Picture
Geçen yazıda, genel bazı değerlendirmeler yapıp, 2017 yılında İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapabileceği veya enflasyonun altında artışlarla uzun vadede bu kadar değer kaybedebileceğini söylemiştim.

Şimdi, tam olarak sizin eviniz ne kadar düşer sorusuna cevap arayacağız. Örnek olarak, diğer faktörleri devre dışı bırakmak adına, Bağdat Caddesi civarı gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu bir yer değil, Beylikdüzü, Esenyurt gibi konut arz fazlası olan yerleri değil, şehrin tam göbeğinde, oturmuş bir semt olarak, Beşiktaş, Etiler’de, aşağıdaki özelliklerde bir ev seçtim. Hemen EvRaporu.com sitesine gidip bu ev için bir detay e-ekspertiz raporu aldım. Buradaki üç bilgi, gelecek seneki ev fiyat beklentimi oluşturmak için çok önemli. Birincisi evin şu andaki tahmini değeri, ikincisi ise makinanın trend analizi yaparak, baktığım evin bir yıl sonraki fiyatını tahmin ettiği bölüm.


Örnek evimizin bugünkü değeri raporda, 1.374.792 TL olarak tahmin edilmiş. Aynı evin, 1 yıl sonraki değerinin ise 1.368.114 TL olacağı belirtiliyor. Yani makine bu evde, 2017 sonunda %1den az da olsa bir değer düşüşü beklediğini söylüyor. 1 yıl boyuncaki enflasyonu da hesaba katarsanız sene sonunda %10 kadar reel bir kayıp olacağı tahmin ediliyor demek ki. Çünkü, 1 yıl sonraki 1.368.114 TL bugünkü aynı miktardaki paradan %10 daha az satın alma gücüne sahip olacak. Bugünün 1.231.302 TLsi olarak düşünebilirsiniz. Makine şu anda benim 2. olasılığımı işaret ediyor ve birden değil yavaş yavaş, enflasyona yedirerek değer kaybı diyor.

Üçüncü önemli bilgi ise rapordaki aşağıda gösterilen son 24 ayı gösteren piyasa trendleri bölümü. Etilerdeki örnek evimiz, 2 yılda %46 civarında değer kazanmış. Bu esnada enflasyon %13 civarında olmuş, arada aşağıda kırmızı ile işaretli bölge kadar açıklık var. Şu anda, piyasada ani bir düşüş olmasını gerektirecek ekonomik, siyasi, askeri, toplumsal bir bozulma olursa bu baktığımız evin %23 civarında değer kaybetmesini bekleyebiliriz. Daha da düşebilir o anki şartlara bağlı olarak, panikle, ama ev fiyatları şişmişti biraz diyorsanız, bana göre hakkı %23 aşağısı, bunun altında alıcı gelir veya alıcı olabilirsiniz, daha fazlası fiyatın hak etmediği yerlerdir. Sonuç olarak, yakın zamanda hızlı bir düşüş olursa bu evin değerinin 1.058.000 TLye kadar düşmesini bekleyebilirsiniz. Sene sonuna kadar yavaş bir düşüş olması halinde ise bu değer %10 enflasyon farkı ile 31.12.2017de emlakçı vitrininde 1.164.000 TL fiyatla oturacağını öngörmektedir.

Son olarak, makine 1 yıl sonrası için %4-5’in üzerinde bir değer söyleseydi ve piyasa trendlerinde arada kırmızı bölge de mevcut olsaydı, berabere kalmış olacaktık, ama yine de piyasadaki olası bir düşüş durumunda evinizin değerinin düşme potansiyelini rakam olarak bilmek ilerideki kararlarınızda işinize yarayabilir. 3-4 ay sonra bir rapor daha alırsanız trendi ve 1 yıl sonraki fiyat tahminine yansımalarını daha iyi takip edersiniz. Sonuçta, şu anda, benim bu ev için fiyat düşüş tahminim makinadan daha fazla olmakla birlikte iki göstergede düşüşü işaret ediyor.

İşte size sizin evin fiyatının ne kadar düşebileceğini söyledim. Şimdi, hemen EvRaporu.com sitesine gidin, tüm bilgileri girerek üye olun. Şu anda, üye olana bir adet detay, bir adet liste rapor bedava. Kendi eviniz veya almayı düşündüğünüz ev, ya da müşterilerinize önereceğiniz evler için yukarıdaki analizi yapıp 2017 için beklentilerinizi içgüdü ile değil rakamlarla ortaya koyun. Sonra ne yapacağınıza karar vermeniz daha kolay olur.

 
 
Picture
Son iki yazıda, İstanbul’da konut fiyatlarında büyük düşüş olacak mı? konusuna göz attık. Sizin, bu yazılara yaptığınız yorumlara ve sorularınıza cevap vereyim;

İstanbul konut fiyatları neden düşecek? illa düşecek mi?

Aslında düşmesine gerek yoktu. Balon da yok diyoruz ya…Düşmesini gerektiren 2 sebep var. İkisinin de konutla alakası yok:

1)      ABD Merkez Bankası FED’in dünyadaki hemen tüm varlıklarda balon oluşmasına sebep olan düşük faiz politikasına son vereceğinin beklenmesi. Herkes bu konuda emin, ama ABD yönetimi sonsuz dolar arzı ile dünyanın sesini çıkarmadan yönetmenin bir yolunu bulursa, bu saadet devam eder, bizim konut fiyatlarına da, ne kadar bomba patlasa bir şey olmaz. Globalleşmenin testlerinden biri bu…Dünya tek para olarak doları ve tek otorite olarak FED’i kabul ediyor mu? Rusya, Çin ve Türkiye itiraz ediyorlar farklı sebeplerle…Niye bu kadar önemli? Çünkü dünyayı ABD fonluyor. Sizin konut kredinizi veya inşaatı yapan müteahhitin ihtiyacı olan krediyi aldığı Türk bankası, bunu sizin düşük geliriniz sebebiyle tutmadığınız mevduattan değil, yabancı finans kuruluşlarından dövizle kredi alarak kullandırabiliyor. Ciddiyseniz, elinizdeki cüzi dolarları bozmadan veya yakmadan önce kişi, şirket, herkes TL döviz bütün kredilerini bir kapatsın ayağımızı yorganımıza göre uzatalım da görelim. Olmaz mı? Olur, ama o zaman dünya finans sisteminden çıkar, Küba, Kuzey Kore gibi bir ülke oluruz…Sıkıya gelince, zaten öyle yaşıyoruz, olsun diyen vatandaşlar ise oyunu bu sistemin devamı için kullanıyor veya gizli bir el seçimleri manipüle ediyorJ. Gerisi politikaya giriyor ama bizim için önemli olan sistemin devamı ve ABD tarafından sürdürülmesi bizim ve tüm kurumlarımız için önemli olduğu sürece, FED’in faiz arttırımı bizi bağlamaz diye kof milliyetçilik yaparak hiçbir şeyi çözemeyiz. Şu anda, TCMB bizi bağlamaz, FED daha önemli modundayız…Globalleştik bu anlamda yani. Siz, politikacıların, faizi düşüreceğiz yalanlarına bakmayın. FED faiz arttırırsa, hem doların dünyada tüm para birimlerine olduğu gibi TLye karşı değeri de artar, hem de yurtdışı kurumlardan daha yüksek faizle borç alıp Türkiye’yi (devlet dahil) fonlayacak banka ve finans kurumlarının size kredi kullandırdıklarında ödeyeceğiniz faiz, garanti yükselecek demektir. Yani piyasa faizi yükselecek. Eee, ben kredi kullanmıyorum ki, oturduğum ev yıllardır benim. Benim evin değerini niye etkiliyor? derseniz, varlık fiyatlama modellerine göre, evinizden gelecek yıllarda beklediğiniz kira getirisini daha yüksek oranla iskonto edince evinizin değeri düşüyor. Tamamen matematik…Aynen, faizler düştüğünde, hiçbir şey yapmadığınız halde, bu hesapla evinizin değeri arttığı gibi…

2)      İki önceki yazımızda verdiğimiz grafikte gösterdiğimiz gibi, son 4 yılda Türkiye’de enflasyon % 31 artmış iken, doların %68 artmış olması. Bu makas bu kadar açılmasaydı (bu da aslında bir önceki sebep olan, dünyadaki düşük faiz ortamı yüzünden), vatandaşın geliri enflasyon değil, dolar bazında artabilseydi yine sorun olmaz, evinizin değerinin düşmesi gerekmezdi. Bu kısım Türkiye’deki ekonomi yönetimini ilgilendiriyordu. Dünyadaki düşük faize bağlı enflasyon düşüşünü biz yapmışız gibi sevinip buralara geldik. Şimdi Amerikan kartalı bizi çıkardığı yerden bırakacak mı?, bu arada uçmayı da öğrenememişiz, fena çakılacağız diye korkuyoruz. Aradaki 37 puan fark uçurumun yüksekliği…

SONUÇ: Benim tahminimce, uzatmalar devam etmez de, memlekette kriz olursa, ya İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapar (bu hesap dolar 3 TL iken geçerli, 3,5 seviyesi için %34) ve vatandaşın alım gücü seviyesine inip biraz sendeleyerek yoluna devam eder, ya da, en iyi şartlarda, 2017den itibaren, çift haneli enflasyon ve tek haneli konut fiyat artışlarıyla 4 yılda makas kapanır. Son durumda FED’in elinin armut toplaması lazım…İlk toplantı bugün ve yarın TSİ 20:00de

Son Söz: Gayrimenkul sağlam yatırımdır ama bu krizlerden hiç etkilenmez demek değildir.

Sonraki yazıda, peki benim evim, veya almayı düşündüğüm ev tam olarak ne kadar düşer? Sorusuna cevap arayacağız. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Picture
Önceki yazıdaki grafiğe bakarsak, asıl sorunun konut fiyat artışlarından değil, USD kuru ve enflasyon arasındaki açılan makastan kaynaklandığını anlarız. Yani burada konut fiyatlarını tartışmak yerine makroekonomi yorumu yapmak gerekiyor aslında. Normal koşullarda, tam rekabetçi piyasalarda enflasyon ve döviz kurunun, zaman boyunca birebir örtüşerek gitmesi beklenir grafikte. Yani, teoride, piyasalara hiçbir müdahale olmasaydı, aynı mal veya hizmetin fiyatının hem TL hem USD bazında aynı seyri izlemesi beklenirdi. Yani basitçe, Mc Donalds endeksindeki gibi, Amerikada veya diğer ülkelerdeki bir adet Big Mac değerindeki parayı bozup Türkiye’ye getirdiğimizde burada da bir adet Big Mac almalıyız. Önümüzdeki sorun, konut fiyatları olmaktan çıktı, Türkiye için, enflasyonun mu (veya faizin mi) yoksa döviz kurunun mu fiyatlardaki genel artış seviyesini daha doğru yansıttığına döndü. Burada, bana göre, Nasrettin Hoca haklı çıkıyor ve gelirini döviz bazında ayarlayabilen TC vatandaşları ile gelirini döviz bazında ayarlayamayan TC vatandaşları için iki farklı yorum çıkıyor, ikisi de kendi açısından haklı. Burada, esas sorun olan makroekonomik yorumu ve kim suçlu konusunu Mahfi Eğilmez’e bırakalım, biz konut fiyatlarına dönelim. Ama bir haber sitesindeki yazıda, hükümet yetkililerinin bir sene önce neler dediğini paylaşmadan edemeyeceğim (haberin resmi de bu yazının başındaki resim):

Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek de Fed kararının açıklanmasının ardından Twitter hesabından yaptığı açıklamada, "Fed beklentiler doğrultusunda faiz artırarak şimdilik piyasaları rahatlattı gibi" değerlendirmesinde bulundu.

Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan'ın Ekonomi Başdanışmanı Yiğit Bulut, Fed'in faiz artışı kararının beklenen bir gelişme olduğunu, piyasalarda olumlu bir adım olarak algılanacağını belirterek, Türkiye'de faiz indirimi için fırsat kollamakta yarar gördüğünü söyledi.



Geldiğimiz nokta ise:

Aslında, 2,5 yıl önceki ilk yazılarıma dönerseniz, 16.04.2014 tarihli ENFLASYON VE GAYRİMENKUL YATIRIMLARI başlıklı bir Wharton School araştırma makalesinden yola çıkan blog yazımda konu açıklanmış. Bakmaya üşenenler için, yazıdan bazı bölümler:  

·Araştırmadaki, basit modelde, elde gayrimenkul tutmanın enflasyondan arındırılmış getirisinin enflasyona  göre değişmez olduğu ispatlanmaktadır.

· Bu araştırmada “emtia” en iyi enflasyona karşı koruma sağlayan varlık sınıfı olmuştur.       Ancak, düşük enflasyon dönemlerinde, emtialar, incelenen varlık sınıfları içinde en düşük getiriyi getirmişlerdir. Bu büyük bir performans farkı, eğer yüksek ve düşük enflasyon rejimlerinin her ikisinde de performans hedefleniyorsa , dengeli bir portföy oluşturmanın faydasını vurgulamaktadır. Kavramsal olarak, enflasyona karşı yüksek koruma sağladığı düşünülen gayrimenkul, gerçekten tarihi örneklemimizdeki diğer enflasyona duyarlı varlıklar kadar ya da daha da iyi performans göstermiş ve yatırımcıları önemli ölçüde negatif yönlü getiri riskine maruz bırakmamıştır.

· Kiraların enflasyona endekslenmesi, konut yatırımının, Türkiye’de, rahatlıkla otomatik olarak enflasyona karşı bir korunma aracı olarak kullanılabileceğini gösterir.


Yorum farkı, tamamen, dövizin mi, ÜFE-TÜFE ortalamasının mı fiyat artışlarına karşı gerçek reel korumayı gösteren bir indikatör olduğuna karar vermekten kaynaklanıyor. Soruyu tersten yola çıkarak, bana göre, ne oldu sorusunu cevaplayayım:

ABD’de yapılan araştırmalarda, gayrimenkulün, hem düşük hem yüksek enflasyon dönemlerinde enflasyona karşı değer açısından yüksek koruma sağladığı kanıtlanmıştır. Türkiyede de  güvenilir veri olmadığından bu konuda yapılmış akademik çalışma yok (aslında artık EvRaporu ile var:), vatandaşın aklında her zaman gayrimenkulün kaybettirmediği hissiyatı vardır ve hep haklı çıkmıştır. İstanbul’daki konut fiyat artışları dolar bazında yılda %2 ile ancak yatırımcıların değerini korumuştur demek mi size daha doğru geliyor, enflasyon yılda yüzde 7 iken ev fiyatları yüzde 16 artmış vay be! demek mi? Bilindiği gibi ekonomide paranın fonksiyonları arasında değişim aracı olmasının yanı sıra, değer biriktirme aracı olması da vardır. Bu anlamda Türkiye’de konut ve döviz değer biriktirme fonksiyonunu yerine getirirken TL sadece değişim aracı fonksiyonunu yerine getirmektedir.

Kısaca, benim cevabım, herkesin sepetle oynandığından şüphelendiği ÜFE-TÜFE değil TL yanlıştır. Dolar kuru enflasyonu daha doğru yansıtmıştır. Biz burada son 4 yıla baktık, ama, maaş zamları TÜFE’ye göre ayarlanan çalışanlar, domates patates, TL ile fiyatlanan her şeyi üretenlerin gelirleri genelde kriz dönemlerindeki gibi 1-2 yıl değil,  daha uzun süredir, arka arkaya suni düşük artışlarla çağ dışı kalmıştır. Sonuç olarak, İstanbul konut fiyatları, ortalama İstanbul halkının ulaşabileceği seviyeden en azından 4-5 yıldır uzaklaşmaktadır ama bunun nedeni sahibinin servetini korumaya çalışan konut fiyatları değildir.

Bu açıdan bakınca, taşlar yerine oturuyor:

1) İstanbul konut fiyatlarında balon yoktur.

2) Artık bu gelir düzeyi ile İstanbulluların çoğunun çalışarak konut sahibi olması hayaldir.

3) Yabancı için, riskimize göre yılda dolar bazında %2 getiri cazip değildir. Bunun için gelmemektedirler, boşuna yabancıya konut satacağız diye abuk subuk düzenlemeler yapmayın. Konut alanlar, mecburiyetten kaçan ve risk alma seviyeleri daha yüksek Irak, Suriye vatandaşları, biraz da parayı ne yapacağını şaşırmış Araplar…

4) Bundan sonra TL ve dolar (ya da İstanbul konut fiyatları) anormalliğinin yerine oturması için ya dolar veya konut fiyatları düşecek, ya da enflasyon aşırı artıp fiyatlar yerinde sayarak dengelenecek. Birincisi çok mümkün gözükmüyor (Buradaki analizde Eylül sonu verileri kullanıldığı için dolar 3.01 iken bugün 3.5TL ama bu ikisinin (biraz konut fiyatları düşüşü ve enflasyon artışı) kombinasyonu daha mümkün gibi. Daha sağlıklı tahmin için, USD fiyatının oturmasını beklemek şart.

5) Eylül sonu rakamları ile USD 3,01 iken, önceki yazıdaki grafiğe göre %40’lık bir enflasyon dolar makası var. TL enflasyon doğru, dolar düşer diyenler çoktan kaybetti. Dolar daha bu verilerin mürekkebi kurumadan 2 ay içinde %13 arttı bile. Daha gider mi? Dolar doğru enflasyon fırlar diyenler %40’ın üzerine %13 daha koyarsa %58 enflasyon ancak keser piyasayı. Temennimiz, 4 yılda çıktı 4 yılda yavaş yavaş insin. Ama bu bizim elimizde değil. Öyle olsa bile yıllık enflasyon şu anki %7 seviyesinden her yıl %12 artmalı. Bu da iyimser senaryo olarak, 2017 sonrası yılda %19 enflasyon 4 yıl boyunca demek. Takke düştü, kel göründü…

6)  Çok sert bir konut fiyat düşüşü beklemiyordum açıkçası yazıya başlamadan. Yavaşlama ve durağan gitmesi daha muhtemel duruyordu. Sebebi kredili konut alımlarının aşırı seviyede olmaması ve konut kredi borçluların kalitesinin ortalamadan yüksek olması. Ama, İstanbullu aldığı ev fiyatı erirken borç ödemeye devam mı eder, panikle satmaya mı çalışır onu bilemiyorum. Konut piyasasından ziyade memleketin genel durumu bu kararda çok önemli bir etken zira…Dolar enflasyon makası bir düzeltmeden ileri gider, kriz tüm ekonomide olursa, konut piyasası da dayanamaz ve alıcısı, satıcısı, inşaatçısı için tüm denklemler bozulur. Bambaşka bir dönem başlar. Yeni bir dünya kurulur…

Son sözü yine Nasrettin Hoca söylüyor: KAZANIN DOĞURDUĞUNA İNANIYORSUN DA ÖLDÜĞÜNE NEDEN İNANMIYORSUN?

Birkaç yazı daha bu konuda yazmaya devam edeceğim. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
PAZARLAMA PLANINIZ YETERSİZDİR- Piyasa iyi ise, evinizi görmek için düzenli olarak gelen kişilerin olmaması için hiçbir neden yoktur. Eğer haftalardır eve gelen giden olmadıysa, yanlış bir şeyler var demektir. Satılık bir evi pazarlamanın amacı, potansiyel alıcıların eve gelip bir bakmalarını sağlamaktır. Eğer pazarlama stratejiniz, sadece cama bir satılık afişi asmak  ve alıcıların aramasını beklemek ise emlakçınızı kovabilirsiniz. Çünkü, yapması gereken bundan çok daha fazla şey var. Gazete ve internet sitelerine günlük ilanlar verip, sosyal medyada veya kulaktan kulağa evin satılık olduğunu yaymak için ne yapmak gerekiyorsa yapmak gibi. Örneğin, internette yayınladığınız ev ilanınınıza, evinizin EvRaporu.com sitesinden alınmış, e-ekspertiz raporunu veya linkini koymak iyi bir fikirdir. Çünkü bağımsız 3. bir tarafça, bilgisayar tarafından hazırlanmış bu rapor, hem evi emsallerine göre doğru fiyatladığınızın bir kanıtıdır hem de alıcıya evin 1 yıl sonraki fiyat tahmini, piyasa terndleri, emsaller ve çevreye ilişkin çeşitli verilerle bilgi verip, gerçek alıcının, daha çok bilgi alıp ısındığı ve aklına yatan, kafasında canlanmış bir evi dürüst bir satıcı olan sizden almaya daha istekli olmasını sağlayacaktır. Üstelik ilk rapor ücretsiz, sonrakiler ise 20 TLden başlayan cüzi bir fiyatla…400.000 TL fiyatlı evinizi bu sayede bir ay erken sattığınızda, faizden veya dolar artışından kazancınızın yaklaşık 4.000 TL olacağını düşünürseniz evi bu sayede 3980 TL daha fazlaya sattığınızı düşünebilirsiniz.

Evinizin satılmasını garanti etmek çok da elinizde değil, ama bu ve önceki yazılarımdaki faktörlerin farkında olmak, sorunlarınızın nerede olduğunu belirlemenize ve duruma uyum sağlamak için ne yapmanız gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır.


 
 
Picture
PİYASA İYİ DEĞİLDİR - Bu büyük bir sorundur, ve gerçekten bu konuda yapabileceğimiz fazla bir şey olmadığından ızdırap verir. Hiç kimse herhangi bir nedenle bölgenizdeki evleri satın almıyor ve siz konut kredisi borcunuzla, banka ipoteğiyle bağlı olduğunuzdan, orada sıkışıp kaldınız. Bu durumda bazı fedakarlıklar yapılması gerekebilir: bazıları, evlerini piyasa değerinin altında satıp, biraz parasal kaybı kabul ederek bu zor durumdan kendilerini kurtarıp, biraz nefes alma ve piyasada yeniden hareket imkanı bulurken, diğerleri, evlerini satmadan borç bularak piyasanın yeniden toparlamasını beklerler. Bu durum, gayrimenkulün garantili bir yatırım olmadığı ve bazı zamanlar, büyük kayıplara yol açabileceği noktasını işaret etmektedir.

Aslında, bu konuda, piyasa kötüleştikten sonra değil ama evi alırken yapılabilecek bir şeyler var. İnsanların çoğunun ömür boyu biriktirebildikleri net servetin bir ev ve bir arabayı geçemediğini düşünürsek, ev almak çoğumuz için büyük bir karar. Neredeyse tüm servetimiz söz konusu…Bu yüzden, eğer durumunuz böyleyse, ev alma kararı vermeden önce, piyasaların gidişatını, evi almayı düşündüğümüz çevredeki konut fiyat artış trendine bakıp, piyasa iyiyken bile konut fiyatlarının herhangi bir sebeple ağır gittiği yerlerden değil daha canlı ve talep gören yerlerden ev almayı tercih etmelisiniz. Peki nasıl yapacağız bunu? Hemen www.evraporu.com sitesine üye olup, satın almayı düşündüğünüz ev için bir e-ekspertiz raporu alarak işe başlayın (bir süreliğine ilk rapor ücretsiz). Sizin için örnek bir rapor aldım. Bağcılar-Hürriyet mahallesi. Buradan, 100 m2, asansörü ve site havuz gibi özellikleri olmayan, arakat ve krediye uygun mütevazi bir ev almak isterseniz şu andaki piyasa fiyatlarıyla 203.000 TL gibi bir ödeme yapmalısınız. Bu fiyat çoğu kişiye uygun gelebilir, hatta sıkışan birini bulabilirseniz aynı evi 165.000 Tl gibi bir fiyata da alabilmeniz muhtemel. Bunu da yine rapordaki, acil satış değeri kısmında görüyoruz. Oh ne güzel! Buraya kadar ben bu evi alırım diyorsunuz…Ama o da ne? Raporda, pek çok bilginin yanı sıra, evin şu andaki piyasa değerini ve bir yıl sonraki tahmini değerini gösteren, PROBO Otomatik Değerleme Modeli (www.probomodel.com) tarafından hesaplanmış, aşağıdaki gibi bir bölüm göreceksiniz.

Burada, o bölgedeki geçmiş piyasa trendlerini kullanarak istatistiki bir modelle bir tahmin yaptığımızda, evin bir yıl sonraki beklenen fiyatının 214.000 TL olacağını söylüyor bize rapor. Burada 203.000 TLye alacağınız bu ev, bir yıl sonra, 214.000 TL eder diyor bilgisayar. Yılda %6’dan bile az (%5.4) bir getiri söz konusu. Suratınızın biraz ekşidiğini görebiliyorum…Yine de evi beğendiniz, hem işe de yakın. Kem küm, alırız bi şey olmaz diyorsunuz.

Raporda son 2 yıllık piyasa trendlerini gösteren bir bölüm de var. Burada, aşağıdaki gibi bir karşılaştırmalı grafik göreceksiniz.

Burada, son 2 yıla baktığımızda, İstanbul’daki konutlar, ortalama olarak %45 gibi değerlenirken Bağcılar ilçesinin %30, Hürriyet mahallesinin ise %24 gibi bir artış oranıyla piyasanın altında kaldığı gözlenmektedir. Üstelik bu piyasa çok iyi iken gözlenen rakamlar. Peki, bizim durumumuza gelelim. Piyasa kötüleşirse, Bağcılar-Hürriyet mahallesinde, fiyatı uygun, işe de yakın, ulaşımı kolay diye aldığımız bu evi nasıl satarız? Bu rapora bakınca, cevabı kolay. Zor ve zararına satarız. Her zaman, herkesin söylediği bir laf olan “alırken kazanacaksın” bu ev için söz konusu değil. O zaman, almayı düşündüğümüz evi, buradan değil, piyasadan daha iyi veya en azından piyasa ortalamalarına yakın bir yerden ev almayı tercih edeceğiz. Yani evi alırken, en büyük servet kalemimiz olan bu evi, piyasa kötü gider de satmak zorunda kalırsak ne olacağını alırken düşüneceğiz. Bunun için, içgüdülerle hareket etmek yerine, piyasa verilerine bakmak şart.

SON SÖZ: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin" W. Edwards Deming

 
 
Picture
ÇOK PARA İSTİYORSUNUZDUR – Eviniz, bölgede satılık benzer konutlara göre daha yüksek fiyatlı ise, insanları bu fiyata almaya ikna etmek için zorlanabilirsiniz. Bu temel bir meseledir: Evinizin büyüklüğü, güzelliği, konumu ya da evdeki iyileştirmeler açısından diğer evlere göre daha fazlasını sunmadığı sürece, diğer evlerle fiyatta rekabet etmeye zorlanırsınız. Satıcı için fiyatı düşürmek asla hoşa gitmez, ama istemediğiniz bir evde oturmaya devam etmek de öyle. Fiyatı yüksek belirlemek, özellikle internet ilanlarında, ilanınıza hiç bakılmamasına bile neden olabilir. Satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda, bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı bilinmektedir. Bu yüzden, vakit kaybetmek istemiyorsanız, evinizi satışa koyduğunuz fiyat önemlidir. Unutmayın, evinizin fiyatı, alıcının ödemeyi kabul ettiği kadardır, sizin hayal ettiğiniz kadar değil…Bu konuda daha fazla bilgi için tıklayın.

Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktinizi harcamamak için bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com)  İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Hem de bir süreliğine ilk rapor ücretsiz!..

 
 
Picture
Zor bir piyasada bir ev satmak sinir bozucu olabilir. Evin kendisinde muhtemel alıcıları kaçıran yanlış bir şey var gibi hissedebilirsiniz. Yapısal değişiklikler için bir ton para harcamadan önce bu dört faktörün hayatınızı zorlaştırıp zorlaştırmadığını, düşünün:



1)      EVİN DIŞI ÇEKİCİ GELMİYORDUR - Biz evin içinde yaşadığımız için, evin değerini öncelikle iç görünüme göre değerlendiririz. Ama, muhtemel alıcılar için, tam tersi doğrudur. İlk izlenimin büyük etkisi vardır ve dışarının durumu insanların gördükleri ilk şeydir. Gazetelerdeki gayrimenkul projelerinin reklamlarında, genellikle sadece dış görünümler gösterilmektedir. Hatta evin içini gördükten sonra bile, dış görünüm hala çoğu insan üzerinde gayrimenkulü nasıl bulduğuna dair en büyük etkiyi yapar. Bunun nedeni dışarının kolayca erişilebilir olması, ve bir evin en çok tanınan kısmının dışı olmasıdır. Böylece bir evin içi insanların kafasında dışı aracılığıyla hatırlanmaktadır (bakınız çıpa etkisi yazılarım ). Ayrıca, birçok kişi ilgilendikleri evleri hatırlamak için evin etrafında arabayla veya yürüyerek gezerler, eğer evin dışı çekici değilse, evinizin özellikleri onlar için kaybolmuş olabilir.

 
 
Herhangi Bir Parlatma Yapılacak mı?

Çeki düzen verip parlatma, evleri satmaz ama kesinlikle yardımcı olabilir! Evlerini satarken, çeki düzen verip, parlatma tecrübesine sahip bir emlakçı istihdam ederek, evlerine makyaj yapıldı diye satılacağına inanan çok kişi vardır. Bu yanlış. Parlatma için birini görevlendirilmeleri, mutlaka onların büyük bir emlakçı olduğu anlamına gelmez.

Lüks bir ev satarken, parlatma, fiyatı maksimize etmeye ve piyasada kalış süresini en aza indirmek için yardımcı olur. Lüks bir evi parlatırken, bu evi lüks yapan şeylerin öne çıkarılarak, görücüye hazırlanıyor olması önemlidir. Dışarıda bir mangal varsa, potansiyel alıcıların yaz toplantılarını hayal edebilecekleri şekilde sahnelenmiş midir? Büyük bir yemek salonu olan lüks bir evin, alıcıların kendi güzel yemek partilerinin nasıl görünebileceğini tasavvur etmeye yardımcı olacak şekilde, etrafta ince porselenlerin olduğu, şık bir yer tarzında döşenmelidir.

Sabırlı Olabilecekmisiniz?

Lüks bir ev satarken, satıcının gözönünde bulundurması gereken en büyük şeylerden biri, sabrın şart olduğudur! Lüks evi satmak normalde lüks olmayan bir evi satmaktan daha uzun sürecektir.

Lüks evlerin, lüks olmayan evlerden daha uzun sürede satılmasının önemli bir nedeni ev satın alabilecek olası alıcıların sayısıdır. Kabul etmek gerekir ki, günlük bazda piyasaya giren evler içinde, 200-300 bin TL.lik evleri almaya gücü yetecek birçok alıcı vardır. Ama, 1.5 milyon dolarlık bir evi almaya gücü yeten çok alıcı yoktur. Sadece bu sebeple bile, sabırlı olmak ve yukarıdaki önerilerimizi anlayıp uygulamak önemlidir, bir alıcı çıkacaktır!

Örneğin Etiler gibi, aynı lüks mahalledeki ortalama fiyatlı evlerden yılda 981 adet satılmışken, 1 milyon $’ın üstündeki evlerden toplam 48 adet satılması normaldir.  Benzer şekilde, ortalama fiyatlı evlerin burada piyasada kalış süresi 49 iken, 1 milyon $’ın üstündeki evler için bu süre 93 gün kadardır. 

Lüks bir evi satmak, lüks olmayan ev pazarından daha farklı bir seviyede zorluk ve uzmanlık gerektirir. Bu yazı dizisindeki ipuçlarını dikkate alırsanız, lüks bir evi satma süreci, daha kolay ve daha az stresli olabilir!

 
 
Picture
Satmak için Doğru Zaman mı?

Lüks bir ev satarken, zamanlama lüks olmayan bir ev satarkenkinden daha büyük bir rol oynamaktadır. Örneğin, Antalya, Bodrum veya Büyükada’da sahildeki bir lüks evin satışı sözkonusu ise, satmak için yılın doğru zamanı seçmek önemlidir. Soğuk, fırtınalı kış ortasında deniz kenarında bir evi satmak, sahil, kıyı ve denizin teşhiri  için iyi bir zaman olmaz!

Konum ve Hayat Tarzı Doğru Canlandırılıyormu?

Lüks evler, genellikle konumları ve yaşam tarzları nedeniyle lükstürler. Lüks ev, bir kulüp binası veya yat kulübünün ayrıcalıklarını içeren bir  sitenin parçası ise, ilan bilgilerinde vurgulanmaları ve bu özelliklerin vitrine çıkarılması önemlidir. Lüks bir ev satarken  video veya sanal tur kullanmanın harika bir pazarlama aracı olmasının başka bir nedeni de budur. Bunlar, bir evin lokasyonunu olduğu kadar hayat tarzını da sunmak için iyi bir yoldur.

Lüks bir ev satın alırken, müstakbel alıcılar genell
ikle evin yakın çevresinde kimlerin yaşadığını bilmek isteyeceklerdir. Bunu bilip ya da bölgede başka kimlerin olduğunu bulup ve bu bilgileri evi gösteren emlakçılara verip kullanmalarını sağlamak önemlidir.