Picture
Başlıktaki açıklama, geçen ay yayınlandı. Japon derecelendirme kuruşu, JCR Eurasia Rating Başkanı Orhan Ökmen’e ait.  Bu hafta yapılan başka bir açıklama ise Euler Hermes Türkiye Genel Müdürü Özlem Özüner’in 2017’de kurumsal iflasların sayısının %4 artacağı şeklindeki açıklaması. Not almışım ama yoğunluktan, yazmaya ancak sıra geldi.

Nereden çıktı bunlar birdenbire? Kendi sorumuzu cevaplayalım, birdenbire çıkmadı aslında…

14.10.2016 tarihli İSTANBUL’DA KONUT FİYAT ARTIŞLARINI NERELER SÜRÜKLÜYOR?

Başlıklı yazımızda, yani tam bir sene evvel, İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte birinin bulunduğunu 10 mahalleyi listelemiş, buralarda bir arz fazlası olduğunu ve bunun inşaat şirketleri için ev fiyatlarının durağanlaşması veya geri gelmesi halinde önemli bir risk olacağını belirterek, ardından son 4 yılda İstanbul’daki konut fiyat artışından sorumlu 10 mahalleyi listelemiş ve inşaatçılar için risk teşkil eden, yukarı bahsettiğimiz, satılık evlerin yoğunlaştığı 10 mahallelik listeden sadece 4 mahallenin ev fiyatlarının artışında önemli olan mahalleler arasında (Esenyurt Merkez, Küçükçekmece Atakent, Beylikdüzü Kavaklı ve Cumhuriyet) olduklarını, başka bir deyişle sadece buralarda talebe göre bir arzdan söz edilebileceği, diğer 6 mahallenin aynı listede yer almamasının inşaat sektöründe sıkıntı yaşandığını/yaşanacağını belirtmiş ve inşaat sektöründeki kötüye gidiş sinyali olarak da şimdilik iyi gözüküp fiyatları sırtlanmış bulunan 4 mahalledeki konut fiyat artış trendlerinin izlenmesi gerektiğini söylemiş idik.

Şimdi, EvRaporu.com sitesinden birer rapor alıp, piyasa trendleri kısmındaki grafiğe göz atarak bu 4 mahallede son 1 senede neler olmuş bakalım:

Esenyurt Merkez:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 220.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 8.grupta, Yani İstanbul’un en dibindeki 169 mahallesinden biri.


Kesik çizgili Lineer trende bakarsak, 2 yılda %24 artış fena değil gibi duruyor ama Merkez mahallesi fiyat hareketlerini gösteren mavi çizgili grafiğe bakarsak işler o kadar iyi gitmiyor ve kırmızı okla işaretli yerde (bundan 15 ay önce, yazımdan 3 ay önce) bölgede ev fiyatlarının yavaşladığı gözleniyor. Bu yüzden izlenmeli demişim. Son 6 aydır ise nominal olarak da düşüşte olduğu gözüküyor. Reel olarak bakarsak, siyah renkli grafik olan enflasyona göre, 2 yıl önce Esenyurt Merkez mahallesinde ev alanların  şu andan itibaren enflasyona yenildikleri ve eksiye düştükleri gözleniyor.

Esenyurt inşaatçısının 2 yıllık serüvenine bakalım:

2 yıl önce, herkes konut balonundan bahseder, evler kapış kapış giderken, arkadaşlarının işlerinin çok iyi gittiğini görüp, danışmana, fizibileteye filan para kaptırmadan hemen bir arsa buldu ve o da inşaata başladı. Görünen köy kılavuz istemezdi. İnşaatlar iki yılda bitecek, bugün 100 lira olan evi, 2 yıl sonra en az 124 TLden elini öpene satacaktı. İnşaatın ortasına gelmeden, bazı vatan hainlerinin ev fiyatları düşecek, inşaat piyasası dikkatli olsun, fizibilite, karlılık, satış ve hesapları buna göre yapın uyarılarına hiç kulak asmadı. O vatanını seviyordu…3-5 ay sonra fiyatlardaki ve satışlardaki gevşetmeyi bizzat hissederek, ev fiyatlarına dikkat diyen bu kişilerden danışmanlık almak için aradı, görüşmek istediğini söyledi. Sonra vazgeçti, ne olursa olsun, işlerin kesat olduğu zamanda 10 bin TL de bunlara mı kaptıracaktı? İnşaata harcadığı paranın, malzeme ve işçiliğin de tahmininden fazla arttığını görüyor ama yarıda bırakmaktansa, ek krediyle filan inşaata devam ediyordu. 100 hesaplıyordu, borç harç 120ye mal oldu evler ama sonunda bitti. 124 TLye sattığında yine de bir kar kalacak, erken sattıklarını da düşünürse zarar etmeyecekti. Birkaç sorun var bu arada:

  • Ev fiyatlarının düştüğünü gören deyyus müşteriler bir yıldır beklemeye geçmiş, almıyorlar, sorup gidiyorlar. 
  • Önceden senetle sattıklarım, aldıkları evin fiyatının düştüğünü anladıkça, ödemeleri aksatıyor ve caymak için görüşmek istiyorlar. 
  • Bu arada evlerin yarıdan fazlasını hala satamadık, fiyatı maliyetine 120ye mi çeksek acaba? Ceketi alıp çıksak piyasaya rezil olmadan.
  • Hain bankalar da bir halden anlamıyor, habire faiz bindiriyor, yapılandırmaya yanaşmıyor.
  • Evleri yarı fiyatına almaya çalışan tefeciler gelip gidiyor habire. Hepsini kovalıyorum, akbabalar…
  • Komşu inşaat 118den ilan asmış, peşin 115e veriyormuş…
  • İflas ertelemeye mi gitsek acaba?
  • Şu danışmanı bir arasam mı? Neyse boşver, dalga geçer şimdi 2 sene önce aklın neredeydi diye…Zaten para da kalmadı…Avukatlar iliğimi sömürüyor, bizim mali müşavir yeter…

Diğer kritik yerlerdeki inşaatçıların durumunu da siz bu grafiklere bakarak yorumlayın. Tamamında 2 yıl önce alanların enflasyona yenik düştükleri gözleniyor:

Beylikdüzü Cumhuriyet:
Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 225.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Esenyurt’un Merkez mahallesinin bir üstündeki grubun 493 mahallesinden biri. Burada durum daha vahim…

Beylikdüzü Kavaklı:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 270.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 7.grupta, Yani yukarıdaki Beylikdüzü – Cumhuriyet mahallesi ile aynı grupta.

Küçükçekmece Atakent:

Burada şu anda, 100m2 asansörlü, krediye uygun, site içinde bir evin fiyatı 440.000 TL civarında. Sosyo Ekonomik Derecelendirmede 4.grupta, Yani İstanbul’un orta sınıfındaki 21 mahalleden biri. Yukarıdakilere göre, biraz daha üst gelir grubuna hitap eden bir yer olduğu için daha direniyor gibi gözükse de burada da 2 yıl önce ev alanlar enflasyona göre zarardalar…

SONUÇ: Bir yıl önceki inşaatçıların kendi bölgeleri ve buralardaki konut fiyat hareketlerini takip etmesi gerekir, uyarılarımızı dikkate alıp, hiç de öyle gözükmüyor ama bir dinleyelim şu okumuş adamları (aşağılamaya dikkat) diyerek EvRaporu.com sitesinden 20 TLye bir online rapor alıp buna göre analiz yapanlar (eğer varsa) şu anda Nescafe’lerini yudumlayarak okuyorlar bu yazıyı. Bu yazının tamamını, yerimden kıpırdamayıp EvRaporu.com’dan online olarak aldığım 4 rapor ile yazdım aslında. 80 TL eder. Ah vah demeyin şimdi, beni beklemeden kendiniz görebilirdiniz!
 
 
Picture
Bugün dünyanın finansal piyasaları arasında temelleri 1960’lı yıllara dayanan, bir entegrasyon süreci yaşanmaktadır. Telekomünikasyon ve bilgi teknolojilerindeki gelişmelerden faydalanan finansal kurumlar geniş bir yelpazeye yayılan finansal araçlar ve teknikler geliştirmişlerdir. Bu arada hükümetler piyasa katılımcılarının işlemlerini sıkı olarak kontrol etmekten vazgeçmişler ve uluslararası faaliyetlerin liberalleşmesini hızlandırmışlardır. Sonuç dünya çapında entegre bir piyasaya dayanan bir finansal sistem olmuştur.

Sermaye piyasaları ve finans piyasalarının küreselleşmesi ise, piyasaları ayıran sınırların ortadan kalkması ve uluslararası sermaye akımlarının ileri boyutlar kazanma sürecini ifade eder.

Teknolojideki gelişmeler finansal piyasaların küreselleşmesine büyük katkıda bulunmuştur. En başta, teknoloji dünya çapında finansal işlemler gerçekleştirmeyi olanaklı kılmaktadır. Teknoloji dünya çapında finansal piyasalarda gerçekleşen gelişmelerin tüm dünyaya en kısa zamanda dağıtılabilmesine imkan tanımaktadır. Bilgisayar teknolojisi finans endüstrisinin çok kompleks işlemlerle ilgili hesaplamaları en kısa zamanda gerçekleştirebilmesini olanaklı kılmaktadır. Bu da piyasa katılımcılarının daha yeni ve karmaşık ürünleri ortaya çıkarmasına yardımcı olmaktadır. Ayrıca teknoloji sayesinde piyasalarda işlem hacmi de artmış bu da piyasanın likiditesini artırmıştır.

Sonuç olarak, artık günümüzde, eğer bir ülkeye özgü, çok önemli bir gelişme yoksa, örneğin, dünyadaki borsa endekslerinin birbirine paralel hareket ettiği gözlenmektedir. Bu yüzden, bizim borsayı yorumlarken ABD verilerinin açıklama saatleri heyecanla beklenip, aslen ABD piyasasını etkilemesi beklenen veriler, piyasaların paralel hareket edeceği varsayımıyla bizim Borsanın yönünü tahmin için kullanılmaktadır.

Analistler, dünyadaki gayrimenkul piyasası verilerini de elektronik olarak ele geçirince, diğer finansal piyasalarda uyguladıkları teknik analiz, grafik, vb. metotları aynen uygulayarak, örneğin hiç tanımadıkları, görmedikleri ülkelerdeki ev fiyatlarının çok pahalı olduğu, balon oluştuğu gibi sonuçlara varmaktadır. Bunlar, IMF, OECD gibi saygın kuruluşların raporlarında yer almakta ve reel olarak finansman kararlarını etkilemektedir. Örneğin, aşağıdaki sene başında bizim basında da yayınlanan haber ve yorumlardaki geçen yazımda da yer alan grafikten yola çıkarak, dünyadaki ev fiyatları, fiyat artışları karşılaştırılarak konut balonu teşhisi konmaya çalışılmaktadır. Bu yazılara ne kadar güvenebiliriz? Caddenizdeki emlakçıya, Kanada’daki ev fiyatları hakkında ne düşündüğünü sorun. İşte o kadar güvenin bizim piyasa hakkında yapılan yorumlara da…Zira, hem arzı hem talebi tamamen lokal olan, misli nitelikli bir mal olan oturduğunuz evler, sanki standart bir ticari malmış ve fiyatı, niteliği dünyanın her yerinde aynı imiş veya aynı olmalıymış gibi yorumlanıyor analistlerce…


Picture
Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Başlıktaki, “dünyadaki bütün evlerin fiyatları aynı olmalı” deyince size saçma geldiyse yukarıdaki gibi grafiklere bakıp başka hiçbir faktörü göz önüne almadan, kendi ülkeniz için, ev fiyatları çok artmış veya azalmış diye yorum yapmayın.

EvRaporu.com verilerine göre, 2017 itibarı ile İstanbul’daki satılık evlerin medyan fiyatı 530.000 TL ve medyan büyüklüğü 123 m2. Bu ne demektir? Şu anda, İstanbul’daki tüm satılık evlerin (yaklaşık 200.000 adet) satış fiyatlarını yüksekten küçüğe doğru sıralarsanız 100.000inci sıradaki evin fiyatı 530.000 TLdir.

Tipik bir İstanbullu, 2017 itibarı ile, 530.000 TL fiyatlı, 123 m2 bir evde oturmaktadır. Bu evi biraz daha gözümüzün önüne getirebilmek için, Milliyet Emlak sitesine gidip, yukarıdaki aralıkta arama yapıp İstanbul Avrupa yakasından rasgele bir ev seçtim: (http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/410-1550/cennet-te-3-1-asansor-ve-otoparkli-luks-daire) . İşte, tipik bir İstanbullunun oturduğu ev. (Küçükçekmece, Cennet mahallesi 125 m2 525.000TL fiyatlı )


Picture
Bir de İstanbul Anadolu yakasından rasgele aynı özelliklerde bir ev seçtim:

(http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/65066-3406/kadikoy-rihtim-caddesine-50-metre-mesafede-120-m2-daire) . Kadıköy Rıhtım caddesine 50 m. Mesafede 120 m2 525.000 TL fiyatlı.


Bu evlerin ikisi de sizce aynı mı? Bedava verseler hangisini tercih ederdiniz? Kanada’daki veya Amerika’daki tipik evlere benziyor mu sizce?

MİSLİ VE KIYEMİ NİTELİKTE MAL NE DEMEKTİR?

“Misli nitelikte mal” derken kastettiğimiz, basitçe  “birbirinin aynı” anlamına gelmektedir. Yani misli mal, çarşı ve pazarda fiyat farklılığına sebep olacak bir farklılık arz etmeksizin benzeri bulunabilen maldır. Örneğin seri numaraları farklı olsa da aynı para biriminden para, aynı şirketin aynı seriden hisse senetleri, tahvil veya bonoları, tartı ve hacimde birbirine yakın olan buğday, arpa, pamuk, demir, çuha, pamuk, kumaş, matbu yeni kitaplar, hatta aynı model ve marka araba, mutfak eşyaları gibi birbirine benzer sanayi mallar da misli nitelikte mallardan sayılır.

Bunun zıttı ise, çarşı ve pazarda benzeri olmayan veya olup da birimlerinin farklılığı sebebiyle fiyatta farklılık arz eden mallar olarak tanımlanabilen “kıyemi mal”dır. Mesela, hayvanlar, arazi, ağaçlar, evler, el yapımı halı, el yazması eser, kullanılmış kitaplar birer kıyemi maldır.

Oturduğunuz evlerin hepsi, en azından koordinat olarak dünyada benzeri olmayan kıyemi mallardır, misli nitelikte olan, borsa veya döviz fiyatları gibi karşılaştırma ve tekdüzen yorumları yapılamaz. Örneğin, aynı sitede, aynı inşaat firmasının aynı malzemeleri kullandığı evlerin bile fiyatları birbirinden farklıdır. Buna şerefiye denmektedir. Oysa, cebinizdeki doların, Başkan Trump’ın cebindeki dolardan farkı yoktur…

Bir dahaki sefere, 25 yaşındaki ABDli bir analistin hiçbir art niyeti olmasa bile, karşılaştırmalı veri ve grafikleri gösterip, Türkiye’de konut balonu var deyince, haberi veya raporu, bunları aklınıza getirip okuyun. Veya… İyisi mi oturduğunuz evlerin duvarlarını, milyar dolarları hangi ülkeye kaydırsak, aynı paraya daha çok kira geliri ve fiyat artışı elde ederiz diye düşünenler gibi dolar olarak görmekten vazgeçin. Büyük ihtimalle çoğunuz, burada 10 yıl önce aldığınız evleri, fiyatı arttı diye satıp ev fiyatlarının daha az arttığı Almanya’ya gidip oradan ev almayacak…

 
 
Picture
Önceki yazıdaki grafiğe bakarsak, asıl sorunun konut fiyat artışlarından değil, USD kuru ve enflasyon arasındaki açılan makastan kaynaklandığını anlarız. Yani burada konut fiyatlarını tartışmak yerine makroekonomi yorumu yapmak gerekiyor aslında. Normal koşullarda, tam rekabetçi piyasalarda enflasyon ve döviz kurunun, zaman boyunca birebir örtüşerek gitmesi beklenir grafikte. Yani, teoride, piyasalara hiçbir müdahale olmasaydı, aynı mal veya hizmetin fiyatının hem TL hem USD bazında aynı seyri izlemesi beklenirdi. Yani basitçe, Mc Donalds endeksindeki gibi, Amerikada veya diğer ülkelerdeki bir adet Big Mac değerindeki parayı bozup Türkiye’ye getirdiğimizde burada da bir adet Big Mac almalıyız. Önümüzdeki sorun, konut fiyatları olmaktan çıktı, Türkiye için, enflasyonun mu (veya faizin mi) yoksa döviz kurunun mu fiyatlardaki genel artış seviyesini daha doğru yansıttığına döndü. Burada, bana göre, Nasrettin Hoca haklı çıkıyor ve gelirini döviz bazında ayarlayabilen TC vatandaşları ile gelirini döviz bazında ayarlayamayan TC vatandaşları için iki farklı yorum çıkıyor, ikisi de kendi açısından haklı. Burada, esas sorun olan makroekonomik yorumu ve kim suçlu konusunu Mahfi Eğilmez’e bırakalım, biz konut fiyatlarına dönelim. Ama bir haber sitesindeki yazıda, hükümet yetkililerinin bir sene önce neler dediğini paylaşmadan edemeyeceğim (haberin resmi de bu yazının başındaki resim):

Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek de Fed kararının açıklanmasının ardından Twitter hesabından yaptığı açıklamada, "Fed beklentiler doğrultusunda faiz artırarak şimdilik piyasaları rahatlattı gibi" değerlendirmesinde bulundu.

Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan'ın Ekonomi Başdanışmanı Yiğit Bulut, Fed'in faiz artışı kararının beklenen bir gelişme olduğunu, piyasalarda olumlu bir adım olarak algılanacağını belirterek, Türkiye'de faiz indirimi için fırsat kollamakta yarar gördüğünü söyledi.



Geldiğimiz nokta ise:

Aslında, 2,5 yıl önceki ilk yazılarıma dönerseniz, 16.04.2014 tarihli ENFLASYON VE GAYRİMENKUL YATIRIMLARI başlıklı bir Wharton School araştırma makalesinden yola çıkan blog yazımda konu açıklanmış. Bakmaya üşenenler için, yazıdan bazı bölümler:  

·Araştırmadaki, basit modelde, elde gayrimenkul tutmanın enflasyondan arındırılmış getirisinin enflasyona  göre değişmez olduğu ispatlanmaktadır.

· Bu araştırmada “emtia” en iyi enflasyona karşı koruma sağlayan varlık sınıfı olmuştur.       Ancak, düşük enflasyon dönemlerinde, emtialar, incelenen varlık sınıfları içinde en düşük getiriyi getirmişlerdir. Bu büyük bir performans farkı, eğer yüksek ve düşük enflasyon rejimlerinin her ikisinde de performans hedefleniyorsa , dengeli bir portföy oluşturmanın faydasını vurgulamaktadır. Kavramsal olarak, enflasyona karşı yüksek koruma sağladığı düşünülen gayrimenkul, gerçekten tarihi örneklemimizdeki diğer enflasyona duyarlı varlıklar kadar ya da daha da iyi performans göstermiş ve yatırımcıları önemli ölçüde negatif yönlü getiri riskine maruz bırakmamıştır.

· Kiraların enflasyona endekslenmesi, konut yatırımının, Türkiye’de, rahatlıkla otomatik olarak enflasyona karşı bir korunma aracı olarak kullanılabileceğini gösterir.


Yorum farkı, tamamen, dövizin mi, ÜFE-TÜFE ortalamasının mı fiyat artışlarına karşı gerçek reel korumayı gösteren bir indikatör olduğuna karar vermekten kaynaklanıyor. Soruyu tersten yola çıkarak, bana göre, ne oldu sorusunu cevaplayayım:

ABD’de yapılan araştırmalarda, gayrimenkulün, hem düşük hem yüksek enflasyon dönemlerinde enflasyona karşı değer açısından yüksek koruma sağladığı kanıtlanmıştır. Türkiyede de  güvenilir veri olmadığından bu konuda yapılmış akademik çalışma yok (aslında artık EvRaporu ile var:), vatandaşın aklında her zaman gayrimenkulün kaybettirmediği hissiyatı vardır ve hep haklı çıkmıştır. İstanbul’daki konut fiyat artışları dolar bazında yılda %2 ile ancak yatırımcıların değerini korumuştur demek mi size daha doğru geliyor, enflasyon yılda yüzde 7 iken ev fiyatları yüzde 16 artmış vay be! demek mi? Bilindiği gibi ekonomide paranın fonksiyonları arasında değişim aracı olmasının yanı sıra, değer biriktirme aracı olması da vardır. Bu anlamda Türkiye’de konut ve döviz değer biriktirme fonksiyonunu yerine getirirken TL sadece değişim aracı fonksiyonunu yerine getirmektedir.

