Picture
Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. EvRaporu.com verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Sosyo-Ekonomik durum, borsa veya döviz fiyatları gibi günden güne değişmez. Toplumun genelini veya insanın kendisini ilgilendiren hemen tüm değişiklikler gibi birden değil yavaş yavaş gerçekleşir. Bu yüzden, şimdi verilerini yorumlayacağımız EvRaporu.com, 2 yılda bir SED analizini güncellemektedir. Önceki SED verileri 2014 yılında hazırlanmıştı, 2016 itibarı ile yeni SED verileri açıklandı. Şimdi bunlara ve ne sonuçlar çıkarabileceğimize bakalım:

1)  Önce İstanbul Geneli: İstanbul geneline baktığımızda, refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından bir gerileme göze çarpmaktadır. En üst seviyedeki 6 grubun tamamında bir azalma (sadece en üst gruptaki mahalle sayısı aynı kalmıştır), sondaki 2 gruptaki mahalle sayısında ise ciddi bir artış gözlenmektedir.

Picture
2)  İlçe Bazında Baktığımızda: Bir nebze olsun yıldızı parlayan tek ilçe Çekmeköy, yerini koruyan Bahçelievler. Diğer ilçelerin tamamı, az ya da çok düşüşte. Yarım puanı aşan düşüştekilere  baktığımızda ise, ilçeler, en çok düşen Zeytinburnu ilçesinden başlayarak yandaki gibi sıralanıyor.


3) Mahalle Bazında: Birer basamak inişte çıkışta olan çok yer var ise de, bu kategorinin yıldızı, 2 senede 2 basamak atlayarak 1.gruba geçmeyi başaran tek mahalle Beşiktaş-Levazım mahallesi. 2 senede SED grubu en az 2 derece düşen mahallelere baktığımızda ise en çok mahalle  Sarıyer’den var. Kadıköy ve Ataşehir’in gözde yerleri ise listede düşüşte olan dikkat çekici yerlerden. Kentsel dönüşüm ve finans merkezi kaynaklı arz arışı ile yeni yerleşenler mi sorumlu bu düşüşten acaba?

4) İstanbul’un en prestijli mahallelerinin yer aldığı birinci gruba baktığımızda ise, Bakırköy-Yeşilköy, Kadıköy-Fenerbahçe ve Sarıyer-Yeniköy birer basamak yükselip her 2 yılda da 7 mahalleden oluşan bu gruba yükselen üç mahalle iken, Beşiktaş-Nisbetiye ve Bebek ile Galata kulesi civarını içeren Beyoğlu-Bereketzade 2.gruba düşen mahallelerden oldu. Bu mahallelerin hepsi yeme-içme ve eğlence ile öne çıkan mahalleler. Terör mü keyfini kaçırdı buraların acaba? Beşiktaş-Etiler, Ulus ile Kadıköy-Caddebostan ve Sarıyer-Baltalimanı her daim en üst grupta yer alan 4 mahalle.

Kendi mahallenizin 2016 yılı SED grubunu merak ediyorsanız, EvRaporu.com sitesine üye olarak, ilk raporunuzu ücretsiz alıp görebilirsiniz.

 
 
Picture
Bir önceki yazıda bahsettiğimiz, otomatik değerleme raporundaki SED Analizi verilerinden sonra, taşınmak isteyen adamın maddi durumu, şikayetlerini göz önüne alarak ona uygun bir mahalle önerebiliriz. Burada teorimiz, öneride bulunacağımız kişinin, yıllardır yaşadığı Levent’e uygun, aynı veya benzer kademedeki yerlere taşındığında sıkıntı yaşamayacağıdır.

Adamın maddi sorunu yok, bir üst grup yerlerde ev alabilecekse 1. ve 2. SED grubu mahalleleri içinden, şikayeti olan en önemli konu (diyelim trafik) veya arzu ettiği yeni bir özelliği (daha fazla yeşillik ya da deniz manzarası vs.) gözönünde bulundurarak aşağıdaki semtleri önerebiliriz.


Picture
Adam üstüne para koymadan ev almak istiyorsa, kendini fazla rahatsız hissetmeyeceği, yandaki listede bulunan bir alt SED grubundan da bazı semtler önerebiliriz.

Bu yazı için rapor almadan önce, Levent’teki adam için önereceğim yerler arasında aklımdan Küçükçekmece-Atakent ve Eyüp-Göktürk de geçmişti. Raporu aldım, bu semtlerin listede olmadığını görünce, bir kez daha düşündüm. Makina haklı, olmaz, Levent’e alışan buralarda zorlanır…Allahtan makinaların ruhu yok!

SONUÇ:

1)      Otomatik Değerleme Modeli kullanmak, oturduğumuz ev ile aynı özelliklerde bir evin yeni taşınacağımız mahalledeki değeri ve SED grubu gibi birçok bilgiyi de değerlendirerek, çok hızlı ve 20 TL gibi ucuz bir fiyata, daha rasyonel karar vermenizi sağlayabilir.

2)      Eğitimsiz, ya da yeni bir emlakçı bile bu veriye dayanan bilgileri kullanırsa, en havalı “emlak danışmanı”ndan daha çok sükse yapar…

3)      Emlak şirketi sahibi iseniz, bu tür araçlar kullanarak hem müşterinizi daha memnun bırakır, müşteriye satış oranlarınızı arttırır, hem de tecrübesiz, düşük maliyetli personel ile daha rekabetçi hizmet sunabilirsiniz.


 
 
Picture
Geçen yazımızda, maddi nedenler söz konusu olmadan, okul, trafik, iş gibi nedenlerle örneğin Levent semtindeki evinden başka bir semte taşınmak isteyen birine çıpa etkisini gözönüne alarak ne önerebileceğimizi bu haftaki yazımıza bırakmıştık.

Çıpa etkisi, hatırlarsak, kendi konut piyasamızın özelliklerine alıştığımızı ve kolay kolay değiştirmediğimizi söylüyordu. Eğer, örneğimizdeki gibi yıllardır Levent semtinde oturuyorsanız buranın sosyo-ekonomik özelliklerine, yaşam kalitesi, sunduğu imkanlar ve yaşayan insanların profiline bir çıpa atmış ve kafanızda çok değiştirmek istemediğiniz bir imaj oluşturmuşsunuzdur. Önceki örneğimizdeki gibi, maddi imkansızlıklar nedeniyle bir anda Levent’ten Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesine yerleşirseniz, kendinizi buraya ışınlanmış gibi hissedip, hemen (hatta belki de hiç) alışamamanız kuvvetle muhtemeldir.

Şimdiki örneğimizdeki kişide maddi imkansızlık sözkonusu olmadığı ve kaynak yaratma birinci amaç olmadığı için, Leventteki evini sattıktan sonra, şikayet ettiği neden her neyse, daha tercih edeceği ama aynı zamanda kendini Levent’teki ortamından daha farklı olmayan bir mahalle önermemiz gerekir. Yine başlangıç noktamız otomatik değerleme modeli. Bu sefer 20 TL ödeyerek, PROBO otomatik değerleme modeli’ne dayanarak üretilmiş, sadece fiyat değil, daha farklı bilgiler de içeren bir detay rapor satın alıyoruz. Bir önceki örnekteki Levent’teki, 90 m2, sokak arasında, bodrum kata, otoparkı olmayan, asansörsüz, ama krediye uygun eski evinin fiyatı bu raporda da yine 463.000 TL. gözüküyor. Bu raporda bir de, aşağıdaki gibi SED analizi diye bölüm var.


Önce bu SED Analizi neymiş, öğrenelim, sonra yorumlayalım.

SED Analizi:

Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. PROBO Otomatik Değerleme Modeli verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Raporda, bizim evin bulunduğu mahalle olan Levent’in İstanbul’daki 8 sınıfa ayrılmış SED grubu içinde en yüksek 2. grupta olduğunu görüyoruz (kırmızı ile işaretli grup). Bu grupta 19 mahalle var. Raporda grubun tipik, örnek mahallesi olarak Ataşehir-Barbaros mahallesi gözüküyor. Bir önceki örnekte kullandığımız Beylikdüzü-Adnan Kahveci mahallesi ise buraya epey uzak olan 6. grupta bulunuyor. 



Gerisi sonraki yazıya kaldı. Beni yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberiniz olur.