Picture
2) Konut fiyatlarında artış: Konut fiyatlarındaki keskin artış, bir konut piyasası balonu bölgesine yaklaşıldığının ilk göstergelerinden biridir. Analistler, genellikle konut fiyatlarının, 6 çeyrek dönem boyunca reel olarak, kümülatif %15 artmış olmasının bir balonun oluştuğunu doğruladığını söylüyorlar. Ayrıca analistler, Case Schiller gayrimenkul endeksinin kurucusu Robert Schiller’e atfedilen genel bir kurala göre, balon oluşmuş demek için 5 sene boyunca kümülatif olarak konut fiyatlarının %100 oranında artmış olmasının gözlenmesi gerektiğini belirtiyorlar. Son ölçüt, reel değil nominal getiriye baktığından Amerikan enflasyonuna yakın ülkeler ancak karşılaştırılabilir olmaktadır veya yorumlarken  buna göre düzeltme yapılmalıdır.

The Economist tarafından her ülke için  enflasyondan arındırılmış reel fiyatlarla hazırlanmış Dünya Ev Fiyatları indexine 2000 yılından itibaren baktığımızda, grafikte aşağıdan yukarıya doğru ABD’nin (koyu mavi grafik) 2005 ve İrlanda’nın (yeşil grafik) 2007 yılında zirve yapan bir konut balonu yaşadığı ve şu anda ev fiyatlarının reel olarak 2000 yılı fiyatlarına yani 14 yıl öncesi seviyelerine dönmüş olduğunu açıkça görüyoruz. Ayrıca, İtalya’da (mor grafik) ise yine 2007de zirve yapıp şimdiye kadar yarısı sönen daha hafif bir baloncuk görüyoruz. 2000 yılından bu yana bakıldığında, özellikle Güney Afrika’da ve sonra Kanada, Avustralya, İngiltere, İsveç ve Fransa’da hep birlikte, 2007 yılı civarında zirve yapan Amerika’daki konut balonuyla birlikte, bir balon oluştuğu ve patlamadığı, 2007 yılındaki reel fiyat seviyelerinin halen korunduğu gözlenmektedir.
Gelelim Türkiye’nin fiyat artışlarına. Türkiyede ev fiyatlarına ilişkin endeks veya fiyat serileri maalesef ancak 2008 yılından itibaren var. Reidin.com’un hazırladığı endekse göre Mart 2008-Mart 2014 arası 6 yıllık dönemde konut fiyat artışı % 140, son 5 yılı dikkate alırsak ise % 155 civarında olduğu görülmektedir ki bu durum analistlerin uzun vadeli balon teşhisi için kullandıkları 5 yılda %100 fiyat artışı oranından çok uzaktır. Reel olarak bakıldığında ise son 6 yılda dolardaki artış konuttaki artıştan fazladır.
Picture
Son olarak Türkiye’de konut fiyatlarının en çok arttığı il olan İstanbul’daki son 6 çeyrekte oluşan konut fiyat artışlarına, TCMB Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE) verileriyle bakarsak, 30.09.2012-31.03.2014 arasında endeksin 130.56dan 168.24’e çıktığını yani yaklaşık %28.86’lik bir artış olduğunu görürüz. Aynı dönemde enflasyon ise %14.6 olduğuna göre son 6 çeyrekte İstanbul’da reel konut fiyatlarının reel olarak %12.44 artmış olduğunu (Reiden.com’a göre %11 civarında) ve bunun da analistlerin kısa vadede balon başlangıcı teşhisi için kullandıkları %15 reel artışın henüz altında ancak yakınında olduğunu söyleyebiliriz.

Tabii yukarıdaki tüm yorumlar enflasyon rakamlarının gerçeği yansıttığı ve konut fiyat artışlarının sağlıklı ölçülebildiği varsayımına dayanıyor. Ayrıca, Türkiye'deki konut fiyat artış rakamlarını yorumlarken dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, fiyatların, gerçek fiyat artışlarından ziyade, satılan evlerin bileşimindeki bir değişiklik sonucu da artıyor gözükebileceğidir. Başka bir ifadeyle, incelenen bölgedeki medyan veya ortalama satış fiyatlarının bu dönemde satılan evlerin karşılaştırılan geçmiş döneme göre, daha kaliteli ve iyi olması sebebiyle de yükselmiş gözükebileceğidir. Örneğin, son dönemde Atakent’teki deprem yönetmeliğine uygun, site içerisinde, asansörlü, sosyal tesisleri olan, havuzlu evlerin aynı anda piyasaya sürülerek çoğalması, sadece bölgesel konut fiyat artışı rakamlarına bakan birinin, yanlış olarak, Küçükçekmece ilçesindeki konutların aşırı prim yaptığı sonucuna varmasına yol açabilir.
 


Comments

WEB LUIS
27/04/2016 11:00

Kisisel is baslatmak için bir kredi gerekiyor ?.
faturanizi ödemek için bir kredi gerekiyor mu?

Simdi kredi.teklif@gmail.com bize hemen kredi transferi ile devam etkinlestirmek için: Eger ilgileniyorsaniz lütfen bu e-postayi basvurun. Ayrica bu e-postaya burada bize ulasabilirsiniz: (finance_institute2015@outlook.com) Eger ilgileniyorsaniz dolgu ve bu bilgileri dönerseniz biz,% 2 faizle kredi veriyor.

Reply
WEB LUIS
27/04/2016 11:04

Kisisel is baslatmak için bir kredi gerekiyor ?.
faturanizi ödemek için bir kredi gerekiyor mu?

Simdi kredi.teklif@gmail.com bize hemen kredi transferi ile devam etkinlestirmek için: Eger ilgileniyorsaniz lütfen bu e-postayi basvurun. Ayrica bu e-postaya burada bize ulasabilirsiniz: (finance_institute2015@outlook.com) Eger ilgileniyorsaniz dolgu ve bu bilgileri dönerseniz biz,% 2 faizle kredi veriyor.

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply