Picture
6. YATIRIM GİDERLERİNİZİN TAMAMINI BİLİYORMUSUNUZ?

İlk defa gayrimenkul yatırımı yapan yatırımcıların çok yaptıkları hatalardan birisi, karşılaşacakları giderleri az veya hiç hesaplamamaktır. Tabii ki, çoğu yatırımcı zaman zaman tamiratların olacağını bilir, ama karşılaşacağınız başka masraflar da var:

·         Sorunlu kiracılar için tahliye ve avukat masrafları

·         Kırtasiye giderleri

·         Vergi (Emlak + Kira Geliri)

·         Konutun içindeki tamirat giderleri

·         Apartmanın tamirat ve bakım giderleri.

·         Boş kalma masrafı

·         Mali Müşavir masrafları

·         DASK ve Diğer Sigorta Giderleri.

Burada kiraya vereceğiniz ev için ortalama ne kadar masraf yapacağınızı tahmin ederken, Maliye’nin kira geliri vergisi öderken, götürü usulü seçen mükellefler için brüt kiranın %25’i oranında bir masraf yapıldığını kabul ettiğini hatırlatırsak bir yol gösterici olur sanırım. Yani kredi taksidinizi hesaplamadan önce evi aylık 2.000 TL’ya kiraya veriyorsanız, ayda ortalama 500 TL masraf yapacağınızı hesaba katarsanız iyi olur.




7. GAYRİMENKULÜNÜZÜ NASIL FİNANSE EDECEKSİNİZ?

Yatırım için alacağınız gayrimenkulü finanse etmenin pek çok yolu vardır. Paranız varsa, tamamını nakit öder, bankalara veya ipotek kredisi şirketleriyle uğraşmaz, fiyatta iyi de bir iskonto alabilirsiniz.

Ama yeterli paranız yoksa, sadece bankaya %25 peşinatı ödeyip kalanını kredi kullanmak durumunda kalacaksınız demektir. Bu durumda, kredinin vadesi ve faizini iyi hesaplayıp, dosya masraflarını da dikkate almanız gerekir. Ayrıca, zamanla artabilecekleri ve kredi taksitlerinizin dramatik olarak artmasına sebep olacakları için değişken oranlı kredilerden uzak durmanız da tavsiye edilir. Genel bir kural olarak, kredi taksitlerini öderken bunalmamak için, kredi taksitlerinin ailenin toplam aylık gelirinin üçte birinden fazla olmaması tavsiye edilir.



Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Önceki bölümde Dan Ariely’nin hikayesinin başından geçtiği zamanlarda, 2007 ve 2008 yıllarında, Amerika'nın dört bir yanında ev fiyatları başaşağı düşerken, Zillow.com (ABD’deki bir emlak sitesi) tarafından yapılan bir araştırmanın sonuçlarına göre, 2008 yılının ikinci çeyreğinde, on ev alıcısından dokuzu (yüzde 92'si) bulundukları bölgelerde, gayrimenkuller üzerinde hacizler olduğunu, bu hacizlerin çevrelerindeki evlerin değerini düşüreceğinden endişelendiklerini söylüyordu. Dahası, beş ev alıcısından dördü (yüzde 82'si) emlak piyasasının yakın gelecekte düzeleceğine dair fazla umut beslemiyordu.

Görünüşe göre, Zillow'un araştırması, ev sahiplerinin medyayı dikkate aldıklarını, ekonomiye neler olduğu konusunda fikir sahibi olduklarını ve konut piyasasındaki çatırdamanın ciddiyetini anladıklannı öne sürüyordu. Ama aynı çalışma, sözüm ona çok bilgili olan bu insanların kendi evlerinin değerinin fazla düşmediğine inandıklarını da buluyordu. Üç ev sahibinden ikisi (yüzde 62'si) kendi evlerinin değerinin arttığına ya da aynı kaldığına inanıyordu. Yarısından fazlası (yüzde 56'sı), evin değerini arttırmak için yapılan dekorasyon işlerine para yatırmayı planlıyordu-hem de konut piyasasının çöküşünü izlerken.


Evlerinin değerine yönelik abartılı algıları ve iç karartıcı piyasa gerçekliği arasındaki büyük boşluğun açıklaması neydi? Yazarın bu soruya cevabı, benim düşüncelerimin devamı ve bu sorunu çözmek için neler yapabileceğimiz de öbür yazıya. Blogumun üst tarafındaki twitter ikonunu tıklayıp beni takip ederseniz, yazım bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Blogdaki son 2 yazıda, evimizde yapmayı düşündüğümüz tadilatlar, satarken bunların nasıl fiyatlandığı, kısaca evini satmayı düşünen herkes ama özellikle al-satçılar için önemli olan tüm bu masraflara değip değmediği konularını ele almıştık. Bu yazıda, önce konuyla ilgili yaşanmış bir olaya yer vereceğim, sonraki yazıda da yorumlara. Olayı yaşayan ünlü yazar Dan Ariely ve bu anısı da onun “Akıldışı Ama Öngörülebilir” (Optimist Yayınevi,2010) adlı kitabından:

Eşim Sumi ve ben MIT’de çalışırken Massachusetts Cambridge’de yeni bir ev satın aldık. Evi hemen düzenlemeye başladık. Eve ferahlık hissi katsın diye –ikimiz de buna bayılıyorduk- duvarlardan bazılarını yıktık. Banyo ları yenileyip bodruma bir sauna yerleştirdik. Ayrıca, bahçedeki hangarı büro tipi küçük bir daireye dönüştürdük. Bazen, çamaşır sepetimize biraz şarap, biraz yiyecek, biraz giysi koyuyor ve “hafta sonu tatili” için kapağı hangarımıza atıyorduk.

Daha sonra, 2007 senesinde, Duke Üniversitesinde çalışmaya başladık ve Kuzey Karolina Durham'a taşındık. Konut piyasasının düşmeye devam edeceğini, çıkarımıza en iyi hizmet edecek şeyin Cambridge'deki evi mümkün olduğunca çabuk satmak olduğunu sanıyorduk. Bir de iki evin birden ısınma, vergi ve mortgage giderlerini ödeme zorunluluğundan kurtulmak istiyorduk.

Cambridge'deki güzelce tadilattan geçmiş evimizi görmeye birçok kişi geldi. Hepsi binayı ve mekanın verdiği hissi beğenmiş gibi görünüyor fakat hiçbiri teklifte bulunmuyordu. İnsanlar bize evin güzel olduğunu söylüyorlardı, ama her nedense ferah kat planının yararını tam olarak anlayamıyorlardı. Bunun yerine, daha mahrem bir şey istiyorlardı. Söylediklerini işitiyor ama kayda almıyorduk. Müstakbel alıcı gruplarının her biri gelip gittikten sonra birbirimize, "Bu insanların ruhsuz ve hayal gücünden yoksun oldukları, ağızlarının tadını bilmedikleri ortada. Güzel, ferah ve havadar evimizin hakkım verecek kusursuz biri çıkar elbette” diyorduk.

Zaman geçip gidiyordu. Konut piyasası yavaşlamaya devam ederken biz çifte mortgage kredisi, çifte ısınma faturası ve çifte vergi ödüyorduk. Daha bir sürü insan evi görmeye gelmiş ve bir teklif sunmadan gitmişti. Sonunda emlakçımız Jean hastasın röntgeninde şüpheli bir şey gördüğünü söyleyen bir doktor edasıyla bize kötü haberi verdi." "Bence" dedi yavaşça, "bu evi satmak istiyorsanız bazı, duvarları yeniden ördürmeniz ve yaptığınız bazı değişiklikleri eski haline getirmeniz gerekecek " . O bu kelimeleri sarf edene kadar, hakikati kabul edememiştik. Şüphe duymamıza ve zevkimizin üstünlüğünden hala emin olmamıza rağmen, ya herrü ya merrü deyip bazı duvarları yeniden örmesi için bir inşaatçıyla anlaştık. Birkaç hafta sonra ev satıldı.

Sonuç olarak, alıcılar bizim evimizi değil, kendilerininkini istiyorlardı. Bu çok pahalı bir ders olmuştu. Elbette ki, keşke yaptığımız tadilatların potansiyel alıcılar üzerindeki etkisini daha iyi anlayabilseydik.


 
 
Picture
Gayrimenkul değerleme subjektif ve zamana duyarlı bir iştir. Hızlı hareket etmek isteyen bir satıcı, çok sayıda alıcıyı hemen çekmek için evinin satış fiyatını agresif bir şekilde fiyatlamış olabilir. Diğer taraftan, daha rahat, acelesi olmayan bir satıcı, evi daha uzun bir süre piyasada satışta kalmasına rağmen, buna aldırış etmeden, daha yüksek bir fiyata evini satışa çıkarmış olabilir. Çoğu satıcı her iki dünyanın en iyisini ister ama evini satabileceği süreyi düşünerek daha gerçekçi fiyatlamalar yapar ve burada aslında aynı evin nokta şeklinde bir değeri değil, o anki mevcut piyasa koşullarına göre bir değer aralığı olduğu gerçeği ortaya çıkar.

Örneğin, benzer özelliklerde bir evin mevcut piyasa koşullarında aralığının alt ucunda 429.000 TL.ye veya üst ucunda  459.000 TL’ye satıldığı gözleniyorsa, evinizin değer aralığının 429.000 TL ile 459.000 TL arasında olduğu söylenebilir. Komşunuz evini  440.000 TLye satarken yaptırmış olduğunuz tüm özel dekorasyona rağmen evinizi  600.000 TLye satmaya çalışmak hayaldir.

Bu yüzden, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için bulundukları bölgeye göre değişen şekilde hesapladıkları değer aralıklarını da verirler. Örneğin aşağıda, PROBO otomatik değerleme modelini (www.probomodel.com) kullanarak,  İstanbul  Beşiktaş Abbasağa mahallesindeki bir ev için detay rapor görüntülediğimde, otomatik değerleme raporuna göre, evin fiyatı 487.169 TL olarak verilirken, bilgisayar tarafından, o anki piyasa ve bölge koşulları dikkate alınarak, bu ev için alt değer aralığının 414.094 TL, üst değer aralığının ise 560.245 TL olarak hesaplandığını görüyoruz.


Bu sonuç ne diyor?  ve pratik olarak ne işimize yarar?

1)      Evinizi satacaksanız, daha kısa sürede satmak için doğru fiyat belirlemek önemlidir. Satış fiyatını belirlerken evinizin değer aralığını göz önünde bulundurarak, evinizin lokasyon, dekorasyon, tadilat isteyip istememesi gibi özelliklerine göre o aralıkta bir fiyat koyun. Yukarıdaki çizimde, ABD’de satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı gösterilmektedir. Tam rakamlar bilinmese de, ülkemiz için de benzer sonuçlar beklemek mantıklıdır.

2)      Ev alacaksanız, kazıklanmamak veya karlı bir alışveriş yapmak için bu değer aralığını ve evin durumunu göz önüne alarak evin satış fiyatını yorumlayın. Bu civarda ve yukarıdaki özellikteki bir ev arıyorsanız, manzara vs. gibi bir özelliği yoksa 560.000 TL.den fazla para vermeyin. Veriyorsanız da aradaki farkı o özellik (mesela manzara) için verdiğinizi bilip, değer mi değmez mi siz karar verin.

3)      Satmadan önce evinizde tadilat yapacaksanız, tadilat miktarını belirlerken de bu değer aralığını göz önünde bulundurun. Baştan sona evi yenileyip, saray yavrusu bir dekorasyon yaptırmak istediğiniz satış fiyatını alacağınız (hatta yaptığınız masrafı bile çıkaracağınız) anlamına gelmez. Örnekteki gibi Beşiktaş Abbasağa’da semt içindeki lokasyonu ve evin durumu orta seviyede olan evinizin mevcut haliyle 487.000 TL civarında fiyatlanması size makul geliyorsa, içine 100.000 TL masraf etseniz bile, lokasyonunuz değişmeyeceğine göre, bu evi mevcut piyasa şartlarında 600.000 TLye satmayı hiç hedeflemeyin. Bu yüzden kendinize daha elzem tadilatlar için makul bir üst sınır belirleyin. Örneğin geçen blog yazımda, "Garaj kapıları, siding, ön kapı ve pencereleri değiştirmenin getirisinin %72" olarak gerçekleştiğinin gözlendiğinden bahsetmiştim.  Buradan yola çıkarak, örneğin, priz, anahtar, musluk, sifon, çelik kapı ve pencere pimapenlerini yenileyip, boya badana ve mutfak dolaplarını toparlamak için 5.000 TL.lik bir bütçe ayırıp, 497.000 TLye evinizi satmaya çalışmak (memleketimizde pazarlık sünnettir, 510.000 TL liste fiyatı yakışır:))daha makuldür.