Picture
10) Gündemde “Konut Balonu”na İlişkin İlginin ve Yazıların Artması: Aslında bu kriter benim eklediğim bir gösterge. Esası, şimdilerde boş bir inanış olarak nitelendirilse de kökeni çok eskilere dayanan bir inanışımız: “Bir şeyi 40 kere söylersen olur”:). Aslında, fiyat ve değerİN birbirinden çok farklı kavramlar oldukları ve serbest piyasa ekonomilerinde balonların, piyasaların veya tüketicilerin oldukça sübjektif veya irrasyonel kararları neticesinde oluştukları düşünülürse çok da yanlış bir inanış olmadığını söyleyebiliriz. En kolay gözlenenleri, borsalarda şirketler veya ekonomi hakkında çıkan dedikoduların fiyatları hemen etkilemesi ve bazen bir bahane ile başlayan artış veya azalışın herkesin inanması ile kalıcı hale gelmesini gösterebiliriz. Örnekler: “kredi notumuz düşecekmiş”, “kredi notumuz yükselecekmiş” , “ABD verileri iyi değil” , “dolar çok çıktı” , “dolar çok düştü” vs.

Bilindiği üzere, artık dünyada “GoogleTrends” kullanarak bir terimin Google’da ne sıklıkta arandığından yola çıkarak, pek çok akademik çalışma yapılmakta. Ben de bundan esinlenerek, şu bizim meşhur “konut balonu” işine bakayım dedim ve şu sonuçlara vardım:

ABD’deki konut balonu, Amerikan eyaletlerinin yarısından fazlasındaki konut piyasasının birçok kesimini etkileyen bir ekonomik balon idi:

·         Konut fiyatları 2006 başlarında tepe noktasına ulaştı,

·         2006 ve 2007 yıllarında gerilemeye başladı,

·         2012 yılında yeni bir dipe ulaştı.

·         30 Aralık 2008 tarihinde, Case-Shiller ev fiyat endeksi tarihinin en büyük fiyat düşüşünü gösterdi.

Aşağıda Google Trends tarafından üretilen ABD’deki “konut balonu” (housing bubble) başlıklı aramaların (arama sayıları gerçek arama sayıları değil, Googleda yapılan diğer aramalara göre Google tarafından oluşturulan 0 ile 100 arasında verilen endeks değerleridir) grafiğine baktığımızda:


·         Şubat 2005’e kadar 30 civarında olan arama sayısının bu tarihten sonra sürekli olarak artmaya başladığı,

·         Ağustos 2005’te 100 arama ile tepe noktasına ulaştığı,

·         Arama sayısının bu tarihten itibaren azalmakla birlikte, ancak Ekim 2007’den sonra ilk başlardaki 30’lu seviyelerine indiği

gözlenmektedir. Yani sonuç olarak, aslında ABD’de konut  fiyatları tepe noktasına ulaşmadan bir yıl öncesinde, “konut balonu” konusu belirgin olarak, gündeme gelmiş, yazılmış çizilmiş ve vatandaş tarafından aranmış. Bu örneğe bakınca, “GoogleTrends” analizinin ABD için bir öncü gösterge olarak kullanılabileceği, yaklaşık 1 yıl öncesinden ABD’de “konut balonu” olduğu sonucuna varılabileceği anlaşılmaktadır.

Burada bizim inanışa bir daha dönelim: 30 civarındaki arama sayısı normal sayılırken, 1 yıl boyunca 40 kere söylemeye başlayan ABD’liler sonunda “konut krizi”ni gerçek yapmışlar! İşin şakası bir yana, serbest piyasada fiyatlar gerçekten serbest belirleniyorsa, bunu tüketicilerin hırsları ve korkuları arasındaki denge belirler. Toplumun, her ikisinde de aşırıya kaçıldığını düşündüğünü ise günümüzde dijital olarak gelişmiş toplumlarda “Google” efendi göstermekte…

Globalleşen piyasalar için iyi haber ise, ABD için çıkarabileceğimiz başka bir sonuç. Günümüzde “konut balonu” şeklindeki aramaların 10 civarında olduğu gözönüne alınırsa, ABD konut piyasası için 1 yıldan önce bir balon riski yok. Amerikalılar 40 kere söylemeye başladıklarında tekrar bakarız:)

Aynı analizi Kanada için yapalım:

·         Kanada’da “konut balonu” için sıfır olan haber ve arama sayısı Mart 2005’ten itibaren 40 oluyor (bakın yine 40 kere konut balonu demeye başladılar:))  ve artmaya başlıyor,

·         Haziran 2005’te 100 ile tepe noktasına ulaşıyor ve dalgalı bir şekilde gündemde kalmaya devam ediyor,

·         Ağustos 2008 ve Kasım 2009 arasında konu gündemden düşüyor,

·         Aralık 2009’dan sonra yine artmaya başlıyor, Mayıs 2012de 80 haber başlığı ve arama ile yeni bir zirve yaptıktan sonra, Ekim 2012’ye kadar tedirginlik ara ara gündeme gelerek devam ediyor.

·         Kasım 2012’den sonra Kanada’da konut balonu yine gündemden düşüyor.

Kanadalılar ABD’deki konut balonu tarihlerinde aynı tepkiyi gösterip fiyatlar zirve yapmadan 1 yıl önce konuyu gündeme alıyorlar ama ara ara tedirgin olsalar da yaklaşık son 2 yıldır konu Kanadalıların gündeminden düşmüş durumda. Yakın zamanda, Kanadalılar konut balonu beklemiyor.




İngiltere için GoogleTrends Analizi yaparsak:
·         İngilizler 2007 Kasım’ından önce konuya tamamen duyarsız

·         ABD’de konut balonu patladıktan sonra, 2007 Kasım ve 2008 Kasım’ında konut balonuna şöyle bir bakıyorlar.

·         Eylül 2013’te İngiltere’de panik başlıyor, Mayıs 2014’te zirve yapıyor ve günümüzde de devam ediyor (Grafiğin sonunda düşüş gibi gözüken durum, içinde bulunulan aya ait verilerin kısmen veya hiç gösterilmemesi sebebiyle).

Google Trends analizimize göre, konut balonu İngiltere’nin gündeminde ve İngiltere’de 1 yıl içinde konut balonunun patlaması beklenebilir.

Avustralya için Google Trends analizi:

Avustralya’lılar herhalde dünyadan çok uzak olduklarını ve krizin kendilerini bırakın teğeti “ıska” geçeceğini düşündüklerinden, ABD’de konut balonu çoktan patladığı halde, Nisan 2009’a kadar “konut balonu”na sıfır ilgi göstermişler.

Nisan 2009’da başlayan ilgi, artarak Kasım 2010’da tepe yapmış ve sonra yine azalarak sönmüş. Ancak Avustralyalılar ara ara Eylül 2013 ve Şubat 2014’te bizim için önemli olan (40 kere söyleme) 40’lı 50’li seviyelere çıkmışlar.

Şu anda goole aktiviteleri Ağustos kısmi verileri ile bile 49 seviyesinde.

Yani, sonuç olarak, Avustralya’da “konut balonu” açısından orta seviyede bir tedirginlik sözkonusu. Takip edilmeli, tepe yaparsa alarm zilleri çalmalı…

İspanya için Google Trends analizi:

Yukarıdaki tüm ülkeler İngilizce konuştuğu için “housing bubble” terimini kullanarak yaptığımız analizi, İspanya için İspanyolca “konut balonu” terimi karşılığı olarak “burbuja inmobiliaria” yı kullanarak GoogleTrends Analizi yaparsak:
·         İspanyollar ancak ABD’de konut balonu 2006 başında patladıktan 6 ay sonra konuyu merak ediyor sonra ilgi azalıyor, ama krizin devam etmesi ile ilgi artarak 2007 Nisanında en çok gündeme geliyor.

·         Ekim 2007’ye kadar ilgi azalarak devam ediyor ve yok sayılacak seviyede devam ediyor.

·         Ancak İspanyollar ara ara, Haziran 2011 ve Haziran 2012’de konuyu tepe noktasının yarısı kadar da olsa hatırlayıp tedirginlik duyuyorlar. Sonrasında unutuyorlar.

·         
Şu anda İspanya’da “konut balonu” hakkında, 30’lu 40’lı seviyelerde orta derecede bir tedirginliğin mevcut olduğu gözleniyor. İleride, Grafiğin tepe noktalara yaklaştığı gözlenirse İspanya için çanlar çalmaya başlar…


Fransa için Google Trends analizi:
Fransızlar, tahmin edilenin aksine konuya Fransız kalmamış, Mart 2005’te konut balonun patlayacağını hissetmiş, Ağustos 2005’e kadar artan bir şekilde bu konuyu kurcalamış ve Ağustos 2005’te zirveye ulaştıktan sonra bugüne kadar yavaş ve kararlı bir şekilde konuyla ilgilerini azaltarak sıfırlamışlar. Sonuç olarak sadece Fransızları inceleyerek, ABD’deki krizden 5-10 ay önce bir konut balonu olacağı tahmin edilebilirmiş. Sonuçta, şu anda,Fransızlar’ın  konut balonu ile ilgilerinin olmaması hem dünyayı hem Fransa’yı bir balon riskinden kurtarıyor.

İsveç için Google Trends analizi:

İsveçliler 2010 Kasım’ına kadar konuya duyarsız iken bu tarihten sonra, Ocak 2011’e artarak ikinci en yüksek zirveye ulaşıp bu tarihten sonra ilgiyi kaybediyor

Ta ki Aralık2013’e kadar, o tarihten bu yana İsveç’te  ilgi bizim için önemli olan 40’lı 50’li seviyelerde ve ara ara merak Ekim 2013 ve Ocak 2014’te olduğu gibi tepe yapıyor. Geçen ay da seviye 60’larda. Sanki balon var gibi gibi…

Bu analizin sınırı da toplumların dijitalleşme oranı. Güney Afrika, İrlanda ve Türkiye’de Google Trends, analiz yapmak için yeterli veri olmadığını söylüyor. Ama Türkiye için konunun peşini bırakmadım ve “konut balonu” yerine “balon” kelimesini denedim, aşağıdaki gibi trajikomik bir sonuç çıktı karşıma:

Tam analize başlayacaktım ki grafiğin altındaki aramalardaki ilgili sonuçlar ve yüzdeleri dikkatimi çekti.
Türkler “konut balonu” konusuna sıfır ilgi göstermiş, ama “balon patlatma” oyunu aramalarında rekor kırmışlardı. Bana facebook’taki arkadaşlarımdan gelen ardı arkası kesilmeyen oyun isteklerinden anlamam gerekirdi:(. Yani Türkiye için bu analizimiz sonuç vermedi.

Maalesef analizimizin tersi doğru değil. Yani “bir şeyi 40 kez söylemezsen olmaz” önermesine güvenerek, cehalet, bilgisizlik, ilgisizlik, gündem değiştirme, sansür vb. sebeplerle konudan hiç bahsedilmeyen ülkelerde, demek ki “konut balonu yokmuş” diyemez, bu kritere göre görüş beyan edemeyiz. Örnek, İrlanda’da, 2008 yılından önce ekonomi basınında yer alan yazılarda balondan hiç bahsedilmiyordu ama yine de ekonominin kuralları uzun vadede işleyerek İrlanda’da 2008 sonlarında konut balonunu patlattı. “Konuyu dillendirmeyelim” diyerek önlem aldıklarını düşünen bürokratik, siyasi, akademik ve medya ilgililerine buradan duyuralım.

Aslında, Türkiye için bu sonuç bir şeyi daha kanıtlıyordu. “Konut Balonu” hakkında ülkemizde tanım, yorum ve sonuç karmaşasının yanında “terim” karmaşasının da olduğunu. Balon yerine “kabarcık” veya “köpük” teriminin kullanılması daha doğru olur. Zaten İngilizcede de “bubble” terimi sabun köpüğü anlamındaki baloncuk ve kabarcıklara verilen addır. Aynen meşhur “Gazillion Bubble Show”da olduğu gibi.  Şişirilen, veya gezilen türde balonların İngilizcedeki karşılığı ise “balloon”dur. “Housing bubble” teriminin Türkçe karşılığı olarak, “Konut Kabarcığı” veya “Konut Köpüğü” terimlerinin kullanılmasını öneriyorum.



Bu bölümdeki sonuçları toparlarsak: Google’da yapılan arama ve  haber başlığı sayılarını baz alarak yaptığımız GoogleTrends analizine göre “konut köpüğü” patlamadan 1 yıl kadar önce, aslında halkların gündemine  giriyor, daha fazla konuşulmaya, basında yer almaya ve insanlar bu konuyu internette eskiye göre daha fazla araştırmaya başlıyor ve sonunda “bir şeyi 40 kere söyleyince” veya son raddede birisi “kral çıplak” diye bağırınca “köpük balonu patlıyor”. Bu yüzden, GoogleTrends analizi ile “konut köpüğü” nün ülkelerin gündeminde eskiye göre ne kadar fazla yer aldığını takip etmek de bana göre önemli ve bu da “konut köpüğü” hakkındaki öncü göstergelerden biri.  Bu kapsamda, değerlendirildiğinde,  İngiltere ve İsveç, diğer ülkelere nazaran daha fazla,  1 yıl içinde patlaması muhtemel “konut köpüğü balonu” sinyalleri veriyor.