Picture
Yaşamın erken dönemlerinden başlayarak, bize işleri doğru yaparsak, doğru cevaplar alacağımız öğretilir. Diğer bir deyişle, cevabın hassasiyeti, cevabı üreten sürecin kalitesinin bir ölçüsü olarak kullanılır. Bu matematik ya da fizikte uygun olabilir iken, değerlemede kalitenin kötü bir ölçüsüdür. Varlıkların çok küçük bir alt kümesi hariç, ortada her zaman değerleme ile ilişkili belirsizlik olacaktır. Hatta gayrimenkul ve şirket değerleme işlerinde, en iyi değerlemeler bile, önemli bir hata marjı ile gelir. Şimdi, belirsizlik kaynaklarını ve bunun değerleme için sonuçlarını inceleyelim:

Belirsizlik Kaynakları

Belirsizlik, hem bir işletmeyi veya gayrimenkulü kesin bir zaman noktasında değerlendirdiğimizde, hem de değerlemeyi etkileyen yeni bilgiler elde ettiğimizde bu değerin zaman içinde nasıl geliştiği hususunda değerleme sürecinin önemli bir parçasıdır. Bu bilgiler, örneğin değerleme yapılan firmaya veya gayrimenkule özel, ya da daha genel, firmanın faaliyet gösterdiği sektör, gayrimenkulün semti hakkında,  veya daha genel piyasa bilgileri (faiz oranlar ve ekonominin geneli) hakkında olabilir.

Herhangi bir noktada bir varlığı değerlendirirken, gelecek için öngörüler yaparız. Hiçbirimizin kristal küresi olmadığına göre, değerleme sırasında elimizde olan bilgiler ışığında en iyi tahminleri yapmamız gerekiyor. Değer tahminlerimiz birkaç nedenden ötürü yanlış olabilir. Bu nedenleri üç gruba ayırabiliriz:

a.       Tahmin Belirsizliği: Bilgi kaynaklarımız kusursuz olsa bile, ham bilgiyi girdilere dönüştürmek ve bu girdileri modellerde kullanmak zorundayız. Bu işlemin herhangi bir aşamasında yaptığımız hatalar veya yanlış değerlendirmeler tahmin hatasına sebep olur.

b.       Firmaya veya Gayrimenkul Projesine Özgü Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi için öngördüğümüz yolun, umutsuzca yanlış olduğunu kanıtlanabilir. Firma veya proje, gerçekleştirmesini beklediğimizden daha iyi veya daha kötü performans gösterebilir, bu durumda, ortaya çıkan kazançlar ve nakit akışları tahminlerimizden çok farklı olacaktır.

c.       Makroekonomik Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi, beklediğimiz yolu tam olarak izlese bile makro ekonomik ortam öngörülemeyecek şekilde değişebilir. Faiz oranları yükselebilir veya düşebilir ve ekonomi beklenenden daha iyi veya daha kötü sonuç verebilir. Bu makro ekonomik değişimler değeri etkileyecektir.

Her bir belirsizlik türünün, genel belirsizliğe katkısı değerlenen şirketle veya projeye göre değişiklik gösterebilir. Oturmuş bir mevsimsel cirosu olan şirket/bir AVM veya bir emtia şirketini değerlendirirken, gerçekleşen rakamların beklentilerden sapmasına neden olan en büyük etken, makroekonomik belirsizlik olabilir. Genç bir teknoloji şirketini veya topraktan bir projeyi değerlendirmek, analistleri çok daha fazla tahmine ve firmaya/projeye özgü belirsizliğe maruz bırakabilir. Analistin elinde, açıkça ortaya konabilen tek belirsizlik kaynağının, tahmindeki belirsizlik varsayımı olduğuna dikkat edin.

Zaman içinde, herhangi bir noktada bir varlığın değerine ilişkin tahminlerimizden memnun olsak bile, bu değer, hem firma/proje, hem de genel piyasa hakkında gelen yeni bilgilerin bir sonucu olarak zamanla değişecektir. Finansal piyasalardaki sürekli bilgi akışı göz önüne alındığında, bir firma, proje, gayrimenkul üzerinde yapılan bir değerleme hızlı bir şekilde eskimekte ve mevcut bilgileri yansıtacak şekilde güncellenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, örneğin, ABD’de doksanlardaki yüksek büyümenin gelecekte devam edeceği varsayımına dayanarak, 1999 sonlarında yüksek değerlenen teknoloji şirketleri, gelecekteki büyüme umutlarının azaldığı, 2001 yılının başlarında çok daha düşük değerlere sahip olacaktır. Tüm bunlar şimdi bilindiğinden, 1999'da yapılan bu şirketlerin (ve analist tavsiyelerinin) değerlendirmeleri eleştirilebilir, ancak o sırada mevcut olan bilgiler göz önüne alındığında makul olmuş olabilirler. Aynı şekilde, Bu yüzden, ABD de konut kredisi veren bankalar, portföylerindeki gayrimenkullerini 6 ayda bir, hiç değilse otomatik değerleme modelleri ile değerleyip, ipotek havuzlarını, krediyi verdikleri zamanlardaki değerlemeler yerine daha yeni rakamlarla güncellemektedirler.


Değer tahmininde, yukarıda bahsedilen zorluklar nedeniyle, gayrimenkul değerleme için kullanılan, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için hesapladıkları değer aralıklarını da verirler.

Değerleme Aralıkları: Bazı analistler, bir işletme veya gayrimenkul için elde ettikleri değerin bir tahmin olduğunu kabul ederek, tahmini bir değer aralığı belirlemeye çalışır. Bazıları simülasyonlar kullanırken bazıları beklenen, en iyi durumdaki ve en kötü durumdaki değer tahminlerini türetir. Verdikleri çıktı hem değer tahminlerini hem de bu değer hakkındaki belirsizliklerini gösterir. Bakınız eski blog yazılarımdan EVİNİZİN DEĞERİ YERİNE EVİNİZİN DEĞER ARALIĞI: başlıklı yazım. 



ABDdeki en büyük gayrimenkul sitesi, Zillow’un otomatik ev değer tahmini Zestimate’in Değer Aralığı, bir evin yüksek ve düşük tahmini değerlerini gösterir (örneğin, Zestimate değeri 260.503 dolar, Değer Aralığı ise 226.638 - 307.394 dolar). Değer Aralığı büyüklüğü, benzer evleri tahmin etme tarihsel kabiliyetimize bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Daha geniş bir aralık, daha az veri olduğunu veya verinin daha oynak olduğunu gösterir. Daha küçük bir değer aralığı, hesaplamaya yardımcı olacak çok sayıda bilgiye sahip olduğumuz anlamına gelir. Bir ev için bir değer düşünürken, değerlemenin beklenen doğruluğu hakkında önemli bir ipucu verdiği için, Değer Aralığı genişliğini göz önünde bulundurmanın kritik olduğuna inanıyoruz. EvRaporu’ndaki her bir değerleme raporunda ise yapılan değerlemenin ne kadar güvenilir olduğunu göstermek için 100 üzerinden bir Değerleme Skoru da verilmekte, 70 ortalama kabul edilmekte, bunun üzeri ise iyi olarak değerlendirilmektedir. İstatistiksel olarak düşünülürse, Zestimate için Değer Aralığı aslında yüzde 70 güven aralığıdır. Yani, Zillow için, evin hesaplanan değerinin %70 olasılıkla evin satış fiyatına göre %10’dan fazla sapmaması beklenir (bkz. Zillow-Zestimate Doğruluk Tablosu). EvRaporu için bu oran %15 civarındadır. (EvRaporu’nun kullandığı PROBO ve genel olarak otomatik değerleme modelleri doğruluk oranları için tıklayın.

 
 
Picture
ÇOK PARA İSTİYORSUNUZDUR – Eviniz, bölgede satılık benzer konutlara göre daha yüksek fiyatlı ise, insanları bu fiyata almaya ikna etmek için zorlanabilirsiniz. Bu temel bir meseledir: Evinizin büyüklüğü, güzelliği, konumu ya da evdeki iyileştirmeler açısından diğer evlere göre daha fazlasını sunmadığı sürece, diğer evlerle fiyatta rekabet etmeye zorlanırsınız. Satıcı için fiyatı düşürmek asla hoşa gitmez, ama istemediğiniz bir evde oturmaya devam etmek de öyle. Fiyatı yüksek belirlemek, özellikle internet ilanlarında, ilanınıza hiç bakılmamasına bile neden olabilir. Satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda, bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı bilinmektedir. Bu yüzden, vakit kaybetmek istemiyorsanız, evinizi satışa koyduğunuz fiyat önemlidir. Unutmayın, evinizin fiyatı, alıcının ödemeyi kabul ettiği kadardır, sizin hayal ettiğiniz kadar değil…Bu konuda daha fazla bilgi için tıklayın.

Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktinizi harcamamak için bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com)  İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Hem de bir süreliğine ilk rapor ücretsiz!..

 
 
Picture
Bir önceki yazıda bahsettiğimiz, otomatik değerleme raporundaki SED Analizi verilerinden sonra, taşınmak isteyen adamın maddi durumu, şikayetlerini göz önüne alarak ona uygun bir mahalle önerebiliriz. Burada teorimiz, öneride bulunacağımız kişinin, yıllardır yaşadığı Levent’e uygun, aynı veya benzer kademedeki yerlere taşındığında sıkıntı yaşamayacağıdır.

Adamın maddi sorunu yok, bir üst grup yerlerde ev alabilecekse 1. ve 2. SED grubu mahalleleri içinden, şikayeti olan en önemli konu (diyelim trafik) veya arzu ettiği yeni bir özelliği (daha fazla yeşillik ya da deniz manzarası vs.) gözönünde bulundurarak aşağıdaki semtleri önerebiliriz.


Picture
Adam üstüne para koymadan ev almak istiyorsa, kendini fazla rahatsız hissetmeyeceği, yandaki listede bulunan bir alt SED grubundan da bazı semtler önerebiliriz.

Bu yazı için rapor almadan önce, Levent’teki adam için önereceğim yerler arasında aklımdan Küçükçekmece-Atakent ve Eyüp-Göktürk de geçmişti. Raporu aldım, bu semtlerin listede olmadığını görünce, bir kez daha düşündüm. Makina haklı, olmaz, Levent’e alışan buralarda zorlanır…Allahtan makinaların ruhu yok!

SONUÇ:

1)      Otomatik Değerleme Modeli kullanmak, oturduğumuz ev ile aynı özelliklerde bir evin yeni taşınacağımız mahalledeki değeri ve SED grubu gibi birçok bilgiyi de değerlendirerek, çok hızlı ve 20 TL gibi ucuz bir fiyata, daha rasyonel karar vermenizi sağlayabilir.

2)      Eğitimsiz, ya da yeni bir emlakçı bile bu veriye dayanan bilgileri kullanırsa, en havalı “emlak danışmanı”ndan daha çok sükse yapar…

3)      Emlak şirketi sahibi iseniz, bu tür araçlar kullanarak hem müşterinizi daha memnun bırakır, müşteriye satış oranlarınızı arttırır, hem de tecrübesiz, düşük maliyetli personel ile daha rekabetçi hizmet sunabilirsiniz.


 
 
Picture
Geçen yazımızda, maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle örneğin Levent semtindeki evinden başka bir semte taşınmak isteyen birine çıpa etkisini gözönüne alarak ne önerebileceğimizi bu haftaki yazımıza bırakmıştık.

Çıpa etkisi, hatırlarsak, kendi konut piyasamızın özelliklerine alıştığımızı ve kolay kolay değiştirmediğimizi söylüyordu. Eğer, örneğimizdeki gibi yıllardır Levent semtinde oturuyorsanız buranın sosyo-ekonomik özelliklerine, yaşam kalitesi, sunduğu imkanlar ve yaşayan insanların profiline bir çıpa atmış ve kafanızda çok değiştirmek istemediğiniz bir imaj oluşturmuşsunuzdur. Önceki örneğimizdeki gibi, maddi imkansızlıklar nedeniyle bir anda Levent’ten Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesine yerleşirseniz, kendinizi buraya ışınlanmış gibi hissedip, hemen (hatta belki de hiç) alışamamanız kuvvetle muhtemeldir.

Şimdiki örneğimizdeki kişide maddi imkansızlık sözkonusu olmadığı ve kaynak yaratma birinci amaç olmadığı için, Leventteki evini sattıktan sonra, şikayet ettiği neden her neyse, daha tercih edeceği ama aynı zamanda kendini Levent’teki ortamından daha farklı olmayan bir mahalle önermemiz gerekir. Yine başlangıç noktamız otomatik değerleme modeli. Bu sefer 20 TL ödeyerek, PROBO otomatik değerleme modeli’ne dayanarak üretilmiş, sadece fiyat değil, daha farklı bilgiler de içeren bir detay rapor satın alıyoruz. Bir önceki örnekteki Levent’teki, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinin fiyatı bu raporda da yine 463.000 TL. gözüküyor. Bu raporda bir de, aşağıdaki gibi SED analizi diye bölüm var.


Önce bu SED Analizi neymiş, öğrenelim, sonra yorumlayalım.

SED Analizi:

Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. PROBO Otomatik Değerleme Modeli verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Raporda, bizim evin bulunduğu mahalle olan Levent’in İstanbul’daki 8 sınıfa ayrılmış SED grubu içinde en yüksek 2. grupta olduğunu görüyoruz (kırmızı ile işaretli grup). Bu grupta 19 mahalle var. Raporda grubun tipik, örnek mahallesi olarak Ataşehir-Barbaros mahallesi gözüküyor. Bir önceki örnekte kullandığımız Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesi ise buraya epey uzak olan 6. grupta bulunuyor. 



Gerisi sonraki yazıya kaldı. Beni yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberiniz olur.
 
 
Picture
Önceki bölümde Dan Ariely’nin hikayesinin başından geçtiği zamanlarda, 2007 ve 2008 yıllarında, Amerika'nın dört bir yanında ev fiyatları başaşağı düşerken, Zillow.com (ABD’deki bir emlak sitesi) tarafından yapılan bir araştırmanın sonuçlarına göre, 2008 yılının ikinci çeyreğinde, on ev alıcısından dokuzu (yüzde 92'si) bulundukları bölgelerde, gayrimenkuller üzerinde hacizler olduğunu, bu hacizlerin çevrelerindeki evlerin değerini düşüreceğinden endişelendiklerini söylüyordu. Dahası, beş ev alıcısından dördü (yüzde 82'si) emlak piyasasının yakın gelecekte düzeleceğine dair fazla umut beslemiyordu.

Görünüşe göre, Zillow'un araştırması, ev sahiplerinin medyayı dikkate aldıklarını, ekonomiye neler olduğu konusunda fikir sahibi olduklarını ve konut piyasasındaki çatırdamanın ciddiyetini anladıklannı öne sürüyordu. Ama aynı çalışma, sözüm ona çok bilgili olan bu insanların kendi evlerinin değerinin fazla düşmediğine inandıklarını da buluyordu. Üç ev sahibinden ikisi (yüzde 62'si) kendi evlerinin değerinin arttığına ya da aynı kaldığına inanıyordu. Yarısından fazlası (yüzde 56'sı), evin değerini arttırmak için yapılan dekorasyon işlerine para yatırmayı planlıyordu-hem de konut piyasasının çöküşünü izlerken.


Evlerinin değerine yönelik abartılı algıları ve iç karartıcı piyasa gerçekliği arasındaki büyük boşluğun açıklaması neydi? Yazarın bu soruya cevabı, benim düşüncelerimin devamı ve bu sorunu çözmek için neler yapabileceğimiz de öbür yazıya. Blogumun üst tarafındaki twitter ikonunu tıklayıp beni takip ederseniz, yazım bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Blogdaki son 2 yazıda, evimizde yapmayı düşündüğümüz tadilatlar, satarken bunların nasıl fiyatlandığı, kısaca evini satmayı düşünen herkes ama özellikle al-satçılar için önemli olan tüm bu masraflara değip değmediği konularını ele almıştık. Bu yazıda, önce konuyla ilgili yaşanmış bir olaya yer vereceğim, sonraki yazıda da yorumlara. Olayı yaşayan ünlü yazar Dan Ariely ve bu anısı da onun “Akıldışı Ama Öngörülebilir” (Optimist Yayınevi,2010) adlı kitabından:

Eşim Sumi ve ben MIT’de çalışırken Massachusetts Cambridge’de yeni bir ev satın aldık. Evi hemen düzenlemeye başladık. Eve ferahlık hissi katsın diye –ikimiz de buna bayılıyorduk- duvarlardan bazılarını yıktık. Banyo ları yenileyip bodruma bir sauna yerleştirdik. Ayrıca, bahçedeki hangarı büro tipi küçük bir daireye dönüştürdük. Bazen, çamaşır sepetimize biraz şarap, biraz yiyecek, biraz giysi koyuyor ve “hafta sonu tatili” için kapağı hangarımıza atıyorduk.

Daha sonra, 2007 senesinde, Duke Üniversitesinde çalışmaya başladık ve Kuzey Karolina Durham'a taşındık. Konut piyasasının düşmeye devam edeceğini, çıkarımıza en iyi hizmet edecek şeyin Cambridge'deki evi mümkün olduğunca çabuk satmak olduğunu sanıyorduk. Bir de iki evin birden ısınma, vergi ve mortgage giderlerini ödeme zorunluluğundan kurtulmak istiyorduk.

