Picture
3)      Fotoğraflar / Videolar / Sanal Turlar Nasıl Olacak?

Çoğunuz “miktardan çok kalite önemlidir” (quality over quantity) prensibini duymuş sunuzdur. Bu satılık lüks ev satarken kullanacağınız fotoğraf ve videoların kalitesi ile yakından ilgilidir. Alıcıların% 90’ından fazlası, ev aramaya online olarak başlamaktadır.  Satılacak lüks evin fotoğrafları ve videolarının diğer sıradan evlerden üstün ve en iyisi olması hususu kritiktir!

Her emlakçı satılacak evin fotoğraflarını çekmeyi önerecektir, ama bu amatörce fotoğraf çekmek kadar basit ve kolay bir iş olmamalı. Lüks bir ev satarken emlakçının evin fotoğrafını çekmek için profesyonel bir fotoğrafçı sı yoksa, en azından fotoğraf çekerken kullanacağı iyi bir ekipmanı olmalıdır. Satmak üzere portföylerine ekleyecekleri lüks evin fotoğraflarını kendisi çekmeyi seçen en iyi emlakçılar, fotoğrafçılıkta biraz tecrübeli olmalı ve geniş açı lens gibi bazı yüksek donanımlara sahip olmalıdır. Sürekli bir profesyonel fotoğrafçı ile çalışmanız durumunda bu sizin için bir servete mal olmayacaktır. Özellikle, gerçekten “lüks” sayılan bir ev satarken buna değecektir. Bu konuda İstanbul için önerebileceğim profesyonel fotoğrafçılardan biri http://www.alitaskiran.com/  . 

Hala ben cep telefonuyla çekeceğim diyorsanız, hiç değilse fotoğraf kalitesi ve yetenekleri yüksek bir cep telefonu alın. Benim şu andaki orta fiyatlı telefonlarda önerim LG G4. Pixeli yüksek ve manuel fotoğraf çekme imkanı veren nadir telefonlardan. Lüks bir evin fotoğraflarını çekerken, dikkate alınması gereken birkaç şey: fotoğraflar için doğru ışığı kullanmak, binanın ya da mekanın arzu edilen, hoş veya yararlı bir özelliğini göstermek, lokasyonun iyi özelliklerini vurgulamak olarak sıralanabilir.

Bir resim 1000 kelimeye bedeldir derler, video ya da sanal turun değeri ne kadar? Bir milyar? Lüks bir ev satarken, profesyonelce oluşturulan bir video ya da sanal tur, o lüks evin satılıp satılmayacağını belirleyen fark olabilir. Çoğu ilan sitesinde, on-line yerleştirilebilir fotoğraf sayısı (veya boyutunun 2MB’I aşmaması gibi) için bir sınır vardır, ama bu sitelerin çoğunda, bir video turu ya da "sanal tur" koymak için ayrıca bir yer vardır. Birçok lüks ev, 8-10 fotoğrafın gösterebileceğinden daha büyük ve aynı zamanda çok daha çekicidir, bu nedenle, video potansiyel alıcılar için, şu anki evlerinin konforunda "dolaşma" imkanı sağlamak için harika bir yoldur . 



Lüks ev satışı için tavsiyelere sonraki yazılarımda devam edeceğim. Yazılarım bloga girer girmez haberdar olmak istiyorsanız, sayfanın üstündeki twitter butonuna basıp beni takip edebilirsiniz.

 
 
Picture
Geçen yazımızda,  emlakçıların veya ev sahiplerinin lüks evleri satması için yararlı olabilecek fiyat ile ilgili birkaç tavsiye paylaşmıştık bu yazıda devam edeceğiz:

2) Lüks Ev Nasıl Pazarlanacak?

Piyasaya giren bir evin fiyatı kendiliğinden, pazarlamanın önemli bir kısmını yapar, ancak, bir lüks ev satarken kullanılması gereken başka pazarlama araçları da vardır.

Basılı reklamlar ve doğrudan posta hala bir emlakçının pazarlama planı / sistemi içinde olmalıdır. Ancak, internet, tüketicilerin alışveriş yapma tarzlarını önemli ölçüde değiştirdi. Bu gayrimenkul sektöründe de farklı değil! Lüks bir ev satan emlakçının, interneti işinde iyi kullanması son derece önemlidir. Bir emlakçının, kendi web sitesi  ve / veya blogunun olması önemlidir ve bunun yanı sıra mobil olarak da hem telefon hem internet kaynakları açısından ulaşılabilir olmalıdır. Ev almayı düşünen birçok kişi tabletler ve mobil cihazlarda araştırma yapmaktadır.

Lüks bir ev satacak emlakçının, sosyal medya kullanması önemlidir. Sosyal medya, müşterilere maksimum etkiyi vermek için yardımcı olabilir ve emlakçılar için son derece önemli bir pazarlama aracıdır! Bu çoğu emlakçının kullanmadığı ve / veya anlamadığı bir pazarlama aracıdır. Kendinize sorun, piyasada profesyonel olarak ev alıp satan insanların yüzde kaçının, bir Facebook Sayfası, Twitter kolu veya Pinterest hesabı var? % 95 +? J)) Satılacak lüks evi sosyal medyada pazarlamayan bir emlakçı müşterisine büyük bir kötülük yapıyor ve iyi hizmet veremiyor demektir!

Lüks ev satmak için bir emlakçı seçerken, bu lüks evin nerede, nasıl ve ne sıklıkta pazarlanacağını bilmek önemlidir. Lüks bir ev satarken, bir emlakçı kapsamlı bir pazarlama planına / sistemine sahip olmalı ve lüks evi “bekle ve satılmasını ümit et” yöntemiyle portföyüne almamalıdır. Bu tip emlakçılar, "ilanı as ve  dua et" türü emlakçılar olarak bilinirler.

Peki herkes, özellikle daha yaşlı olan emlakçılar bu işi nasıl becerek? Herkes şimdiki nesil gibi sosyal medya cini olarak doğmadı ki. Ayrıca iş, sosyal medyayı pazarlamada kullanmaya gelince, bir hesap açıp saga sola laf yetiştirmeden fazlasını, sitematik bir biçimde yapmak gerekir. En kestirmesi bu konuda güçlü bir ajansla  anlaşmak veya bu konuda danışmanlık almaktır. Biliyorum, bu tavsiye, Türk emlakçı profilinin %99.5’una ters gelir. Ayda 100TL bile çoktur bu iş için. Belki bir kahve parası? Neyse, biz olurunu söyleyelim. Özellikle, Kürşat Tuncel’in gayrimenkul sektörüne özel yazmış olduğu “140 Karakterde Satış” kitabını alıp okumaya başlamanızı tavsiye ederim. D&R’larda bulunuyor. Aslında Kürşat TUNCEL’in tüm kitaplarını alıp okumanız işinizi diğer emlakçılardan 100 adım ileriye taşımanızı sağlayacaktır ve bu kitapları bir kahve parasına alabilirsiniz. Reklam gibi gözüküyor ve bilen bilir, Kürşat da benim arkadaşım ama Türkçe ve Türkiye’ye özgü kaynaklar içinde tek, cidden tavsiye ediyorum. Emlakçı değilseniz, tek bir ev bile satacaksanız alın okuyun derim. 15-20 TL kaybedersiniz en çok. Tüm kitaplarını buradan görebilirsiniz http://www.kursattuncel.com/kategoriler/kitaplar/


 
 
Picture
Fazla söze gerek yok, TCMB Türkiye Konut Fiyatları Endeksi (TKFE) herşeyi açıklıyor aslında. Aşağıdaki grafiğe bakarsanız, Türkiye’de konutta İstanbul ve diğerleri ayrımı çok açık. Talep burada, arsa kıtlığı burada, dolayısıyla hareket burada. Yatırım için ev arıyorsanız (hatta oturmak için bile!) İstanbul’da evimiz var, şimdi Bodrum’da veya Antalya’da bir yazlık hayallerini bırakın…

Benden size tavsiye, istediğiniz yerde kirada oturun ama evi İstanbul’dan alın…


 
 
Picture
Geçen yazıda kaldığımız yerden devam edelim. Yine önce gerçekler, sonra yorumlar. İstanbul’daki mahalle isimlerini analiz etmeden önce iki gruba ayırmayı uygun gördüm. 1) Kişi ismi verilen mahalleler, 2) Kişi ismi dışında herhangi bir isim verilmiş mahalleler. Bir ilçede aynı isimde başka bir mahalle olamayacağını da göz önünde tutarak aynı isim 3’ten fazla mahalleye verilmişse burada isim verenlerin (toplum olduğunu varsayıyoruz) önem verdiği bir kişi veya kavrama vurgu yaptığını kabul ediyorum. İşte sonuçlar:

