Picture
Türkiye’de “mortgage”  düzenlemeleri yeni çıktığında kısaca böyle anlatılırdı mortgage Türk halkına. Yani, o kadar düşük ve uzun vadeli bir faiz ödeyeceksiniz ki konut almak için, “kira öder gibi ev sahibi” olacaksınız! Bu kadar basit…

Bakalım durum nasıl şu anda? Bunun için sistemin mucidi ABD ile Türkiye’deki ortalama bir hanenin, ortalama bir evi ne şartlarda alabileceğini karşılaştıralım:

Her iki ülke için genel kural, hane halklarının barınma maliyetlerini (yakıt, elektrik, su, gaz, apt. aidatı dahil) net gelirlerinin en fazla %30’u seviyesinde tutmaya çalışmakta olduklarıdır. Sorunsuz bir kredi ödeme gücü için, her iki ülkedeki kredi verenler de bu kriteri kabul etmektedirler. Hane halkı istatistiklerinde, her iki ülke için şu anda en son 2012 yılı verileri mevcut olduğundan, analizin karşılaştırılabilir olması açısından, diğer verilerde de (faiz, ev fiyatları) 2012 yılı rakamları kullanılmıştır. Sabit kredi taksidi ödemesi sözkonusu olduğundan, vadenin ilk yıllarında gelire göre yüksek, son yıllarında ise düşük oranlı ödeme sözkonusu olacağından, gelire göre ödenecek %30 seviyesi vade ortasına (5 yıl) denk gelecek şekilde hesaplama yapılmıştır.


TÜRKİYE

ABD
SONUÇLAR:

Bu analizden pek çok sonuç çıkartabiliriz, ama en önemlisi, ortalama bir hanenin geliriyle, ne Türkiye’de, ne de ABD’de, Türkiye’deki en popüler vade olan 10 yılda ortalama bir evi kira öder gibi almak mümkün değil. Peki, nereden çıktı mortgage’ın bu “kira öder gibi ev almak” şeklindeki tanımı?

Ortalama Amerikalı’ya dönersek, o da 10 yıl vade ile ortalama bir ev alamıyordu. 20 senede de alamıyor gözüküyor, ancak 240.000$’lık kredi alabiliyor kira gibi ödeyeceği taksitlerle. Bu da 290.000$ ortalama bir ev fiyatının %83’üne denk geliyor. Ancak, Amerika'daki vergi sistemi gereği mortgage ödemelerini vergiden düşebiliyorsunuz. Bu da, ortalama Amerikalı için yılda 4.000-5.000 $ vergi tasarrufu demektir.
 Karşılaştırılabilir olmadığı için bu rakam yukarıdaki tabloda hesaplanan rakamlara dahil edilmemiştir. Ayrıca, vadeyi 30 yıla uzattığımızda, mortgage faizi %4 oluyor ve Amerikalı orta sınıf vergi avantajını dikkate almasanız bile muradına eriyor ve gelirinin %30’unu kira öder gibi, mortgage taksidi ödeyerek ortalama bir ev sahibi olabiliyor. İlk senelerdeki ödemeleri hane halkı gelirinin %30’undan biraz fazla ama bu hiçbir zaman yarısını geçmiyor. Evet, sorunun cevabını bulduk “mortgage” sisteminin mucidi ABD’de, sistem 20-30 yıl sonra ortalama bir Amerikalının ev sahibi olmasına izin veriyor.

Faiz oranlarını aynı tutsak bile vadeyi 20 seneye çıkardığımızda, Türkiye’deki ortalama hane halkı, maaş artışlarını da dikkate alarak, gelirinin % 30’unu vererek ancak 108.000 TL kredi alabiliyor. Vade 30 sene olduğunda, yine maaş artışlarını dikkate alarak, bugün alınabilecek kredi 148.000 TLye çıkabiliyor. Bu da, ömür boyu kira öder gibi borç ödemeyi taahhüt ederse, faizi yıllık %14’e çıkarsak bile, Türkiye’deki ortalama bir hanenin 2012 yılında, İstanbul’daki ortalama konut fiyatı olan 152.700 TL.lik bir konutu alabileceğini gösteriyor. Ancak, maaş artışları da dikkate alındığında, uzun vade boyunca yüksek faiz sebebiyle, ilk senelerde hane halkı gelirlerinin neredeyse tamamını, 6. Seneye kadar gelirinin %50’sinden fazlasını kredi taksidine ayırması gerekiyor. Bu fiilen imkansız… Aç kalmadan kira öder gibi bir ev sahibi olabilmek için, İstanbul’da yaşayan ortalama hane halkı yıllık gelirinin 2012 fiyatları ile 26 bin TL değil, 40-50 bin TL civarında olması gerekir. Ayrıca, başka bir sorun da, Türkiye’de TL. cinsinden, 30 yıl vadeli kredi verecek banka veya finansman kuruluşu yok. Ek olarak, Türkiye'de konut kredi veya mortgage taksitlerini gelir vergisinden düşme imkanı da yok.

Bu sistemin ön şartı, “düşük faiz” ile uzun vadeli kredi verebilecek finans kurumları. Kredi alanlar açısından ise, nispeten yüksek gelir seviyesi ile (en azından karnını doyuracak kadar para kalması lazım) kredi ödemeye başlamak. Sonraki şartları ise, kredi alanlara sağlanması gereken vergi avantajı, 30 yıl boyunca hane halkı gelirini muhafaza edebilecek (ölüm, hastalık, işsizlik, maaş artışlarını engelleyen krizlerin olmaması) iyi işleyen bir sağlık ve sosyal güvenlik sistemiyle, enflasyon ve işsizliği dengeleyebilen istikrarlı bir ekonomik sistem. Amerika’da mortgage kredilerinin %85’i bu iş için özel olarak kurulmuş kamu kurumları tarafından sağlanmakta. Bizde ise, vatandaşın istediği evde oturmasına yetecek krediyi sağlamak yerine, devlet inşaatçılığa soyunup, TOKİ marifetiyle, dağ başında yaptığı evleri ederinin üstünde vatandaşa ucuz diye yutturmaya çalışmakta, vatandaş da “değer”e değil “fiyat”a baktığından, ödeyebileceğini düşündüğü bu evlerden almakta, ama sonra, evlerin prim yapmadığı, ailece ulaşım masrafları ve zorluklarına katlanamadıklarından bu evleri satmaya çalışmakta olduğu bir kaos ortamı var. 40 km uzaktaki işine, okuluna gitmeye çabalayan kişilerin yarattığı trafik de cabası…

Sonuç olarak, özetle, Türkiye için tarihi olarak düşük sayılan bu faiz seviyesi ile bile 30 yıl gibi uzun vadeli kredilere makul taksitlerle ulaşılamadığı için Türk halkının kira öder gibi ev sahibi olması gerçek değil hayaldir…

 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply