Picture
İstanbul’da şehir merkezine uzak pek çok yeni proje, ulaşılabilir olduğu izlenimi verip satılabilir olmak için bu türden sloganları çok kullanıyor. Bu yazımda, biri Sarıyer-Zekeriyaköy diğeri Büyükçekmecedeki iki ayrı gerçek projeyi, kendi tanıtımlarındaki kolay ulaşıldığını iddia ettikleri rakamları kurcalayacağım.

Sarıyer-Zekeriyaköydeki projenin web sitesinde, İstinye Park’a 20 dk. uzaklıkta olduğunu söylüyor. Hemen Yandex’i açıp geceyarısı bakıyorum. Sıfır trafikte 30 dakika. Büyükçekmece’deki projenin reklamlarına göre Atatürk Havalimanı 20 dakika. Mesafe 39 km. Yine Yandex yetişiyor imdada. Geceyarısı, trafiksiz, TEM’den en hızlı 46 dakikada ulaşılabiliyor.


Oysa trafik İstanbul’da depremden sonra en büyük sorun. Yandex.Trafik verilerine göre İstanbul’un Aralık 2011 – Mayıs 2012 dönemindeki trafik durumunu konu alan araştırmasından elde edilen belli başlı rakam ve bilgilere göre;

1)Sabah saatlerinde (8:00 ile 10:00 arası) İstanbul trafiğinin sıkışıklık derecesi 5 dolaylarında olup, sıkışık yol kesitlerinde oluşan araç “kuyruk”larının toplam uzunluğu, İstanbul’dan İzmir’e olan mesafenin iki katı, yani 1,100 km’ye yakındır.

2) Akşamları (18:00 ile 20:00 arası) ise trafik sıkışıklığı 6 dereceye ulaşır; dolayısıyla ortalama bir İstanbullunun eve dönüş yolculuğu, serbest yoldaki yolculuğa göre 2.5 kat daha uzun sürer.

3)Pazartesi – Cuma arası İstanbul’daki günlük trafik düzeni aynı olup, ortalama sıkışıklık derecesi 4.5 dolaylarındadır.

4) İlkbaharda İstanbul’daki trafik sıkışıklığı, kış aylarına göre ortalama hesapla 0.5 derece artmış görünmektedir.

5)İstanbul’un ana caddelerindeki trafik, sabahları ve gündüz saatlerinde şehir merkezine, akşamlarıysa şehir dışına doğru daha sıkışıktır.

6) Haliç köprülerindeki trafik genellikle Boğaz köprülerindeki trafiğe göre çok daha sıkışıktır.

Yukarıdaki bilgileri reel proje örneklerimize uyguladığımızda;

1)      Lansmanda 20 dakika denmesine karşılık, Zekeriyaköy’den sıfır trafikte bile 30 dakikada gidilebilen İstinye Parka, hafta içi sabah trafiğinde ortalama olarak, 1 saate yakın, akşam trafiğinde ise 1 saat 15 dakika gibi bir sürede ulaşabileceğimiz,

2)      Lansmanda 20 dakikada ulaşılabileceği iddia edilen, 39 km.lik Büyükçekmece – Atatürk Havalimanı mesafesini aslında, sıfır trafikte 46 dakikada gidebiliyorsak, hafta içi sabah trafiğinde ortalama olarak, 1.5 saatte, akşam trafiğinde ise 2 saate yakın (115 dakika) gibi bir sürede ulaşabileceğimiz,

anlaşılıyor.

İstanbul'da eviniz ve işiniz arasındaki trafik durumunu, ev almadan önce, işe gidiş ve dönüş saatlerinde mutlaka kendiniz kontrol edin. Köprüye veya havaalanına kuş uçuşu (ya da geceyarısı trafiğinde) 10 dk. mesafede olduğunu iddia eden projeleri, bu saatlerdeki reel trafik verileriyle değerlendirin. Her gün bu kadar trafik katlanılabilir seviyede mi siz karar verin. Tabii, pratik olarak, yukarıdaki resimdeki gibi bir çözümünüz yoksa:)

 
 
Picture
Ben, her zaman olduğu gibi konuya duygusal ve sezgisel yaklaşmaktan çok, analitik yaklaşmayı ve verilerle konuşmayı seven biri olarak size 2015 Kasım itibarı ile, bu yönde bir analiz yaparak yatırımlık ev almayı düşünenlere bir iki tavsiyede bulunacağım.

Öncelikle en riski seven, agresif yatırımcılara söyleyebileceğim, en basit tavsiye, kira oranlarını filan boşverin, neresi son 3 yılda en çok kazandırdı ise o mahallelerden bir ev alın. Peki buralar nereler? Hasetliği ve konu komşu şurdan burdan alıp 5 yılda (genelde oturup, alış tarihine bakıp hesapladığınızda zamanın bile daha fazla olduğu anlaşılır) üçe katladı muhabbetlerini bırakıp, veriler ne diyor ona bakalım. İşte son 3 yılda PROBO otomatik konut değerleme modeline göre en çok prim yapan mahallelerden bazıları:


Buralarda alınan evler 3-4 senede kendini amorti etti! Mucize gibi… Ama bu listedeki bazı yerler biraz spekülatif gözüküyor diyen daha sağlamcı yatırımcılar için önerim ise, sadece mahalle bazında değil, ilçe bazında da talep gören yerleri seçip daha sonra seçim yapacakları listeyi oluşturmaları. 


Buralar nereler? Sonraki yazıya...Yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Son 3 yıla baktığımızda İstanbul’da genel olarak, ortalama ev fiyatları % 15 arttı. Aynı dönemde enflasyon bunun çok daha altında raporlanıyor ama hadi TÜİK’e, kamu kurumlarına, hükümete vs. güvenmiyoruz deyip %10 civarında bir enflasyon artışı varsaysak bile bu çok iyi bir yatırım getirisi. Buna bir de İstanbul için ortalama %5 kira getirisi eklersek, İstanbul’daki ortalama bir ev için enflasyonun 2 katı bir getiri söz konusu olacaktır. "Neden İstanbul'dan Ev Almalıyız" başlıklı yazımdan sonra, bana en çok sorulan soru, peki İstanbul'un neresinden ev alalım?

Yukarıda bahsetmiş olduğum yıllık %20 (%15+5) getiriyi, ilçe ve mahalle bazında, daha bilinçli bir seçim yaparsak arttırabilirmiydik? Borsa ve döviz piyasalarının aksine, geçmiş verilere bakarak, nerelerin prim yapabileceğini anlamaya çalışmak gayrimenkul sektöründe daha anlamlı sonuçlar veriyor. Zira, evlerin fiyatı günlük açıklamalarla bir yukarı bir aşağı inmiyor ve reel olarak herhangi bir sebeple talep gören yerler, bugünden yarına çok kolay değişmiyor (Bkz. İlk blog yazılarımdan “Kız Sen İstanbul’un Neresindensin?").

Yatırım amaçlı bakıldığında farklı stratejiler güdülebilir, pek çok farklı tercihler yapılabilir:

·        Kira getirisi yüksek evler.

·        Yeni evleri ilk piyasaya çıktığında almak.

·        Eski evleri daha düşük fiyattan alıp, yenileyip satmak.

·        Son zamanda en çok rağbet gören yerlerden almak.

gibi...




Benim tavsiyelerim bir sonraki yazıya. Yukarıdaki twitter veya linkedin butonlarına basıp beni takip ederseniz, yazılarım bloga girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Fazla söze gerek yok, TCMB Türkiye Konut Fiyatları Endeksi (TKFE) herşeyi açıklıyor aslında. Aşağıdaki grafiğe bakarsanız, Türkiye’de konutta İstanbul ve diğerleri ayrımı çok açık. Talep burada, arsa kıtlığı burada, dolayısıyla hareket burada. Yatırım için ev arıyorsanız (hatta oturmak için bile!) İstanbul’da evimiz var, şimdi Bodrum’da veya Antalya’da bir yazlık hayallerini bırakın…

Benden size tavsiye, istediğiniz yerde kirada oturun ama evi İstanbul’dan alın…


 
 
Picture
Geçen yazıda kaldığımız yerden devam edelim. Yine önce gerçekler, sonra yorumlar. İstanbul’daki mahalle isimlerini analiz etmeden önce iki gruba ayırmayı uygun gördüm. 1) Kişi ismi verilen mahalleler, 2) Kişi ismi dışında herhangi bir isim verilmiş mahalleler. Bir ilçede aynı isimde başka bir mahalle olamayacağını da göz önünde tutarak aynı isim 3’ten fazla mahalleye verilmişse burada isim verenlerin (toplum olduğunu varsayıyoruz) önem verdiği bir kişi veya kavrama vurgu yaptığını kabul ediyorum. İşte sonuçlar:

BÖLÜM YORUMU: Önce siyasi olmayan yorum. Siyasi yorum son yazıya…

Kişilere bakarsak, Atatürk toplumun en önem verdiği isim ve açık ara önde, arkasından İstanbul’u fetheden Fatih geliyor, cumhuriyetin 2. Adamı İsmet Paşa ve İstanbul’a mimari açıdan damgasını vuran Mimar Sinan aynı sayıyla onları takip ediyor. İlk 4 sıranın, ben şahsen, toplumun önem verdiği kişi ve kavramları kesin yansıttığını kabul ediyorum. Burada, Osmanlı ve Cumhuriyet arasında bir denge gözleniyor. Kişiler listesinde ilk 4’ten sonra ise tamamen Osmanlı hakimiyeti görülüyor. Yorum size ait…Kişi haricindeki mahalle listesine bakarsak ilk 4te sadece siyasi bir kavram olarak Cumhuriyet yer alıyor ama diğerlerinden çok öne çıkamıyor ve Yeni kavramının yarısında kalıyor. Belki buradan toplumun nasıl bir yerde oturmayı arzu veya tercih ettiğine dair bir tahminde bulunabiliriz. Bir deneme yapıyorum:

Türk halkı yeni, modern tarzda inşa edilmiş, havadar ve yeşil alanı fazla yerlerde oturmak istiyor. Bahçeli, camiye yakın, yüksek rakımlı yerler de tercih sebebi. İnşaat şirketlerinin dikkatine:)…