Picture
Yaşamın erken dönemlerinden başlayarak, bize işleri doğru yaparsak, doğru cevaplar alacağımız öğretilir. Diğer bir deyişle, cevabın hassasiyeti, cevabı üreten sürecin kalitesinin bir ölçüsü olarak kullanılır. Bu matematik ya da fizikte uygun olabilir iken, değerlemede kalitenin kötü bir ölçüsüdür. Varlıkların çok küçük bir alt kümesi hariç, ortada her zaman değerleme ile ilişkili belirsizlik olacaktır. Hatta gayrimenkul ve şirket değerleme işlerinde, en iyi değerlemeler bile, önemli bir hata marjı ile gelir. Şimdi, belirsizlik kaynaklarını ve bunun değerleme için sonuçlarını inceleyelim:

Belirsizlik Kaynakları

Belirsizlik, hem bir işletmeyi veya gayrimenkulü kesin bir zaman noktasında değerlendirdiğimizde, hem de değerlemeyi etkileyen yeni bilgiler elde ettiğimizde bu değerin zaman içinde nasıl geliştiği hususunda değerleme sürecinin önemli bir parçasıdır. Bu bilgiler, örneğin değerleme yapılan firmaya veya gayrimenkule özel, ya da daha genel, firmanın faaliyet gösterdiği sektör, gayrimenkulün semti hakkında,  veya daha genel piyasa bilgileri (faiz oranlar ve ekonominin geneli) hakkında olabilir.

Herhangi bir noktada bir varlığı değerlendirirken, gelecek için öngörüler yaparız. Hiçbirimizin kristal küresi olmadığına göre, değerleme sırasında elimizde olan bilgiler ışığında en iyi tahminleri yapmamız gerekiyor. Değer tahminlerimiz birkaç nedenden ötürü yanlış olabilir. Bu nedenleri üç gruba ayırabiliriz:

a.       Tahmin Belirsizliği: Bilgi kaynaklarımız kusursuz olsa bile, ham bilgiyi girdilere dönüştürmek ve bu girdileri modellerde kullanmak zorundayız. Bu işlemin herhangi bir aşamasında yaptığımız hatalar veya yanlış değerlendirmeler tahmin hatasına sebep olur.

b.       Firmaya veya Gayrimenkul Projesine Özgü Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi için öngördüğümüz yolun, umutsuzca yanlış olduğunu kanıtlanabilir. Firma veya proje, gerçekleştirmesini beklediğimizden daha iyi veya daha kötü performans gösterebilir, bu durumda, ortaya çıkan kazançlar ve nakit akışları tahminlerimizden çok farklı olacaktır.

c.       Makroekonomik Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi, beklediğimiz yolu tam olarak izlese bile makro ekonomik ortam öngörülemeyecek şekilde değişebilir. Faiz oranları yükselebilir veya düşebilir ve ekonomi beklenenden daha iyi veya daha kötü sonuç verebilir. Bu makro ekonomik değişimler değeri etkileyecektir.

Her bir belirsizlik türünün, genel belirsizliğe katkısı değerlenen şirketle veya projeye göre değişiklik gösterebilir. Oturmuş bir mevsimsel cirosu olan şirket/bir AVM veya bir emtia şirketini değerlendirirken, gerçekleşen rakamların beklentilerden sapmasına neden olan en büyük etken, makroekonomik belirsizlik olabilir. Genç bir teknoloji şirketini veya topraktan bir projeyi değerlendirmek, analistleri çok daha fazla tahmine ve firmaya/projeye özgü belirsizliğe maruz bırakabilir. Analistin elinde, açıkça ortaya konabilen tek belirsizlik kaynağının, tahmindeki belirsizlik varsayımı olduğuna dikkat edin.

Zaman içinde, herhangi bir noktada bir varlığın değerine ilişkin tahminlerimizden memnun olsak bile, bu değer, hem firma/proje, hem de genel piyasa hakkında gelen yeni bilgilerin bir sonucu olarak zamanla değişecektir. Finansal piyasalardaki sürekli bilgi akışı göz önüne alındığında, bir firma, proje, gayrimenkul üzerinde yapılan bir değerleme hızlı bir şekilde eskimekte ve mevcut bilgileri yansıtacak şekilde güncellenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, örneğin, ABD’de doksanlardaki yüksek büyümenin gelecekte devam edeceği varsayımına dayanarak, 1999 sonlarında yüksek değerlenen teknoloji şirketleri, gelecekteki büyüme umutlarının azaldığı, 2001 yılının başlarında çok daha düşük değerlere sahip olacaktır. Tüm bunlar şimdi bilindiğinden, 1999'da yapılan bu şirketlerin (ve analist tavsiyelerinin) değerlendirmeleri eleştirilebilir, ancak o sırada mevcut olan bilgiler göz önüne alındığında makul olmuş olabilirler. Aynı şekilde, Bu yüzden, ABD de konut kredisi veren bankalar, portföylerindeki gayrimenkullerini 6 ayda bir, hiç değilse otomatik değerleme modelleri ile değerleyip, ipotek havuzlarını, krediyi verdikleri zamanlardaki değerlemeler yerine daha yeni rakamlarla güncellemektedirler.


Değer tahmininde, yukarıda bahsedilen zorluklar nedeniyle, gayrimenkul değerleme için kullanılan, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için hesapladıkları değer aralıklarını da verirler.

Değerleme Aralıkları: Bazı analistler, bir işletme veya gayrimenkul için elde ettikleri değerin bir tahmin olduğunu kabul ederek, tahmini bir değer aralığı belirlemeye çalışır. Bazıları simülasyonlar kullanırken bazıları beklenen, en iyi durumdaki ve en kötü durumdaki değer tahminlerini türetir. Verdikleri çıktı hem değer tahminlerini hem de bu değer hakkındaki belirsizliklerini gösterir. Bakınız eski blog yazılarımdan EVİNİZİN DEĞERİ YERİNE EVİNİZİN DEĞER ARALIĞI: başlıklı yazım. 



ABDdeki en büyük gayrimenkul sitesi, Zillow’un otomatik ev değer tahmini Zestimate’in Değer Aralığı, bir evin yüksek ve düşük tahmini değerlerini gösterir (örneğin, Zestimate değeri 260.503 dolar, Değer Aralığı ise 226.638 - 307.394 dolar). Değer Aralığı büyüklüğü, benzer evleri tahmin etme tarihsel kabiliyetimize bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Daha geniş bir aralık, daha az veri olduğunu veya verinin daha oynak olduğunu gösterir. Daha küçük bir değer aralığı, hesaplamaya yardımcı olacak çok sayıda bilgiye sahip olduğumuz anlamına gelir. Bir ev için bir değer düşünürken, değerlemenin beklenen doğruluğu hakkında önemli bir ipucu verdiği için, Değer Aralığı genişliğini göz önünde bulundurmanın kritik olduğuna inanıyoruz. EvRaporu’ndaki her bir değerleme raporunda ise yapılan değerlemenin ne kadar güvenilir olduğunu göstermek için 100 üzerinden bir Değerleme Skoru da verilmekte, 70 ortalama kabul edilmekte, bunun üzeri ise iyi olarak değerlendirilmektedir. İstatistiksel olarak düşünülürse, Zestimate için Değer Aralığı aslında yüzde 70 güven aralığıdır. Yani, Zillow için, evin hesaplanan değerinin %70 olasılıkla evin satış fiyatına göre %10’dan fazla sapmaması beklenir (bkz. Zillow-Zestimate Doğruluk Tablosu). EvRaporu için bu oran %15 civarındadır. (EvRaporu’nun kullandığı PROBO ve genel olarak otomatik değerleme modelleri doğruluk oranları için tıklayın.

 
 
Picture
PAZARLAMA PLANINIZ YETERSİZDİR- Piyasa iyi ise, evinizi görmek için düzenli olarak gelen kişilerin olmaması için hiçbir neden yoktur. Eğer haftalardır eve gelen giden olmadıysa, yanlış bir şeyler var demektir. Satılık bir evi pazarlamanın amacı, potansiyel alıcıların eve gelip bir bakmalarını sağlamaktır. Eğer pazarlama stratejiniz, sadece cama bir satılık afişi asmak  ve alıcıların aramasını beklemek ise emlakçınızı kovabilirsiniz. Çünkü, yapması gereken bundan çok daha fazla şey var. Gazete ve internet sitelerine günlük ilanlar verip, sosyal medyada veya kulaktan kulağa evin satılık olduğunu yaymak için ne yapmak gerekiyorsa yapmak gibi. Örneğin, internette yayınladığınız ev ilanınınıza, evinizin EvRaporu.com sitesinden alınmış, e-ekspertiz raporunu veya linkini koymak iyi bir fikirdir. Çünkü bağımsız 3. bir tarafça, bilgisayar tarafından hazırlanmış bu rapor, hem evi emsallerine göre doğru fiyatladığınızın bir kanıtıdır hem de alıcıya evin 1 yıl sonraki fiyat tahmini, piyasa terndleri, emsaller ve çevreye ilişkin çeşitli verilerle bilgi verip, gerçek alıcının, daha çok bilgi alıp ısındığı ve aklına yatan, kafasında canlanmış bir evi dürüst bir satıcı olan sizden almaya daha istekli olmasını sağlayacaktır. Üstelik ilk rapor ücretsiz, sonrakiler ise 20 TLden başlayan cüzi bir fiyatla…400.000 TL fiyatlı evinizi bu sayede bir ay erken sattığınızda, faizden veya dolar artışından kazancınızın yaklaşık 4.000 TL olacağını düşünürseniz evi bu sayede 3980 TL daha fazlaya sattığınızı düşünebilirsiniz.

Evinizin satılmasını garanti etmek çok da elinizde değil, ama bu ve önceki yazılarımdaki faktörlerin farkında olmak, sorunlarınızın nerede olduğunu belirlemenize ve duruma uyum sağlamak için ne yapmanız gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır.


 
 
Picture
ÇOK PARA İSTİYORSUNUZDUR – Eviniz, bölgede satılık benzer konutlara göre daha yüksek fiyatlı ise, insanları bu fiyata almaya ikna etmek için zorlanabilirsiniz. Bu temel bir meseledir: Evinizin büyüklüğü, güzelliği, konumu ya da evdeki iyileştirmeler açısından diğer evlere göre daha fazlasını sunmadığı sürece, diğer evlerle fiyatta rekabet etmeye zorlanırsınız. Satıcı için fiyatı düşürmek asla hoşa gitmez, ama istemediğiniz bir evde oturmaya devam etmek de öyle. Fiyatı yüksek belirlemek, özellikle internet ilanlarında, ilanınıza hiç bakılmamasına bile neden olabilir. Satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda, bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı bilinmektedir. Bu yüzden, vakit kaybetmek istemiyorsanız, evinizi satışa koyduğunuz fiyat önemlidir. Unutmayın, evinizin fiyatı, alıcının ödemeyi kabul ettiği kadardır, sizin hayal ettiğiniz kadar değil…Bu konuda daha fazla bilgi için tıklayın.

Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktinizi harcamamak için bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com)  İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Hem de bir süreliğine ilk rapor ücretsiz!..

 
 
Picture
Ben, her zaman olduğu gibi konuya duygusal ve sezgisel yaklaşmaktan çok, analitik yaklaşmayı ve verilerle konuşmayı seven biri olarak size 2015 Kasım itibarı ile, bu yönde bir analiz yaparak yatırımlık ev almayı düşünenlere bir iki tavsiyede bulunacağım.

Öncelikle en riski seven, agresif yatırımcılara söyleyebileceğim, en basit tavsiye, kira oranlarını filan boşverin, neresi son 3 yılda en çok kazandırdı ise o mahallelerden bir ev alın. Peki buralar nereler? Hasetliği ve konu komşu şurdan burdan alıp 5 yılda (genelde oturup, alış tarihine bakıp hesapladığınızda zamanın bile daha fazla olduğu anlaşılır) üçe katladı muhabbetlerini bırakıp, veriler ne diyor ona bakalım. İşte son 3 yılda PROBO otomatik konut değerleme modeline göre en çok prim yapan mahallelerden bazıları:


Buralarda alınan evler 3-4 senede kendini amorti etti! Mucize gibi… Ama bu listedeki bazı yerler biraz spekülatif gözüküyor diyen daha sağlamcı yatırımcılar için önerim ise, sadece mahalle bazında değil, ilçe bazında da talep gören yerleri seçip daha sonra seçim yapacakları listeyi oluşturmaları. 


Buralar nereler? Sonraki yazıya...Yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Geçen hafta, yazının ilk bölümünde “pahalı” evlerden uzak durum demiştik. Blog okurlarından haklı olarak ne kadarlık bir konutun “pahalı” sayılabileceği sorusu geldi. Tahmin edebileceğiniz gibi bir evin pahalı olup olmadığı kişiden kişiye, kişilerin gelir ve servet durumuna göre değişir. Ama, birinci amacı oturmak (en azından uzun süreli) olmayan yatırımlık bir ev söz konusu olduğunda durum daha net. Çünkü, diğer yatırım araçları ve aynı sınıftaki yatırım araçları (yani diğer evler) arasında rakamsal bir karşılaştırma yapıp sonuca varmak zorundayız. Tabii, lokasyona göre de değişmekle birlikte, şu anda İstanbul’da ortalama bir konutun birim m2 fiyatının 3.200 TL civarında ve en çok talep gören evlerin 100-120 m2 arasında olduğunu biliyoruz. Buradan yola çıkarak, en çok talep gören, dolayısıyla en hızlı ve kolay satabileceğiniz evin fiyatının 320.000-384.000 TL olduğunu, bunun üstünün giderek pahalı sayılacağını söyleyebiliriz. Dikkat ederseniz, piyasada “balon” söylentilerine kanıt olarak gösterilen satılamayan inşaat stoğunun çoğu m2 fiyatı 4-5 bin veya daha fazla olan, ortalamaya göre “pahalı” sayılan gruptadır. Şimdi, parantezi kapatıp, kaldığımız yerden devam edelim yazıya…

4. ALACAĞINIZ SEMT NASIL?

En meşhur gayrimenkul tavsiyesini duymuşsunuzdur: “Lokasyon, lokasyon, lokasyon”. Şehrin en pahalı muhitinde ev almak zorunda değilsiniz, ama konum veya lokasyonun nasıl olduğunu bilmeniz önemlidir. Profesyoneller, göz koyduğunuz gayrimenkulün çevresini günün farklı saatlerinde, haftanın değişik günlerinde gezerek lokasyonun planınız dahilinde olduğuna emin olmanızı tavsiye ediyor. Hatta farklı mevsimlerde gözlem yapmazsanız da sürprizlerle karşılaşabilirsiniz. Yazın çok beğendiğiniz bir evin önünün, aslında her kış şiddetli yağmurlarda gölete döndüğünü, ya da geçen sene aşırı kar ve yağışlardan sonra arkadaki istinat duvarının çöktüğünü evi aldıktan sonra öğrenirseniz çok üzülürsünüz. Benim klasik tavsiyem, 20 TLye kıyıp evinizin fiyatının yanında bu tür bilgileri de veren bir otomatik değerleme raporu almanız.

5. CİVARDAKİ BOŞ EV SAYISI NE DURUMDA?

Bir ev satın alıp kiraya vermeyi düşünen bir gayrimenkul yatırımcısının karşılaşabileceği en maliyetli masraf evi aldıktan sonra kiraya veremeyip boş kalmasıdır. Evin bir süre boş kalması, gayrimenkul yatırımcısının hayatının normal bir parçası olsa da bunun hesaba katılması ve hazırlıklı olunması gerekir.

Almayı düşündüğünüz yerdeki yerel emlakçılar ve ilan sitelerinden, ev almayı düşündüğünüz semtteki kiralık boş ev sayısını sorgulamalısınız. Her ay bir kenara biraz para ayırıp, ev boş kaldığı zamanlarda parasız kalma sürprizine hazırlıklı olun. Evi krediyle alıyorsanız, kredi ödemelerinizi, ucu ucuna her ay kirayı hep tam alacak şekilde denk getirmeyin, biraz marj bırakın. Aynı zamanda, semtteki ortalama kira fiyatlarını anlayıp, ortalamanın biraz altına kiraya vererek evin boş kalma olasılığını en aza indirin.



Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Herkes, televizyonda, gazetelerde, dergilerde ve radyolarda söylüyor: Gayrimenkule yatırım yapmak, finansal geleceğiniz için harikalar yaratabilir! Ancak, gayrimenkule yatırım yapmanın çok kazandırdığı ve büyük servet yaptığı söylemi, gayrimenkule yapılan bütün yatırımların eşit getiri sağladığı anlamına gelmez.

Bu büyük getiriyi almanın sırrı, iyi bir gayrimenkul yatırımının altında yatan temel anlayışı kavramak ve sadece en iyi gayrimenkulü satın almaya odaklanmakta yatmaktadır. Blogdaki bu yazı, sizin ilk yatırımlık konutunuzu satın almadan önce düşünmeniz gereken 10 önemli hususu açıklayarak, yığınla seçeneğin içinden çıkmanızda size yardımcı olacaktır.

1)   YATIRIMA HAZIRMISINIZ?

Gayrimenkule yatırım yapmak herkes için değildir. Kiraya vermek üzere bir ev almak için “en zenginler” listesinde olmanıza gerek yok ama, hala, paranızı gayrimenkule yatırmadan önce maddi olarak sağlam bir durumda olup olmadığınızı iyi değerlendirmeniz gerekir. Gayrimenkul yatırımı “hemen zengin olunan” piyango tarzı bir yatırım olmaktan çok on yıllara yayılan bir yatırımdır. Örneğin şu sıralar İstanbul’da bir konutun kendini amorti etme süresi 15-20 yıl arasındadır.

Sadece siz hayatınızın bir envanterini yapıp, yatırıma hazır olup olmadığınızı bilebilirsiniz. Eğer, gayrimenkul sizin yatırım portföyünüze uyuyorsa - çok iyi! – o zaman eğitilmek için zaman ayırın. Gayrimenkul kitapları, blogları, web siteleri ve forumları okuyup, takip ederek gayrimenkul yatırımının ne olduğunu ve en başarılı yatırımcılarının servetlerini yaparken gayrimenkulü nasıl kullandıklarını iyice anlayın.

2)   BİR PLANINIZ VAR MI?

Çoğu yatırımcının para kaybetmesinin (ister borsada, fonlarda, gayrimenkulde olsun, isterse kendi işlerinde) belki de en büyük sebebi planlama yapmamalarıdır. Tek bildiğin, gittiğin yerin batıda bir yerlerde olduğu ise İstanbul’dan Roma’ya arabayla gitmek istemezsin. Bir plan, şu anda bulunduğunuz yerden, ileride olmak istediğiniz yere gitmenize yardım edecektir.

3)   NE TÜR BİR GAYRİMENKULLE BAŞLAMALISINIZ?

Gayrimenkul yatırımı, kişiliğinize ve hayat biçiminize göre, pek çok farklı boşluk ve stratejiyi kendi planınıza uydurabileceğiniz ilginç bir alandır.

Belki riskten hoşlanıyor ve bir gayrimenkulü “alıp, yenileyip satma” işini tercih ediyorsunuzdur? Ya da belki, uzun vadede sabit getiriye bakıp, kiralık konutları tercih ediyorsunuz. Veya belki, hiç bu işlere bulaşıp, başınızı ağrıtmadan, “banka olarak” diğer yatırımcılara ödünç para verip pasif bir getiri tercih edersiniz. Gayrimenkulde, yatırım yapabileceğiniz yüzlerce strateji vardır. Hayat tarzınıza en uygun stratejiyi bulmak size kalıyor.

Ne tür bir gayrimenkul almanız gerektiğine ilişkin bazı öneriler :

·         Bakımlı, iyi durumdaki evleri tercih edin – Kötü durumdaki evler için tadilat yapma ve yenileme için zaman, çaba ve gereken para maliyetleri onlardan iyi bir getiri oranı sağlamayı zorlaştırır.

·         Lüks ve pahalı evlerden uzak durun – Ev fiyatı yükseldikçe, genellikle net kira getiri oranı düşer.

·         Aldığınız evde önce oturun, sonra kiraya verin veya satın – İçinde oturan sahibinden satılan evler daha çok talep görüp, daha fazla kredi kullanabilme imkanı olmaktadır. Ayrıca, o evde yaşamak size satmadan önce neyin yenilenmesi gerektiğine ilişkin ipuçları verecektir.




Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Bir önceki yazıda bahsettiğimiz, otomatik değerleme raporundaki SED Analizi verilerinden sonra, taşınmak isteyen adamın maddi durumu, şikayetlerini göz önüne alarak ona uygun bir mahalle önerebiliriz. Burada teorimiz, öneride bulunacağımız kişinin, yıllardır yaşadığı Levent’e uygun, aynı veya benzer kademedeki yerlere taşındığında sıkıntı yaşamayacağıdır.

Adamın maddi sorunu yok, bir üst grup yerlerde ev alabilecekse 1. ve 2. SED grubu mahalleleri içinden, şikayeti olan en önemli konu (diyelim trafik) veya arzu ettiği yeni bir özelliği (daha fazla yeşillik ya da deniz manzarası vs.) gözönünde bulundurarak aşağıdaki semtleri önerebiliriz.


Picture
Adam üstüne para koymadan ev almak istiyorsa, kendini fazla rahatsız hissetmeyeceği, yandaki listede bulunan bir alt SED grubundan da bazı semtler önerebiliriz.

Bu yazı için rapor almadan önce, Levent’teki adam için önereceğim yerler arasında aklımdan Küçükçekmece-Atakent ve Eyüp-Göktürk de geçmişti. Raporu aldım, bu semtlerin listede olmadığını görünce, bir kez daha düşündüm. Makina haklı, olmaz, Levent’e alışan buralarda zorlanır…Allahtan makinaların ruhu yok!

SONUÇ:

1)      Otomatik Değerleme Modeli kullanmak, oturduğumuz ev ile aynı özelliklerde bir evin yeni taşınacağımız mahalledeki değeri ve SED grubu gibi birçok bilgiyi de değerlendirerek, çok hızlı ve 20 TL gibi ucuz bir fiyata, daha rasyonel karar vermenizi sağlayabilir.

2)      Eğitimsiz, ya da yeni bir emlakçı bile bu veriye dayanan bilgileri kullanırsa, en havalı “emlak danışmanı”ndan daha çok sükse yapar…

3)      Emlak şirketi sahibi iseniz, bu tür araçlar kullanarak hem müşterinizi daha memnun bırakır, müşteriye satış oranlarınızı arttırır, hem de tecrübesiz, düşük maliyetli personel ile daha rekabetçi hizmet sunabilirsiniz.


 
 
Picture
Geçen yazımızda, maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle örneğin Levent semtindeki evinden başka bir semte taşınmak isteyen birine çıpa etkisini gözönüne alarak ne önerebileceğimizi bu haftaki yazımıza bırakmıştık.

Çıpa etkisi, hatırlarsak, kendi konut piyasamızın özelliklerine alıştığımızı ve kolay kolay değiştirmediğimizi söylüyordu. Eğer, örneğimizdeki gibi yıllardır Levent semtinde oturuyorsanız buranın sosyo-ekonomik özelliklerine, yaşam kalitesi, sunduğu imkanlar ve yaşayan insanların profiline bir çıpa atmış ve kafanızda çok değiştirmek istemediğiniz bir imaj oluşturmuşsunuzdur. Önceki örneğimizdeki gibi, maddi imkansızlıklar nedeniyle bir anda Levent’ten Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesine yerleşirseniz, kendinizi buraya ışınlanmış gibi hissedip, hemen (hatta belki de hiç) alışamamanız kuvvetle muhtemeldir.

Şimdiki örneğimizdeki kişide maddi imkansızlık sözkonusu olmadığı ve kaynak yaratma birinci amaç olmadığı için, Leventteki evini sattıktan sonra, şikayet ettiği neden her neyse, daha tercih edeceği ama aynı zamanda kendini Levent’teki ortamından daha farklı olmayan bir mahalle önermemiz gerekir. Yine başlangıç noktamız otomatik değerleme modeli. Bu sefer 20 TL ödeyerek, PROBO otomatik değerleme modeli’ne dayanarak üretilmiş, sadece fiyat değil, daha farklı bilgiler de içeren bir detay rapor satın alıyoruz. Bir önceki örnekteki Levent’teki, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinin fiyatı bu raporda da yine 463.000 TL. gözüküyor. Bu raporda bir de, aşağıdaki gibi SED analizi diye bölüm var.


Önce bu SED Analizi neymiş, öğrenelim, sonra yorumlayalım.

SED Analizi:

Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. PROBO Otomatik Değerleme Modeli verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Raporda, bizim evin bulunduğu mahalle olan Levent’in İstanbul’daki 8 sınıfa ayrılmış SED grubu içinde en yüksek 2. grupta olduğunu görüyoruz (kırmızı ile işaretli grup). Bu grupta 19 mahalle var. Raporda grubun tipik, örnek mahallesi olarak Ataşehir-Barbaros mahallesi gözüküyor. Bir önceki örnekte kullandığımız Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesi ise buraya epey uzak olan 6. grupta bulunuyor. 



Gerisi sonraki yazıya kaldı. Beni yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberiniz olur.
 
 
Picture
Aslında, çıpa etkisi, farklı şehirler arasında gözlendiği kadar, aynı şehrin, örneğin İstanbul’un farklı mahalleleri arasında da gözlenmektedir. Şehir merkezindeki pahalı bir semtteki, örneğin Levent diyelim, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinden Beylikdüzü’ne taşındığında (maddi nedenlerle taşındığını varsayıyoruz), aynı koşullarda bir evde çok daha ucuza oturup para biriktirmek varken,insanlar gerektiğinden daha fazla para vererek, yepyeni, havuzlu, güvenlikli bir sitede, otoparklı, asansörlü, lüks bir evde oturmak istiyor.

Maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle başka bir semte taşınmak gerektiğinde de hayat kalitemizin aynı seviyede olup olmayacağını da ancak taşınıp orada yaşadıktan sonra fark edebiliyoruz.

Vaktiniz ve paranız varsa, önce taşınılacak yerde, bir yıllığına ev kiralamak mantıklı bir çözüm ama bu sürede kiraya giden paranın boşa gittiğini düşünüyor veya bütçeniz buna müsaade etmiyorsa, benim önereceğim çözüm, öncelikle insan beyninin (sizinkinin de) karar verirken rasyonel davranamadığı ve çıpa etkisi gibi bazı saptırıcılara takılarak hatalı kararlara sebep olduğunu kabul ederek, böyle duyguları olmayan makinaların ürettiği verileri kullanarak yeni bir karar alma süreci oluşturmak…

Örneğin, birinci örnekte maddi nedenlerle Levent’teki evinden Beylikdüzü’ne taşınmayı düşünen adam önce mevcut eviyle ilgili bir “otomatik konut değerleme modeli” kullanan makina tarafından üretilmiş bir rapor alıp evinin değerini görür. Ben sizin için bir tane aldım ve makinanın eve 463.000 TL değer biçtiğini gördüm. Bir tane de evin spesifikasyonlarını hiç değiştirmeden Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesindeki böyle bir ev için makinadan rapor aldım. Orada aynı evin fiyatı 126.000 TL çıktı. Emlakçılar buna lokasyon değeri diyor. Yani aynı spesifikasyonda bir ev başka bir yerde ne kadar eder? Ama hemen hepsi lokal çalıştığı ve ellerinde İstanbul çapında güvenli bir database’e dayalı çalışan bir model olmadığından, gereken analizi yapıp size en uygun cevabı veremez. Levent’teki emlakçı size Levent’teki, Beylikdüzündeki de oradaki evlerle ilgili bir şeyler söyleyebilir ama tam olarak ne dediğinizi anlayabilir ve elindeki portföyde böyle bir ev olmadığı için, sizi elindeki başka evlere yönlendirmenin cazibesine kapılmazsa…

Bu verilerle, örnekteki kişi maddi nedenlerle taşındığına göre, yeni semtinde aynı koşullarda 126.000 TL civarında değeri olan bir ev alıp ona taşınırsa, amacını en rasyonel biçimde gerçekleştirip, kendine 337.000 TL kaynak yaratmış olur. Bunun için sadece 10 TL harcayıp iki makine raporu aldı.

Ama geldiği yerin çıpasını kullanıp, 350.000 TL’ye daha büyük 150 m2, havuzlu, site içinde güvenlikli bir ev bulup, yine de iyi bir karar verdiğini düşünüp, cebinde de 113.000 TL kalınca süper hissedebilir ama amacını (kendine maddi olarak en çok kaynak yaratmak) en rasyonel biçimde gerçekleştirdiği söylenebilir mi? 40-50 TL verip daha sistematik düşünseydi, 224.000 TL daha avantajlı durumda olacaktı…

İkinci örnek için tavsiye sonraki yazıya kaldı. Yukarıdaki butona basıp beni twitter’dan takip ederseniz yazı blog’a girer girmez haberdar olursunuz.



 
 
Picture
·         “Yeni Nesil Emlakçılık”, öğrenme eğrisini hızlandırmaya yardımcı olur 


ve süreç boyunca potansiyel alıcı ve satıcıları yönlendirir. Kentsel dönüşümde ne yapmalı? İade edilemez denen bir depozitoyu geri almak için neler yapmalı? İlanlarda neyi söylememeli?  Google veya Yandex Sokak Görünümü’nün emlakçılıkta nasıl kullanılacağı gibi ipuçlarını daha önce bu çalışmaları yapmış ve tecrübesini profesyonel emlakçılara aktarmaya hazır danışmanların da bu süreçte “zorunlu” tutulan bir yeri olmalı.

·         Tüm alıcıları, satıcıları ve gayrimenkul işlemlerini yöneten 3 etki:

Müşterinin kişiliği, kuşağı, yaşı veya alınan yada satılan evin tipi ne olursa olsun, gayrimenkulün, her zaman, duygusal, pratik ve mali hususlarda etkileri olur. Bunlar, herhangi bir gayrimenkul işleminin merkezinde yer alır ve akılda bu üç temel etkiyi tutarak çeşitli durumların nasıl ele alınacağını bilmek şarttır. Yeni emlak danışmanlarının iyi hizmet verebilmek için bu konuları bilmesi gerekir. Yoksa, bugünkü gibi, bakkal, market ve emeklilerin aynı zamanda emlakçılık yaptığı bir sistemle “Yeni Emlak Piyasası”na cevap verilemez. Sadece bunların yapması yasaklanarak da bu sonuca ulaşılamaz…

·         Yeni oyuncular ve yeni teknolojiler her gün gayrimenkul sektörüne katılmaktadır,

ama gerçek hayattaki işlemlerinizde faydalı olabilmesi için çevrimiçi bu hizmetlerin nasıl kullanılacağını bilmek önemlidir. Örneğin, ABD’de 30 yıldır kullanılan “otomatik değerleme modelleri” Avrupa’da son yıllarda kullanılmaya başlamış, ülkemizde ise hiç kullanılmamaktadır. Gayrimenkul sektöründe ülkemizde istatistikler ise yeni yeni oluşmaya başlamıştır ama kendi işinde fayda sağlamak için kullanabilen yoktur. Oysa, bu teknolojilere, araçlara ve bilgiye erişmek, işlerinde uygulamak ve yorumlamak sektördeki katılımcılara sadece karar almada yardımcı olmakla kalmayıp para da kazandıracaktır. İş bilenin, kılıç kuşananın devri çoktan gelmiş de geçmektedir…

·         Sosyolojik eğilimlerde önemli değişiklikler olmuştur

Aile ve haneye giriş ve kabul, yüksek boşanma oranları, tek başına yaşam yapılarında artış ve Millennial diye tabir edilen 2000li yılların jenerasyonundaki daha değişik ve yaygın eğilimlerin de dahil olduğu trendlerin yanı sıra, daha önceki jenerasyonun şehir dışına gitmekten çok, şehirde kalma veya şehir merkezlerine geri dönme eğilimleri hep emlak yatırım danışmanının ve sektördeki tüm katılımcıların takip edip, yorumlayıp aksiyon almaları gereken konulardır. Bu verileri anlayıp yorumlayabilecek kişiler bu sektörde yer almalıdır.

Dünya ile rekabet edebilir bir emlak sektörü için benim diyebileceklerim şimdilik bu kadar. Ama sektörde yüksek hizmet standartları ve eğitim kriterleri, güçlü sermayeli şirketler gibi şartlar belirledikten sonra, bu hizmetler için hiç para ödemek istemeyen bir halk olduğunu keşfederseniz de ne yapmak lazım düşünmeli… Bunlar da ayrı bir yazının konusu.



*twitter linkinden beni takip ederseniz, siteye yeni bir yazı eklendiğinde hemen haberdar olursunuz.