Picture
İnsanların üç temel ihtiyacı vardır: (Su dahil) gıda, giyim ve barınma. Bu üç şeye her zaman talep olacaktır, çünkü tüm insanların bunlara ihtiyacı vardır. İnsanlar emtia borsaları, futures veya hisse senedi piyasaları var olmadan uzun zaman önce, barınma, veya gayrimenkule yatırım yapıyordu. Konuta yatırım yapmanızı gerektiren neden bu değil, ama işte size neden bireysel olarak konuta veya gayrimenkule yatırım yapmanız gerektiğini açıklayan ilk dört neden:

 

1)   Değerlenmesi: PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konutlar 2013 yılında yüzde 21.6 değerlendi. Son 4 yıldaki konut fiyatlarındaki ortalama artış Türkiye’de yüzde 51.0, İstanbul’da yüzde 66.7 oldu. Konut fiyatları grafiğine bakınca, her zaman zirveler ve (2007-2008 yılında ABD’de konut piyasasının %30’dan fazla değer kaybederek çökmesi gibi) vadiler olacaktır, ama tarihsel olarak konut fiyatları ABD’de ortalama % 3 ila 5 oranında, İstanbul’da ortalama % 10-15 oranında artmaktadır.

En son ABD gayrimenkul piyasasındaki çöküş, tarihinin en kötü krizlerinden biri iken, son yedi yılda dip fiyatlardan (vadiler) emlak alan fırsatçı yatırımcılar, şimdi yatırımlarının artmasını izliyorlar. ABD’de yirmi bir eyalet ve Columbia Bölgesinde emlak fiyatları, tüm zamanların zirve fiyatlarının yüzde 10’una yakın seyretmektedir.

2)   Kira Getirisi:  ABD’de tek bir ailenin oturduğu bir evin yıllık nakit akışının (vergi ve masraflar düşüldükten sonraki kira getirisi), yatırımcının vermiş olduğu yüzde 25 peşinat için yüzde 15 veya daha fazla getiri sağlaması alışılmadık bir durum değildir. Bu nakit akışı, ABD için çoğunlukla tipik bir borsa portföyünün getirisinden fazladır.

Aynı analizi İstanbul’da bir konut alıp kiraya verdiğimizi düşünerek yaparsak: PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre 2013 yılında İstanbul’daki 100 m2 bir konutun fiyatının ortalama olarak 220.000 TL ve kira getirisinin de yıllık 11.000 TL (%5) olduğunu, bu konut için %25 peşin para (55.000) verip %75’ini kredi olarak (165.000) aldığımızı düşünürsek, vergi ve diğer giderleri düştükten sonra 55.000 Tl ile yıllık 9.167 TL gelir sağlamış oluruz ki, bu da yılllık bazda ABD’ye göre biraz daha fazla, %16.6’lık bir nakit akışı yaratıldığı anlamına gelir.  1990 yılında İMKB’ye 100 TL yatıran bir yatırımcı ise hem daha riskli bir yatırım yapmış, hem de 2011 yılında 103 TL (reel açıdan negatif) gibi komik bir kazancı olmuştur (http://www.tspakb.org.tr/tr/Portals/0/AIM_Gundem/gundem_201202.pdf) .

Ayrıca, yüksek kira getirili gayrimenkuller, güçlü yerel ekonomiler ile büyüyen pazarlarda yer aldıklarından, aynı zamanda daha hızlı değer kazanmaya meyillidirler.

3)   Vergi ve Amortisman. Kira getirisi amaçlayan emlak yatırımcıları, ABD’deki bireysel vergi sistemi gereğince arsayı değil ama binayı ve bina için yaptıkları masrafları amortismana tabi tutarak ortalama olarak yıllık 1.000-2.000 $ vergi tasarrufu sağlamaktadırlar. Türkiye’de de bireyler, mevcut vergi mevzuatı uyarınca bir ev alıp 5 yıldan sonra evi sattığında kazançtan hiç vergi ödemezler. Şirketler de, yıllık %2 oranında amortismandan faydalanarak, örneğin yukarıdaki örnekte bahsettiğimiz İstanbulda 220.000 TL değerinde bir konut aldıklarında yılda 11.000 TL.sini gider yazarak, yılda 3.000-4.000 TL kadar bir vergi tasarrufu sağlayabilmektedir.

4)   Kaldıraç. Kaldıraç, yani borçlanarak yatırım yapma, diğer insanların parası ile para kazanma yeteneğidir. Konut ya da emlak yatırımları yüksek kaldıraç fırsatları ile öne çıkarlar. Gayrimenkul kredi verenler için mükemmel teminat olduğundan, her tür ve büyüklükteki kredi için hem ev sahipleri, hem de yatırımcılar için aynı şartlarda bir kredi sözkonusu olur. Satın alacağınız konutun değerinin (fiyatının değil) yüzde 25’i bir peşinatla, hem nakit akışı üretecek hem de değer artışı sağlayacak bir konutu kaldıraç sayesinde kredili olarak satın alabilirsiniz. Hiç kimse size 10 yıl boyunca, borsadan hisse senedi veya bono almanız için 300-400 bin TL borç para vermez, ama bankalar ve mortgage şirketleri size konut almak için kredi vermeye sırada bekliyorlar!

Artık konut sahibi olma veya yatırım amaçlı konut satın alma ve sadece bir kaç profesyonel yatırımcıya açık olmayacak. Yukarıda bahsettiğim faydalar, yatırım için ufak bir miktar sermaye ayırabilecek herkes için erişilebilir durumdadır. Deneyimli ve güvenilir uzmanlardan emlak yatırımı hakkında bilgi edinmek için çaba gösterenler ve analiz için teknolojiyi kullananlar daha az hata yapacak ve yatırımlarından en iyi getiriyi elde etmek için fırsatları maksimize edecektir. Blogumu takip ederseniz, bunu nasıl az bir yardımla kendi başınıza yapabileceğinizi sonraki yazılarımda anlatacağım.



 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply