Dolar, 2013 Aralık ortasından sonra 38 günde %14 değer kazandı. Faizler, 2014 başından itibaren, %11’i geçerek iki yılın en yüksek seviyelerini gördü. Bunların üstüne, son ses kayıtları ve yerel seçimler öncesi Türkiye’nin siyasi ortamındaki belirsizlikte eklenince herkesin aklında “bu ortamda halen gayrimenkule yatırım yapılır mı?” sorusu belirmeye başladı.

“Ortam”daki kaygıları tek tek analiz edelim:

Önce enflasyona bakalım.

2013 yılı TCMB enflasyon hedefi = %5.3

2013 yılı revize edilmiş TCMB enflasyon hedefi = %6.8

2013 yılı enflasyonu [(TEFE+TÜFE)/2] =  % 7.19

2013 TCMB enflasyon hedef sapması = %36

2002-2012 yılları arasında TCMB ortalama enflasyon hedef sapması = %37

2014 yılı TCMB hedefi = % 6.6

Yukarıdaki rakamları, pratik “destekli atış” sistemimizle yorumlarsak, 2014 yılı için % 9 civarında bir enflasyon beklentisinin gerçekçi olacağını söyleyebiliriz.

Sıra geldi faizlere…

2013 Aralık sonu gösterge faiz = % 10.08

Reel faiz = % 2.70

olduğu gözönüne alınırsa, 2014 yılı için % 11.2 civarında bir faiz oranı beklentisi mantıklı olur.

Siyasi ortam için,

30 Mart yerel seçimlerinden sonra daha net bir tahmin yapılabilir, ama mevcut toplum yapımız ile, 2014 yılı için yukarıdaki faiz ve enflasyon tablosunu değiştirecek bir sonucun çıkma ihtimali bana göre zor.

Gayrimenkulde durum nedir?

2013 yılında PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konuta yatırım yapanlar % 21.61 getiri sağladılar. Bu getirinin % 15.83’ü değer artışından, % 5.78’i ise kira gelirinden oluşmakta.

Yapılan yeni düzenlemeyle kira artışları enflasyona endekslendiğinden 2014 yılı için enflasyonda beklenen %1.8’lik artış aynen kira gelirlerine yansıyacak ve 2014 yılı için % 7.58 lik ortalama bir kira geliri sözkonusu olacaktır.

Bu durumda, 2014 yılında konut yatırımından, enflasyonun üzerinde reel getiri sağlamak için, konut fiyatlarının yıllık bazda en az % 1.42 artması gerekecektir. Bu değer artışı bana 2014 yılı için makul ve ulaşılabilir bir rakam geliyor. Zira veriler, seçim öncesi durgunluk ortamında bile 2.el konutlarda, ilk 3 aylık değer artışının bile bu seviyede olduğunu gösteriyor.

SONUÇ: Evet, özetle 2014 yılında, enflasyon ve faiz geçen seneye göre biraz artacak ama azıcık… Tahminim, 2014 yılında %9 enflasyon ve yılın tamamı için ortalama %11.2 faiz. Mart ayındaki yerel seçimlerde, tapelere rağmen, mevcut toplum yapımızla, yukarıdaki faiz ve enflasyon tablosunu değiştirecek bir sonucun çıkma ihtimali de bana göre zor.

Bu durumda, 2014 yılında da gayrimenkule yatırım yapılır. Seneye Allah kerim...


 


Comments

bir_i
28/03/2014 11:33

Gayrımenkulün her daim yatırım potansiyeli taşıdığı görüşü OK.
ancak garımenkul homojen bir şey değil.
Gayımenkul denince akla sadece apartman dairesinin (son yıllardaki versiyonu rezidans) geldiği bir dönemde, bazı gayrımenkul türlerinde aşırı stok varken, gayrımenkul türlerini ayrıştırmak gerekebilir.
Ticari gayrımenkul, zırai gayrımenkul ve konutun getirileri homojen olmayabilir önümüzdeki dönemde.

Reply
28/03/2014 18:21

Yazım "gayrimenkul her daim potansiyel taşır" gibi genel bir sonuca varmıyor. Tam tersi, 2013te bu kadar prim yapmışken, faizlerin, enflasyonun çıktığı ve seçimin olduğu 2014te de en az enflasyonun üzerinde getiri sağlar mı? sorusuna cevap arıyor.

Değişik (ticari, zirai, konut gibi) gayrimenkul türleri olduğu konusunda haklısınız. Ama benim analizim, yazıda da belirtildiği üzere konuta yatırım üzerine

"2013 yılında PROBO ( www.proboavm.com ) verilerine göre İstanbul’da konuta yatırım yapanlar % 21.61 getiri sağladılar."

Bu yüzden çıkarımlarım da, ilk etapta konuta yatırım yapmak isteyenler için gözükse de "2014 yılında gayrimenkul yatırımı için ana endişe sebepleri olan "faiz, enflasyon ve siyasi istikrar" değişkenleri "ticari, zirai ve konut" şeklindeki gayrimenkul yatırımlarını benzer şekilde etkileyecektir diye düşünüyorum.

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply