Picture
Sermaye piyasası kökenli biri olmam nedeniyle, yatırım amaçlı ev almak istiyorum diyen birine otomatik olarak, “az bir parayla gidip bir ev alacağına, borsadaki gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerinden birine yatırım yapabilirsin” dediğimi fark edince, konuyu rakamlara bakarak analiz etmeye karar verdim.

TEORİ MÜKEMMEL:

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki varlıklardan kazanç elde eden gayrimenkul yatırım ortaklığı, yıl sonunda bu kazancı, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde, ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler, inşaat işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler.

Yatırımcılar açısından ise, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu inkar edilemez. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin azaltılabilmesi, yatırımın borçlanma ile finanse edilebilmesi ve portföydeki varlıkların ve hakların rayiç değerlerinin periyodik olarak tespit ettirilmesi gibi hususlar ise, yatırımcılar için gayrimenkul yatırımını cazip kılan unsurlardır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları Sermaye Piyasası Kanunu gereği Borsaya kote olmak zorundadırlar. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları halka açılmak suretiyle yatırımlarının finansmanında sermaye piyasalarından yararlanma imkanı elde etmektedirler. Özkaynak yoluyla gerçekleşen söz konusu finansman imkanı, ortaklıkların daha büyük yatırımlara ulaşmalarına imkan sağlayarak büyümelerine önemli boyutta destek olmaktadır. Ayrıca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kazançlarının kurumlar vergisinden istisna tutulması sayesinde (%15 yerine sıfır vergi öderler) sektörde çok önemli bir vergi avantajı elde etmektedirler. Bunun dışında, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, paylarının Borsada işlem görmesi sayesinde gayrimenkul yatırımlarını likidite etme imkanı elde ederler. Ayrıca, şirketin piyasa değerinin regüle edilmiş ve sürekli olarak gözetim altında tutulan bir piyasada alıcılar ve satıcılar arasında arz talep dengesi altında objektif olarak belirlenmesi olanağından yararlanırlar. Bunlara ilave olarak, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine uyum sayesinde daha kurumsal, şeffaf ve hesap verebilir bir yönetim anlayışına geçiş yapar ve finansal raporlama üretiminde uluslararası bir standarda ulaşırlar. Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yurt içi ve yurt dışı iş ortaklıkları ve ticari işlemler tesis edilmesinde halka açık şirket olmanın sağladığı itibardan yararlanırlar.


PRATİK REZALET!!!:
2013 yılında İstanbul’da konuta yatırım yapanlar ortalama %21.6 getiri sağladılar. Bunun yerine, ilk akla gelen tavsiyem ile Borsadan GYO hissesi alsalardı, bırakın kazancı %24 para kaybedeceklerdi!

Bu tablonun, GYO portföylerindeki gayrimenkullerin yüksek değerlenerek, yüksek fiyattan halka arzlarının gerçekleşmesi, GYO’ların yanlış gayrimenkul yatırımları yapmaları, kendi grup şirketlerine kar transferi yapmaları, GYO’ların birer gayrimenkul yatırımından ziyade, borsada işlem gören herhangi bir hisse senedi gibi davranmaları ve borsanın risk ve getiri profiline uygun fiyatlanması, sistemin düzenleyiciler ve diğer taraflarca, yatırımcıyı gayrimenkulün getirisine ortak etmekten ziyade inşaat şirketlerinin finansman sorununu çözme amacıyla işletilmesi gibi pek çok sebebi olabilir. Bunların hepsi ayrı ayrı incelenmesi gereken farklı yazıların konusu olabilir. Ama sonuç olarak, teoride tüm taraflar için işleyeceği düşünülen bu sistem, her ne kadar bazı konularda şikayetleri olsa da GYO kurucusu, inşaat şirketleri, değerleme şirketleri, bağımsız denetleme şirketleri, İMKB ve SPK için iyi kötü çalışıp fayda sağlamasına rağmen, yatırımcıya, kesinlikle gayrimenkule yatırıma paralel bir risk ve getiri oranı sağlamıyor. Üstelik, reel gayrimenkul yatırımındaki gibi, iyi getiri sağlamıyorsa bile içinde oturabilme opsiyonu da yok. Ne anladım ben bu işten?

SONUÇ:

Gidin kendiniz iyi analiz yaparak, başka bir şehirde yaşıyor olsanız bile, İstanbul’dan aklınıza yatan, değerinin altında olduğunu düşündüğünüz, prim yapma ihtimali olan bir yerden bir ev alın. Sevabı da günahı da boynunuza olsun…GYO opsiyonunda o kadar çok taraf (GYO kurucusu, inşaat şirketi, değerleme şirketi, bağımsız denetim şirketi, GYO çalışanları, danışmanları, SPK, İMKB ve tape, Dow Jones vs. dahil Borsayı etkileyen herşey) var ki fiyatı etkileyen. Birinin teorideki görevini tam olarak yerine getirmemesi, zarar etmenize sebep olabilir. Bu durumda, teoriyi üreten batı ülkelerindeki gibi sizi koruyan bir hukuk sistemini de arkanızda göremeyeceksiniz maalesef. Görüldüğü üzere, pratikte, İstanbul’da ortalama gayrimenkul getirisinin % 21.6 olduğu bir yılda GYOların nasıl olup da % 24 zarar ettirmeyi başardığını, sistemde teoride yer alan taraflardan hiçbiri üzerine alınıp da sorgulamıyor bile…


 


Comments

10/10/2016 09:39

Physical activity lead everyone to a happier life but everyone accept this that each difficult work require activity and your site tricks is the best option for learn this. I am so hopeful that you will be uploaded some new post again.

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply