sayısı çok azaldı derken, 10 yılda reel getiride ikinci sırada. Yalnız riski de çok yüksek. Genelde her sene getiri açısından ya en başta ya en sonda. Son 10 yılda enflasyonun yüksek olduğu senelerde nakavt olduğu gözleniyor. Borsaya yatırdığınız parayı ancak en az 2-3 sene elinizde tutacak ekonomik gücünüz varsa enflasyonun üstü para kazanma sözkonusu. Bu yüzden genelde dayanma gücü olan yabancılar kazanabiliyor Borsadan. Aksi halde, Türk yatırımcıların borç parayla veya 30-40 gün ortalama vade ile yaptıkları Borsa yatırımının sonucu kumar makineleriyle aynı...Ya da başka bir açıdan yorumlarsak, kronik olarak sermaye kıtlığı çeken bir ülkede,  sermaye piyasasında bu talebi karşılayan sermaye birikimi olanların reel getiri elde etmesi ekonomik açıdan rasyonel. Tek taraflı, hem devlet hem özel sektör tarafından sürekli fon talep eden yapıda bir sermaye piyasamız söz konusu. Yatırımcı için kıssadan hisse, 2-3 yıl dayanacak özsermayen yoksa (borç değil) Borsadan uzak dur, özellikle enflasyonun yüksek olduğu seneler, sonsuz paran varsa da uzak dur. Enflasyon makul seviyeye inerse, 2-3 sene boyunca, tuzunun kuru olduğu miktarda parayla, Türkiye'de Borsasından iyi para kazanman mümkün. Riski seviyorsanız, Türkiye’de artık vadeli piyasalar da var. Borsanın bu yıl kötü gideceğini düşünüyorsanız almak yerine satabilirsiniz de piyasayı artık.

Yıllık Mevduat: Türkiye'de cebinde paran varsa hiç düşünme faize yatır. Yukarıda, Borsa için yaptığım yorumda, devletiyle, özel sektörü ile sermaye kıtlığı çeken bir ülkede cebinde parası olan kraldır. Yerli veya yabancı her kim olursan ol, gel hemen fon talep eden bu kesimde, elini öpene yüksek faizden borç ver. Özellikle devlete veya bankalara verirsen risk de sıfır düzeyinde! Son 10 yılda enflasyon %120 iken iki katı (%241) para kazan. Risk açısından aşırı riskli borsanın bir gıdım altında hemen her sene garantili reel getiri. Fazla söze ne hacet, yatırımda adres belli. 10 yılda, mevduata yatıranlar sadece 2 sene reel getiri elde edememişler, o da enflasyonun sadece %1 veya 3 altında. Hayır, bu insanlar Başbakan'ın (Cumhurbaşkanı) düşündüğü gibi soyguncu veya faiz lobisi değil. Senin ülkenin hiç sermaye birikimi yok, deli gibi paraya ihtiyacın var ve sana borç verenler bu fonksiyonu üstlenip senin ülkenin krize girmemesini sağlıyor ve karşılığını da alıyorlar. Şikayetçi isen, ayağını yorganına göre uzat, kazandığını har vurup harman savurma, nüfus artışını durdur, eğitimi arttır, adaleti sağla, adam kayırmacılığı rüşveti engelle, tam rekabetçi bir piyasa yarat vs. Ülken Almanya gibi, Japonya gibi açık değil fazla versin, sermaye ihtiyacı olmasın!            

Euro: Son 10 yılda Euro, dolardan daha iyi performans gösterse de, dövizin getirisi Türkiye'de enflasyonun altında kalmış. Euro, 10 yıl boyunca sadece geçen sene en iyi getiri sağlayan yatırım aracı olmuş. Enflasyonun en düşük olduğu 2010 ve 2012 senelerinde ise en kötü yatırım aracı olmuş.       

Dolar:    Dolar, son 10 yılda %120 enflasyon varken %50 getiri sağlayarak incelediğimiz yatırım araçları arasında sonuncu olmuş. 2008, 2011 ve 2013 yılları hariç diğer 7 yılda hep enflasyonun altında getirmiş, hem de hep en kötü 2 yatırım aracından biri olmuş. Dolara dokunanın eli yanmış anlayacağınız.    

Konut İstanbul: Ülkemizin altınla birlikte en sevilen yatırım aracı konut ise son 10 yılda İstanbul'da bile enflasyonun altında getiri sağlamış! E hani konut balonu vardı? Fiyatlar aşırı şişmişti filan? Aslında konut 2008 yılına kadar geleneksel olarak kendinden beklendiği gibi enflasyonun biraz üstünde getiri sağlayarak yatırımcısının parasını enflasyona karşı koruma görevini başarıyla yürütüyordu. Ama 2008 yılında, bize teğet geçen, global krizde aldığı darbeyi atlatamayarak o yıldan sonra, 2012 yılına kadar hep enflasyonun altında getirmiş, sadece 2012 ve 2013 yılında reel getiri sözkonusu. Herkesin ağzına sakız olup iştahını kabarttığı bu yıllarda da sırasıyla borsayı ve dövizi geçip birinci olamamış. Aslında hiçbir yıl birinci olmamış, hiçbir yıl da sonuncu olmamış. Enflasyonun etkilerini yumuşatmak istiyorsanız, konut, teorideki gibi iş görüyor aslında. Ayrıca bu sadece konutun değer artışı. Konut yatırımında bir de kira geliri sözkonusu. Bu da yıllık %3 ile 5 arasında değişiyor. 10 yıl boyunca bu getiriye ekler isek konuta yatırım yapanların getirisini % 43 ile %80 arasında arttırmak gerekir. Bu da son 10 yılda,  İstanbul'da konuta yatırım yapanların getirisini enflasyonun biraz üstüne çıkarmaya yeter ve konut yatırımının enflasyona karşı iyi bir korunma aracı olduğu görüşünü de doğrular. Burada dikkat edilmesi gereken konu, oturmak amacı ile veya tatillerde gelirim diye konut alıp 10 yıl sonra, sattığınızda konutun sadece değer artışından, enflasyonun üzerinde getiri beklemenin doğru olmadığı. Kendi evinde oturanlar, konut yatırımı ile kirada olsalardı ödeyecekleri kirayı da hesaba katarak ancak karda olabileceklerini unutmasınlar, yoksa 10 sene sonunda beklediğimiz kadar fiyat artmadı diye dövünüp durursunuz.      

Konut Türkiye:  Türkiye genelinde konut yatırımı yapanlar için de yukarıdaki yorumlar geçerli olsa da, özellikle son 2 yılda İstanbul'daki konutların fiyat artışında yaptıkları atak ile 10 yılda getiride %10'luk bir fark oluşmuş durumda. Ayrıca yukarıda bahsettiğim yıllık %3-%5'lik kira getirisi İstanbul içindir. Türkiye'nin diğer yerlerinde bu oran daha düşüktür. Kıssadan hisse, yatırım için konut alacaksan İstanbul'dan al ve kiraya vermeyi de unutma!

YATIRIM ARAÇLARININ YIL SONU GETİRİLERİNİ BU TABLO VE YUKARIDAKİ YORUMLARI KULLANARAK TAHMİN EDEBİLİRMİYİZ?

Deneyelim. Herşeyden önce bu analizin belkemiği olan enflasyonu tahmin etmeliyiz. Tabii bunu şimdi değil sene başında yapmalıydık.

Şanslıyım, sene başındaki yazılarımdan birinde, (http://www.hakanaytekin.net/1/post/2014/03/bu-ortamda-halen-gayrmenkule-yatirim-yapilir-mi.html )2014 yılı için %9 enflasyon tahmini yapmışım.

Bu son iki seneye göre 2014 yılında enflasyonun yükselmesini bekliyorum demektir.

Şimdi, sırayla bu tahmini ve yukarıdaki yorumları kullanarak bu sene sonunda yukarıdaki tablonun 2014 sütunu nasıl oluşacak tahmin edelim:

KÜLÇE ALTIN:     Enflasyon yükselecekse, ülke olarak altına koşulacağı beklenir. Altının fiyatı her ne kadar dünyada dolar cinsinden belirleniyorsa da, içindeki dolar/TL bileşeni nedeniyle, serbest kur rejimi varsa enflasyon da otomatik olarak fiyata giriyor. Sonuç olarak, bize göre altın bu sene Türkiye'de enflasyonun üstünde getirir.

BIST 100:              Enflasyonun yüksek olduğu seneler Borsa getirisi yerlerde sürünüyorsa, uzun lafın kısası, 3-4 sene dayanma gücün varsa bile bu sene Borsadan uzak dur veya riski sevenler için vadeli işlemlerle sene sonu vadeyle sat sonucu çıkabilir.


Yıllık Mevduat: Faizler serbest piyasada belirlenmeye devam ederse, kendi paran varsa (borç değil) hiç düşünme faize yatır. Bu sene faiz dışında, az enstrüman enflasyonu geçer. Faizler siyasi emirle belirlenmeye başlarsa hemen altına veya dövize kaç.

Euro:     Bu sene enflasyonun biraz yüksek çıkması beklendiğinden, faiz, emirle değil, şu anki gibi serbest piyasada oluşmaya devam ederse enflasyonun biraz altı veya üstü getiri sözkonusu olur. Tercih edilmez. Ancak, ülkede, emirle faiz belirleniyorsa, evini arabanı, her türlü TL varlığını satıp döviz veya altın alman mantıklı olur.

Dolar:    Yukarıdaki yorum geçerli. Ancak, bu sene yurtdışındaki gelişmelere ve beklentilere baktığımızda, döviz alacaksan dolar al diyor gibi.

Konut İstanbul: Bu sene enflasyon yılı. Bir ev alacak kadar kendi param var ve enflasyondan korumak bana yeter diyorsanız İstanbul'dan talep gören, fiyatların artış trendinde olduğu bir yerden ev alın.

Konut Türkiye:  Yukarıdaki yorumun aynısı, ama oturmak için değil yatırım için alacağım diyorsanız, başka şehirlerde bile oturuyorsanız İstanbul'dan alın der bizim tablo.

TABLODAKİ ALTI AYLIK VERİLERLE TAHMİNLERİMİZİN SAĞLAMASINI YAPALIM:

Tablonun son sütunu 2014 yılında 6 aylık verilerle gerçekleşen sonuçları gösteriyor. Buna göre:

Sene başında, yıllık %9 diye tahmin ettiğimiz enflasyon 6 ay itibarı ile tahminlerimin biraz üstünde seyrediyor. Sene sonuna doğru düşmesi beklenmeli.

BIST 100 6 ayda en çok getiri sağlayan yatırım aracı. Bu enflasyonla, sene sonunda sonuncu olması beklendiği düşünülürse sene sonuna kadar Borsanın çakılması gerekir.

Altın, Konut İstanbul, Euro ve Dolar’ın yeri tabloda beklendiği gibi. Böyle devam eder.


Mevduat’ın tahminlerimizle uyumlu olması için enflasyonun sene sonuna doğru düşmesi beklenmeli. Mevduat şu anda bizim sene başında öngördüğümüz yerde değil.
 
 
Picture
Wharton School’dan Brad Case, Susan M. Wachter ve Prof. Richard B. Worley tarafından yayınlanan bir makalede (http://realestate.wharton.upenn.edu/research/papers/full/716.pdf) , gayrimenkul yatırımlarının enflasyon duyarlılığı,  diğer enflasyona duyarlı varlıklarla karşılaştırılarak analiz edilmektedir. Yazarlara göre, ABD’de, gayrimenkule yatırım getirileri hakkındaki en şeffaf bilgi kaynağı, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) borsada işlem gören, halka açık hisse senetlerinden elde edilebileceğini söyleyerek, mevcut GYO getiri verisini, ABD enflasyonu ile ilişkisine vurgu yaparak incelemişlerdir. Makalenin orijinaline yukarıdaki linkten erişebilirsiniz. Ben burada, biraz işin teorisine değindikten sonra, makalenin vardığı sonuçlarını özetleyecğim ve Türkiye’ye özgü birkaç yorum ekleyeceğim.

Enflasyona Karşı Bir Korunma Aracı Olarak Emlak

 Önce gayrimenkulün enflasyona karşı ne ölçüde bir korunma aracı olarak dikkate alınabileceği ile başlayalım. Gordon büyüme modeli, gayrimenkulün gelirlerini enflasyona göre ayarlayabilen uzun ömürlü bir varlıklı olması sebebiyle -pek çok sabit getirili ürünün aksine-  enflasyona karşı mükemmel bir koruma sağladığını önermektedir (bkz. Gordon [1962]). Model, belirgin sınırlamalarına rağmen,  açıkça bu ilişkiyi göstermektedir. Gayrimenkul varlık fiyatları (ya da, benzer şekilde, GYO hisse senedi fiyatları)  sabit bir g oranı ile sonsuza kadar büyüyen gelecekteki kira nakit akışlarının, uygun bir nominal faiz oranı (r) ile indirgenmesi  sonucunda bulunan net bugünkü değere(NBD) eşittir.

 Emlak Fiyatı = NBD (Gelecekteki Kira Gelirleri) = Sonraki Dönem Kira / (r - g)

 GYO Hisse Senedi Fiyatı = NBD (Gelecekteki Temettüler) = Sonraki Dönem Temettü / (r - g)

Reel ekonomide hiçbir değişiklik olmadığını varsayarsak ,  enflasyon, iskonto oranı (r) ve kira (temettü) büyüme oranını (g) eşit şekilde etkileyecek ve böylece enflasyon arındırma katsayıları, ya da gayrimenkul varlık değerleri üzerinde hiçbir etkisi olmayacaktır. Diğer bir deyişle,en azından bu basit modeled, elde gayrimenkul tutmanın enflasyondan arındırılmış getirisinin enflasyona  göre değişmez olduğu ispatlanmaktadır.

Yukarıda bahsedilen yazıda, yazarlar 1978-2011 arasındaki dönemde, gayrimenkulün enflasyona karşı bir korunma aracı olarak tarihsel performansını incelemişler ve diğer enflasyona duyarlı varlık sınıfları ile  karşılaştırmışlardır. Çalışmada, elde edilen sonuçları özetlersek:

1)      Tarihsel örnekte, önce, tek varlık sınıflarına bakılmış ve “emtia” en iyi enflasyona karşı koruma sağlayan varlık sınıfı olmuştur. Koruma (hedge) etkinliğinin ölçüsü “emtia”lar için, yıl içi yüksek enflasyon dönemlerinde % 70 ortalama başarı oranı (enerji malları için% 75 ve enerji dışı mallar için% 61) olmuştur.

2)      Ancak, düşük enflasyon dönemlerinde, emtialar, incelenen varlık sınıfları içinde en düşük getiriyi getirmişlerdir. Bu büyük bir performans farkı, eğer yüksek ve düşük enflasyon rejimlerinin her ikisinde de performans hedefleniyorsa , dengeli bir portföy oluşturmanın faydasını vurgulamaktadır.

3)      İncelenen tüm dönemler için, hesaplanan bir Markowitz ortalama-varyans optimizasyonu, %49’u enflasyona endeksli devlet tahvili veya hazine bonosuna, %17’si GYO hisselerine, %15’i emtialara, %14’ü hisse senetlerine, ve %6’sı altına yatırılan bir portföy bileşiminin en yüksek Sharpe oranını (0.54) sağladığını göstermektedir. Bu çok varlık sınıflı portföyün başarı oranı,% 75 ile oldukça yüksektir, ancak önemli negatif yönlü getiri riski de vardır.

4)      Negatif yönlü getiri riskini azaltmak için, tarihsel olarak, enflasyona endeksli hazine bonosu ve devlet tahvillerine (% 54) ve emtiaya(22%)  biraz daha fazla ve GYO hisselerine (14%), hisse senetlerine (% 6) ve altına (% 3) biraz daha az yatırılan bir portföy tercih edilebilir. Tarihsel olarak, bu portföy hem yüksek enflasyon dönemlerinde ilkine benzer bir başarı oranı (% 75) sağlamakta, aynı zamanda, hem yüksek hem de düşük enflasyon dönemlerinde eşit olan benzer bir Sharpe oranına (0.52)sahiptir.

5)      Son olarak, yüksek enflasyon dönemlerinde başarı oranını maksimize etmek isteyen yatırımcılar için, negatif yönlü getiri riskine bakılmaksızın, daha agresif, emtialara % 55, GYO hisselerine % 39, enflasyona endeksli hazine bonosu ve devlet tahvillerine % 5, hisse senetlerine % 1 yer veren ve altına hiç yer vermeyen  bir portföy önerilmektedir. Tarihsel olarak, bu portföyün, yüksek enflasyon dönemlerinde % 78 bir başarı oranı var fakat önemli negatif yönlü getiri riski de mevcuttur.

6)      Farklı gayrimenkul türleri, kiralarının enflasyona ayarlanabilmesine bağlı olarak, farklı seviyelerde enflasyon koruması sağlamaktadır.  Güçlü enflasyon koruması sağlaması beklenen gayrimenkul türleri, kısa süreli kiralamalar ile karakterize olanlar, veya hasılata bağlı kiralamalardır. Ampirik veriler, genellikle ile, bu beklentileri desteklemektedir. Kişisel depolar, konutlar ve alışveriş merkezleri yüksek enflasyon dönemlerinde %75-80 arasında bir başarı oranına sahiptir (%71 endüstri ortalamasından fazla).

Bu çalışmada incelenen ampirik kanıtlar varlıkların çeşitli enflasyon koruyucu özelliklere sahip olduğunu göstermektedir. Kavramsal olarak, enflasyona karşı yüksek koruma sağladığı düşünülen gayrimenkul, gerçekten tarihi örneklemimizdeki diğer enflasyona duyarlı varlıklar kadar ya da daha da iyi performans göstermiş ve yatırımcıları önemli ölçüde negatif yönlü getiri riskine maruz bırakmamıştır. Gerçekten de, ampirik sonuçlar ve teorik tartışmalar gayrimenkulün (halka açık GYO'lar aracılığıyla erişilen) çekici getiri özellikleri sağladığını ve çeşitlendirilmiş enflasyon korumalı portföyler açısından da dikkate alınmayı hak ettiğini göstermiştir.

Yukarıdaki akademik çalışma çerçevesinde, Türkiye’deki duruma dair bazı yorumlar yaparsak:

1)      Yazarlar, ABD’de, gayrimenkule yatırım getirileri hakkındaki en şeffaf bilgi kaynağının, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) borsada işlem gören, halka açık hisse senetlerinden elde edilebileceğini söyleyerek, çalışmalarında bunu gayrimenkul getirisi olarak kullanmışlardır. Örneğin ABD tarihinin en enflasyonist yılları olan 1974-1981 yılları arasında GYO getirilerinin yıllık %10.2 temettü ve %16.3 toplam yıllık getiri ile satınalma gücünün koruduğunu belirtmektedirler. Türkiye’de GYO temettü ve hisse değer artışları ile gayrimenkul getirileri arasında hiçbir ilişki olmadığı gibi, neredeyse ters korelasyon bile vardır diyebiliriz. Bakınız 01.04.2014 tarihli “Ev mi alalım GYO hissesi mi?” başlıklı  yazım. (http://www.hakanaytekin.net/1/post/2014/03/ev-m-alalim-gyo-hsses-m.html)

2)      Türkiye’de hukuki olarak, sözleşme serbestisine aykırı olduğundan, geçerliliği  tartışmalı da olsa, fiilen hükümet tarafından yıllık konut kira artışları TEFE+TÜFE/2 oranı ile sınırlandırılarak bir nevi enflasyona endeksleme uygulanmaktadır. Bu da teorideki büyüme oranı (g)nin enflasyona eşitlenmesi demektir. Bu da konut yatırımının, Türkiye’de, rahatlıkla otomatik olarak enflasyona karşı bir korunma aracı olarak kullanılabileceğini gösterir.

3)      Türkiye’de hisse senetleri ile çeşitlendirme yerine, yüksek enflasyonist dönemlere girilirken, gayrimenkul yatırımının yanı sıra enflasyona endeksli hazine bonosu ve devlet tahvillerine yatırım yapılabilir. Örneğin gayrimenkulden elde edilen kiralar, enflasyona endeksli bonolara yatırılabilir.

4)      Altın ise 10-15 yıl öncesine göre, enflasyona karşı bir korunma aracından çok, oldukça spekülatif bir yatırım aracı haline geldiğinden, enflasyona karşı portföylere eklenmesi tavsiye edilmez.