Cambridge'deki güzelce tadilattan geçmiş evimizi görmeye birçok kişi geldi. Hepsi binayı ve mekanın verdiği hissi beğenmiş gibi görünüyor fakat hiçbiri teklifte bulunmuyordu. İnsanlar bize evin güzel olduğunu söylüyorlardı, ama her nedense ferah kat planının yararını tam olarak anlayamıyorlardı. Bunun yerine, daha mahrem bir şey istiyorlardı. Söylediklerini işitiyor ama kayda almıyorduk. Müstakbel alıcı gruplarının her biri gelip gittikten sonra birbirimize, "Bu insanların ruhsuz ve hayal gücünden yoksun oldukları, ağızlarının tadını bilmedikleri ortada. Güzel, ferah ve havadar evimizin hakkım verecek kusursuz biri çıkar elbette” diyorduk.

Zaman geçip gidiyordu. Konut piyasası yavaşlamaya devam ederken biz çifte mortgage kredisi, çifte ısınma faturası ve çifte vergi ödüyorduk. Daha bir sürü insan evi görmeye gelmiş ve bir teklif sunmadan gitmişti. Sonunda emlakçımız Jean hastasın röntgeninde şüpheli bir şey gördüğünü söyleyen bir doktor edasıyla bize kötü haberi verdi." "Bence" dedi yavaşça, "bu evi satmak istiyorsanız bazı, duvarları yeniden ördürmeniz ve yaptığınız bazı değişiklikleri eski haline getirmeniz gerekecek " . O bu kelimeleri sarf edene kadar, hakikati kabul edememiştik. Şüphe duymamıza ve zevkimizin üstünlüğünden hala emin olmamıza rağmen, ya herrü ya merrü deyip bazı duvarları yeniden örmesi için bir inşaatçıyla anlaştık. Birkaç hafta sonra ev satıldı.

Sonuç olarak, alıcılar bizim evimizi değil, kendilerininkini istiyorlardı. Bu çok pahalı bir ders olmuştu. Elbette ki, keşke yaptığımız tadilatların potansiyel alıcılar üzerindeki etkisini daha iyi anlayabilseydik.


 
 
Picture
Gayrimenkul değerleme subjektif ve zamana duyarlı bir iştir. Hızlı hareket etmek isteyen bir satıcı, çok sayıda alıcıyı hemen çekmek için evinin satış fiyatını agresif bir şekilde fiyatlamış olabilir. Diğer taraftan, daha rahat, acelesi olmayan bir satıcı, evi daha uzun bir süre piyasada satışta kalmasına rağmen, buna aldırış etmeden, daha yüksek bir fiyata evini satışa çıkarmış olabilir. Çoğu satıcı her iki dünyanın en iyisini ister ama evini satabileceği süreyi düşünerek daha gerçekçi fiyatlamalar yapar ve burada aslında aynı evin nokta şeklinde bir değeri değil, o anki mevcut piyasa koşullarına göre bir değer aralığı olduğu gerçeği ortaya çıkar.

Örneğin, benzer özelliklerde bir evin mevcut piyasa koşullarında aralığının alt ucunda 429.000 TL.ye veya üst ucunda  459.000 TL’ye satıldığı gözleniyorsa, evinizin değer aralığının 429.000 TL ile 459.000 TL arasında olduğu söylenebilir. Komşunuz evini  440.000 TLye satarken yaptırmış olduğunuz tüm özel dekorasyona rağmen evinizi  600.000 TLye satmaya çalışmak hayaldir.

Bu yüzden, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için bulundukları bölgeye göre değişen şekilde hesapladıkları değer aralıklarını da verirler. Örneğin aşağıda, PROBO otomatik değerleme modelini (www.probomodel.com) kullanarak,  İstanbul  Beşiktaş Abbasağa mahallesindeki bir ev için detay rapor görüntülediğimde, otomatik değerleme raporuna göre, evin fiyatı 487.169 TL olarak verilirken, bilgisayar tarafından, o anki piyasa ve bölge koşulları dikkate alınarak, bu ev için alt değer aralığının 414.094 TL, üst değer aralığının ise 560.245 TL olarak hesaplandığını görüyoruz.


Bu sonuç ne diyor?  ve pratik olarak ne işimize yarar?

1)      Evinizi satacaksanız, daha kısa sürede satmak için doğru fiyat belirlemek önemlidir. Satış fiyatını belirlerken evinizin değer aralığını göz önünde bulundurarak, evinizin lokasyon, dekorasyon, tadilat isteyip istememesi gibi özelliklerine göre o aralıkta bir fiyat koyun. Yukarıdaki çizimde, ABD’de satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı gösterilmektedir. Tam rakamlar bilinmese de, ülkemiz için de benzer sonuçlar beklemek mantıklıdır.

2)      Ev alacaksanız, kazıklanmamak veya karlı bir alışveriş yapmak için bu değer aralığını ve evin durumunu göz önüne alarak evin satış fiyatını yorumlayın. Bu civarda ve yukarıdaki özellikteki bir ev arıyorsanız, manzara vs. gibi bir özelliği yoksa 560.000 TL.den fazla para vermeyin. Veriyorsanız da aradaki farkı o özellik (mesela manzara) için verdiğinizi bilip, değer mi değmez mi siz karar verin.

3)      Satmadan önce evinizde tadilat yapacaksanız, tadilat miktarını belirlerken de bu değer aralığını göz önünde bulundurun. Baştan sona evi yenileyip, saray yavrusu bir dekorasyon yaptırmak istediğiniz satış fiyatını alacağınız (hatta yaptığınız masrafı bile çıkaracağınız) anlamına gelmez. Örnekteki gibi Beşiktaş Abbasağa’da semt içindeki lokasyonu ve evin durumu orta seviyede olan evinizin mevcut haliyle 487.000 TL civarında fiyatlanması size makul geliyorsa, içine 100.000 TL masraf etseniz bile, lokasyonunuz değişmeyeceğine göre, bu evi mevcut piyasa şartlarında 600.000 TLye satmayı hiç hedeflemeyin. Bu yüzden kendinize daha elzem tadilatlar için makul bir üst sınır belirleyin. Örneğin geçen blog yazımda, "Garaj kapıları, siding, ön kapı ve pencereleri değiştirmenin getirisinin %72" olarak gerçekleştiğinin gözlendiğinden bahsetmiştim.  Buradan yola çıkarak, örneğin, priz, anahtar, musluk, sifon, çelik kapı ve pencere pimapenlerini yenileyip, boya badana ve mutfak dolaplarını toparlamak için 5.000 TL.lik bir bütçe ayırıp, 497.000 TLye evinizi satmaya çalışmak (memleketimizde pazarlık sünnettir, 510.000 TL liste fiyatı yakışır:))daha makuldür. 

 
 
Picture
Nasıl bir “imar transfer hakkı” sistemi olmalı ? diye düşündüğümde, herkesin ulaşabileceği, adil, şeffaf, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olması gerektiği sonucuna vardım. Sadece inşaat şirketlerine ve belediyeye hitap eden, sade vatandaşı dışlayan bir sistemin işlemeyeceği kanaatindeyim. Bu yüzden benim önerim kalbinde bir “otomatik konut değerleme modeli”nin olduğu bir portal oluşturularak, ilgili herkesin internet yoluyla ulaşarak sorularına kişiselleştirilmiş bir şekilde interaktif cevaplar alabilmesine imkan verecek bir sistemdir.

Neden sistemin kalbinde bir “otomatik konut değereleme modeli”nin olması gerektiğini söylüyorum?

1) Adildir: Matematiksel bir formül ve mantıksal algoritmalara göre bilgisayar ortamında çalıştığından, sonuçlara dışarıdan insanlar tarafından müdahale edilemez. Hem vatandaş, hem inşaat şirketleri, hem de devlet açısından karşı tarafa güvenmeme sorununu ortadan kaldırır. Çünkü sonuçlar bağımsız bir kurum tarafından yapılıp verileri güncellenen bir bilgisayar algoritması ile üretilmektedir.

2) Analitik bir Çözümdür: Analitik düşünme tarzı, “ bir problemi çözmek için, bilgileri ayrıştırarak ve sorunu oluşturan öğeleri göz önüne alarak sonuca varmak için yürütülen sistematik düşünme tarzı” olarak tarif edilmektedir. Otomatik değerleme modelleri tam olarak bu koşulu sağlamaktadır. Modelde hata kabul edilebilir seviyelerde ise, subjektif olarak yapılacak tüm diğer sonuçlara (hatta farklı, lisanslı değerlemecilerin yapacakları değerlemelere) göre üstün, açıklanabilir ve veriler değişmediği sürece kişiye göre değişmeyen (Yani Ağaoğlu için de Dumankaya için de Başyapıt İnşaat için de aynı) bir sonuç üretir. Ayrıca, otomatik değerleme modelleri online olarak onbinlerce veriyi analiz ederek sonuçlarına ulaştıklarından her türlü subjektif veriden daha güvenilir sonuçlar üretirler.

3) Pratiktir: Bugünkü teknoloji seviyemiz ile, sürekli güncellenen bir otomatik konut değerleme modelini kullanarak, her inşaat şirketinin erişebileceği, internet bazlı bir “imar transfer hakkı” portalı oluşturlarak, ilgili herkesin karar verme sürecinde bu bilgilere kolayca erişmesi sağlanabilir.

4) Ucuzdur: Sürekli ve periyodik olarak üyeleri değişen, itiraza açık komisyonlar kurup sübjektif değerlemeler yapacak formüllerin yol, yemek, ekipman ve huzur hakları gibi maliyetlere ek olarak, hukuki ve zaman maliyetlerini de hesaba katarsak, otomatik değerleme modeli kullanarak sürekli güncellenen, bir “imar transfer hakkı” portalı kurmak ve işletmek çok daha ucuza gelecektir. Tahminime göre, konuyla ilgili inşaat şirketlerinin kurulacak internet portaline ayda 1.000’er TL ödemeleri, sistemin işletilmesi için gerekli güncelleme giderlerini karşılamaya yetecektir. Sistemin kurulum giderleri ise yazılımdan istenenlere göre değişecektir ama benim tahminime göre, İstanbul için sadece “rayiç değer denkleştirmesi” yapan bir yazılımın tamamlanmasının maliyeti 300-500 bin TL civarında olur. Pahalı diyenler için, kamu formatında kadroya bu işle görevli 4 kişi alsanız, bir yıllık maliyet bundan çok fazla olur. Bu aşamada tavsiyem, bu işi asla devletin değil, bağımsız bir IT şirketinin yapmasıdır. Bunun nedeni niçini ayrı bir yazı dizisi olacak kadar geniştir. Bu yüzden konuya burada girmiyorum

Önceki yazımda, konuyla ilgili olarak, “Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya’nın, imar hakları transferi yapılırken, bu düzenlemenin şartları konusunda iyi bir alt yapı çalışması yapılması gerektiği, “ Elmayla elma, armutla armut kıyaslanmalı”. Mesela Bağdat Caddesi ile Pendik aynı değerlere sahip olamaz. Eğer düzenleme şart ve koşullerı uygun olursa şehir adına önemli bir adım atılır.  Çünkü İstanbul’da emsal artışı bir yana emsal fazlası yerler var ve bu bölgeleri de kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor”  dediğinin basında yer aldığını” belitmiş idim.

Önerimi daha somut hale getirmek için,Uğur Dumankaya’nın bahsettiği Bağdat Caddesinde kentsel dönüşüme girmesi düşünülen temsili bir bina için mevcut verilerle PROBO otomatik değerleme modelini (www.proboavm.com) çalıştırdım ve saniyesinde, oturduğum yerden aşağıdaki sonuçları aldım:

Bağdat Caddesi uzun ve birçok mahalleyi içeren bir bölge olduğu için, öncelikle, örnekte kullanacağımız sakinlerinin kentsel dönüşüme girmeye karar verdikleri binanın hangi mahallede bulunduğunu tespit etmeliyiz. Bizim amaçlarımız için bina Bostancı, Caferağa, Feneryolu ve Suadiye mahallelerin herhangi birinde olabilir, zira bu mahallelerdeki evlerin birim fiyatları üç aşağı beş yukarı denk.


Sorunu daha somut hale getirelim. Yukarıdaki  mahallelerin herhangi birinde bulunan 4 katlı 8 daireli bir binada oturanlara inşaat firması 1’e 2 daire vermeyi , kendisi için de 8 daire almayı teklif ediyor. Teklifin gerçekleşebilmesi için mevcut binanın yıkılıp yerine 12 katlı ve 24 daireli yeni bir bina yapılması gerekli. Ancak, bölgenin imar durumu buna müsaade etmiyor. Mevcut koşullarda sistem kilitleniyor. “Otomatik konut değerleme modülü” burada devreye giriyor ve Uğur Dumankaya’nın endişelerine cevap olarak “elma ile elmayı armut ile armutu karşılaştırarak” bana İstanbul’un hangi mahallelerine, mevcut binanın sakinlerini ve inşaat şirketini mağdur etmeden “imar hakkı transferi” yapılabilecek bölgelerin bir listesini veriyor. Evet, Uğur Dumankaya’nın yüreğine su serpelim. Listede gerçekten Pendik’ten hiçbir mahalle yok! Bu listenin yanına bir kolonda ilgili mahallelerin imar durumları yazılırsa, mevcut şartlarla imar hakkı transferi yapılabilecek bölgelerin bir listesi çıkar. Örneğin Küçükçekmece-Atakent, Eyüp-Göktürk, Sarıyer- Darüşşafaka, Üsküdar-Acıbadem sanki olurmuş gibi duran yerler. Bu işlemin, herhangi bir düzenleme olmadan, “ek imar hakkına” başvurmadan şu anda yapılması mümkün. Sistem, sadece inşaat firması ve vatandaşa adil bir şekilde tıkanan sistemi çözecek, üzerinde uzlaşılabilecek bir öneri getiriyor. Sistem bu haliyle, şu anda, aldığımız listedeki yerlerin istenen imara uygun olması halinde faydalı.  Esas sorun, bu listede hiç istenen şekilde imara uygun yer olmaması ve “ek imar hakkı” istenmesi durumunda ortaya çıkıyor. Sayın Uğur Dumankaya’nın endişelendiği gibi devletin veya belediyenin, hayır ben sadece belli yerlere imar hakkı transferine izin veriyorum, işte Pendik oraya gidin derse ne yapacağız? İşte o zaman “rayiç değer denkleştirmesi” yapması için hemen portale gideceğiz ve transfer edilecek yer ile mevcut yer arasındaki oranları sistemden alarak, hesaplarımzı ona göre revize edeceğiz. Yukarıdaki örneğimizdeki gibi bir binanın Pendik’e transferi durumunda oradaki en ucuz ve en pahalı mahallelere göre değişen  %79 ile %139 oranları arasında bir daire fazlası gerekeceğinden. Bu durumda, hiç kimsenin mağduriyet yaşamaması için, Pendik’te mahallesine göre değişen 42 ile 58 daireli bir yapı iznine ihtiyacımız olacağını sistem otomatikman söyleyecektir. Belediye için de uygunsa sorun çözülmüştür. Değilse sistemin işlemesi için başka ilçe ve mahallelere yönelmek gerekir. Burada, Bağdat Caddesinde oturanların biz Pendik’te mi oturacağız diye endişelenmelerine de gerek yoktur. Eğer, “değer bağdaştırma işlemi” adil ve doğru yapıldı ise uygulamada Pendik’teki evlerini satıp, eski oturdukları yerlere eş yerlerde, hatta inşaat şirketi ile anlaşırlarsa aynı yerde ve eski evlerinde oturmaları bile mümkündür. Tabii yenilendiği için değeri artan evleri ile eski evleri arasındaki farkı inşaat şirketine ödeyerek. Bu noktada da yine “otomatik değerleme modeli” evinizin eski ve yeni tahmini değerini hesaplayarak size karar vermede size yardımcı olabilecektir.

SONUÇ: Kalbinde “güvenli” çalışan bir “otomatik değerleme modeli” olan internetten ulaşılabilen bir portal, şu anda uygulamada tıkanan ve başarısızlığa uğrayan kentsel dönüşümde herkes için adil, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olur. Ayrıca, böylece, sırf kentsel dönüşüm yapacağız diye olmadık yerlere zorlayarak emsal artışı verip İstanbul’un siuetinin bozulmasının da önüne geçilmiş olur.

 
 
Picture
Bugün basında, “Şehrin Geleceği İstanbul 2014 Kentsel Dönüşüm Zirvesi”nde konuşan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir TOPBAŞ’ın, “Tarihi yarımada başta olmak üzere bazı bölgelerde yeni bir takım yoğunluklar getirme imkânı olmadığına göre ve mevcut imar haklarının çok daha üzerinde yapılanmalar ortaya çıkmış olduğu için bu alanlardaki mevcudu korumak, artı bir değer vermenin imkânı olmadığı yerlerde imar hakkı transferi” gibi bir sistem getirmek mümkün olabilir” dediği ve  düzenlemeyle yoğun yapılaşmaya izin verilmeyecek yerlerde konutu bulunan vatandaşlara imar hakkını başka bir alana transfer edebilme imkanı sunulacağını, böylece vatandaşın hakkı korunurken, şehrin siluetine etki eden bölgelerde dikey yapılaşmanın önüne geçileceğini söylediğini okudum.

6.5 milyon konutu yenileme hedefiyle yola çıkılan kentsel dönüşüm hamlesinde en önemli sorunlardan biri de mevcut imar hakları. İstanbul’da çok sayıda ilçede riskli yapılar ek imar hakları verilemediği için yapılamıyor. Kimi gayrimenkul firmaları yeni proje için kamudan ek imar hakkı isterken, bir yandan da verilecek ek hakların şehre vereceği zarar konuşuluyor. Bu açıdan, Kadir TOPBAŞ’ın önerisi bana tıkanan “kentsel dönüşüm” sürecinde çok yapıcı ve akılcı bir öneri gibi geldiği için hemen yazmak istedim.

Gayrimenkul sektörü ile finans sektörünün bir araya gelmesi ve sürecin ileri aşamalarında sistemde gündeme gelecek olan menkulleştirmede imar hakkı transferinin ilk adımını oluşturacak olması da sermaye piyasası kökenli biri olmam açısından kişisel olarak beni heyecanlandırdı. Bu aracın uygulanmasında avantaj ve dezavantajların doğru analiz edilmesi ve örnek uygulamaların başarılı olması için gerekli senaryoların ve ortamların iyi hazırlanması gerekmektedir.

İmar Hakkı Transferi (İHT) Nedir?

Şehir Planlama Uzmanı Faruk GÖKSU’ya göre:  Uluslar arası deneyimler dikkate alındığında, İHT’nin amacı, korunması gerekli alanlarda, varolan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir bölümünün veya tamamının bir menkulleştirme aracı ile başka alana transfer ederek bu alanların korunmasını sağlamaktır.

Henüz ülkemizde yasal çerçevede ele alınan model, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. Özellikle Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde uygulanan modelin amacı, kent içinde ve çevresinde, özellikle, tarım ve yeşil kullanımındaki alanları ile tarihi ve kültürel değerleri korumaktır.

Sistem, arsa sahibinin kendi isteği ile mülkiyet üzerinde var olması gereken imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile serbest piyasa koşullarında, bir başka projede kullanılmak üzere likite çevirmesi üzerine kurulmuştur.

İmar haklarının alım ve satımının sözkonusu olduğu modelin iki önemli yöntemi bulunmaktadır:

·         Bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı, mülkünü korumak isteyen arsa sahibinin, başka bir proje kapsamında, yatırımcının, yoğunluk artış talebini karşılamak üzere imar hakkını piyasa koşullarında yatırımcıya satması,

·         ikincisi ise, yerel yönetimlerin İHT bankası oluşturmalarıdır.

Konuya inşaatçılardan da destek geldiği anlaşılıyor. Konuyla ilgili olarak, Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya’nın, imar hakları transferi yapılırken, bu düzenlemenin şartları konusunda iyi bir alt yapı çalışması yapılması gerektiğini belirterek, “ Elmayla elma, armutla armut kıyaslanmalı. Mesela Bağdat Caddesi ile Pendik aynı değerlere sahip olamaz. Eğer düzenleme şart ve koşullerı uygun olursa şehir adına önemli bir adım atılır.  Çünkü İstanbul’da emsal artışı bir yana emsal fazlası yerler var ve bu bölgeleri de kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor”  dediği de basında yer aldı.

Sistemin işleyebilmesi için, hem ev sahipleri, hem inşaat şirketleri hem de devlet için en önemli konunun “Rayiç Değer Denkleştirmesi” olduğu anlaşılıyor. Tüm bunları blog yazıma eklemeyi düşünürken, aklımda, “Otomatik Değerleme Sistemi” kullanan bir imar hakkı transfer “portal”ının Şu anda uygulamada tıkanan ve başarısızlığa uğrayan kentsel dönüşümde herkes için adil, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olduğu düşüncesi oluştu ve hemen PROBO Otomatik Değerleme Modeli’ni çalıştırararak (www.proboavm.com) Uğur DUMANKAYA’nın endişelerine cevap vermek için Bağdat Caddesindeki bir bina ile Pendik’teki binalar arasındaki “rayiç değer katsayısı”nın ne olduğuna baktım ve anında cevap aldım. Aynı zamanda, Bağdat Caddesinde’ki bir binaya, aynı imar oranları ile İstanbul’un hangi mahallelerinin denk düşeceğinin de bir listesini aldım. Yazı uzadığı için sistem önerimi , yaptığım örneği ve avantajlarını haftaya anlatacağım.

Blog yazılarımdan yayınlandığı anda haberdar olabilmek için beni sitenin üst kısmındaki ikonu tıklayarak takip etmenizi tavsiye ediyorum. Zira yazılarımı Linkedin grupları gibi yerlere de yolluyorum ama her zaman her yazı her grupla ilgili olmuyor ve bu gruplar yazılar çok geç veya hiç yayınlanabiliyor.


 
 
Picture
AVM’lerin Güçlü Yönleri Nelerdir ve Ne Gibi Faydalar Sağlayabilir?

6)     
Gözden Geçirme Sürecini Hızlandırma ve Maliyetlerini Düşürme: Değerleme raporlarının büyük bir yüzdesi, kabul edilmeden önce, kredi verenler için önemli bir maliyet oluşturacak şekilde manuel olarak gözden geçirilmektedir. Değerlendirme sürecini hızlandırmak ve maliyetleri düşürmek için, kreditörler, dünyada, yeni nesil otomatik değerleme modelleri ile değerleme programlarını tamamlamaya başladılar.

7)      Teknolojinin Gelişim Hızına Paralel Bir Gelişim: Moore Kanunu gereği teknolojinin hızı ve bilgi işleme kapasitesi her yıl katlanarak artmaktadır. 2023 yılında 1.000 $’a insan beyni gücünde bilgisayar yapılacağı tahmin edilmektedir. Bu gelişmelerin, AVM teknolojisine doğrudan yansıyıp sistemlerinde AVM kullanan kurumlara büyük bir trendi arkasına alarak avantaj sağlayacağı neredeyse kesindir.

8)      Risk Yönetimi: Güncellenen fiyatlara dayanan kararlar daha hızlı alınarak, dikkatin diğer varlık yönetimi faaliyetlerine odaklanmasına fırsat verilir. AVMlerin düşük maliyeti, kredi verenlere, temerrütün başladığı ilk aşamadan itibaren (borçlunun ilk taksidi ödememesi genellikle ilk sorun işaretidir) gayrimenkulün değerini izlemelerini mümkün kılar. Bu erken aşamada, bir AVM, kredi uzmanlarına bankanın portföyündeki gayrimenkulün değerini tespitte ve kredi ödemelerinin ertelenmesi, yeniden yapılandırılması için iyi adayların bir alt kümesini belirlemede yardımcı olacaktır.

Ciddi kayıp olma olasılığı en yüksek olan gayrimenkuller erken tespit edilerek, kredi verenlere verimli olarak zarar etkisini azaltma fırsatı sağlanmış olacaktır.

Bankaların teminat portföylerine fiziki değerleme yaptırmanın Türkiye’deki tüm bankalara toplam maliyeti yılda 1,888 milyar TL olur, bu da bankaların 2012 yılında 85,8 milyar TL olan toplam konut kredi stoğunun %2,2’sine denk gelir ki, böyle bir maliyetle bu işlemi yapmak hiçbir banka için karlı değildir. Dolayısıyla yapılmamaktadır. Ama bu işlem yapılmıyor diye bankaların teminat portföyünde değer düşüşü olmayacak değildir, risk orada durmaktadır. Oysa aynı işlem bir otomatik değerleme modeli kullanarak değerleme başına 4 TL’ye kadar düşen fiyatlarla yapılabilir. Bu da, artık günümüzde, yukarıda bahsedilen toplam maliyetin sadece %1’ine denk gelen bir maliyetle etkili bir risk yönetim sisteminin kurulabileceği anlamına gelmektedir.

9)      Dolandırıcılıklar ve Hileyi Tespit Edip Önleme: Bazı durumlarda, değerlemeler mahsus yüksek veya düşük gösterilerek, yanlış kredilendirme, kredi yapılandırma veya satış işlemleri, yapılmaktadır. Özellikle rekabetin arttığı, inşaat şirketlerinin eldeki konut stoklarını satmaya zorlandıkları günlerde bu risk daha da artmaktadır. Konut satışlarının düşmesi üzerine bazı emlakçılar, konut kredisi alacak niteliklere sahip olmayan bireylerin hazır dosyalar ile konut kredisi almasını sağlayıp krediden yüzde 10 oranında komisyon aldıkları, özellikle kredi skoru düşük, işsiz ve ekonomik sıkıntıları olanları, hazır dosyalarla bankaya götüren emlakçıların alınan kredinin yüzde 10'unu komisyon olarak aldığı ve komisyon karşılığında ise kredi için gerekli olan maaş belgesi, imza sirküleri gibi belgelerini hazırlayıp ve bankaya sunduğu belirtiliyor. Örneğin, Milliyet'ten Kadife Şahin'in haberine göre, bazı büyük bankaların konut satışında emlakçıların dosya götürmesine sıcak baktığını, bazılarının ise bu yönteme kapılarını tamamen kapalı tuttuğunu ifade eden bankacılar, orta ölçekli bazı bankaların hem konut hem de bireysel tüketici kredilerinde emlakçılarla yakın çalıştığını ifade ediyor. Bu tür kredilerden 17'sinden 11'inin patladığını ifade eden bazı bankalar ise şubelerin aylık kredi kullandırma limitine ulaşmak için bu uygulamayı kabul etmek zorunda kaldıklarını belirtiyorlar. (http://emlakhaberleri.com/m/h.php?id=111595 )

Bankanın şubeleri, kendi personeli veya listedeki değerleme şirketleri üzerinde kalite kontrol gerçekleştirmek için AVM kullanması, bu işlemleri ortaya çıkarabilir. Zira, AVM’ler koşullara bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bir değer sağlamak için manipüle edilemez ya da zorlanamaz. Örneğin, Türkiye’nin gerçek anlamda ilk otomatik konut değerleme modeli olan PROBO AVM (www.probomodel.com) ’de şüpheli işlemler için uyarı verip teftiş birimine gönderilmesi için listeleme yapan bir modül de vardır.

10)      Kalite Kontrolü ve Objektif Kriterlere Göre Çalışılacak Değerleme Şirketlerinin Listesinin Belirlenmesi: Bankalar, genelde yıllık olarak çalışılacak değerleme şirketleri listesi belirlemektedir. AVM ile müşteri itirazı ve evrak uyuşmazlığı haricindeki değerleme hatalarını tespit edebileceklerdir. Böylece, değerleme şirketlerinin kalite kontrollerini daha objektif kriterlere göre yapabileceklerdir.

Aslında, kredi verenlerin, sadece raporu teslim etmeden önce kendi raporlarında kalite kontrolü gerçekleştiren değerleme şirketlerine iş vermeleri gerekir. Zira, ülkemizde, özellikle «çözüm ortağı» modeliyle çalışan değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporlarının kaliteleri, altına imza atan değerleme uzmanları için bile belirsizdir.

AVM’ler, toplu olarak çalışılan değerleme şirketlerinin raporlarının sapmalarına göre bir liste hazırlayarak bu süreçte karar almada yardımcı olabilirler. Örneğin, Türkiye’nin ilk gerçek anlamda  ilk otomatik değerleme modeli olan PROBO AVM’de (www.probomodel.com) trafik ışıkları yöntemiyle çalışan bir kalite kontrol modülü de vardır.


SONUÇ - Otomatik Değerleme Modelleri, Her Konut Kredisi Verenin Alet Çantasında Bulunması Gerekir:

Picture
Varsayılan ödeyememe risklerini azaltmak için, daha iyi araçlar ve teknoloji gerekli hale gelmiştir. Gelişmiş AVM’lerin çoğu, çoklu kaynaklardan ve kamu kayıtlarından derlenen verileri kullanarak, bugün piyasadaki diğer seçeneklerden daha doğru ve güvenilir gayrimenkul değerleri sunarlar. Buna ek olarak, AVMler, değerlemeciler üzerinde düzenli kalite kontrolü, maliyetlerin düşmesi ve hızlı geri dönüş zamanları sunarak tercih edilen bir araç olarak, geleneksel değerlemelere alternatif sağlarlar. AVM’ler, konut kredisi verenlere, kredilerin kabulü, kapatılması, kredi modifikasyonlarının onaylanması ve dolandırıcılığı önlemek için daha iyi, daha hızlı kararlar almayı mümkün hale getirir. Bu hızlı kararlar, bankalara, temerrüt ve diğer masraflarla karşılaşan borçlulara düşük maliyetlerle hizmet almayı ve sunmayı sağlar. Bu nedenlerden dolayı, AVM’ler her konut kredisi verenin alet çantasında yer alması gerekir.