BÖLÜM YORUMU: Önce siyasi olmayan yorum. Siyasi yorum son yazıya…

Kişilere bakarsak, Atatürk toplumun en önem verdiği isim ve açık ara önde, arkasından İstanbul’u fetheden Fatih geliyor, cumhuriyetin 2. Adamı İsmet Paşa ve İstanbul’a mimari açıdan damgasını vuran Mimar Sinan aynı sayıyla onları takip ediyor. İlk 4 sıranın, ben şahsen, toplumun önem verdiği kişi ve kavramları kesin yansıttığını kabul ediyorum. Burada, Osmanlı ve Cumhuriyet arasında bir denge gözleniyor. Kişiler listesinde ilk 4’ten sonra ise tamamen Osmanlı hakimiyeti görülüyor. Yorum size ait…Kişi haricindeki mahalle listesine bakarsak ilk 4te sadece siyasi bir kavram olarak Cumhuriyet yer alıyor ama diğerlerinden çok öne çıkamıyor ve Yeni kavramının yarısında kalıyor. Belki buradan toplumun nasıl bir yerde oturmayı arzu veya tercih ettiğine dair bir tahminde bulunabiliriz. Bir deneme yapıyorum:

Türk halkı yeni, modern tarzda inşa edilmiş, havadar ve yeşil alanı fazla yerlerde oturmak istiyor. Bahçeli, camiye yakın, yüksek rakımlı yerler de tercih sebebi. İnşaat şirketlerinin dikkatine:)…

 
 
Picture
8. KENDİNİZ Mİ YÖNETMELİSİNİZ YOKSA PROFESYONEL BİR YÖNETİCİ Mİ TUTMALISINIZ?

Yatırımlık konutunuzu kendinizin yönetmesinin gerekip gerekmediği, büyük ölçüde kendi planınız, kişilik ve yetenekleriniz ile boş zamanınız olup olmamasına bağımlı olan kişisel bir karardır. Tipik bir gayrimenkul yöneticisinin aylık kiranın yüzde 7 ila 10’u kadar maliyeti olabilir, ama iyi bir gayrimenkul yöneticisi aynı zamanda evin boş kalma oranını azaltmalı ve onarımları daha az maliyetli hale getirmek için gerekli bağlantı ve sistemlere sahip olmalıdır. Eğer kararsız iseniz, bir yönetici için her zaman bütçe ayırın; eğer bu işleri sevmiyorum diyorsanız, zaten bunun için planlamaya başlamışsınız demektir.

9.MUHASEBE VE VERGİ İŞLERİNİ KENDİNİZ HALLEDEBİLİRMİSİNİZ?

Gayrimenkul yatırımının tüm büyük faydaları içinde, kolay evrak ve muhasebe işleri yoktur. Yatırımlarınızın muhasebesini yapmak ve vergi boyutunu yönetmek için yeteneklerinizden eminmisiniz? yoksa rakamlarla uğraşmak için bir profesyonele bütçe ayırmanız mı gerekiyor?

10. BİR ÇIKIŞ STRATEJİNİZ VAR MI?

Son olarak, her zaman işe, akılda neticesini düşünerek başlayın. Bu bizi “Bir Planınız Var mı?” maddesine geri götürür. Gayrimenkulü satın almadan önce onunla ne yapacağınızı bilin. ABD’de yaşanan son konut balonu döneminde, çoğu yatırımcı konutları sadece kafalarında tek bir plan ile almıştı – kısa sürede daha yüksek bir fiyata satmak için. Ama piyasa bir anda ve hep birlikte düştüğünde, bu yatırımcıların çoğu ellerindeki gayrimenkulleri kaybettiler.

Her zaman yatırım için birden fazla planınız olsun ve yatırımdan nasıl para kazanmayı planladığınızı  tam olarak bilin. 30 yıl içinde yavaş yavaş mı ödeyeceksiniz? Aylık nakit akışı için kiraya verip, piyasa zirve yaptığında satacakmısınız? Hangi çıkış stratejilerinin sizin için kullanılabilir olduğunu bilin, ve baştan nasıl çıkacağınızı planlayın.

 
 
Picture
6. YATIRIM GİDERLERİNİZİN TAMAMINI BİLİYORMUSUNUZ?

İlk defa gayrimenkul yatırımı yapan yatırımcıların çok yaptıkları hatalardan birisi, karşılaşacakları giderleri az veya hiç hesaplamamaktır. Tabii ki, çoğu yatırımcı zaman zaman tamiratların olacağını bilir, ama karşılaşacağınız başka masraflar da var:

·         Sorunlu kiracılar için tahliye ve avukat masrafları

·         Kırtasiye giderleri

·         Vergi (Emlak + Kira Geliri)

·         Konutun içindeki tamirat giderleri

·         Apartmanın tamirat ve bakım giderleri.

·         Boş kalma masrafı

·         Mali Müşavir masrafları

·         DASK ve Diğer Sigorta Giderleri.

Burada kiraya vereceğiniz ev için ortalama ne kadar masraf yapacağınızı tahmin ederken, Maliye’nin kira geliri vergisi öderken, götürü usulü seçen mükellefler için brüt kiranın %25’i oranında bir masraf yapıldığını kabul ettiğini hatırlatırsak bir yol gösterici olur sanırım. Yani kredi taksidinizi hesaplamadan önce evi aylık 2.000 TL’ya kiraya veriyorsanız, ayda ortalama 500 TL masraf yapacağınızı hesaba katarsanız iyi olur.




7. GAYRİMENKULÜNÜZÜ NASIL FİNANSE EDECEKSİNİZ?

Yatırım için alacağınız gayrimenkulü finanse etmenin pek çok yolu vardır. Paranız varsa, tamamını nakit öder, bankalara veya ipotek kredisi şirketleriyle uğraşmaz, fiyatta iyi de bir iskonto alabilirsiniz.

Ama yeterli paranız yoksa, sadece bankaya %25 peşinatı ödeyip kalanını kredi kullanmak durumunda kalacaksınız demektir. Bu durumda, kredinin vadesi ve faizini iyi hesaplayıp, dosya masraflarını da dikkate almanız gerekir. Ayrıca, zamanla artabilecekleri ve kredi taksitlerinizin dramatik olarak artmasına sebep olacakları için değişken oranlı kredilerden uzak durmanız da tavsiye edilir. Genel bir kural olarak, kredi taksitlerini öderken bunalmamak için, kredi taksitlerinin ailenin toplam aylık gelirinin üçte birinden fazla olmaması tavsiye edilir.



Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Geçen hafta, yazının ilk bölümünde “pahalı” evlerden uzak durum demiştik. Blog okurlarından haklı olarak ne kadarlık bir konutun “pahalı” sayılabileceği sorusu geldi. Tahmin edebileceğiniz gibi bir evin pahalı olup olmadığı kişiden kişiye, kişilerin gelir ve servet durumuna göre değişir. Ama, birinci amacı oturmak (en azından uzun süreli) olmayan yatırımlık bir ev söz konusu olduğunda durum daha net. Çünkü, diğer yatırım araçları ve aynı sınıftaki yatırım araçları (yani diğer evler) arasında rakamsal bir karşılaştırma yapıp sonuca varmak zorundayız. Tabii, lokasyona göre de değişmekle birlikte, şu anda İstanbul’da ortalama bir konutun birim m2 fiyatının 3.200 TL civarında ve en çok talep gören evlerin 100-120 m2 arasında olduğunu biliyoruz. Buradan yola çıkarak, en çok talep gören, dolayısıyla en hızlı ve kolay satabileceğiniz evin fiyatının 320.000-384.000 TL olduğunu, bunun üstünün giderek pahalı sayılacağını söyleyebiliriz. Dikkat ederseniz, piyasada “balon” söylentilerine kanıt olarak gösterilen satılamayan inşaat stoğunun çoğu m2 fiyatı 4-5 bin veya daha fazla olan, ortalamaya göre “pahalı” sayılan gruptadır. Şimdi, parantezi kapatıp, kaldığımız yerden devam edelim yazıya…

4. ALACAĞINIZ SEMT NASIL?

En meşhur gayrimenkul tavsiyesini duymuşsunuzdur: “Lokasyon, lokasyon, lokasyon”. Şehrin en pahalı muhitinde ev almak zorunda değilsiniz, ama konum veya lokasyonun nasıl olduğunu bilmeniz önemlidir. Profesyoneller, göz koyduğunuz gayrimenkulün çevresini günün farklı saatlerinde, haftanın değişik günlerinde gezerek lokasyonun planınız dahilinde olduğuna emin olmanızı tavsiye ediyor. Hatta farklı mevsimlerde gözlem yapmazsanız da sürprizlerle karşılaşabilirsiniz. Yazın çok beğendiğiniz bir evin önünün, aslında her kış şiddetli yağmurlarda gölete döndüğünü, ya da geçen sene aşırı kar ve yağışlardan sonra arkadaki istinat duvarının çöktüğünü evi aldıktan sonra öğrenirseniz çok üzülürsünüz. Benim klasik tavsiyem, 20 TLye kıyıp evinizin fiyatının yanında bu tür bilgileri de veren bir otomatik değerleme raporu almanız.

5. CİVARDAKİ BOŞ EV SAYISI NE DURUMDA?

Bir ev satın alıp kiraya vermeyi düşünen bir gayrimenkul yatırımcısının karşılaşabileceği en maliyetli masraf evi aldıktan sonra kiraya veremeyip boş kalmasıdır. Evin bir süre boş kalması, gayrimenkul yatırımcısının hayatının normal bir parçası olsa da bunun hesaba katılması ve hazırlıklı olunması gerekir.

Almayı düşündüğünüz yerdeki yerel emlakçılar ve ilan sitelerinden, ev almayı düşündüğünüz semtteki kiralık boş ev sayısını sorgulamalısınız. Her ay bir kenara biraz para ayırıp, ev boş kaldığı zamanlarda parasız kalma sürprizine hazırlıklı olun. Evi krediyle alıyorsanız, kredi ödemelerinizi, ucu ucuna her ay kirayı hep tam alacak şekilde denk getirmeyin, biraz marj bırakın. Aynı zamanda, semtteki ortalama kira fiyatlarını anlayıp, ortalamanın biraz altına kiraya vererek evin boş kalma olasılığını en aza indirin.



Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Herkes, televizyonda, gazetelerde, dergilerde ve radyolarda söylüyor: Gayrimenkule yatırım yapmak, finansal geleceğiniz için harikalar yaratabilir! Ancak, gayrimenkule yatırım yapmanın çok kazandırdığı ve büyük servet yaptığı söylemi, gayrimenkule yapılan bütün yatırımların eşit getiri sağladığı anlamına gelmez.

Bu büyük getiriyi almanın sırrı, iyi bir gayrimenkul yatırımının altında yatan temel anlayışı kavramak ve sadece en iyi gayrimenkulü satın almaya odaklanmakta yatmaktadır. Blogdaki bu yazı, sizin ilk yatırımlık konutunuzu satın almadan önce düşünmeniz gereken 10 önemli hususu açıklayarak, yığınla seçeneğin içinden çıkmanızda size yardımcı olacaktır.

1)   YATIRIMA HAZIRMISINIZ?

Gayrimenkule yatırım yapmak herkes için değildir. Kiraya vermek üzere bir ev almak için “en zenginler” listesinde olmanıza gerek yok ama, hala, paranızı gayrimenkule yatırmadan önce maddi olarak sağlam bir durumda olup olmadığınızı iyi değerlendirmeniz gerekir. Gayrimenkul yatırımı “hemen zengin olunan” piyango tarzı bir yatırım olmaktan çok on yıllara yayılan bir yatırımdır. Örneğin şu sıralar İstanbul’da bir konutun kendini amorti etme süresi 15-20 yıl arasındadır.

Sadece siz hayatınızın bir envanterini yapıp, yatırıma hazır olup olmadığınızı bilebilirsiniz. Eğer, gayrimenkul sizin yatırım portföyünüze uyuyorsa - çok iyi! – o zaman eğitilmek için zaman ayırın. Gayrimenkul kitapları, blogları, web siteleri ve forumları okuyup, takip ederek gayrimenkul yatırımının ne olduğunu ve en başarılı yatırımcılarının servetlerini yaparken gayrimenkulü nasıl kullandıklarını iyice anlayın.

2)   BİR PLANINIZ VAR MI?

Çoğu yatırımcının para kaybetmesinin (ister borsada, fonlarda, gayrimenkulde olsun, isterse kendi işlerinde) belki de en büyük sebebi planlama yapmamalarıdır. Tek bildiğin, gittiğin yerin batıda bir yerlerde olduğu ise İstanbul’dan Roma’ya arabayla gitmek istemezsin. Bir plan, şu anda bulunduğunuz yerden, ileride olmak istediğiniz yere gitmenize yardım edecektir.

3)   NE TÜR BİR GAYRİMENKULLE BAŞLAMALISINIZ?

Gayrimenkul yatırımı, kişiliğinize ve hayat biçiminize göre, pek çok farklı boşluk ve stratejiyi kendi planınıza uydurabileceğiniz ilginç bir alandır.

Belki riskten hoşlanıyor ve bir gayrimenkulü “alıp, yenileyip satma” işini tercih ediyorsunuzdur? Ya da belki, uzun vadede sabit getiriye bakıp, kiralık konutları tercih ediyorsunuz. Veya belki, hiç bu işlere bulaşıp, başınızı ağrıtmadan, “banka olarak” diğer yatırımcılara ödünç para verip pasif bir getiri tercih edersiniz. Gayrimenkulde, yatırım yapabileceğiniz yüzlerce strateji vardır. Hayat tarzınıza en uygun stratejiyi bulmak size kalıyor.

Ne tür bir gayrimenkul almanız gerektiğine ilişkin bazı öneriler :

·         Bakımlı, iyi durumdaki evleri tercih edin – Kötü durumdaki evler için tadilat yapma ve yenileme için zaman, çaba ve gereken para maliyetleri onlardan iyi bir getiri oranı sağlamayı zorlaştırır.

·         Lüks ve pahalı evlerden uzak durun – Ev fiyatı yükseldikçe, genellikle net kira getiri oranı düşer.

·         Aldığınız evde önce oturun, sonra kiraya verin veya satın – İçinde oturan sahibinden satılan evler daha çok talep görüp, daha fazla kredi kullanabilme imkanı olmaktadır. Ayrıca, o evde yaşamak size satmadan önce neyin yenilenmesi gerektiğine ilişkin ipuçları verecektir.




Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Geçen yazımızda, maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle örneğin Levent semtindeki evinden başka bir semte taşınmak isteyen birine çıpa etkisini gözönüne alarak ne önerebileceğimizi bu haftaki yazımıza bırakmıştık.

Çıpa etkisi, hatırlarsak, kendi konut piyasamızın özelliklerine alıştığımızı ve kolay kolay değiştirmediğimizi söylüyordu. Eğer, örneğimizdeki gibi yıllardır Levent semtinde oturuyorsanız buranın sosyo-ekonomik özelliklerine, yaşam kalitesi, sunduğu imkanlar ve yaşayan insanların profiline bir çıpa atmış ve kafanızda çok değiştirmek istemediğiniz bir imaj oluşturmuşsunuzdur. Önceki örneğimizdeki gibi, maddi imkansızlıklar nedeniyle bir anda Levent’ten Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesine yerleşirseniz, kendinizi buraya ışınlanmış gibi hissedip, hemen (hatta belki de hiç) alışamamanız kuvvetle muhtemeldir.

Şimdiki örneğimizdeki kişide maddi imkansızlık sözkonusu olmadığı ve kaynak yaratma birinci amaç olmadığı için, Leventteki evini sattıktan sonra, şikayet ettiği neden her neyse, daha tercih edeceği ama aynı zamanda kendini Levent’teki ortamından daha farklı olmayan bir mahalle önermemiz gerekir. Yine başlangıç noktamız otomatik değerleme modeli. Bu sefer 20 TL ödeyerek, PROBO otomatik değerleme modeli’ne dayanarak üretilmiş, sadece fiyat değil, daha farklı bilgiler de içeren bir detay rapor satın alıyoruz. Bir önceki örnekteki Levent’teki, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinin fiyatı bu raporda da yine 463.000 TL. gözüküyor. Bu raporda bir de, aşağıdaki gibi SED analizi diye bölüm var.


Önce bu SED Analizi neymiş, öğrenelim, sonra yorumlayalım.

SED Analizi:

Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. PROBO Otomatik Değerleme Modeli verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Raporda, bizim evin bulunduğu mahalle olan Levent’in İstanbul’daki 8 sınıfa ayrılmış SED grubu içinde en yüksek 2. grupta olduğunu görüyoruz (kırmızı ile işaretli grup). Bu grupta 19 mahalle var. Raporda grubun tipik, örnek mahallesi olarak Ataşehir-Barbaros mahallesi gözüküyor. Bir önceki örnekte kullandığımız Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesi ise buraya epey uzak olan 6. grupta bulunuyor. 



Gerisi sonraki yazıya kaldı. Beni yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberiniz olur.
 
 
Picture
Aslında, çıpa etkisi, farklı şehirler arasında gözlendiği kadar, aynı şehrin, örneğin İstanbul’un farklı mahalleleri arasında da gözlenmektedir. Şehir merkezindeki pahalı bir semtteki, örneğin Levent diyelim, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinden Beylikdüzü’ne taşındığında (maddi nedenlerle taşındığını varsayıyoruz), aynı koşullarda bir evde çok daha ucuza oturup para biriktirmek varken,insanlar gerektiğinden daha fazla para vererek, yepyeni, havuzlu, güvenlikli bir sitede, otoparklı, asansörlü, lüks bir evde oturmak istiyor.

Maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle başka bir semte taşınmak gerektiğinde de hayat kalitemizin aynı seviyede olup olmayacağını da ancak taşınıp orada yaşadıktan sonra fark edebiliyoruz.

Vaktiniz ve paranız varsa, önce taşınılacak yerde, bir yıllığına ev kiralamak mantıklı bir çözüm ama bu sürede kiraya giden paranın boşa gittiğini düşünüyor veya bütçeniz buna müsaade etmiyorsa, benim önereceğim çözüm, öncelikle insan beyninin (sizinkinin de) karar verirken rasyonel davranamadığı ve çıpa etkisi gibi bazı saptırıcılara takılarak hatalı kararlara sebep olduğunu kabul ederek, böyle duyguları olmayan makinaların ürettiği verileri kullanarak yeni bir karar alma süreci oluşturmak…

Örneğin, birinci örnekte maddi nedenlerle Levent’teki evinden Beylikdüzü’ne taşınmayı düşünen adam önce mevcut eviyle ilgili bir “otomatik konut değerleme modeli” kullanan makina tarafından üretilmiş bir rapor alıp evinin değerini görür. Ben sizin için bir tane aldım ve makinanın eve 463.000 TL değer biçtiğini gördüm. Bir tane de evin spesifikasyonlarını hiç değiştirmeden Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesindeki böyle bir ev için makinadan rapor aldım. Orada aynı evin fiyatı 126.000 TL çıktı. Emlakçılar buna lokasyon değeri diyor. Yani aynı spesifikasyonda bir ev başka bir yerde ne kadar eder? Ama hemen hepsi lokal çalıştığı ve ellerinde İstanbul çapında güvenli bir database’e dayalı çalışan bir model olmadığından, gereken analizi yapıp size en uygun cevabı veremez. Levent’teki emlakçı size Levent’teki, Beylikdüzündeki de oradaki evlerle ilgili bir şeyler söyleyebilir ama tam olarak ne dediğinizi anlayabilir ve elindeki portföyde böyle bir ev olmadığı için, sizi elindeki başka evlere yönlendirmenin cazibesine kapılmazsa…

Bu verilerle, örnekteki kişi maddi nedenlerle taşındığına göre, yeni semtinde aynı koşullarda 126.000 TL civarında değeri olan bir ev alıp ona taşınırsa, amacını en rasyonel biçimde gerçekleştirip, kendine 337.000 TL kaynak yaratmış olur. Bunun için sadece 10 TL harcayıp iki makine raporu aldı.

Ama geldiği yerin çıpasını kullanıp, 350.000 TL’ye daha büyük 150 m2, havuzlu, site içinde güvenlikli bir ev bulup, yine de iyi bir karar verdiğini düşünüp, cebinde de 113.000 TL kalınca süper hissedebilir ama amacını (kendine maddi olarak en çok kaynak yaratmak) en rasyonel biçimde gerçekleştirdiği söylenebilir mi? 40-50 TL verip daha sistematik düşünseydi, 224.000 TL daha avantajlı durumda olacaktı…

İkinci örnek için tavsiye sonraki yazıya kaldı. Yukarıdaki butona basıp beni twitter’dan takip ederseniz yazı blog’a girer girmez haberdar olursunuz.