Picture
8) İnşa Edilen Ev Sayısındaki Artışın Nüfus Artış Hızını Geçmesi:  Normal bir dönemde, inşa edilen evlerin sayısının, nüfus artış hızı ile aynı oranda olmasını beklemek de makuldür. Bunun üstü, kente göç, ortalama hane halkı sayısının azalması, gençlerin daha erken ayrı eve çıkmaları, boşananlar ve ayrı yaşayanların sayısının artması gibi demografik değişkenlerle açıklanamıyorsa balona delalet eder.

Türkiye’de konut stokuna ilişkin resmi güncel veriler bulunmamaktadır. En son bina sayımı ile elde edilen konut stoku verileri 2000 yılına aittir. Bu nedenle 2011 yılı için konut stoku verilerine yönelik çeşitli varsayımlar ve gerçekleşme rakamları kullanılarak öngörülerde bulunulmaktadır. 2000 yılında yapılan TÜİK bina sayımı ile Türkiye’de konut stoku 16.235.830, kentsel alanlardaki konutların oranı yüzde 83.75 ve sayısı 13.597.676 olarak ölçülmüştür. GYODER’in hazırlatmış olduğu, 2023 VİZYONUNDA GAYRİMENKUL  SEKTÖRÜ raporunda, 2011 yılında kentsel alanlarda yer alan konut sayısı 18.063.800 olarak öngörülmektedir.

Türkiye’nin 2000 yılında kentsel nüfusu 44.006.274 kişi, 2012 yılında ise 58.448.431

Bu rakamlara göre, Türkiye’de kentsel alanlarda inşa ev sayısı % 32.84  artarken aynı dönemde kentsel nüfusta % 32.82’lik bir artış olmuştur. Bu iki rakam tamamen birbirine paraleldir. Eğer GYODER kentsel alanlarda inşa edilen ev sayısını, kentsel nüfus artış oranı ile çarparak tahmin etmedi ise, bu göstergeye göre de Türkiye’de konut balonu vardır denemez. Ayrıca, bu bölüme başlarken yazdığım demografik değişikliklerin tamamı Türkiye için mevcuttur ve bu değişiklikler ülkedeki yıllık konut ihtiyacı sayısını arttırmaktadır. Özellikle ülkedeki bu değişiklikleri gözönüne almayan batılı yorumcular Türkiye’deki konut balonu hakkında yanlış yorumlar yapmaktadırlar.




9) Yeni İnşaata Başlanan Ev Sayısı: Bunu incelenen dönemdeki “bina inşaat izinleri” verisini kullanarak gözlemleyebiliyoruz. Bu seri konut piyasasının arz tarafını analiz etmek için yararlı bir ölçüdür.  Balonun patlamasına doğru, elde çok sayıda satılmamış konut biriktiğinden, yeni inşaat izinlerinin azalması beklenir. Yorum yaparken dikkat edilecek hususlar, bu veri kümesinde  yenilenip satışa sunulan eski evler veya konuta dönüştürülen ofis ya da ticari gayrimenkullerin yer almadığı, bunun, bazı alanlarda yeni konut birimlerinin olduğundan az görünmesine yol açabileceğidir. Ayrıca, kış aylarında inşaat işlerinin yavaşlaması sebebiyle, inşaat izinleri mevsimsel olarak da düşük gözükebilir.

ABD’de konut krizinden 1 yıl önce yeni inşaate başlanan ev sayısının dramatik bir şekilde düşmeye başladığını ve ancak krizden sonra şimdilerde artmaya başladığını ama halen kriz öncesi seviyeye göre daha düşük olduğunu en iyi aşağıdaki grafiğe bakarak görebiliriz.

Kanada’daki duruma baktığımızda ise diğer göstergelerin neredeyse tamamında balon uyarısı veren Kanada’da konut inşaat izinleri sayısının geçmiş yıllara göre düşmediği gözlenmekte ve bu kritere göre henüz balon yok sonucuna varmamız gerekmektedir.
Aynı şekilde İngiltere’de yeni başlanan ev sayısının arttığı ve bu kritere göre henüz balon var yorumu yapılamayacağı gözlenmektedir.
Dünyadaki durum, toplu olarak aralarında Türkiye'nin de olduğu aşağıdaki grafikten görülebilir. İspanya dışında diğer yerlerde sorun yok gibi. İspanya’da 2013 Kasımından beri inşaat üretiminde %60’a varan anormal bir artış gözlendikten sonra inşaat sayısı son dönemde aniden %40lar seviyesine düşmüştür, bu durumda yeni inşaata başlanan ev sayısı kriterine göre İspanya  balon sinyali vermektedir.
TÜİK verilerine göre, 2014 yılının ilk üç ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %76,8, yüzölçümü %89,1 değeri %110,0, daire sayısı %71,5 oranında arttı. Sonuç olarak, Türkiye’de inşaat şirketleri, talepte bir sorun görmüyor, yaptıkları evleri sattıkları gibi yenilerine de başlıyorlar. Burada varsayım, Türkiye’de inşaat şirketlerinin profesyonelce yönetilen, verilere dayalı analiz yapan ve aklı başında karar veren kuruluşlar olduğudur.  Analiz ediyorlarsa, onların elinde bizden daha çok veri var. Analist olarak bizim diyebileceğimiz, Belediyelerin verdiği yapı ruhsat izinlerinde bir düşüş gözlenmediğinden bu kritere göre Türkiye’de bir konut balonunun varlığından söz edilemeyeceğidir.
Tabii burada, yorum yaparken Çin gibi ülkelerin ekonominin kötüye gitmesini önlemek için şehirler inşa edip boş tuttuğu şeklindeki haberleri de dikkate almak gerekir. Analistler, Çin’de demir çelik endüstrisinin üretim ve fiyat düşüşünü önlemek için daha çok inşaat yapılmasına bağımlı hale geldiğini söylemektedirler. Çin 2035 yılında nüfusunun % 70’ini (1.36 milyar kişi) kentlileştirme hedefi belirledi. Bu hedef hakkında etkileyici olan, planlanan 20 yıl önce, Çin’in zaten 952 milyon sakin için gerekli kentsel konut inşa etmiş olmasıdır. Bu yüzden “Çin’deki inşaat patlaması ne kadar uzun sürebilir?” diye kendimize sormalıyız?

Bu durumda, merkezi planlamanın olduğu ülkelerde bu gösterge anlamsızlaşacaktır. Bu gösterge sadece serbest piyasa ülkelerinde, sektöre devlet müdahalesi olmadığı durumlarda konut balonu için bir gösterge sayılabilir. Aynı şekilde, Türkiye’de 2013 yılından itibaren alınacak yapı ruhsatları ile inşa edilecek konutlarda KDV’nin %8’den %18’e çıkarılmasının da, analistler tarafından,  suni olarak, daha sonraki yıllarda yapılacak inşaatlar için, 2012 yılında alınan yapı ruhsat sayısının artmış gözüktüğü şeklinde yorumlanmalıdır.

Tüm bu verilere göre, “yeni inşaata başlanan ev sayısı” kriterine göre sadece İspanya bu dönemde konut balonu sinyali verirken, incelenen diğer ülkelerde bir sorun gözlenmemektedir.

 


Comments

WEB LUIS
27/04/2016 11:02

Kisisel is baslatmak için bir kredi gerekiyor ?.
faturanizi ödemek için bir kredi gerekiyor mu?

Simdi kredi.teklif@gmail.com bize hemen kredi transferi ile devam etkinlestirmek için: Eger ilgileniyorsaniz lütfen bu e-postayi basvurun. Ayrica bu e-postaya burada bize ulasabilirsiniz: (finance_institute2015@outlook.com) Eger ilgileniyorsaniz dolgu ve bu bilgileri dönerseniz biz,% 2 faizle kredi veriyor.

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply