Picture
Gelen okur maillerinin bazılarında, emlakçı gibi taraflı yazdığım eleştirileri var. Hiç böyle bir düşüncem ve bu piyasadaki fiyatların artmasından bir çıkarım olmamasına, sadece rakamlardan yola çıkarak emlak piyasasında yorum yapmaya çalışmama rağmen, bu yönde sonuçlara ulaşan yazıların arka arkaya gelmesi böyle düşündürdü okuyanları herhalde deyip biraz da bu piyasanın kötü taraflarını göstereyim.

Daha önceki yazılarımda da belirttiğim gibi 2013 Türkiye genelinde, ama özellikle İstanbul’da, emlak ve konut yatırımcılarının yüzünü güldüren bir yıl oldu. 2013 yılında PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konuta yatırım yapanlar % 21.61 getiri sağladılar. Bu getirinin % 15.83’ü değer artışından, % 5.78’i ise kira gelirinden oluştu. Bu, aynı dönemdeki %7.19 ortalama enflasyona göre oldukça iyi bir rakam.

Ancak, taşı toprağı altın olan İstanbul’daki her yer için bu tablo o kadar toz pembe değil tabii ki. Bazı yerlerdeki konut fiyat artışları, bırakın konut fiyatlarındaki ortalamayı yakalamayı, enflasyonun bile gerisinde kaldı. İşte, PROBO (www.proboavm.com) verilerine göre İstanbul’da konut  fiyatları en az artan 12 ilçe:



Tablodaki verilerden ilginç yorumlar yapılabilir:

Örneğin, Silivri ve Beyoğlu'ndaki gayrimenkullerin fiyatlarının artış göstermemesi ile ilgili olarak,  emlakjet.com Genel Müdürü Okan Arı basında şu yorumu yapmış: "Şehir içinde havuzlu ve sosyal tesisli proje sayısının artması Silivri'nin uzak bulunmasına sebep olmuş ve cazibesini biraz azaltmış görünüyor. Ayrıca Silivri'de planlanan pek çok yeni projenin iptal edilmesinin veya belirsiz durumda olmasının satışları dolayısıyla artış oranlarını da düşürdüğünü söyleyebiliriz. Beyoğlu'nda ise yayalaştırma projesi Yol yapım inşaatı, iş yerleri/restoranlara yönelik yeni düzenlemeler, gösteri ve eylemlerin yoğun gerçekleştiği bir yer olmasının artışa olanak vermediğini söyleyebiliriz."

2B uygulamasının etkili olacağı düşünülen Beykoz, tramvay ile değerleneceği düşünülen Sultangazi, konut projelerinin gözdesi Ümraniye, şehrin tam göbeğinde, metro dahil her türlü imkanı olan yılların oturmuş semti Şişli, finans merkezi projesi ile gaz verilmeye çalışılan Ataşehir ve İstanbul’un en değerli ilçeleri arasında yer alan Adalar’da bulunan konutlar 2013 yılında, düşük seyreden enflasyona dahi yenik düşmüşler. Kentsel dönüşüm uygulamasının gözbebeği Sancaktepe, 3. Havalimanı projesiyle fiyatların fırladığı haberleri yapılan Arnavutköy ve metrobüs, ucuz ve yeni projeleri sayesinde yoğun talep gören Büyükçekmece’deki konutlar ise enflasyonun biraz üstünde getiri sağlamakla birlikte ortalama konut artışını yakalamaktan uzakta olan yerler. Buralarda örneğin %14 faizli kredi ile yatırım amaçlı ev alıp kiraya verdiyseniz, muhtemelen konut yatırımı için parlak bir yıl olan 2013’te zarar yazdınız.


Tabii bu ilçelerin bazı mahalleleri, ilçedeki bu genel tabloya istisna oluşturabilmektedir. Ama şunu söyleyeyim: İstanbul’da 2013 itibarı ile 39 ilçe ve 940 mahalle var. 2013 yılında kaybeden veya ortalamanın altında artış gösteren yukarıda saydığım 12 ilçeden sadece bir mahalle (Sancaktepe Abdurrahmangazi) en çok artış gösteren 10 mahalle arasında. İstanbul’daki 940 mahalle içinde en çok değer kaybeden 10 mahallenin 6’sı ise tablodaki ilçelerden.

Sonuç olarak, yazılarımın geneline bakıldığında, iyi bir yatırım için herkes İstanbul’dan parasının yettiği kadar, “körleme” ev alsın demiyorum. Tam tersine, konuta yatırım yapmak isteyenler çok iyi analiz yaparak, sadece almayı düşündüğü evi değil, çevredeki emsalleri, mahallenin ve ilçenin geçmişteki ve gelecekteki talep görme ve fiyat artış trendini göz önüne alarak yatırım yapmalılar diyorum. İyi kötü hemen her hissenin genel çıkış veya düşüş trendine uyduğu borsa yatırımlarının aksine, konuta yatırımın en iyi performans gösterdiği 2013 yılında, spekülasyonun ve beklentinin çok yüksek olduğu bazı yerlerdeki konutlarda bile yukarıdaki tablo oluşabilmektedir. Ayrıca, yatırımcılar ve özellikle bunlara kredi veren kuruluşlar,  sadece konut almayı değil, sahip oldukları veya kredilendirdikleri konutların performansını sürekli takip ederek, kendi koydukları kritere göre kötü performans gösteren yerleri elden çıkarmayı, kredileri revize etmeyi de düşünmelidirler.
 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply