Picture
GERÇEK: İstanbul’da konut fiyatları PROBO verilerine göre, son 4 yılda, hangi yöntemle hesaplarsanız hesaplayın, ortalama %80 arttı.

Bu yazımızda, balon var, yok, çoktur, azdır, şundandır, bundandır, kentsel dönüşüm, Suriyeliler, Araplar, metro geldi, tünel yapıldı, 3.köprü, 3.havalimanı yüzünden vb. gibi ellerinde veri olmadan konuşanların yaptığı polemiklerine girmeden, verilere bakarak, İstanbul’da hangi mahallelerin bu artıştan daha çok sorumlu olduğuna bakacağız.

İlk akla gelen, İstanbul’da nerelerde en çok satılık ev var? sorusu. Aşağıdaki tabloda son 4 yılda İstanbul’da satılık evlerin bulunduğu ilk 10 mahalle verilmekte.

GERÇEK: İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte biri bu 10 mahallede bulunuyor.

YORUM: İstanbul’da boş yer kalmadı. Arsa kıtlığından, müteahhitler veya inşaat şirketleri çok da incelemeden Beylikdüzü, Esenyurt ve Atakentte buldukları her noktaya beton dökerek İstanbul’daki konut arzını buralarda arttırıyorlar.

Peki, son 4 yıldaki konut fiyat artışlarından buralar mı sorumlu? Bu sorunun cevabı için, için son 4 yılda, İstanbul’daki tüm mahallelerin (900 civarında) dönemsel bazda ortalama fiyat artışlarını, ilgili dönemlerdeki satılık ev sayılarıyla ağırlıklandırarak incelemek gerekir. Elinde bu veriler olmayanların yaptıkları yorumların, ne kadar uzman olurlarsa olsunlar, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan biri olduklarını unutmayarak devam edelim. Aşağıdaki tabloda, PROBO verilerine göre, son 4 yılda, İstanbul’daki konut fiyat artışlarından sorumlu ilk 10 mahalle verilmektedir.

GERÇEKLER: İstanbul’daki konut fiyat artışlarının % 13.5’inden aşağıdaki 10 mahalle sorumlu. İlk listedeki mahallelerden sadece 4ü bu listede kendine yer bulabilmiş. İlk sırada, açık ara farkla, ilk listede olmayan Ataşehir Barbaros mahallesi var.
YORUMLAR: İlk tablodaki, müteahhitlerin beton dökmeyi tercih ettikleri; Beylikdüzü, Esenyurttaki her yerde işler iyi gitmiyor. Muhtemelen arz fazlalığından. Ataşehir için Finans Merkezi, Kadıköy için merkezi bir yerdeki kentsel dönüşüm, Bahçeşehir 1.kısım için oturmuş ve tercih edilen bir mahallede, hala yer olması ve yeni projeler yapılabilmesi, Maslak için tamamen işyeri olan merkezi ve değerli bir bölgede konut yapılaşma izninin getirdiği rant gibi yorumlar yapılabilir.

GENEL YORUM: Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli. TV Reklamları ve Gazetelerdeki satış ilanlarında, bu listedeki yerlerde satılık projelerin artması sorun sinyali olarak algılanabilir. Örneğin, Ağaoğlu Maslak 1453 şu andaki reklam kampanyası ile ilk aklıma gelen…

Müteahhit veya inşaat şirketi iflas veya finansal güçlüğe düşme riskleri için ise, ağırlıklı olarak 1.listedeki yerlerde projesi olan şirketler takip edilmeli.

 
 
Picture
Bu hafta seçim haftası. Önceki yazılarımda mahalle isimlerinin nasıl verildiğini ve bundan ne yorumlar çıkarabileceğimizi yazmıştım. Sıra geldi siyasi yoruma:

Tabii ki bu yorum, anketler gibi anlık değil, statik bir yorum. Ayrıca herkes aynı verilerle farklı yorum da yapabilir. Benim yorumum şöyle: Önceki bölümde listelediğim, İstanbul’daki en çok verilen mahalle isimlerini kişi ve kavram diye iki listeye ayırırsak, CHP ile özdeşleştirebileceğimiz (herkes kendi kriterlerine göre aynı listeden farklı sayı bulabilir ama üç aşağı beş yukarı aynı oran çıkar kanaatindeyim) mahalle ismi sayısının İstanbul’daki toplam mahalle sayısına oranı sırasıyla %25 ve %27 çıkıyor. Bana göre bu CHP’nin doğal sınırı…Sağlamasını yapalım:

Son seçimdeki (Haziran 2015) oy dağılımı:

AKP-%41

CHP-%25

MHP-%16

HDP-%13

Buna göre, ağzıyla kuş tutsa CHP %27’yi geçemez.  Bunun Kılıçdaroğlu, Baykal veya Sarıgül gibi liderlerle çok alakası yok. Çünkü, insanımız bu kişi ve kavramlara öncelik vermeye müsait değil…

Daha önce belirttiğim sebeplerle HDP bu analizin dışında, ama belli bir kesime hitab ettiklerinden daha yukarı bir potansiyeli  yok gibi.

Geriye kalıyor %60’lık blok ile Türkiye’nin yönetimini belirleyecek olan, sağ tabir edilen kesim. Vatandaşın onayıyla verilen mahalle isimlerinde de bu rakamlar aynen gözleniyor.  Bu kesimi AKP ve MHP temsil ediyor. Buradan benim vardığım sonuçlar:

1) AKP’nin tek başına iktidar olup olmamasını belirleyecek parti MHP.

2) MHP en iyi performansını gösterse bile, sonuç AKP-MHP koalisyonu.

3) Bana göre daha muhtemel sonuç, MHP’nin oy kaybı ile AKP tek başına iktidar.

4) Kırıntı ihtimal, MHP barajı geçemezse AKP-CHP koalisyonu.

Haftaya göreceğiz bakalım analiz ne durumda.

Milletimiz adına hayırlısı olmasını diliyorum…


 
 
Picture
Geçen yazıda kaldığımız yerden devam edelim. Yine önce gerçekler, sonra yorumlar. İstanbul’daki mahalle isimlerini analiz etmeden önce iki gruba ayırmayı uygun gördüm. 1) Kişi ismi verilen mahalleler, 2) Kişi ismi dışında herhangi bir isim verilmiş mahalleler. Bir ilçede aynı isimde başka bir mahalle olamayacağını da göz önünde tutarak aynı isim 3’ten fazla mahalleye verilmişse burada isim verenlerin (toplum olduğunu varsayıyoruz) önem verdiği bir kişi veya kavrama vurgu yaptığını kabul ediyorum. İşte sonuçlar:

BÖLÜM YORUMU: Önce siyasi olmayan yorum. Siyasi yorum son yazıya…

Kişilere bakarsak, Atatürk toplumun en önem verdiği isim ve açık ara önde, arkasından İstanbul’u fetheden Fatih geliyor, cumhuriyetin 2. Adamı İsmet Paşa ve İstanbul’a mimari açıdan damgasını vuran Mimar Sinan aynı sayıyla onları takip ediyor. İlk 4 sıranın, ben şahsen, toplumun önem verdiği kişi ve kavramları kesin yansıttığını kabul ediyorum. Burada, Osmanlı ve Cumhuriyet arasında bir denge gözleniyor. Kişiler listesinde ilk 4’ten sonra ise tamamen Osmanlı hakimiyeti görülüyor. Yorum size ait…Kişi haricindeki mahalle listesine bakarsak ilk 4te sadece siyasi bir kavram olarak Cumhuriyet yer alıyor ama diğerlerinden çok öne çıkamıyor ve Yeni kavramının yarısında kalıyor. Belki buradan toplumun nasıl bir yerde oturmayı arzu veya tercih ettiğine dair bir tahminde bulunabiliriz. Bir deneme yapıyorum:

Türk halkı yeni, modern tarzda inşa edilmiş, havadar ve yeşil alanı fazla yerlerde oturmak istiyor. Bahçeli, camiye yakın, yüksek rakımlı yerler de tercih sebebi. İnşaat şirketlerinin dikkatine:)…

 
 
Picture
Tabii ki oldukça spekülatif bir iddia ve herkes kendine göre bir yorum çıkarabilir. Önce spekülatif olmayan gerçekler kısmı:

BİR MAHALLEYE İSİM KİM TARAFINDAN, NASIL VERİLİYOR?

Osmanlı devrinde mahalle ve sokakların isimleri genellikle kendiliğinden oluşurdu; bu isimlerin ortaya çıkışında camiler, mescitler, türbeler, ağaçlar, çeşmeler, kuyular, önemli şahsiyetler, bölgeyi kuranların veya oraya yerleşenlerin kimliği vb. belirleyiciydi.


Cumhuriyet döneminde ise Türkiye’de bir mahalleye isim İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan “Adres ve Numaralandırma Yönetmeliği”nin 12.maddesine  göre Belediye sınırları içinde, aynı ad birden fazla mahalleye verilmeyecek şekilde Belediyelerce belirlenir. Ayrıca, 24. Maddeye göre mahalle, sokak, cadde, bulvar, meydan ve benzeri yerlerin adları; Anayasanın temel ilkelerine, yürürlükteki mevzuata,  genel ahlaka aykırı, ayrımcılığa ve bölücülüğe yol açabilecek nitelikte tespit edilemez.

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’na göre, Büyükşehir sınırları içindeki mahallelere isim Büyükşehir Belediyeleri tarafından verilir. Büyükşehir sınırları dışında ilçe belediyeleri yetkildir. Bir mahalleye isim verebilmek için Belediye meclisinin üye tam sayısının salt çoğunluğu, bunların değiştirilmesine ilişkin kararlarda ise meclis üye tam sayısının üçte iki çoğunluğunun kararı aranır.

BÖLÜM SONUCU: Osmanlı’da mahalle isimleri doğrudan halk tarafından ve zamanla kendiliğinden oluşurken, Cumhuriyet döneminde,  seçimle gelen Belediyeler tarafından verildiği düşünülürse, yine halk tarafından verildiği söylenebilir. Ama ülkemizdeki askeri darbe dönemlerindeki uygulamalar  ve yukarıdaki yönetmelikte belirtilen sınırlamalar göz önüne alındığında bir siyasi analiz yapmak istiyorsak HDP’nin bu analizde yeri olmadığını, yorum yaparken, AKP’nin Osmanlı döneminden kalan mahalle isimleri sebebiyle biraz daha avantajlı olabileceğini, yorumda CHP tarafına yazılabilecek Atatürk ve Cumhuriyetçi mahalle isimlerinden darbe dönemlerinde verilenlerin düşülmesi gerektiğini akılda tutmalıyız (bana göre).

Haftaya: İstanbul’daki mahalle isimlerinin dağılımı nasıl ve bundan ne sonuçlar çıkabilir?