Picture
Emlak fiyatları şişti mi? Türkiye bu sorunun cevabını arıyor ama, konut balonuna ilişkin basında yer alan yazılar ise ülkedeki politik kutuplaşmadan başka bir şeyi göstermiyor. Google’a girip “konut balonu“ yazdığınızda Cumhuriyet, Sözcü ve Yeniçağ gazeteleri kesinlikle konutta balon olduğu, bunun AKP politikalarının bir sonucu olduğuna çok az veri ve ekonomik  analiz, daha fazla laf ve politik analiz ile ulaştıklarını görüyoruz. Sonuç doğru olabilir ama inandırıcı değiller.  İnşaatçılar ise çıkarları gereği yine az ve subjektif veriler ile taraf oldukları bir konuda olmadığını söyleseler de doğru bile olsa yine inandırıcılıktan uzaklar. Geçen hafta New York Times’ta İstanbul’daki konut balonunun patlamak üzere olduğunu söyleyen yazının da (http://www.nytimes.com/2014/05/21/realestate/commercial/after-istanbuls-building-boom-come-worries-of-a-bust.html?smid=fb-share&_r=0), Maslak 1453 projesi ve bu tarihin şehrin Hristiyanlardan Müslümanların eline geçtiği tarih olduğunu hatırlatarak başlaması, yanlış birkaç rakam ve röportajdan başka bir şey içermemesi sebebiyle politik bir yazı olduğu anlaşılıyor. Konu uzun olduğu için, blogda birkaç yazıda inceleyeceğim.

Bu yazıda önce” Konut Balonu” ile ne demek istediğimizi tanımlayalım. “Investopedia”ya göre, konut balonu, “talep, spekülasyon ve yakın geçmişin geleceğin yanılmaz bir tahmincisi olduğu  inancı tarafından körüklenen, konut fiyatlarında aşırı bir yükseliş” olarak tanımlanmakta, daha sonra da konut balonunun bazı özelliklerine değinilmekte: Konut balonları genellikle sınırlı arzın cevap vermek için nispeten uzun bir süre gerektirdiği konut sektöründe, talepte bir artış (talep eğrisinin sağa kayması) ile başlar. Spekülatörler kısa vadeli alış ve satış yoluyla kar elde edilebileceği inancı ile pazara girer. Bu da talebi daha da arttırır. Arz artarken, bir noktada, talep azalır (talep eğrisinin sola kayması) , ya da durgunlaşır. Bu da, konut  fiyatlarında keskin bir düşüşe sebep olur ve balon patlar.

Aslında, geleneksel olarak, konut piyasaları büyük işlem ve bir ev almanın taşıma maliyetlerinin (yatırılan paranın alternatif getirilerinin) fazla olması nedeniyle diğer finansal piyasalar kadar balon yaratmaya yatkın değildir. Ancak, çok düşük faiz oranları ve kredi verme standartlarında bir gevşemenin kombinasyonu, borçlanarak ev alanları pazara çekerek, talebi körükleyebilir.  Faiz oranlarındaki artış ve kredi standartlarının sıkılaştırılması talebi azaltarak, balonun patlamasına sebep olabilir. Diğer genel ekonomik ve demografik eğilimler de konut balonunu körükleyebilir veya patlatabilir.

2007-2012 mali krizi, dünya çapında, 2000'li yıllarda başlayan gayrimenkul balonunun patlamasıyla alakalıdır.

Daha seyrek görülmelerine rağmen, konut piyasalarındaki balonlar, Borsa balonlarından daha önemlidir. Tarihsel olarak, hisse senedi fiyatlarında ortalama her 13 yılda bir şişkinlik olur, bu 2.5 yıl kadar sürer  ve GSYİH'nin yaklaşık yüzde 4 kaybına neden olur. Konuttaki fiyat şişkinlikleri daha seyrektir, ancak yaklaşık iki kat daha uzun sürer ve ekonomi için iki kat daha fazla kayıba yol açar (IMF World Economic Outlook, 2003).



 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply