Picture
Yaşamın erken dönemlerinden başlayarak, bize işleri doğru yaparsak, doğru cevaplar alacağımız öğretilir. Diğer bir deyişle, cevabın hassasiyeti, cevabı üreten sürecin kalitesinin bir ölçüsü olarak kullanılır. Bu matematik ya da fizikte uygun olabilir iken, değerlemede kalitenin kötü bir ölçüsüdür. Varlıkların çok küçük bir alt kümesi hariç, ortada her zaman değerleme ile ilişkili belirsizlik olacaktır. Hatta gayrimenkul ve şirket değerleme işlerinde, en iyi değerlemeler bile, önemli bir hata marjı ile gelir. Şimdi, belirsizlik kaynaklarını ve bunun değerleme için sonuçlarını inceleyelim:

Belirsizlik Kaynakları

Belirsizlik, hem bir işletmeyi veya gayrimenkulü kesin bir zaman noktasında değerlendirdiğimizde, hem de değerlemeyi etkileyen yeni bilgiler elde ettiğimizde bu değerin zaman içinde nasıl geliştiği hususunda değerleme sürecinin önemli bir parçasıdır. Bu bilgiler, örneğin değerleme yapılan firmaya veya gayrimenkule özel, ya da daha genel, firmanın faaliyet gösterdiği sektör, gayrimenkulün semti hakkında,  veya daha genel piyasa bilgileri (faiz oranlar ve ekonominin geneli) hakkında olabilir.

Herhangi bir noktada bir varlığı değerlendirirken, gelecek için öngörüler yaparız. Hiçbirimizin kristal küresi olmadığına göre, değerleme sırasında elimizde olan bilgiler ışığında en iyi tahminleri yapmamız gerekiyor. Değer tahminlerimiz birkaç nedenden ötürü yanlış olabilir. Bu nedenleri üç gruba ayırabiliriz:

a.       Tahmin Belirsizliği: Bilgi kaynaklarımız kusursuz olsa bile, ham bilgiyi girdilere dönüştürmek ve bu girdileri modellerde kullanmak zorundayız. Bu işlemin herhangi bir aşamasında yaptığımız hatalar veya yanlış değerlendirmeler tahmin hatasına sebep olur.

b.       Firmaya veya Gayrimenkul Projesine Özgü Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi için öngördüğümüz yolun, umutsuzca yanlış olduğunu kanıtlanabilir. Firma veya proje, gerçekleştirmesini beklediğimizden daha iyi veya daha kötü performans gösterebilir, bu durumda, ortaya çıkan kazançlar ve nakit akışları tahminlerimizden çok farklı olacaktır.

c.       Makroekonomik Belirsizlik: Bir firma veya gayrimenkul projesi, beklediğimiz yolu tam olarak izlese bile makro ekonomik ortam öngörülemeyecek şekilde değişebilir. Faiz oranları yükselebilir veya düşebilir ve ekonomi beklenenden daha iyi veya daha kötü sonuç verebilir. Bu makro ekonomik değişimler değeri etkileyecektir.

Her bir belirsizlik türünün, genel belirsizliğe katkısı değerlenen şirketle veya projeye göre değişiklik gösterebilir. Oturmuş bir mevsimsel cirosu olan şirket/bir AVM veya bir emtia şirketini değerlendirirken, gerçekleşen rakamların beklentilerden sapmasına neden olan en büyük etken, makroekonomik belirsizlik olabilir. Genç bir teknoloji şirketini veya topraktan bir projeyi değerlendirmek, analistleri çok daha fazla tahmine ve firmaya/projeye özgü belirsizliğe maruz bırakabilir. Analistin elinde, açıkça ortaya konabilen tek belirsizlik kaynağının, tahmindeki belirsizlik varsayımı olduğuna dikkat edin.

Zaman içinde, herhangi bir noktada bir varlığın değerine ilişkin tahminlerimizden memnun olsak bile, bu değer, hem firma/proje, hem de genel piyasa hakkında gelen yeni bilgilerin bir sonucu olarak zamanla değişecektir. Finansal piyasalardaki sürekli bilgi akışı göz önüne alındığında, bir firma, proje, gayrimenkul üzerinde yapılan bir değerleme hızlı bir şekilde eskimekte ve mevcut bilgileri yansıtacak şekilde güncellenmesi gerekmektedir. Bu nedenle, örneğin, ABD’de doksanlardaki yüksek büyümenin gelecekte devam edeceği varsayımına dayanarak, 1999 sonlarında yüksek değerlenen teknoloji şirketleri, gelecekteki büyüme umutlarının azaldığı, 2001 yılının başlarında çok daha düşük değerlere sahip olacaktır. Tüm bunlar şimdi bilindiğinden, 1999'da yapılan bu şirketlerin (ve analist tavsiyelerinin) değerlendirmeleri eleştirilebilir, ancak o sırada mevcut olan bilgiler göz önüne alındığında makul olmuş olabilirler. Aynı şekilde, Bu yüzden, ABD de konut kredisi veren bankalar, portföylerindeki gayrimenkullerini 6 ayda bir, hiç değilse otomatik değerleme modelleri ile değerleyip, ipotek havuzlarını, krediyi verdikleri zamanlardaki değerlemeler yerine daha yeni rakamlarla güncellemektedirler.


Değer tahmininde, yukarıda bahsedilen zorluklar nedeniyle, gayrimenkul değerleme için kullanılan, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için hesapladıkları değer aralıklarını da verirler.

Değerleme Aralıkları: Bazı analistler, bir işletme veya gayrimenkul için elde ettikleri değerin bir tahmin olduğunu kabul ederek, tahmini bir değer aralığı belirlemeye çalışır. Bazıları simülasyonlar kullanırken bazıları beklenen, en iyi durumdaki ve en kötü durumdaki değer tahminlerini türetir. Verdikleri çıktı hem değer tahminlerini hem de bu değer hakkındaki belirsizliklerini gösterir. Bakınız eski blog yazılarımdan EVİNİZİN DEĞERİ YERİNE EVİNİZİN DEĞER ARALIĞI: başlıklı yazım. 



ABDdeki en büyük gayrimenkul sitesi, Zillow’un otomatik ev değer tahmini Zestimate’in Değer Aralığı, bir evin yüksek ve düşük tahmini değerlerini gösterir (örneğin, Zestimate değeri 260.503 dolar, Değer Aralığı ise 226.638 - 307.394 dolar). Değer Aralığı büyüklüğü, benzer evleri tahmin etme tarihsel kabiliyetimize bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Daha geniş bir aralık, daha az veri olduğunu veya verinin daha oynak olduğunu gösterir. Daha küçük bir değer aralığı, hesaplamaya yardımcı olacak çok sayıda bilgiye sahip olduğumuz anlamına gelir. Bir ev için bir değer düşünürken, değerlemenin beklenen doğruluğu hakkında önemli bir ipucu verdiği için, Değer Aralığı genişliğini göz önünde bulundurmanın kritik olduğuna inanıyoruz. EvRaporu’ndaki her bir değerleme raporunda ise yapılan değerlemenin ne kadar güvenilir olduğunu göstermek için 100 üzerinden bir Değerleme Skoru da verilmekte, 70 ortalama kabul edilmekte, bunun üzeri ise iyi olarak değerlendirilmektedir. İstatistiksel olarak düşünülürse, Zestimate için Değer Aralığı aslında yüzde 70 güven aralığıdır. Yani, Zillow için, evin hesaplanan değerinin %70 olasılıkla evin satış fiyatına göre %10’dan fazla sapmaması beklenir (bkz. Zillow-Zestimate Doğruluk Tablosu). EvRaporu için bu oran %15 civarındadır. (EvRaporu’nun kullandığı PROBO ve genel olarak otomatik değerleme modelleri doğruluk oranları için tıklayın.

 
 
Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
GERÇEK: İstanbul’da konut fiyatları PROBO verilerine göre, son 4 yılda, hangi yöntemle hesaplarsanız hesaplayın, ortalama %80 arttı.

Bu yazımızda, balon var, yok, çoktur, azdır, şundandır, bundandır, kentsel dönüşüm, Suriyeliler, Araplar, metro geldi, tünel yapıldı, 3.köprü, 3.havalimanı yüzünden vb. gibi ellerinde veri olmadan konuşanların yaptığı polemiklerine girmeden, verilere bakarak, İstanbul’da hangi mahallelerin bu artıştan daha çok sorumlu olduğuna bakacağız.

İlk akla gelen, İstanbul’da nerelerde en çok satılık ev var? sorusu. Aşağıdaki tabloda son 4 yılda İstanbul’da satılık evlerin bulunduğu ilk 10 mahalle verilmekte.

GERÇEK: İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte biri bu 10 mahallede bulunuyor.

YORUM: İstanbul’da boş yer kalmadı. Arsa kıtlığından, müteahhitler veya inşaat şirketleri çok da incelemeden Beylikdüzü, Esenyurt ve Atakentte buldukları her noktaya beton dökerek İstanbul’daki konut arzını buralarda arttırıyorlar.

Peki, son 4 yıldaki konut fiyat artışlarından buralar mı sorumlu? Bu sorunun cevabı için, için son 4 yılda, İstanbul’daki tüm mahallelerin (900 civarında) dönemsel bazda ortalama fiyat artışlarını, ilgili dönemlerdeki satılık ev sayılarıyla ağırlıklandırarak incelemek gerekir. Elinde bu veriler olmayanların yaptıkları yorumların, ne kadar uzman olurlarsa olsunlar, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan biri olduklarını unutmayarak devam edelim. Aşağıdaki tabloda, PROBO verilerine göre, son 4 yılda, İstanbul’daki konut fiyat artışlarından sorumlu ilk 10 mahalle verilmektedir.

GERÇEKLER: İstanbul’daki konut fiyat artışlarının % 13.5’inden aşağıdaki 10 mahalle sorumlu. İlk listedeki mahallelerden sadece 4ü bu listede kendine yer bulabilmiş. İlk sırada, açık ara farkla, ilk listede olmayan Ataşehir Barbaros mahallesi var.
YORUMLAR: İlk tablodaki, müteahhitlerin beton dökmeyi tercih ettikleri; Beylikdüzü, Esenyurttaki her yerde işler iyi gitmiyor. Muhtemelen arz fazlalığından. Ataşehir için Finans Merkezi, Kadıköy için merkezi bir yerdeki kentsel dönüşüm, Bahçeşehir 1.kısım için oturmuş ve tercih edilen bir mahallede, hala yer olması ve yeni projeler yapılabilmesi, Maslak için tamamen işyeri olan merkezi ve değerli bir bölgede konut yapılaşma izninin getirdiği rant gibi yorumlar yapılabilir.

GENEL YORUM: Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli. TV Reklamları ve Gazetelerdeki satış ilanlarında, bu listedeki yerlerde satılık projelerin artması sorun sinyali olarak algılanabilir. Örneğin, Ağaoğlu Maslak 1453 şu andaki reklam kampanyası ile ilk aklıma gelen…

Müteahhit veya inşaat şirketi iflas veya finansal güçlüğe düşme riskleri için ise, ağırlıklı olarak 1.listedeki yerlerde projesi olan şirketler takip edilmeli.

 
 
Picture
PİYASA İYİ DEĞİLDİR - Bu büyük bir sorundur, ve gerçekten bu konuda yapabileceğimiz fazla bir şey olmadığından ızdırap verir. Hiç kimse herhangi bir nedenle bölgenizdeki evleri satın almıyor ve siz konut kredisi borcunuzla, banka ipoteğiyle bağlı olduğunuzdan, orada sıkışıp kaldınız. Bu durumda bazı fedakarlıklar yapılması gerekebilir: bazıları, evlerini piyasa değerinin altında satıp, biraz parasal kaybı kabul ederek bu zor durumdan kendilerini kurtarıp, biraz nefes alma ve piyasada yeniden hareket imkanı bulurken, diğerleri, evlerini satmadan borç bularak piyasanın yeniden toparlamasını beklerler. Bu durum, gayrimenkulün garantili bir yatırım olmadığı ve bazı zamanlar, büyük kayıplara yol açabileceği noktasını işaret etmektedir.

Aslında, bu konuda, piyasa kötüleştikten sonra değil ama evi alırken yapılabilecek bir şeyler var. İnsanların çoğunun ömür boyu biriktirebildikleri net servetin bir ev ve bir arabayı geçemediğini düşünürsek, ev almak çoğumuz için büyük bir karar. Neredeyse tüm servetimiz söz konusu…Bu yüzden, eğer durumunuz böyleyse, ev alma kararı vermeden önce, piyasaların gidişatını, evi almayı düşündüğümüz çevredeki konut fiyat artış trendine bakıp, piyasa iyiyken bile konut fiyatlarının herhangi bir sebeple ağır gittiği yerlerden değil daha canlı ve talep gören yerlerden ev almayı tercih etmelisiniz. Peki nasıl yapacağız bunu? Hemen www.evraporu.com sitesine üye olup, satın almayı düşündüğünüz ev için bir e-ekspertiz raporu alarak işe başlayın (bir süreliğine ilk rapor ücretsiz). Sizin için örnek bir rapor aldım. Bağcılar-Hürriyet mahallesi. Buradan, 100 m2, asansörü ve site havuz gibi özellikleri olmayan, arakat ve krediye uygun mütevazi bir ev almak isterseniz şu andaki piyasa fiyatlarıyla 203.000 TL gibi bir ödeme yapmalısınız. Bu fiyat çoğu kişiye uygun gelebilir, hatta sıkışan birini bulabilirseniz aynı evi 165.000 Tl gibi bir fiyata da alabilmeniz muhtemel. Bunu da yine rapordaki, acil satış değeri kısmında görüyoruz. Oh ne güzel! Buraya kadar ben bu evi alırım diyorsunuz…Ama o da ne? Raporda, pek çok bilginin yanı sıra, evin şu andaki piyasa değerini ve bir yıl sonraki tahmini değerini gösteren, PROBO Otomatik Değerleme Modeli (www.probomodel.com) tarafından hesaplanmış, aşağıdaki gibi bir bölüm göreceksiniz.

Burada, o bölgedeki geçmiş piyasa trendlerini kullanarak istatistiki bir modelle bir tahmin yaptığımızda, evin bir yıl sonraki beklenen fiyatının 214.000 TL olacağını söylüyor bize rapor. Burada 203.000 TLye alacağınız bu ev, bir yıl sonra, 214.000 TL eder diyor bilgisayar. Yılda %6’dan bile az (%5.4) bir getiri söz konusu. Suratınızın biraz ekşidiğini görebiliyorum…Yine de evi beğendiniz, hem işe de yakın. Kem küm, alırız bi şey olmaz diyorsunuz.

Raporda son 2 yıllık piyasa trendlerini gösteren bir bölüm de var. Burada, aşağıdaki gibi bir karşılaştırmalı grafik göreceksiniz.

Burada, son 2 yıla baktığımızda, İstanbul’daki konutlar, ortalama olarak %45 gibi değerlenirken Bağcılar ilçesinin %30, Hürriyet mahallesinin ise %24 gibi bir artış oranıyla piyasanın altında kaldığı gözlenmektedir. Üstelik bu piyasa çok iyi iken gözlenen rakamlar. Peki, bizim durumumuza gelelim. Piyasa kötüleşirse, Bağcılar-Hürriyet mahallesinde, fiyatı uygun, işe de yakın, ulaşımı kolay diye aldığımız bu evi nasıl satarız? Bu rapora bakınca, cevabı kolay. Zor ve zararına satarız. Her zaman, herkesin söylediği bir laf olan “alırken kazanacaksın” bu ev için söz konusu değil. O zaman, almayı düşündüğümüz evi, buradan değil, piyasadan daha iyi veya en azından piyasa ortalamalarına yakın bir yerden ev almayı tercih edeceğiz. Yani evi alırken, en büyük servet kalemimiz olan bu evi, piyasa kötü gider de satmak zorunda kalırsak ne olacağını alırken düşüneceğiz. Bunun için, içgüdülerle hareket etmek yerine, piyasa verilerine bakmak şart.

SON SÖZ: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin" W. Edwards Deming

 
 
Picture
ÇOK PARA İSTİYORSUNUZDUR – Eviniz, bölgede satılık benzer konutlara göre daha yüksek fiyatlı ise, insanları bu fiyata almaya ikna etmek için zorlanabilirsiniz. Bu temel bir meseledir: Evinizin büyüklüğü, güzelliği, konumu ya da evdeki iyileştirmeler açısından diğer evlere göre daha fazlasını sunmadığı sürece, diğer evlerle fiyatta rekabet etmeye zorlanırsınız. Satıcı için fiyatı düşürmek asla hoşa gitmez, ama istemediğiniz bir evde oturmaya devam etmek de öyle. Fiyatı yüksek belirlemek, özellikle internet ilanlarında, ilanınıza hiç bakılmamasına bile neden olabilir. Satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda, bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı bilinmektedir. Bu yüzden, vakit kaybetmek istemiyorsanız, evinizi satışa koyduğunuz fiyat önemlidir. Unutmayın, evinizin fiyatı, alıcının ödemeyi kabul ettiği kadardır, sizin hayal ettiğiniz kadar değil…Bu konuda daha fazla bilgi için tıklayın.

Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktinizi harcamamak için bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com)  İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Hem de bir süreliğine ilk rapor ücretsiz!..

 
 
Picture
Ben, her zaman olduğu gibi konuya duygusal ve sezgisel yaklaşmaktan çok, analitik yaklaşmayı ve verilerle konuşmayı seven biri olarak size 2015 Kasım itibarı ile, bu yönde bir analiz yaparak yatırımlık ev almayı düşünenlere bir iki tavsiyede bulunacağım.

Öncelikle en riski seven, agresif yatırımcılara söyleyebileceğim, en basit tavsiye, kira oranlarını filan boşverin, neresi son 3 yılda en çok kazandırdı ise o mahallelerden bir ev alın. Peki buralar nereler? Hasetliği ve konu komşu şurdan burdan alıp 5 yılda (genelde oturup, alış tarihine bakıp hesapladığınızda zamanın bile daha fazla olduğu anlaşılır) üçe katladı muhabbetlerini bırakıp, veriler ne diyor ona bakalım. İşte son 3 yılda PROBO otomatik konut değerleme modeline göre en çok prim yapan mahallelerden bazıları:


Buralarda alınan evler 3-4 senede kendini amorti etti! Mucize gibi… Ama bu listedeki bazı yerler biraz spekülatif gözüküyor diyen daha sağlamcı yatırımcılar için önerim ise, sadece mahalle bazında değil, ilçe bazında da talep gören yerleri seçip daha sonra seçim yapacakları listeyi oluşturmaları. 


Buralar nereler? Sonraki yazıya...Yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Bir önceki yazıda bahsettiğimiz, otomatik değerleme raporundaki SED Analizi verilerinden sonra, taşınmak isteyen adamın maddi durumu, şikayetlerini göz önüne alarak ona uygun bir mahalle önerebiliriz. Burada teorimiz, öneride bulunacağımız kişinin, yıllardır yaşadığı Levent’e uygun, aynı veya benzer kademedeki yerlere taşındığında sıkıntı yaşamayacağıdır.

Adamın maddi sorunu yok, bir üst grup yerlerde ev alabilecekse 1. ve 2. SED grubu mahalleleri içinden, şikayeti olan en önemli konu (diyelim trafik) veya arzu ettiği yeni bir özelliği (daha fazla yeşillik ya da deniz manzarası vs.) gözönünde bulundurarak aşağıdaki semtleri önerebiliriz.


Picture
Adam üstüne para koymadan ev almak istiyorsa, kendini fazla rahatsız hissetmeyeceği, yandaki listede bulunan bir alt SED grubundan da bazı semtler önerebiliriz.

Bu yazı için rapor almadan önce, Levent’teki adam için önereceğim yerler arasında aklımdan Küçükçekmece-Atakent ve Eyüp-Göktürk de geçmişti. Raporu aldım, bu semtlerin listede olmadığını görünce, bir kez daha düşündüm. Makina haklı, olmaz, Levent’e alışan buralarda zorlanır…Allahtan makinaların ruhu yok!

SONUÇ:

1)      Otomatik Değerleme Modeli kullanmak, oturduğumuz ev ile aynı özelliklerde bir evin yeni taşınacağımız mahalledeki değeri ve SED grubu gibi birçok bilgiyi de değerlendirerek, çok hızlı ve 20 TL gibi ucuz bir fiyata, daha rasyonel karar vermenizi sağlayabilir.

2)      Eğitimsiz, ya da yeni bir emlakçı bile bu veriye dayanan bilgileri kullanırsa, en havalı “emlak danışmanı”ndan daha çok sükse yapar…

3)      Emlak şirketi sahibi iseniz, bu tür araçlar kullanarak hem müşterinizi daha memnun bırakır, müşteriye satış oranlarınızı arttırır, hem de tecrübesiz, düşük maliyetli personel ile daha rekabetçi hizmet sunabilirsiniz.


 
 
Picture
Geçen yazımızda, maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle örneğin Levent semtindeki evinden başka bir semte taşınmak isteyen birine çıpa etkisini gözönüne alarak ne önerebileceğimizi bu haftaki yazımıza bırakmıştık.

Çıpa etkisi, hatırlarsak, kendi konut piyasamızın özelliklerine alıştığımızı ve kolay kolay değiştirmediğimizi söylüyordu. Eğer, örneğimizdeki gibi yıllardır Levent semtinde oturuyorsanız buranın sosyo-ekonomik özelliklerine, yaşam kalitesi, sunduğu imkanlar ve yaşayan insanların profiline bir çıpa atmış ve kafanızda çok değiştirmek istemediğiniz bir imaj oluşturmuşsunuzdur. Önceki örneğimizdeki gibi, maddi imkansızlıklar nedeniyle bir anda Levent’ten Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesine yerleşirseniz, kendinizi buraya ışınlanmış gibi hissedip, hemen (hatta belki de hiç) alışamamanız kuvvetle muhtemeldir.

Şimdiki örneğimizdeki kişide maddi imkansızlık sözkonusu olmadığı ve kaynak yaratma birinci amaç olmadığı için, Leventteki evini sattıktan sonra, şikayet ettiği neden her neyse, daha tercih edeceği ama aynı zamanda kendini Levent’teki ortamından daha farklı olmayan bir mahalle önermemiz gerekir. Yine başlangıç noktamız otomatik değerleme modeli. Bu sefer 20 TL ödeyerek, PROBO otomatik değerleme modeli’ne dayanarak üretilmiş, sadece fiyat değil, daha farklı bilgiler de içeren bir detay rapor satın alıyoruz. Bir önceki örnekteki Levent’teki, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinin fiyatı bu raporda da yine 463.000 TL. gözüküyor. Bu raporda bir de, aşağıdaki gibi SED analizi diye bölüm var.


Önce bu SED Analizi neymiş, öğrenelim, sonra yorumlayalım.

SED Analizi:

Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. PROBO Otomatik Değerleme Modeli verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Raporda, bizim evin bulunduğu mahalle olan Levent’in İstanbul’daki 8 sınıfa ayrılmış SED grubu içinde en yüksek 2. grupta olduğunu görüyoruz (kırmızı ile işaretli grup). Bu grupta 19 mahalle var. Raporda grubun tipik, örnek mahallesi olarak Ataşehir-Barbaros mahallesi gözüküyor. Bir önceki örnekte kullandığımız Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesi ise buraya epey uzak olan 6. grupta bulunuyor. 



Gerisi sonraki yazıya kaldı. Beni yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberiniz olur.
 
 
Picture
Geçen hafta İstanbul Ataköy 5. Kısımda satın almayı seçtiğimiz evin rayiçe göre pahalı olması durumunda hesapların farkedeceği yönünde yorumlar geldi. Bunun üzerine, www.evraporu.com dan 25 TL vererek evin raporunu aldım. Aşağıdaki raporun değer bölümünden görüleceği üzere, hesaplamaya konu evin değeri 638.000 TL olarak gözüküyor ve evin değer aralığı ise 568.000 – 773.000 TL arasında gözüküyor. Bizim pazarlıkla aldığımız 560.000 TL fiyat ise değer aralığının alt kısmından bile iyi. Yani rayice göre ucuz. Bu durum, aşağıdaki ev alan adamların lehine bir durum olarak yorumlanmalı.

Bu yazı ne kadar kısa tutmaya çalıştıysam da rakamlarla karşılaştırma yapma zorunluluğu nedeniyla 60 saniye okuma süresini aştı. Bu yüzden, çok meşgul veya sabırsız kesim için sondaki sonuçları kısaltarak başa alıyorum. Detayları anlamak isteyen devam etsin, diğerleri farzı okuduktan sonra kaçsın:).

SONUÇ-1 (Geleceğe yönelik tüm varsayımlarımız tutuyor): Evin değer artışının her yıl sürekli olarak %4’ten fazla olması ve 10 yıl boyunca yaptığımız enflasyon, faiz vb. gibi varsayımların doğru olması şartıyla, bugün itibarı ile krediyle bu evi almak iyi bir seçenek gibi gözüküyor. Yani 10 yıl sonra evin değeri en az 1.059.784 TL olmalı. Evin değer artışı 10 yıl boyunca yıllık %6.6 ten az olursa veya kriz olur, enflasyon, faiz gibi varsayımlarımız tutmazsa ev almayıp kirada oturan 5 no.lu adam kazanacak. Sonuç biraz kumar gibi mi oldu? Dini veya ahlaki tanımı ne olursa olsun, teknik olarak aslında geleceğe yönelik yaptığımız her işlem (hiçbirşey yapmamak da dahil) bir tahmin içerdiğinden, bir bahis veya kumardır. İnandığınız senaryoya oynayın…

SONUÇ-2 (Son 10 yılda gerçekleşen ortalama rakamlara göre) : İstanbul’da son 10 yılda gerçekleşen ortalama konut fiyat artış rakamına bakarsak bu evi almak yerine kirada oturup parayı faize/kar payına yatırsak daha iyiymiş. 10 yıl sonra benzer bir evi alıp cebimizde para kalabilir veya daha iyi bir ev alabilirmişiz. 10 yıl sonra  evin fiyatı hedefimiz aşıp 1.362.820 TLsi olmuş ama enflasyon ve faiz şaşmış.

SONUÇ-3 (Semt bazında geçmiş gerçek rakamlarla): Semt bazında bakarsak kirada oturmak mı satın almak mı daha iyi? sorusunun cevabı çok değişiyor. Şimdi 560.000 TL olan Ataköy 5.Kısım daki evimizin fiyatı 10 yıl önce 134.000 TL imiş. Bu durumda 10 yılda evimizin değeri TL bazında %318 artmış oluyor! Aynı dönemde, hem malvarlığımızla, kirada oturup mevduattan %241 kazanan adamı geçtik hem de hiç kira ödemedik.

Ev almak ilginç bir yatırım. Zira hem hedef süre sonunda ulaşması beklenen bir yatırım değeri sözkonusu, hem de bu dönemde kira getirisi. Bunu hisse senedi alan biri için, hissenin değer artışı ve temettüye benzetebiliriz belki ama temettü ödemek yönetimin kararı ve zorunlu değil. Ayrıca, şirket o yıl kar yerine zarar ederse temettü ödemesi de zor. Oysa normal şartlarda satın aldığüınız evden her yıl belli bir oranda artan bir kira getirisi elde etmeniz sözkonusu. Belki bir tahvile veya mevduata benzetebiliriz bu yönden, her dönem faiz getirisi olan ama onda da dönem sonunda (burada 10 yıl) herhangi bir değer artışı sözkonusu değil 10 yıl önce verdiğiniz anaparayı geri alırsınız sadece. Başka bir fark da, paranız olsa da her zaman  hisse senedi veya faize yatırım yapmamayı seçebilirsiniz. Harcarsınız sonuna kadar mesela…Ama evin bunlardan bir farkı var. Alsanız da almasanız da bir evde oturmak zorundasınız barınma ihtiyacınızı gidermek için. Yani hayatta ya kira gelirin olacak ya da kira giderin (lojmanda oturanlar hariç). Bu yüzden analize 5. bir adam daha ekledim. Adamlarımız aşağıda:

1)      Krediyle ev alıyor, kendi oturuyor, kiradan kurtuluyor.

2)      Krediyle ev alıyor kiraya veriyor.

3)      Peşin para ile ev alıyor, kendi oturuyor,  kiradan kurtuluyor.

4)      Peşin para ile ev alıyor, kiraya veriyor.

5)      Kredi taksidi ödeyecek kadar geliri olmasına rağmen, kirada oturuyor, parasının kalanını faize veya katılım hesabına koyuyor (ankette ev almanın iyi bir yatırım olduğunu düşünmeyen % 23 lük kesim).

Şimdi sırayla bu adamların durumlarına bakalım. Öncelik ev almayı düşünen %77’lik kesimde. Bunların içinde de herhalde, bu düşük faiz ortamında, en çok krediyle ev almayı düşünenler vardır. Onlarla başlayalım.

Krediyle ev alıp kendisi oturup kiradan kurtulan 1 no.lu adamımız gerçekten, 10 yıl boyunca, aylık 1.500 TLden başlayıp 10. Yılda 2.327 TL.ye çıkan kiradan kurtuluyor. Ama buna karşılık,10 yıl boyunca her ay 7.551 TL faiz, daha ilk ayda, tek sefere mahsus 1.500 TL dosya masrafı ve her yıl 300 TL ile başlayıp 10. Yılda 557 TLye ulaşan tamir-bakım masrafı ödüyor. 10 yıl boyunca yaptığı bu ödemeleri ve kira tasarrufunu dikkate alınca ev 1 no.lu adama bugünkü parayla 501.227 TLye mal oluyor. Evi  560.000 TLye almıştık. İyi yapmışız gözüküyor, 60.000 TL karımız var almamaya göre. Tabii burada en önemli ve ilk varsayımımız, 1 no.lu adamımız 10 yıl daha yaşadı, bu arada ölseydi hesap tutmazdı. Daha sonra, işsiz kalmadı ve geliri her ay kredi taksidi ve diğer ödemeleri yapacak durumda kaldı. Alternatif olarak, aynı evi almayabilir, orada 10 yıl boyunca,  kirada oturabilir ve kiradan arta kalan parasını faize veya katılım hesabına koyabilirdi. Bu bizim 5. numaralı adamımız oluyor. O zaman hemen onun durumuna bakalım.

5 no.lu adamımız, 10 yıl boyunca,  Ataköydeki evin kirasını her yıl %5 artış yaparak ödüyor, tamir-bakım masrafı veya faiz gibi başka hiçbir şey ödemiyor. Aylık gelirinin 7.551 TL’lik (aylık faiz ödemesi kadar) kısmının kiradan artan miktarını aylık banka mevduatına veya katılım hesabına yatırıyor. 10 yılın sonunda bir evi yok ama aynı birikimlerle, 1.059.784 TL nakit parası oluyor.

Evet şimdi karşılaştırma yapabiliriz. Aaa durum. 1 no.lu adamın Ataköydeki evinin 10 yıl sonraki değerini hesaba katmayı unuttuk. Zira adamın varı yoğu bu ev ve onun için çok önemli. 10 yıl sonra banka faizinin son taksidini de ödeyince, ipoteği kaldırıp (burada da bir miktar masraf var aslında) evinin yasal anlamda tam mülkiyetini almış oluyor. 10 yıl sonraki evin değeri için bugünden ne söylesek boş aslında. Geçen yıl, bu yılki enflasyon oranını tahmin eden ekonomistlerin kaçı tutturmuş bir düşünün. Sonra, Rusya krizi, Ukrayna, Cumhurbaşkanlığı seçimi, 17 Aralık olayları, petrol fiyatları, FED’in faiz politikası gibi mazeretleri dinleyin.

SONUÇ-1: 10 yıl sonraki karşılaştırma yapacağımız rakam ise daha net aslında. Ataköydeki evin değeri  10 yıl sonunda en az 1.059.784 TL olmalı ki 1 no.lu adamımız bu evi almakla zarar etmiş olmasın. Yani, evin değeri 10 yıl boyunca, enflasyon faiz vb. gibi tüm varsayımlarımızın doğru çıkması halinde en az %89 artmalı ki bu evi almayıp, aynı evde kirada oturan adamla aynı durumda olsun. Bu da her yıl düzenli olarak %6.6 artış anlamına gelir. Peki, 10 yıl sonrasını söylemek güç ama bu yıl ne kadar artmış bu evin fiyatı acaba? dersek yine EvRaporu.com sitesinden aldığımız rapora müracaat ediyoruz.

Raporun “Piyasa Trendleri” bölümünde son 1 yılda İstanbul’da konut fiyatları % 23 artmışken Bakırköy’de % 24 , Ataköy 5. Kısım’da’ise % 30 artmış olduğunu görüyoruz. Gelecek için bir gösterge olmamakla birlikte, en azından semt olarak ortalamadan fazla talep gördüğü, İstanbul genelinden fazla bir artış beklenebileceği ve son 1 yıllık artışla bile 10 yılda beklenen asgari değer artışının üçte birini karşıladığını söyleyebiliriz.  Her sene bu artış hızıyla giderse bu evin değeri 10 yıl sonra 12-13 kat artmış olacak. Biraz uçuk bir tahmin gibi görünüyor ama kim bilir?

1 no.lu adam için, evin değer artışının her yıl sürekli olarak %6.6 dan fazla olması ve 10 yıl boyunca yaptığımız enflasyon, faiz vb. gibi varsayımların doğru olması şartıyla, bugün itibarı ile krediyle bu evi almak iyi bir seçenek gibi gözüküyor. Evin değer artışı 10 yıl boyunca yıllık %6.6 dan az olursa veya kriz olur, enflasyon, faiz gibi varsayımlarımız tutmazsa ev almayıp kirada oturan 5 no.lu adam kazanacak.

GEÇMİŞ 10 YILDA GERÇEKLEŞEN RAKAMLARI KULLANIRSAK DURUM NASIL OLUYOR?

Gelecekteki rakamlar spekülatif ama reel olarak gerçekleşmiş geçmiş rakamlar elimizde.  Artık hiç kriz olmayacağını, enflasyonun kontrolden çıkmayacağını, faiz ve kur artışının ekonomiyi alt üst etmeyeceğini varsaymak zorunda değiliz. Hem de ABD’deki konut kriziyle başlayıp halen etkisini sürdüren kriz de baktığımız dönemin içinde. Aslında bunun cevabını daha önce vermiştik.  Blogda 26.08.2014 tarihinde yayınlamış olduğum SON 10 YILDA YATIRIM ARAÇLARININ GETİRİLERİ TABLOSUNU KULLANARAK BİR TAHMİN ÇALIŞMASI başlıklı yazımda simülasyonumuz için gereken rakamlar var. 10 yılda İstanbul’da konut fiyatları ortalama olarak %95 artmış. Yani bizim 560.000 TLlik ev 10 yıl sonra 1.092.000 TL olmuş. Yuppiii…kazandık. %89’dan fazla çıktı. Ama bir dakika bu da yeterli bir gösterge değil enflasyon nasıldı aynı dönemde acaba? Aynı dönemde TÜFE %120 artmış L . Peki ya kahrolası 5 no.lu adam 10 yıl boyunca gerçekleşmiş reel rakamlara göre ne durumda? Adamın parası 10 yılda mevduattan %241 kazanmış. Özetle, 100 lirası 341 tl olmuş, oturduğu 100 TLlik evin değeri ise 195 TL olmuş. Aynı senaryonun gerçekleşmesinin bir garantisi yok ama oturduğumuz yerden bir sürü varsayım yapmaya göre daha gerçekçi bence. 10 yıl sonra da durum geçmiş 10 yıldaki gibi olursa 5 no.lu adam 10 yıl boyunca yukarıdaki eve kira ödedikten sonra (%120 enflasyona göre düzeltilmiş kira), 10 yıl sonra  1.225.000 TLsi oluyor, evin fiyatı ise 10 yıl sonra 1.092.000 TL ve isterse aynı evi peşin para ile satın alabildiği gibi, cebinde de 133.000 TLsi olacaktı.

SONUÇ-2: İstanbul’da son 10 yılda gerçekleşen ortalama rakamlara bakarsak bu evi almak yerine kirada oturup parayı faize/kar payına yatırsak daha iyiymiş. 10 yıl sonra benzer bir evi alıp cebimizde para kalabilir veya daha iyi bir ev alabilirmişiz.


SEMT BAZINDA BAKSAK ÇOK FARK EDER MİYDİ?
Peki  Borsadaki gibi, endeksteki kötü performansa rağmen hisse bazlı öneriler olabilir mi konutta da? Bu sorunun cevabını  ancak incelediğimiz evin 10 yıl önceki fiyatını bilirsek verebiliriz. Şansımıza, elimde, oldukça homojen bir yapıda olan, yani evlerin hemen hemen aynı yapıda olduğu Ataköy’de, 95m2 bir evin  10 yıl önceki  fiyatının 100.000 USD civarında olduğu bilgisi var. Dolar bazında bakarsak evimizin değerinde 10 yılda % 154 artış var. Analizimiz kur artışı etkisinden bağımsız yapmak istersek, 31.12.2004 dolar kuru 1.34 TL imiş, yani şimdi 560.000 TL olan Ataköy 5.Kısım daki evimizin fiyatı 10 yıl önce 134.000 TL imiş. Bu durumda 10 yılda evimizin değeri TL bazında %318 artmış oluyor! Aynı dönemde, mevduattan %241 kazanan adamı geçtik hem de hiç kira ödemedik.

SONUÇ-3: Semt bazında bakarsak kirada oturmak mı satın almak mı daha iyi? sorusunun cevabı çok değişiyor.


ÖNERİ: Ev almak önemli bir karar. Çünkü tüm dünyada insanların büyük bir çoğunluğunun ömür boyu biriktirebildikleri tüm servetleri bir ev ve bir aradan ibaret. Böyle önemli bir kararı verirken, şans faktörü de kaçınılmaz olarak etkili ama biz ev ödevimizi iyi yapar, rakamlar ve piyasa trendlerine bakarak iyi bir analiz yaparark, riskleri minimize edebiliriz. Yerimizden kalkmadan online olarak alabileceğimiz 25 TL.lik bir rapor ile hayatımızda aldığımız önemli kararlar arasında ilk sıralarda olan bir evi alıp almama konusunda vereceğimiz karar çok değişebilir.

60 saniyeyi oldukça aştık bu yazıda mecburen. Peşin parayla ev alanların durumu bir sonraki yazıya kaldı. Beni twitter’dan takip ederseniz, blog yazılarını girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Önceki bölümde yer alan Dan Ariely’nin tavsiyelerine katılıyorum. Benim de bu tavsiyelere ekleyeceğim bir kaç husus ve sorunun üstesinden gelmek için birkaç pratik önerim var: Öncelikle “sahiplik duygusu” gibi psikolojik faktörlerin varlığını, bizim de insan olduğumuzu ve yapımız gereği, uzmanı olmadığımız konularda (hatta onlarda bile!) rasyonel davranmama ihtimalimizin yüksek olduğunu kabul edelim. Bunun nedeni, beynimizin çalışma prensipleri sebebiyle bazı önyargılara sahip olması ve çoğu zaman bir modele dayanarak analitik çalışma yerine, sezgilerle karar vermesidir. Çoğumuz uzmanı olduğumuz konularda bile beynimizin hazırladığı bu tuzaklara düşeriz. Örneğin, evinizi satma konusunda günümüzde internetin sağladığı kolaylıklarla herkes bunun profesyonel tecrübe gerektiren bir iş olduğu gerçeğini yok sayıp, hemen kendi başına ilan sitelerine, (evi satabilecekleri rayiç fiyatları bile kontrol etmeden) ya tutarsa diye ilanlar girmekte ve çoğu hüsranla sonuçlanan 5-6 aylık çabadan sonra, fiyat indirmeye razı olup hem vakit kaybetmekte hem de gereksiz risk almaktadırlar. Örneğin şu anda ülkemizdeki faiz oranları ile 6 ay bekleyip bir evi 525.000 TL’ye satmak ile hemen bugün 500.000 TLye satmak arasında finansal olarak hiçbir fark yoktur. Fiyatta inat edeceğine 500.000 TLye hemen satabileceği teklifi değerlendirip bu parayı bankaya yatırsan 6 ay sonra otomatikman 525.000 TL oluyor zaten. Ayrıca 6 ay boyunca, meydana gelebilecek bir krizden de korunduğunuzu düşünürseniz, bunun için zamanına göre, 475.000 TLde mantıklı olabilir. Örneğin ülkede veya dünyada yakın gelecekte bir ekonomik kriz veya konut sektöründe patlamaya yakın bir balon olduğunu düşünüp de evini hemen satmayan herkes irrasyonel davranmaktadır. Kendi gerçek hayat gözlemlerimden aktarayım: Yapmış olduğu 30.000 TL.lik yenileme masrafının tamamını fiyata ekleme inadı yüzünden, 3 ay oyalanıp İstanbul’un iyi semtlerinde bulunan evini satamayan ve 1999 krizine yakalanan birini tanıyorum:)) Kriz başladıktan 6 ay sonra evinin fiyatı yarıya düşmüştü. Satamadı tabii ki… Kriz geçtikten sonra evi yine değerini bulmuştu. Ne kaybetti sizce? Hiçbirşey gibi gözüküyor değil mi? Ama kendi istediği fiyat yerine, zamanında rayiçten satmaya razı olsaydı, şu anda aynı iyi semtte 2 evi olabilirdi…Bazen zamanlama hayati derecede kritik olabilir, vakit kaybetip eşe dosta sormanın veya bildiğini okumanın sonuçları ağır olabilir.  Karar vermeye yardımcı olacak her türlü bilgiye değer verin…

Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktiniz yoksa bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. Örneğin, çok yakında, PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com)  İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Bu raporu okuyup değerlendirdikten sonra vereceğiniz kararların, nitelik açısından okumadan öncekiyle aynı olmayacağına bahse girerim. Ayrıca, makinaların duyguları olmadığından ve sezgilere göre değil, istatistiki verilerle, matematik formüllere dayalı sonuçlar ürettiklerinden, insanların muzdarip olduğu "sahiplik duygusu"nun yarattığı olumsuz etkiler bu raporun sonuçlarını etkilemeyecektir!