Kısaca, benim cevabım, herkesin sepetle oynandığından şüphelendiği ÜFE-TÜFE değil TL yanlıştır. Dolar kuru enflasyonu daha doğru yansıtmıştır. Biz burada son 4 yıla baktık, ama, maaş zamları TÜFE’ye göre ayarlanan çalışanlar, domates patates, TL ile fiyatlanan her şeyi üretenlerin gelirleri genelde kriz dönemlerindeki gibi 1-2 yıl değil,  daha uzun süredir, arka arkaya suni düşük artışlarla çağ dışı kalmıştır. Sonuç olarak, İstanbul konut fiyatları, ortalama İstanbul halkının ulaşabileceği seviyeden en azından 4-5 yıldır uzaklaşmaktadır ama bunun nedeni sahibinin servetini korumaya çalışan konut fiyatları değildir.

Bu açıdan bakınca, taşlar yerine oturuyor:

1) İstanbul konut fiyatlarında balon yoktur.

2) Artık bu gelir düzeyi ile İstanbulluların çoğunun çalışarak konut sahibi olması hayaldir.

3) Yabancı için, riskimize göre yılda dolar bazında %2 getiri cazip değildir. Bunun için gelmemektedirler, boşuna yabancıya konut satacağız diye abuk subuk düzenlemeler yapmayın. Konut alanlar, mecburiyetten kaçan ve risk alma seviyeleri daha yüksek Irak, Suriye vatandaşları, biraz da parayı ne yapacağını şaşırmış Araplar…

4) Bundan sonra TL ve dolar (ya da İstanbul konut fiyatları) anormalliğinin yerine oturması için ya dolar veya konut fiyatları düşecek, ya da enflasyon aşırı artıp fiyatlar yerinde sayarak dengelenecek. Birincisi çok mümkün gözükmüyor (Buradaki analizde Eylül sonu verileri kullanıldığı için dolar 3.01 iken bugün 3.5TL ama bu ikisinin (biraz konut fiyatları düşüşü ve enflasyon artışı) kombinasyonu daha mümkün gibi. Daha sağlıklı tahmin için, USD fiyatının oturmasını beklemek şart.

5) Eylül sonu rakamları ile USD 3,01 iken, önceki yazıdaki grafiğe göre %40’lık bir enflasyon dolar makası var. TL enflasyon doğru, dolar düşer diyenler çoktan kaybetti. Dolar daha bu verilerin mürekkebi kurumadan 2 ay içinde %13 arttı bile. Daha gider mi? Dolar doğru enflasyon fırlar diyenler %40’ın üzerine %13 daha koyarsa %58 enflasyon ancak keser piyasayı. Temennimiz, 4 yılda çıktı 4 yılda yavaş yavaş insin. Ama bu bizim elimizde değil. Öyle olsa bile yıllık enflasyon şu anki %7 seviyesinden her yıl %12 artmalı. Bu da iyimser senaryo olarak, 2017 sonrası yılda %19 enflasyon 4 yıl boyunca demek. Takke düştü, kel göründü…

6)  Çok sert bir konut fiyat düşüşü beklemiyordum açıkçası yazıya başlamadan. Yavaşlama ve durağan gitmesi daha muhtemel duruyordu. Sebebi kredili konut alımlarının aşırı seviyede olmaması ve konut kredi borçluların kalitesinin ortalamadan yüksek olması. Ama, İstanbullu aldığı ev fiyatı erirken borç ödemeye devam mı eder, panikle satmaya mı çalışır onu bilemiyorum. Konut piyasasından ziyade memleketin genel durumu bu kararda çok önemli bir etken zira…Dolar enflasyon makası bir düzeltmeden ileri gider, kriz tüm ekonomide olursa, konut piyasası da dayanamaz ve alıcısı, satıcısı, inşaatçısı için tüm denklemler bozulur. Bambaşka bir dönem başlar. Yeni bir dünya kurulur…

Son sözü yine Nasrettin Hoca söylüyor: KAZANIN DOĞURDUĞUNA İNANIYORSUN DA ÖLDÜĞÜNE NEDEN İNANMIYORSUN?

Birkaç yazı daha bu konuda yazmaya devam edeceğim. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
GERÇEK: İstanbul’da konut fiyatları PROBO verilerine göre, son 4 yılda, hangi yöntemle hesaplarsanız hesaplayın, ortalama %80 arttı.

Bu yazımızda, balon var, yok, çoktur, azdır, şundandır, bundandır, kentsel dönüşüm, Suriyeliler, Araplar, metro geldi, tünel yapıldı, 3.köprü, 3.havalimanı yüzünden vb. gibi ellerinde veri olmadan konuşanların yaptığı polemiklerine girmeden, verilere bakarak, İstanbul’da hangi mahallelerin bu artıştan daha çok sorumlu olduğuna bakacağız.

İlk akla gelen, İstanbul’da nerelerde en çok satılık ev var? sorusu. Aşağıdaki tabloda son 4 yılda İstanbul’da satılık evlerin bulunduğu ilk 10 mahalle verilmekte.

GERÇEK: İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte biri bu 10 mahallede bulunuyor.

YORUM: İstanbul’da boş yer kalmadı. Arsa kıtlığından, müteahhitler veya inşaat şirketleri çok da incelemeden Beylikdüzü, Esenyurt ve Atakentte buldukları her noktaya beton dökerek İstanbul’daki konut arzını buralarda arttırıyorlar.

Peki, son 4 yıldaki konut fiyat artışlarından buralar mı sorumlu? Bu sorunun cevabı için, için son 4 yılda, İstanbul’daki tüm mahallelerin (900 civarında) dönemsel bazda ortalama fiyat artışlarını, ilgili dönemlerdeki satılık ev sayılarıyla ağırlıklandırarak incelemek gerekir. Elinde bu veriler olmayanların yaptıkları yorumların, ne kadar uzman olurlarsa olsunlar, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan biri olduklarını unutmayarak devam edelim. Aşağıdaki tabloda, PROBO verilerine göre, son 4 yılda, İstanbul’daki konut fiyat artışlarından sorumlu ilk 10 mahalle verilmektedir.

GERÇEKLER: İstanbul’daki konut fiyat artışlarının % 13.5’inden aşağıdaki 10 mahalle sorumlu. İlk listedeki mahallelerden sadece 4ü bu listede kendine yer bulabilmiş. İlk sırada, açık ara farkla, ilk listede olmayan Ataşehir Barbaros mahallesi var.
YORUMLAR: İlk tablodaki, müteahhitlerin beton dökmeyi tercih ettikleri; Beylikdüzü, Esenyurttaki her yerde işler iyi gitmiyor. Muhtemelen arz fazlalığından. Ataşehir için Finans Merkezi, Kadıköy için merkezi bir yerdeki kentsel dönüşüm, Bahçeşehir 1.kısım için oturmuş ve tercih edilen bir mahallede, hala yer olması ve yeni projeler yapılabilmesi, Maslak için tamamen işyeri olan merkezi ve değerli bir bölgede konut yapılaşma izninin getirdiği rant gibi yorumlar yapılabilir.

GENEL YORUM: Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli. TV Reklamları ve Gazetelerdeki satış ilanlarında, bu listedeki yerlerde satılık projelerin artması sorun sinyali olarak algılanabilir. Örneğin, Ağaoğlu Maslak 1453 şu andaki reklam kampanyası ile ilk aklıma gelen…

Müteahhit veya inşaat şirketi iflas veya finansal güçlüğe düşme riskleri için ise, ağırlıklı olarak 1.listedeki yerlerde projesi olan şirketler takip edilmeli.

 
 
Picture
PAZARLAMA PLANINIZ YETERSİZDİR- Piyasa iyi ise, evinizi görmek için düzenli olarak gelen kişilerin olmaması için hiçbir neden yoktur. Eğer haftalardır eve gelen giden olmadıysa, yanlış bir şeyler var demektir. Satılık bir evi pazarlamanın amacı, potansiyel alıcıların eve gelip bir bakmalarını sağlamaktır. Eğer pazarlama stratejiniz, sadece cama bir satılık afişi asmak  ve alıcıların aramasını beklemek ise emlakçınızı kovabilirsiniz. Çünkü, yapması gereken bundan çok daha fazla şey var. Gazete ve internet sitelerine günlük ilanlar verip, sosyal medyada veya kulaktan kulağa evin satılık olduğunu yaymak için ne yapmak gerekiyorsa yapmak gibi. Örneğin, internette yayınladığınız ev ilanınınıza, evinizin EvRaporu.com sitesinden alınmış, e-ekspertiz raporunu veya linkini koymak iyi bir fikirdir. Çünkü bağımsız 3. bir tarafça, bilgisayar tarafından hazırlanmış bu rapor, hem evi emsallerine göre doğru fiyatladığınızın bir kanıtıdır hem de alıcıya evin 1 yıl sonraki fiyat tahmini, piyasa terndleri, emsaller ve çevreye ilişkin çeşitli verilerle bilgi verip, gerçek alıcının, daha çok bilgi alıp ısındığı ve aklına yatan, kafasında canlanmış bir evi dürüst bir satıcı olan sizden almaya daha istekli olmasını sağlayacaktır. Üstelik ilk rapor ücretsiz, sonrakiler ise 20 TLden başlayan cüzi bir fiyatla…400.000 TL fiyatlı evinizi bu sayede bir ay erken sattığınızda, faizden veya dolar artışından kazancınızın yaklaşık 4.000 TL olacağını düşünürseniz evi bu sayede 3980 TL daha fazlaya sattığınızı düşünebilirsiniz.

Evinizin satılmasını garanti etmek çok da elinizde değil, ama bu ve önceki yazılarımdaki faktörlerin farkında olmak, sorunlarınızın nerede olduğunu belirlemenize ve duruma uyum sağlamak için ne yapmanız gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır.


 
 
Picture
PİYASA İYİ DEĞİLDİR - Bu büyük bir sorundur, ve gerçekten bu konuda yapabileceğimiz fazla bir şey olmadığından ızdırap verir. Hiç kimse herhangi bir nedenle bölgenizdeki evleri satın almıyor ve siz konut kredisi borcunuzla, banka ipoteğiyle bağlı olduğunuzdan, orada sıkışıp kaldınız. Bu durumda bazı fedakarlıklar yapılması gerekebilir: bazıları, evlerini piyasa değerinin altında satıp, biraz parasal kaybı kabul ederek bu zor durumdan kendilerini kurtarıp, biraz nefes alma ve piyasada yeniden hareket imkanı bulurken, diğerleri, evlerini satmadan borç bularak piyasanın yeniden toparlamasını beklerler. Bu durum, gayrimenkulün garantili bir yatırım olmadığı ve bazı zamanlar, büyük kayıplara yol açabileceği noktasını işaret etmektedir.

Aslında, bu konuda, piyasa kötüleştikten sonra değil ama evi alırken yapılabilecek bir şeyler var. İnsanların çoğunun ömür boyu biriktirebildikleri net servetin bir ev ve bir arabayı geçemediğini düşünürsek, ev almak çoğumuz için büyük bir karar. Neredeyse tüm servetimiz söz konusu…Bu yüzden, eğer durumunuz böyleyse, ev alma kararı vermeden önce, piyasaların gidişatını, evi almayı düşündüğümüz çevredeki konut fiyat artış trendine bakıp, piyasa iyiyken bile konut fiyatlarının herhangi bir sebeple ağır gittiği yerlerden değil daha canlı ve talep gören yerlerden ev almayı tercih etmelisiniz. Peki nasıl yapacağız bunu? Hemen www.evraporu.com sitesine üye olup, satın almayı düşündüğünüz ev için bir e-ekspertiz raporu alarak işe başlayın (bir süreliğine ilk rapor ücretsiz). Sizin için örnek bir rapor aldım. Bağcılar-Hürriyet mahallesi. Buradan, 100 m2, asansörü ve site havuz gibi özellikleri olmayan, arakat ve krediye uygun mütevazi bir ev almak isterseniz şu andaki piyasa fiyatlarıyla 203.000 TL gibi bir ödeme yapmalısınız. Bu fiyat çoğu kişiye uygun gelebilir, hatta sıkışan birini bulabilirseniz aynı evi 165.000 Tl gibi bir fiyata da alabilmeniz muhtemel. Bunu da yine rapordaki, acil satış değeri kısmında görüyoruz. Oh ne güzel! Buraya kadar ben bu evi alırım diyorsunuz…Ama o da ne? Raporda, pek çok bilginin yanı sıra, evin şu andaki piyasa değerini ve bir yıl sonraki tahmini değerini gösteren, PROBO Otomatik Değerleme Modeli (www.probomodel.com) tarafından hesaplanmış, aşağıdaki gibi bir bölüm göreceksiniz.

Burada, o bölgedeki geçmiş piyasa trendlerini kullanarak istatistiki bir modelle bir tahmin yaptığımızda, evin bir yıl sonraki beklenen fiyatının 214.000 TL olacağını söylüyor bize rapor. Burada 203.000 TLye alacağınız bu ev, bir yıl sonra, 214.000 TL eder diyor bilgisayar. Yılda %6’dan bile az (%5.4) bir getiri söz konusu. Suratınızın biraz ekşidiğini görebiliyorum…Yine de evi beğendiniz, hem işe de yakın. Kem küm, alırız bi şey olmaz diyorsunuz.

Raporda son 2 yıllık piyasa trendlerini gösteren bir bölüm de var. Burada, aşağıdaki gibi bir karşılaştırmalı grafik göreceksiniz.

Burada, son 2 yıla baktığımızda, İstanbul’daki konutlar, ortalama olarak %45 gibi değerlenirken Bağcılar ilçesinin %30, Hürriyet mahallesinin ise %24 gibi bir artış oranıyla piyasanın altında kaldığı gözlenmektedir. Üstelik bu piyasa çok iyi iken gözlenen rakamlar. Peki, bizim durumumuza gelelim. Piyasa kötüleşirse, Bağcılar-Hürriyet mahallesinde, fiyatı uygun, işe de yakın, ulaşımı kolay diye aldığımız bu evi nasıl satarız? Bu rapora bakınca, cevabı kolay. Zor ve zararına satarız. Her zaman, herkesin söylediği bir laf olan “alırken kazanacaksın” bu ev için söz konusu değil. O zaman, almayı düşündüğümüz evi, buradan değil, piyasadan daha iyi veya en azından piyasa ortalamalarına yakın bir yerden ev almayı tercih edeceğiz. Yani evi alırken, en büyük servet kalemimiz olan bu evi, piyasa kötü gider de satmak zorunda kalırsak ne olacağını alırken düşüneceğiz. Bunun için, içgüdülerle hareket etmek yerine, piyasa verilerine bakmak şart.

SON SÖZ: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin" W. Edwards Deming

 
 
Picture
Zor bir piyasada bir ev satmak sinir bozucu olabilir. Evin kendisinde muhtemel alıcıları kaçıran yanlış bir şey var gibi hissedebilirsiniz. Yapısal değişiklikler için bir ton para harcamadan önce bu dört faktörün hayatınızı zorlaştırıp zorlaştırmadığını, düşünün:



1)      EVİN DIŞI ÇEKİCİ GELMİYORDUR - Biz evin içinde yaşadığımız için, evin değerini öncelikle iç görünüme göre değerlendiririz. Ama, muhtemel alıcılar için, tam tersi doğrudur. İlk izlenimin büyük etkisi vardır ve dışarının durumu insanların gördükleri ilk şeydir. Gazetelerdeki gayrimenkul projelerinin reklamlarında, genellikle sadece dış görünümler gösterilmektedir. Hatta evin içini gördükten sonra bile, dış görünüm hala çoğu insan üzerinde gayrimenkulü nasıl bulduğuna dair en büyük etkiyi yapar. Bunun nedeni dışarının kolayca erişilebilir olması, ve bir evin en çok tanınan kısmının dışı olmasıdır. Böylece bir evin içi insanların kafasında dışı aracılığıyla hatırlanmaktadır (bakınız çıpa etkisi yazılarım ). Ayrıca, birçok kişi ilgilendikleri evleri hatırlamak için evin etrafında arabayla veya yürüyerek gezerler, eğer evin dışı çekici değilse, evinizin özellikleri onlar için kaybolmuş olabilir.

 
 
Picture
Geçen yazımda bahsettiğim kriterlere göre listeyi güncellersek, benim tavsiyelerim aşağıdaki listede belirtilen yerler olur. Bu listeden kendi öncelik ve düşüncelerinize göre seçim yapmanız durumunda, daha az riskli olarak prim yapacak yerlerden konut alınabileceğini düşünüyorum.

Bu liste, yatırımlık olarak düşünülen konutların kira getirisi dışındaki, değer artış beklentisini daha garantili yerlerden oluşturmak için önemli ama Türkiye’mizde her zaman talep edilen, her derde deva, lansmanların olmazsa olmaz sloganı, “hem yatırımlık hem oturumluk” konutlar için daha önemli. Zira kendi kriterlerinizi bu listeden daraltarak oluşturduğunuzda daha mantıklı ve daha kolay bir sonuca varabilirsiniz. 


Örneğin işim Mecidiyeköy’de, evim işe yakın olsun, kiraya çıkmak istemiyorum, tek ev alacak param var, aynı zamanda hastalıkta, sağlıkta, ihtiyacım olduğunda satabilirim de, zarara girmeyeyim diyorsanız bu liste Şişli-Meşrutiyet Mah. diyor. 


Eski püskü ve sıkış tıkış evlerden ve mahallelerden bıktım ama bir sürü yeni inşaatın yapıldığı, arz fazlası olan Beylikdüzü, Esenyurt, Ispartakule gibi yerlerden ev alıp, değeri düşerse zarara girmekten korkuyorum diyen biri için Eyüp-Göktürk ve Çekmeköy’ün yukarıdaki mahalleleri daha uygun gibi…

Peki mahalleyi de seçtik, göz koyduğumuz evin değeri nedir? Sonraki yazımda…

Beni twitter’dan ya da linkedin’den takip ederseniz, bloğa yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Ben, her zaman olduğu gibi konuya duygusal ve sezgisel yaklaşmaktan çok, analitik yaklaşmayı ve verilerle konuşmayı seven biri olarak size 2015 Kasım itibarı ile, bu yönde bir analiz yaparak yatırımlık ev almayı düşünenlere bir iki tavsiyede bulunacağım.

Öncelikle en riski seven, agresif yatırımcılara söyleyebileceğim, en basit tavsiye, kira oranlarını filan boşverin, neresi son 3 yılda en çok kazandırdı ise o mahallelerden bir ev alın. Peki buralar nereler? Hasetliği ve konu komşu şurdan burdan alıp 5 yılda (genelde oturup, alış tarihine bakıp hesapladığınızda zamanın bile daha fazla olduğu anlaşılır) üçe katladı muhabbetlerini bırakıp, veriler ne diyor ona bakalım. İşte son 3 yılda PROBO otomatik konut değerleme modeline göre en çok prim yapan mahallelerden bazıları:


Buralarda alınan evler 3-4 senede kendini amorti etti! Mucize gibi… Ama bu listedeki bazı yerler biraz spekülatif gözüküyor diyen daha sağlamcı yatırımcılar için önerim ise, sadece mahalle bazında değil, ilçe bazında da talep gören yerleri seçip daha sonra seçim yapacakları listeyi oluşturmaları. 


Buralar nereler? Sonraki yazıya...Yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Son 3 yıla baktığımızda İstanbul’da genel olarak, ortalama ev fiyatları % 15 arttı. Aynı dönemde enflasyon bunun çok daha altında raporlanıyor ama hadi TÜİK’e, kamu kurumlarına, hükümete vs. güvenmiyoruz deyip %10 civarında bir enflasyon artışı varsaysak bile bu çok iyi bir yatırım getirisi. Buna bir de İstanbul için ortalama %5 kira getirisi eklersek, İstanbul’daki ortalama bir ev için enflasyonun 2 katı bir getiri söz konusu olacaktır. "Neden İstanbul'dan Ev Almalıyız" başlıklı yazımdan sonra, bana en çok sorulan soru, peki İstanbul'un neresinden ev alalım?

Yukarıda bahsetmiş olduğum yıllık %20 (%15+5) getiriyi, ilçe ve mahalle bazında, daha bilinçli bir seçim yaparsak arttırabilirmiydik? Borsa ve döviz piyasalarının aksine, geçmiş verilere bakarak, nerelerin prim yapabileceğini anlamaya çalışmak gayrimenkul sektöründe daha anlamlı sonuçlar veriyor. Zira, evlerin fiyatı günlük açıklamalarla bir yukarı bir aşağı inmiyor ve reel olarak herhangi bir sebeple talep gören yerler, bugünden yarına çok kolay değişmiyor (Bkz. İlk blog yazılarımdan “Kız Sen İstanbul’un Neresindensin?").

Yatırım amaçlı bakıldığında farklı stratejiler güdülebilir, pek çok farklı tercihler yapılabilir:

·        Kira getirisi yüksek evler.

·        Yeni evleri ilk piyasaya çıktığında almak.

·        Eski evleri daha düşük fiyattan alıp, yenileyip satmak.

·        Son zamanda en çok rağbet gören yerlerden almak.

gibi...




Benim tavsiyelerim bir sonraki yazıya. Yukarıdaki twitter veya linkedin butonlarına basıp beni takip ederseniz, yazılarım bloga girer girmez haberdar olursunuz.