Picture
Geçen yazımızda,  talep tarafında, eğer Dubai’de milyar $larımızı hangi ülkenin emlak piyasasına kaydıralım kararı vermiyorsak, arz tarafında da, satacağımız evin müstakbel alıcısı yabancılar değilse, diğer ülkelerin konut fiyatlarıyla kendi ülkemizi karşılaştırmanın anlamsız olduğundan bahsetmiştik. Yabancılar ayda 110.000 konutun satıldığı, tüm Türkiye’de ayda ortalama 1.000 adet konut almaktadır. Ayrıca, bu net rakam değildir, yani sattıkları da dahil değildir. Sonuçta, balon olduğu iddia edilen, İstanbul konut piyasasında arz ve talep çoğunlukla lokaldir ve oturduğunuz evler misli nitelikte mallar değildir. Bu durumda, yabancı ülkelerin konut fiyatlarıyla İstanbul’u karşılaştırmak “tencere dibin kara, seninki benden kara” muhabettinden başka bir işe yaramaz. Özetle, oturduğunuz veya alacağınız eve bakın, semt ve yapı itibarı ile yabancı alıcı veya satıcı hedeflenmiyorsa balon tartışmalarına bakmayın bile…Ayrıca, “balon” terimi aslında teknik bir konu ve bu konuda çok yazdım. Aslında, vatandaşın aklındaki esas soru, “ev fiyatları çok mu arttı?”. Bu balondan farklı bir soru…Madem, başka ülkelerle karşılaştırmayacağız ev fiyatlarını, peki neye bakacağız? Arzı ve talebi lokal olan bir şeyi inceleyecek isek, karşılaştıracağımız göstergeler lokali temsil etmeli. Bana göre soru, o ülkede veya lokasyonda çalışanların ev sahibi olabilme durumlarına bakılmalı. Aslında kafalardaki soru bu…Bu durumda, ev fiyatlarının “çok” artıp artmadığı cevabını arıyorsak, lokal olarak ücret endeksi ve konut fiyat endeksi karşılaştırması daha doğru bir gösterge olacaktır.

Hong Kong, bugün (ve çok uzun zamandır) birim metrekare fiyatları (20.000 $/m2) bazında dünyanın en pahalı evlerine sahip bir şehir. 100 m2 ortalama bir apartman dairesi için 2 milyon $ ödemeniz gerekiyor. Ev fiyatları da, 2004 yılından bu yana 3,5 kat artmış. Ama burada oturan halktan, ev fiyatları çok arttı, ev almak artık Hong Kong’da çalışanlar için hayal oldu, balon var şikayetleri geliyor mu? Sanmam…Geliyorsa da doğru değildir, sızlanmadır…Aşağıdaki grafikte, düz çizgiyle, Hong Kong ev fiyatları endeksi, kesikli çizgiyle de Hong Kong ortalama aylık ücret endeksi gösterilmiştir. Görüldüğü gibi, Hong Kong’da ev fiyat artışlarıyla, çalışanların ücretleri arasında neredeyse tam korelasyon vardır. Yani ikisi beraber ve aynı oranlarda artmakta veya azalmaktadır. Durum böyle olunca, hangi yıl olursa olsun, çalışanların Hong Kong’da oturacak bir ev alabilme durumları aynıdır. Hatta 2016 yılında çalışanların ücretleri ev fiyat endeksinin üstüne çıkmıştır. Bariz bir artış yok, Ev almak, Hong Kong’da hep zor olabilir vs. ama burada yaşayan halk için 2004-2012 yılları arası çalışanlar için ev sahibi olmanın biraz zorlaştığı gözlense de, ev fiyatları çok artmıştır şikayetleri doğru değildir…Ev sahiplik oranının %50 civarında oluşu da, en başta bile konut alımı ulaşılamaz idi yorumunu zayıflatmaktadır.


Türkiye’de durum nedir peki? Aynı mantıkla baktığımızda, buradaki grafikte, tüm Türkiye’de ev fiyatlarının 2010 yılından bu yana yaklaşık 3 kat arttığı gözlenmekte. Türkiye için bir, aylık ortalama ücret endeksi, bulamadım, ama asgari ücret grafiği var, onu koydum. Şaşılacak bir şekilde 2014 yılına kadar asgari ücret artış oranları ev fiyatlarının üstünde, 2014ten sonra biraz bozulma var ama 2016 seçim vaadi zammı ve 2017 artışı ile yine ev fiyat artışlarının üstünde. Burada da, beklenmedik kadar yüksek bir korelasyon gözleniyor!!! Tabii burada yorumda, unutulmaması gereken, iki nokta var. Birincisi, Türkiye ortalama ev fiyat artışları ve İstanbul ev fiyat artışları arasında büyük bir uçurum vardır. İkincisi de, Türkiye’de işsizlik oranı çok yüksektir. Yani, asgari ücreti iş bulursanız alırsınız ve ev almak için, bu işin de geçici değil, 10-20 yıl kadar sürekli olması gerekir. Ama, tüm Türkiye için konuşursak, çalışan biri için bir ev almak hayal midir? Türkiye’de ev sahipliği oranı %61’dir. Sonuç olarak, Hong Kong’dan bile iyi durumdasınız, hadi yine iyisiniz…denebilir.
 
 
Picture
Bugün dünyanın finansal piyasaları arasında temelleri 1960’lı yıllara dayanan, bir entegrasyon süreci yaşanmaktadır. Telekomünikasyon ve bilgi teknolojilerindeki gelişmelerden faydalanan finansal kurumlar geniş bir yelpazeye yayılan finansal araçlar ve teknikler geliştirmişlerdir. Bu arada hükümetler piyasa katılımcılarının işlemlerini sıkı olarak kontrol etmekten vazgeçmişler ve uluslararası faaliyetlerin liberalleşmesini hızlandırmışlardır. Sonuç dünya çapında entegre bir piyasaya dayanan bir finansal sistem olmuştur.

Sermaye piyasaları ve finans piyasalarının küreselleşmesi ise, piyasaları ayıran sınırların ortadan kalkması ve uluslararası sermaye akımlarının ileri boyutlar kazanma sürecini ifade eder.

Teknolojideki gelişmeler finansal piyasaların küreselleşmesine büyük katkıda bulunmuştur. En başta, teknoloji dünya çapında finansal işlemler gerçekleştirmeyi olanaklı kılmaktadır. Teknoloji dünya çapında finansal piyasalarda gerçekleşen gelişmelerin tüm dünyaya en kısa zamanda dağıtılabilmesine imkan tanımaktadır. Bilgisayar teknolojisi finans endüstrisinin çok kompleks işlemlerle ilgili hesaplamaları en kısa zamanda gerçekleştirebilmesini olanaklı kılmaktadır. Bu da piyasa katılımcılarının daha yeni ve karmaşık ürünleri ortaya çıkarmasına yardımcı olmaktadır. Ayrıca teknoloji sayesinde piyasalarda işlem hacmi de artmış bu da piyasanın likiditesini artırmıştır.

Sonuç olarak, artık günümüzde, eğer bir ülkeye özgü, çok önemli bir gelişme yoksa, örneğin, dünyadaki borsa endekslerinin birbirine paralel hareket ettiği gözlenmektedir. Bu yüzden, bizim borsayı yorumlarken ABD verilerinin açıklama saatleri heyecanla beklenip, aslen ABD piyasasını etkilemesi beklenen veriler, piyasaların paralel hareket edeceği varsayımıyla bizim Borsanın yönünü tahmin için kullanılmaktadır.

Analistler, dünyadaki gayrimenkul piyasası verilerini de elektronik olarak ele geçirince, diğer finansal piyasalarda uyguladıkları teknik analiz, grafik, vb. metotları aynen uygulayarak, örneğin hiç tanımadıkları, görmedikleri ülkelerdeki ev fiyatlarının çok pahalı olduğu, balon oluştuğu gibi sonuçlara varmaktadır. Bunlar, IMF, OECD gibi saygın kuruluşların raporlarında yer almakta ve reel olarak finansman kararlarını etkilemektedir. Örneğin, aşağıdaki sene başında bizim basında da yayınlanan haber ve yorumlardaki geçen yazımda da yer alan grafikten yola çıkarak, dünyadaki ev fiyatları, fiyat artışları karşılaştırılarak konut balonu teşhisi konmaya çalışılmaktadır. Bu yazılara ne kadar güvenebiliriz? Caddenizdeki emlakçıya, Kanada’daki ev fiyatları hakkında ne düşündüğünü sorun. İşte o kadar güvenin bizim piyasa hakkında yapılan yorumlara da…Zira, hem arzı hem talebi tamamen lokal olan, misli nitelikli bir mal olan oturduğunuz evler, sanki standart bir ticari malmış ve fiyatı, niteliği dünyanın her yerinde aynı imiş veya aynı olmalıymış gibi yorumlanıyor analistlerce…


Picture
Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Başlıktaki, “dünyadaki bütün evlerin fiyatları aynı olmalı” deyince size saçma geldiyse yukarıdaki gibi grafiklere bakıp başka hiçbir faktörü göz önüne almadan, kendi ülkeniz için, ev fiyatları çok artmış veya azalmış diye yorum yapmayın.

EvRaporu.com verilerine göre, 2017 itibarı ile İstanbul’daki satılık evlerin medyan fiyatı 530.000 TL ve medyan büyüklüğü 123 m2. Bu ne demektir? Şu anda, İstanbul’daki tüm satılık evlerin (yaklaşık 200.000 adet) satış fiyatlarını yüksekten küçüğe doğru sıralarsanız 100.000inci sıradaki evin fiyatı 530.000 TLdir.

Tipik bir İstanbullu, 2017 itibarı ile, 530.000 TL fiyatlı, 123 m2 bir evde oturmaktadır. Bu evi biraz daha gözümüzün önüne getirebilmek için, Milliyet Emlak sitesine gidip, yukarıdaki aralıkta arama yapıp İstanbul Avrupa yakasından rasgele bir ev seçtim: (http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/410-1550/cennet-te-3-1-asansor-ve-otoparkli-luks-daire) . İşte, tipik bir İstanbullunun oturduğu ev. (Küçükçekmece, Cennet mahallesi 125 m2 525.000TL fiyatlı )


Picture
Bir de İstanbul Anadolu yakasından rasgele aynı özelliklerde bir ev seçtim:

(http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/65066-3406/kadikoy-rihtim-caddesine-50-metre-mesafede-120-m2-daire) . Kadıköy Rıhtım caddesine 50 m. Mesafede 120 m2 525.000 TL fiyatlı.


Bu evlerin ikisi de sizce aynı mı? Bedava verseler hangisini tercih ederdiniz? Kanada’daki veya Amerika’daki tipik evlere benziyor mu sizce?

MİSLİ VE KIYEMİ NİTELİKTE MAL NE DEMEKTİR?

“Misli nitelikte mal” derken kastettiğimiz, basitçe  “birbirinin aynı” anlamına gelmektedir. Yani misli mal, çarşı ve pazarda fiyat farklılığına sebep olacak bir farklılık arz etmeksizin benzeri bulunabilen maldır. Örneğin seri numaraları farklı olsa da aynı para biriminden para, aynı şirketin aynı seriden hisse senetleri, tahvil veya bonoları, tartı ve hacimde birbirine yakın olan buğday, arpa, pamuk, demir, çuha, pamuk, kumaş, matbu yeni kitaplar, hatta aynı model ve marka araba, mutfak eşyaları gibi birbirine benzer sanayi mallar da misli nitelikte mallardan sayılır.

Bunun zıttı ise, çarşı ve pazarda benzeri olmayan veya olup da birimlerinin farklılığı sebebiyle fiyatta farklılık arz eden mallar olarak tanımlanabilen “kıyemi mal”dır. Mesela, hayvanlar, arazi, ağaçlar, evler, el yapımı halı, el yazması eser, kullanılmış kitaplar birer kıyemi maldır.

Oturduğunuz evlerin hepsi, en azından koordinat olarak dünyada benzeri olmayan kıyemi mallardır, misli nitelikte olan, borsa veya döviz fiyatları gibi karşılaştırma ve tekdüzen yorumları yapılamaz. Örneğin, aynı sitede, aynı inşaat firmasının aynı malzemeleri kullandığı evlerin bile fiyatları birbirinden farklıdır. Buna şerefiye denmektedir. Oysa, cebinizdeki doların, Başkan Trump’ın cebindeki dolardan farkı yoktur…

Bir dahaki sefere, 25 yaşındaki ABDli bir analistin hiçbir art niyeti olmasa bile, karşılaştırmalı veri ve grafikleri gösterip, Türkiye’de konut balonu var deyince, haberi veya raporu, bunları aklınıza getirip okuyun. Veya… İyisi mi oturduğunuz evlerin duvarlarını, milyar dolarları hangi ülkeye kaydırsak, aynı paraya daha çok kira geliri ve fiyat artışı elde ederiz diye düşünenler gibi dolar olarak görmekten vazgeçin. Büyük ihtimalle çoğunuz, burada 10 yıl önce aldığınız evleri, fiyatı arttı diye satıp ev fiyatlarının daha az arttığı Almanya’ya gidip oradan ev almayacak…

 
 
Picture
Geçen yazıda, genel bazı değerlendirmeler yapıp, 2017 yılında İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapabileceği veya enflasyonun altında artışlarla uzun vadede bu kadar değer kaybedebileceğini söylemiştim.

Şimdi, tam olarak sizin eviniz ne kadar düşer sorusuna cevap arayacağız. Örnek olarak, diğer faktörleri devre dışı bırakmak adına, Bağdat Caddesi civarı gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu bir yer değil, Beylikdüzü, Esenyurt gibi konut arz fazlası olan yerleri değil, şehrin tam göbeğinde, oturmuş bir semt olarak, Beşiktaş, Etiler’de, aşağıdaki özelliklerde bir ev seçtim. Hemen EvRaporu.com sitesine gidip bu ev için bir detay e-ekspertiz raporu aldım. Buradaki üç bilgi, gelecek seneki ev fiyat beklentimi oluşturmak için çok önemli. Birincisi evin şu andaki tahmini değeri, ikincisi ise makinanın trend analizi yaparak, baktığım evin bir yıl sonraki fiyatını tahmin ettiği bölüm.


Örnek evimizin bugünkü değeri raporda, 1.374.792 TL olarak tahmin edilmiş. Aynı evin, 1 yıl sonraki değerinin ise 1.368.114 TL olacağı belirtiliyor. Yani makine bu evde, 2017 sonunda %1den az da olsa bir değer düşüşü beklediğini söylüyor. 1 yıl boyuncaki enflasyonu da hesaba katarsanız sene sonunda %10 kadar reel bir kayıp olacağı tahmin ediliyor demek ki. Çünkü, 1 yıl sonraki 1.368.114 TL bugünkü aynı miktardaki paradan %10 daha az satın alma gücüne sahip olacak. Bugünün 1.231.302 TLsi olarak düşünebilirsiniz. Makine şu anda benim 2. olasılığımı işaret ediyor ve birden değil yavaş yavaş, enflasyona yedirerek değer kaybı diyor.

Üçüncü önemli bilgi ise rapordaki aşağıda gösterilen son 24 ayı gösteren piyasa trendleri bölümü. Etilerdeki örnek evimiz, 2 yılda %46 civarında değer kazanmış. Bu esnada enflasyon %13 civarında olmuş, arada aşağıda kırmızı ile işaretli bölge kadar açıklık var. Şu anda, piyasada ani bir düşüş olmasını gerektirecek ekonomik, siyasi, askeri, toplumsal bir bozulma olursa bu baktığımız evin %23 civarında değer kaybetmesini bekleyebiliriz. Daha da düşebilir o anki şartlara bağlı olarak, panikle, ama ev fiyatları şişmişti biraz diyorsanız, bana göre hakkı %23 aşağısı, bunun altında alıcı gelir veya alıcı olabilirsiniz, daha fazlası fiyatın hak etmediği yerlerdir. Sonuç olarak, yakın zamanda hızlı bir düşüş olursa bu evin değerinin 1.058.000 TLye kadar düşmesini bekleyebilirsiniz. Sene sonuna kadar yavaş bir düşüş olması halinde ise bu değer %10 enflasyon farkı ile 31.12.2017de emlakçı vitrininde 1.164.000 TL fiyatla oturacağını öngörmektedir.

Son olarak, makine 1 yıl sonrası için %4-5’in üzerinde bir değer söyleseydi ve piyasa trendlerinde arada kırmızı bölge de mevcut olsaydı, berabere kalmış olacaktık, ama yine de piyasadaki olası bir düşüş durumunda evinizin değerinin düşme potansiyelini rakam olarak bilmek ilerideki kararlarınızda işinize yarayabilir. 3-4 ay sonra bir rapor daha alırsanız trendi ve 1 yıl sonraki fiyat tahminine yansımalarını daha iyi takip edersiniz. Sonuçta, şu anda, benim bu ev için fiyat düşüş tahminim makinadan daha fazla olmakla birlikte iki göstergede düşüşü işaret ediyor.

İşte size sizin evin fiyatının ne kadar düşebileceğini söyledim. Şimdi, hemen EvRaporu.com sitesine gidin, tüm bilgileri girerek üye olun. Şu anda, üye olana bir adet detay, bir adet liste rapor bedava. Kendi eviniz veya almayı düşündüğünüz ev, ya da müşterilerinize önereceğiniz evler için yukarıdaki analizi yapıp 2017 için beklentilerinizi içgüdü ile değil rakamlarla ortaya koyun. Sonra ne yapacağınıza karar vermeniz daha kolay olur.

 
 
Picture
Son iki yazıda, İstanbul’da konut fiyatlarında büyük düşüş olacak mı? konusuna göz attık. Sizin, bu yazılara yaptığınız yorumlara ve sorularınıza cevap vereyim;

İstanbul konut fiyatları neden düşecek? illa düşecek mi?

Aslında düşmesine gerek yoktu. Balon da yok diyoruz ya…Düşmesini gerektiren 2 sebep var. İkisinin de konutla alakası yok:

1)      ABD Merkez Bankası FED’in dünyadaki hemen tüm varlıklarda balon oluşmasına sebep olan düşük faiz politikasına son vereceğinin beklenmesi. Herkes bu konuda emin, ama ABD yönetimi sonsuz dolar arzı ile dünyanın sesini çıkarmadan yönetmenin bir yolunu bulursa, bu saadet devam eder, bizim konut fiyatlarına da, ne kadar bomba patlasa bir şey olmaz. Globalleşmenin testlerinden biri bu…Dünya tek para olarak doları ve tek otorite olarak FED’i kabul ediyor mu? Rusya, Çin ve Türkiye itiraz ediyorlar farklı sebeplerle…Niye bu kadar önemli? Çünkü dünyayı ABD fonluyor. Sizin konut kredinizi veya inşaatı yapan müteahhitin ihtiyacı olan krediyi aldığı Türk bankası, bunu sizin düşük geliriniz sebebiyle tutmadığınız mevduattan değil, yabancı finans kuruluşlarından dövizle kredi alarak kullandırabiliyor. Ciddiyseniz, elinizdeki cüzi dolarları bozmadan veya yakmadan önce kişi, şirket, herkes TL döviz bütün kredilerini bir kapatsın ayağımızı yorganımıza göre uzatalım da görelim. Olmaz mı? Olur, ama o zaman dünya finans sisteminden çıkar, Küba, Kuzey Kore gibi bir ülke oluruz…Sıkıya gelince, zaten öyle yaşıyoruz, olsun diyen vatandaşlar ise oyunu bu sistemin devamı için kullanıyor veya gizli bir el seçimleri manipüle ediyorJ. Gerisi politikaya giriyor ama bizim için önemli olan sistemin devamı ve ABD tarafından sürdürülmesi bizim ve tüm kurumlarımız için önemli olduğu sürece, FED’in faiz arttırımı bizi bağlamaz diye kof milliyetçilik yaparak hiçbir şeyi çözemeyiz. Şu anda, TCMB bizi bağlamaz, FED daha önemli modundayız…Globalleştik bu anlamda yani. Siz, politikacıların, faizi düşüreceğiz yalanlarına bakmayın. FED faiz arttırırsa, hem doların dünyada tüm para birimlerine olduğu gibi TLye karşı değeri de artar, hem de yurtdışı kurumlardan daha yüksek faizle borç alıp Türkiye’yi (devlet dahil) fonlayacak banka ve finans kurumlarının size kredi kullandırdıklarında ödeyeceğiniz faiz, garanti yükselecek demektir. Yani piyasa faizi yükselecek. Eee, ben kredi kullanmıyorum ki, oturduğum ev yıllardır benim. Benim evin değerini niye etkiliyor? derseniz, varlık fiyatlama modellerine göre, evinizden gelecek yıllarda beklediğiniz kira getirisini daha yüksek oranla iskonto edince evinizin değeri düşüyor. Tamamen matematik…Aynen, faizler düştüğünde, hiçbir şey yapmadığınız halde, bu hesapla evinizin değeri arttığı gibi…

2)      İki önceki yazımızda verdiğimiz grafikte gösterdiğimiz gibi, son 4 yılda Türkiye’de enflasyon % 31 artmış iken, doların %68 artmış olması. Bu makas bu kadar açılmasaydı (bu da aslında bir önceki sebep olan, dünyadaki düşük faiz ortamı yüzünden), vatandaşın geliri enflasyon değil, dolar bazında artabilseydi yine sorun olmaz, evinizin değerinin düşmesi gerekmezdi. Bu kısım Türkiye’deki ekonomi yönetimini ilgilendiriyordu. Dünyadaki düşük faize bağlı enflasyon düşüşünü biz yapmışız gibi sevinip buralara geldik. Şimdi Amerikan kartalı bizi çıkardığı yerden bırakacak mı?, bu arada uçmayı da öğrenememişiz, fena çakılacağız diye korkuyoruz. Aradaki 37 puan fark uçurumun yüksekliği…

SONUÇ: Benim tahminimce, uzatmalar devam etmez de, memlekette kriz olursa, ya İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapar (bu hesap dolar 3 TL iken geçerli, 3,5 seviyesi için %34) ve vatandaşın alım gücü seviyesine inip biraz sendeleyerek yoluna devam eder, ya da, en iyi şartlarda, 2017den itibaren, çift haneli enflasyon ve tek haneli konut fiyat artışlarıyla 4 yılda makas kapanır. Son durumda FED’in elinin armut toplaması lazım…İlk toplantı bugün ve yarın TSİ 20:00de

Son Söz: Gayrimenkul sağlam yatırımdır ama bu krizlerden hiç etkilenmez demek değildir.

Sonraki yazıda, peki benim evim, veya almayı düşündüğüm ev tam olarak ne kadar düşer? Sorusuna cevap arayacağız. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Picture
Önceki yazıdaki grafiğe bakarsak, asıl sorunun konut fiyat artışlarından değil, USD kuru ve enflasyon arasındaki açılan makastan kaynaklandığını anlarız. Yani burada konut fiyatlarını tartışmak yerine makroekonomi yorumu yapmak gerekiyor aslında. Normal koşullarda, tam rekabetçi piyasalarda enflasyon ve döviz kurunun, zaman boyunca birebir örtüşerek gitmesi beklenir grafikte. Yani, teoride, piyasalara hiçbir müdahale olmasaydı, aynı mal veya hizmetin fiyatının hem TL hem USD bazında aynı seyri izlemesi beklenirdi. Yani basitçe, Mc Donalds endeksindeki gibi, Amerikada veya diğer ülkelerdeki bir adet Big Mac değerindeki parayı bozup Türkiye’ye getirdiğimizde burada da bir adet Big Mac almalıyız. Önümüzdeki sorun, konut fiyatları olmaktan çıktı, Türkiye için, enflasyonun mu (veya faizin mi) yoksa döviz kurunun mu fiyatlardaki genel artış seviyesini daha doğru yansıttığına döndü. Burada, bana göre, Nasrettin Hoca haklı çıkıyor ve gelirini döviz bazında ayarlayabilen TC vatandaşları ile gelirini döviz bazında ayarlayamayan TC vatandaşları için iki farklı yorum çıkıyor, ikisi de kendi açısından haklı. Burada, esas sorun olan makroekonomik yorumu ve kim suçlu konusunu Mahfi Eğilmez’e bırakalım, biz konut fiyatlarına dönelim. Ama bir haber sitesindeki yazıda, hükümet yetkililerinin bir sene önce neler dediğini paylaşmadan edemeyeceğim (haberin resmi de bu yazının başındaki resim):

Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek de Fed kararının açıklanmasının ardından Twitter hesabından yaptığı açıklamada, "Fed beklentiler doğrultusunda faiz artırarak şimdilik piyasaları rahatlattı gibi" değerlendirmesinde bulundu.

Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan'ın Ekonomi Başdanışmanı Yiğit Bulut, Fed'in faiz artışı kararının beklenen bir gelişme olduğunu, piyasalarda olumlu bir adım olarak algılanacağını belirterek, Türkiye'de faiz indirimi için fırsat kollamakta yarar gördüğünü söyledi.



Geldiğimiz nokta ise:

Aslında, 2,5 yıl önceki ilk yazılarıma dönerseniz, 16.04.2014 tarihli ENFLASYON VE GAYRİMENKUL YATIRIMLARI başlıklı bir Wharton School araştırma makalesinden yola çıkan blog yazımda konu açıklanmış. Bakmaya üşenenler için, yazıdan bazı bölümler:  

·Araştırmadaki, basit modelde, elde gayrimenkul tutmanın enflasyondan arındırılmış getirisinin enflasyona  göre değişmez olduğu ispatlanmaktadır.

· Bu araştırmada “emtia” en iyi enflasyona karşı koruma sağlayan varlık sınıfı olmuştur.       Ancak, düşük enflasyon dönemlerinde, emtialar, incelenen varlık sınıfları içinde en düşük getiriyi getirmişlerdir. Bu büyük bir performans farkı, eğer yüksek ve düşük enflasyon rejimlerinin her ikisinde de performans hedefleniyorsa , dengeli bir portföy oluşturmanın faydasını vurgulamaktadır. Kavramsal olarak, enflasyona karşı yüksek koruma sağladığı düşünülen gayrimenkul, gerçekten tarihi örneklemimizdeki diğer enflasyona duyarlı varlıklar kadar ya da daha da iyi performans göstermiş ve yatırımcıları önemli ölçüde negatif yönlü getiri riskine maruz bırakmamıştır.

· Kiraların enflasyona endekslenmesi, konut yatırımının, Türkiye’de, rahatlıkla otomatik olarak enflasyona karşı bir korunma aracı olarak kullanılabileceğini gösterir.


Yorum farkı, tamamen, dövizin mi, ÜFE-TÜFE ortalamasının mı fiyat artışlarına karşı gerçek reel korumayı gösteren bir indikatör olduğuna karar vermekten kaynaklanıyor. Soruyu tersten yola çıkarak, bana göre, ne oldu sorusunu cevaplayayım:

ABD’de yapılan araştırmalarda, gayrimenkulün, hem düşük hem yüksek enflasyon dönemlerinde enflasyona karşı değer açısından yüksek koruma sağladığı kanıtlanmıştır. Türkiyede de  güvenilir veri olmadığından bu konuda yapılmış akademik çalışma yok (aslında artık EvRaporu ile var:), vatandaşın aklında her zaman gayrimenkulün kaybettirmediği hissiyatı vardır ve hep haklı çıkmıştır. İstanbul’daki konut fiyat artışları dolar bazında yılda %2 ile ancak yatırımcıların değerini korumuştur demek mi size daha doğru geliyor, enflasyon yılda yüzde 7 iken ev fiyatları yüzde 16 artmış vay be! demek mi? Bilindiği gibi ekonomide paranın fonksiyonları arasında değişim aracı olmasının yanı sıra, değer biriktirme aracı olması da vardır. Bu anlamda Türkiye’de konut ve döviz değer biriktirme fonksiyonunu yerine getirirken TL sadece değişim aracı fonksiyonunu yerine getirmektedir.

Kısaca, benim cevabım, herkesin sepetle oynandığından şüphelendiği ÜFE-TÜFE değil TL yanlıştır. Dolar kuru enflasyonu daha doğru yansıtmıştır. Biz burada son 4 yıla baktık, ama, maaş zamları TÜFE’ye göre ayarlanan çalışanlar, domates patates, TL ile fiyatlanan her şeyi üretenlerin gelirleri genelde kriz dönemlerindeki gibi 1-2 yıl değil,  daha uzun süredir, arka arkaya suni düşük artışlarla çağ dışı kalmıştır. Sonuç olarak, İstanbul konut fiyatları, ortalama İstanbul halkının ulaşabileceği seviyeden en azından 4-5 yıldır uzaklaşmaktadır ama bunun nedeni sahibinin servetini korumaya çalışan konut fiyatları değildir.

Bu açıdan bakınca, taşlar yerine oturuyor:

1) İstanbul konut fiyatlarında balon yoktur.

2) Artık bu gelir düzeyi ile İstanbulluların çoğunun çalışarak konut sahibi olması hayaldir.

3) Yabancı için, riskimize göre yılda dolar bazında %2 getiri cazip değildir. Bunun için gelmemektedirler, boşuna yabancıya konut satacağız diye abuk subuk düzenlemeler yapmayın. Konut alanlar, mecburiyetten kaçan ve risk alma seviyeleri daha yüksek Irak, Suriye vatandaşları, biraz da parayı ne yapacağını şaşırmış Araplar…

4) Bundan sonra TL ve dolar (ya da İstanbul konut fiyatları) anormalliğinin yerine oturması için ya dolar veya konut fiyatları düşecek, ya da enflasyon aşırı artıp fiyatlar yerinde sayarak dengelenecek. Birincisi çok mümkün gözükmüyor (Buradaki analizde Eylül sonu verileri kullanıldığı için dolar 3.01 iken bugün 3.5TL ama bu ikisinin (biraz konut fiyatları düşüşü ve enflasyon artışı) kombinasyonu daha mümkün gibi. Daha sağlıklı tahmin için, USD fiyatının oturmasını beklemek şart.

5) Eylül sonu rakamları ile USD 3,01 iken, önceki yazıdaki grafiğe göre %40’lık bir enflasyon dolar makası var. TL enflasyon doğru, dolar düşer diyenler çoktan kaybetti. Dolar daha bu verilerin mürekkebi kurumadan 2 ay içinde %13 arttı bile. Daha gider mi? Dolar doğru enflasyon fırlar diyenler %40’ın üzerine %13 daha koyarsa %58 enflasyon ancak keser piyasayı. Temennimiz, 4 yılda çıktı 4 yılda yavaş yavaş insin. Ama bu bizim elimizde değil. Öyle olsa bile yıllık enflasyon şu anki %7 seviyesinden her yıl %12 artmalı. Bu da iyimser senaryo olarak, 2017 sonrası yılda %19 enflasyon 4 yıl boyunca demek. Takke düştü, kel göründü…

6)  Çok sert bir konut fiyat düşüşü beklemiyordum açıkçası yazıya başlamadan. Yavaşlama ve durağan gitmesi daha muhtemel duruyordu. Sebebi kredili konut alımlarının aşırı seviyede olmaması ve konut kredi borçluların kalitesinin ortalamadan yüksek olması. Ama, İstanbullu aldığı ev fiyatı erirken borç ödemeye devam mı eder, panikle satmaya mı çalışır onu bilemiyorum. Konut piyasasından ziyade memleketin genel durumu bu kararda çok önemli bir etken zira…Dolar enflasyon makası bir düzeltmeden ileri gider, kriz tüm ekonomide olursa, konut piyasası da dayanamaz ve alıcısı, satıcısı, inşaatçısı için tüm denklemler bozulur. Bambaşka bir dönem başlar. Yeni bir dünya kurulur…

Son sözü yine Nasrettin Hoca söylüyor: KAZANIN DOĞURDUĞUNA İNANIYORSUN DA ÖLDÜĞÜNE NEDEN İNANMIYORSUN?

Birkaç yazı daha bu konuda yazmaya devam edeceğim. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Geçen yazımda bahsettiğim kriterlere göre listeyi güncellersek, benim tavsiyelerim aşağıdaki listede belirtilen yerler olur. Bu listeden kendi öncelik ve düşüncelerinize göre seçim yapmanız durumunda, daha az riskli olarak prim yapacak yerlerden konut alınabileceğini düşünüyorum.

Bu liste, yatırımlık olarak düşünülen konutların kira getirisi dışındaki, değer artış beklentisini daha garantili yerlerden oluşturmak için önemli ama Türkiye’mizde her zaman talep edilen, her derde deva, lansmanların olmazsa olmaz sloganı, “hem yatırımlık hem oturumluk” konutlar için daha önemli. Zira kendi kriterlerinizi bu listeden daraltarak oluşturduğunuzda daha mantıklı ve daha kolay bir sonuca varabilirsiniz. 


Örneğin işim Mecidiyeköy’de, evim işe yakın olsun, kiraya çıkmak istemiyorum, tek ev alacak param var, aynı zamanda hastalıkta, sağlıkta, ihtiyacım olduğunda satabilirim de, zarara girmeyeyim diyorsanız bu liste Şişli-Meşrutiyet Mah. diyor. 


Eski püskü ve sıkış tıkış evlerden ve mahallelerden bıktım ama bir sürü yeni inşaatın yapıldığı, arz fazlası olan Beylikdüzü, Esenyurt, Ispartakule gibi yerlerden ev alıp, değeri düşerse zarara girmekten korkuyorum diyen biri için Eyüp-Göktürk ve Çekmeköy’ün yukarıdaki mahalleleri daha uygun gibi…

Peki mahalleyi de seçtik, göz koyduğumuz evin değeri nedir? Sonraki yazımda…

Beni twitter’dan ya da linkedin’den takip ederseniz, bloğa yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Ben, her zaman olduğu gibi konuya duygusal ve sezgisel yaklaşmaktan çok, analitik yaklaşmayı ve verilerle konuşmayı seven biri olarak size 2015 Kasım itibarı ile, bu yönde bir analiz yaparak yatırımlık ev almayı düşünenlere bir iki tavsiyede bulunacağım.

Öncelikle en riski seven, agresif yatırımcılara söyleyebileceğim, en basit tavsiye, kira oranlarını filan boşverin, neresi son 3 yılda en çok kazandırdı ise o mahallelerden bir ev alın. Peki buralar nereler? Hasetliği ve konu komşu şurdan burdan alıp 5 yılda (genelde oturup, alış tarihine bakıp hesapladığınızda zamanın bile daha fazla olduğu anlaşılır) üçe katladı muhabbetlerini bırakıp, veriler ne diyor ona bakalım. İşte son 3 yılda PROBO otomatik konut değerleme modeline göre en çok prim yapan mahallelerden bazıları:


Buralarda alınan evler 3-4 senede kendini amorti etti! Mucize gibi… Ama bu listedeki bazı yerler biraz spekülatif gözüküyor diyen daha sağlamcı yatırımcılar için önerim ise, sadece mahalle bazında değil, ilçe bazında da talep gören yerleri seçip daha sonra seçim yapacakları listeyi oluşturmaları. 


Buralar nereler? Sonraki yazıya...Yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Son 3 yıla baktığımızda İstanbul’da genel olarak, ortalama ev fiyatları % 15 arttı. Aynı dönemde enflasyon bunun çok daha altında raporlanıyor ama hadi TÜİK’e, kamu kurumlarına, hükümete vs. güvenmiyoruz deyip %10 civarında bir enflasyon artışı varsaysak bile bu çok iyi bir yatırım getirisi. Buna bir de İstanbul için ortalama %5 kira getirisi eklersek, İstanbul’daki ortalama bir ev için enflasyonun 2 katı bir getiri söz konusu olacaktır. "Neden İstanbul'dan Ev Almalıyız" başlıklı yazımdan sonra, bana en çok sorulan soru, peki İstanbul'un neresinden ev alalım?

Yukarıda bahsetmiş olduğum yıllık %20 (%15+5) getiriyi, ilçe ve mahalle bazında, daha bilinçli bir seçim yaparsak arttırabilirmiydik? Borsa ve döviz piyasalarının aksine, geçmiş verilere bakarak, nerelerin prim yapabileceğini anlamaya çalışmak gayrimenkul sektöründe daha anlamlı sonuçlar veriyor. Zira, evlerin fiyatı günlük açıklamalarla bir yukarı bir aşağı inmiyor ve reel olarak herhangi bir sebeple talep gören yerler, bugünden yarına çok kolay değişmiyor (Bkz. İlk blog yazılarımdan “Kız Sen İstanbul’un Neresindensin?").

Yatırım amaçlı bakıldığında farklı stratejiler güdülebilir, pek çok farklı tercihler yapılabilir:

·        Kira getirisi yüksek evler.

·        Yeni evleri ilk piyasaya çıktığında almak.

·        Eski evleri daha düşük fiyattan alıp, yenileyip satmak.

·        Son zamanda en çok rağbet gören yerlerden almak.

gibi...




Benim tavsiyelerim bir sonraki yazıya. Yukarıdaki twitter veya linkedin butonlarına basıp beni takip ederseniz, yazılarım bloga girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Böyle diyor İngiliz The Guardian gazetesi haberinde ve bir liste veriyor aşağıdaki gibi. Yorumda da ekliyor, sınırlarında savaş olan, Rusya ile anlaşmazlığa düşen ve içeride terörle savaşan Türkiye ev fiyatlarında dünya şampiyonu. Ayrıca yazının sonunda dünyadaki ev fiyatlarını tartıştıktan sonra, 2016 böyle olmayacak diyor. Haberin hasetlikten mi, maksatlı mı, cahillikten mi yapıldığı yorumu size kalmış. Ama, bugün sosyal medyada pek çok kişinin bu haberi paylaştığını ve kendine göre yorum yazdığını gördüm.

Siyasi bakmayı bırakırsak, yukarıdaki tablodaki resim değişiyor aslında. Türkiye’de enflasyon oranı hala çok yüksek ve herhangi bir varlığın reel getirisi hesaplanırken bu dikkate alınırsa, bu getirlerde dünya ortalamasından çok farklı olmadığımız görülür. Aşağıda, yukarıdaki tabloya göre ülkelerin enflasyon oranlarını dikkate alarak benim hesapladığım reel getiriler var.
Muhalif kesimler, ekonomik açından iktidarı eleştirmek istiyorsa, doğrusu ev fiyatları çok arttı değil, “Türkiye'de enflasyon her dönemde dünyaya göre çok yüksek” olmalı. Bu tabloda enflasyonda Kazakistan’dan sonra ikincilik bizde.  Orada da ev fiyatları nominal olarak % 8.7 artmış gözüküyor ama ev alanlar %3.63 zarar etmiş…

Başlıktaki resim ne öyle derseniz. Bilmem, The Guardian haberini okuyunca bu kaldı kafamda. Bugün de Suriye'yi bombalama kararı aldılar ya...