Sıkıcı “konut köpüğü” yazı dizimden sonra, size biraz daha eğlenceli ve renkli bir tablo hazırladım. Bu tablo, son 10 yılda varlık sınıflarının getirilerini her biri için farklı bir renk kullanarak yıl bazında sıralarsak enflasyona karşı durumlarını görsel olarak incelemeye yarıyor.

TABLODAN ÇIKARABİLECEĞİMİZ GENEL YORUMLAR:

1.       Son 10 yılda enflasyon her zaman yatırım varlıklarının reel getirisini önemli ölçüde düşürecek seviyede olmuş. 10 yılda, incelediğimiz 7 yatırım varlığının sadece 3'ü enflasyonun üstünde getiri sağlarken, 4'ü enflasyonun altında getiri elde etmiş.

2.       Son 10 yılda enflasyonun en yüksek (%10.45) olduğu yıl olan 2011 yılında, sadece 3 varlık sınıfı enflasyonun üstünde getiri sağlayabilirken, enflasyonun düşük (%7.72) sayılabileceği 2005 yılında ise USD hariç tüm diğer varlıklar reel getiri sağlamış.

3.       2014 yılının ilk 6 ayına baktığımızda, enflasyonun son 10 yıldaki, en kötü seneden de kötü olduğunu (6 aylık %9.16) ve yatırım varlıklarının BIST 100 endeksi hariç tamamının üstüne çıkarak, reel getirilerini negatife döndürdüğünü görüyoruz.


VARLIK SINIFLARI İTİBARI İLE TABLOYU YORUMLARSAK:

Külçe Altın: Türk halkının gayrimenkul ile birlikte en favori yatırım araçlarından biri. Son 10 yılın getiri şampiyonu. Son 10 yılda enflasyon %120 iken %326 getiri sağlamış. Özellikle enflasyonun yükseldiği yıllar daha iyi performans göstermiş. Bu da altının Türkiye'de enflasyona karşı bir korunma aracı olduğu gerçeğini doğruluyor. Halk yanılmıyor veya ülkenin ilkel ekonomik yapısı değişmiyor, siyasi olarak hangi yorum işinize gelirse onu kullanın! Bana göre, ikisi de doğru. Böyle başa böyle tarak!               

BIST 100: Türk halkını çok küstürdü, eski heyecanını kaybetti, yatırımcı sayısı çok azaldı derken, 10 yılda reel getiride ikinci sırada. Yalnız riski de çok yüksek. Genelde her sene getiri açısından ya en başta ya en sonda. Son 10 yılda enflasyonun yüksek olduğu senelerde nakavt olduğu gözleniyor. Borsaya yatırdığınız parayı ancak en az 2-3 sene elinizde tutacak ekonomik gücünüz varsa enflasyonun üstü para kazanma sözkonusu. Bu yüzden genelde dayanma gücü olan yabancılar kazanabiliyor Borsadan. Aksi halde, Türk yatırımcıların borç parayla veya 30-40 gün ortalama vade ile yaptıkları Borsa yatırımının sonucu kumar makineleriyle aynı...Ya da başka bir açıdan yorumlarsak, kronik olarak sermaye kıtlığı çeken bir ülkede,  sermaye piyasasında bu talebi karşılayan sermaye birikimi olanların reel getiri elde etmesi ekonomik açıdan rasyonel. Tek taraflı, hem devlet hem özel sektör tarafından sürekli fon talep eden yapıda bir sermaye piyasamız söz konusu. Yatırımcı için kıssadan hisse, 2-3 yıl dayanacak özsermayen yoksa (borç değil) Borsadan uzak dur, özellikle enflasyonun yüksek olduğu seneler, sonsuz paran varsa da uzak dur. Enflasyon makul seviyeye inerse, 2-3 sene boyunca, tuzunun kuru olduğu miktarda parayla, Türkiye'de Borsasından iyi para kazanman mümkün. Riski seviyorsanız, Türkiye’de artık vadeli piyasalar da var. Borsanın bu yıl kötü gideceğini düşünüyorsanız almak yerine satabilirsiniz de piyasayı artık.

Yıllık Mevduat: Türkiye'de cebinde paran varsa hiç düşünme faize yatır. Yukarıda, Borsa için yaptığım yorumda, devletiyle, özel sektörü ile sermaye kıtlığı çeken bir ülkede cebinde parası olan kraldır. Yerli veya yabancı her kim olursan ol, gel hemen fon talep eden bu kesimde, elini öpene yüksek faizden borç ver. Özellikle devlete veya bankalara verirsen risk de sıfır düzeyinde! Son 10 yılda enflasyon %120 iken iki katı (%241) para kazan. Risk açısından aşırı riskli borsanın bir gıdım altında hemen her sene garantili reel getiri. Fazla söze ne hacet, yatırımda adres belli. 10 yılda, mevduata yatıranlar sadece 2 sene reel getiri elde edememişler, o da enflasyonun sadece %1 veya 3 altında. Hayır, bu insanlar Başbakan'ın (Cumhurbaşkanı) düşündüğü gibi soyguncu veya faiz lobisi değil. Senin ülkenin hiç sermaye birikimi yok, deli gibi paraya ihtiyacın var ve sana borç verenler bu fonksiyonu üstlenip senin ülkenin krize girmemesini sağlıyor ve karşılığını da alıyorlar. Şikayetçi isen, ayağını yorganına göre uzat, kazandığını har vurup harman savurma, nüfus artışını durdur, eğitimi arttır, adaleti sağla, adam kayırmacılığı rüşveti engelle, tam rekabetçi bir piyasa yarat vs. Ülken Almanya gibi, Japonya gibi açık değil fazla versin, sermaye ihtiyacı olmasın!            

Euro: Son 10 yılda Euro, dolardan daha iyi performans gösterse de, dövizin getirisi Türkiye'de enflasyonun altında kalmış. Euro, 10 yıl boyunca sadece geçen sene en iyi getiri sağlayan yatırım aracı olmuş. Enflasyonun en düşük olduğu 2010 ve 2012 senelerinde ise en kötü yatırım aracı olmuş.       

Dolar:    Dolar, son 10 yılda %120 enflasyon varken %50 getiri sağlayarak incelediğimiz yatırım araçları arasında sonuncu olmuş. 2008, 2011 ve 2013 yılları hariç diğer 7 yılda hep enflasyonun altında getirmiş, hem de hep en kötü 2 yatırım aracından biri olmuş. Dolara dokunanın eli yanmış anlayacağınız.    

Konut İstanbul: Ülkemizin altınla birlikte en sevilen yatırım aracı konut ise son 10 yılda İstanbul'da bile enflasyonun altında getiri sağlamış! E hani konut balonu vardı? Fiyatlar aşırı şişmişti filan? Aslında konut 2008 yılına kadar geleneksel olarak kendinden beklendiği gibi enflasyonun biraz üstünde getiri sağlayarak yatırımcısının parasını enflasyona karşı koruma görevini başarıyla yürütüyordu. Ama 2008 yılında, bize teğet geçen, global krizde aldığı darbeyi atlatamayarak o yıldan sonra, 2012 yılına kadar hep enflasyonun altında getirmiş, sadece 2012 ve 2013 yılında reel getiri sözkonusu. Herkesin ağzına sakız olup iştahını kabarttığı bu yıllarda da sırasıyla borsayı ve dövizi geçip birinci olamamış. Aslında hiçbir yıl birinci olmamış, hiçbir yıl da sonuncu olmamış. Enflasyonun etkilerini yumuşatmak istiyorsanız, konut, teorideki gibi iş görüyor aslında. Ayrıca bu sadece konutun değer artışı. Konut yatırımında bir de kira geliri sözkonusu. Bu da yıllık %3 ile 5 arasında değişiyor. 10 yıl boyunca bu getiriye ekler isek konuta yatırım yapanların getirisini % 43 ile %80 arasında arttırmak gerekir. Bu da son 10 yılda,  İstanbul'da konuta yatırım yapanların getirisini enflasyonun biraz üstüne çıkarmaya yeter ve konut yatırımının enflasyona karşı iyi bir korunma aracı olduğu görüşünü de doğrular. Burada dikkat edilmesi gereken konu, oturmak amacı ile veya tatillerde gelirim diye konut alıp 10 yıl sonra, sattığınızda konutun sadece değer artışından, enflasyonun üzerinde getiri beklemenin doğru olmadığı. Kendi evinde oturanlar, konut yatırımı ile kirada olsalardı ödeyecekleri kirayı da hesaba katarak ancak karda olabileceklerini unutmasınlar, yoksa 10 sene sonunda beklediğimiz kadar fiyat artmadı diye dövünüp durursunuz.      

Konut Türkiye:  Türkiye genelinde konut yatırımı yapanlar için de yukarıdaki yorumlar geçerli olsa da, özellikle son 2 yılda İstanbul'daki konutların fiyat artışında yaptıkları atak ile 10 yılda getiride %10'luk bir fark oluşmuş durumda. Ayrıca yukarıda bahsettiğim yıllık %3-%5'lik kira getirisi İstanbul içindir. Türkiye'nin diğer yerlerinde bu oran daha düşüktür. Kıssadan hisse, yatırım için konut alacaksan İstanbul'dan al ve kiraya vermeyi de unutma!

YATIRIM ARAÇLARININ YIL SONU GETİRİLERİNİ BU TABLO VE YUKARIDAKİ YORUMLARI KULLANARAK TAHMİN EDEBİLİRMİYİZ?

Deneyelim. Herşeyden önce bu analizin belkemiği olan enflasyonu tahmin etmeliyiz. Tabii bunu şimdi değil sene başında yapmalıydık.

Şanslıyım, sene başındaki yazılarımdan birinde, (http://www.hakanaytekin.net/1/post/2014/03/bu-ortamda-halen-gayrmenkule-yatirim-yapilir-mi.html )2014 yılı için %9 enflasyon tahmini yapmışım.

Bu son iki seneye göre 2014 yılında enflasyonun yükselmesini bekliyorum demektir.

Şimdi, sırayla bu tahmini ve yukarıdaki yorumları kullanarak bu sene sonunda yukarıdaki tablonun 2014 sütunu nasıl oluşacak tahmin edelim:

KÜLÇE ALTIN:     Enflasyon yükselecekse, ülke olarak altına koşulacağı beklenir. Altının fiyatı her ne kadar dünyada dolar cinsinden belirleniyorsa da, içindeki dolar/TL bileşeni nedeniyle, serbest kur rejimi varsa enflasyon da otomatik olarak fiyata giriyor. Sonuç olarak, bize göre altın bu sene Türkiye'de enflasyonun üstünde getirir.

BIST 100:              Enflasyonun yüksek olduğu seneler Borsa getirisi yerlerde sürünüyorsa, uzun lafın kısası, 3-4 sene dayanma gücün varsa bile bu sene Borsadan uzak dur veya riski sevenler için vadeli işlemlerle sene sonu vadeyle sat sonucu çıkabilir.


Yıllık Mevduat: Faizler serbest piyasada belirlenmeye devam ederse, kendi paran varsa (borç değil) hiç düşünme faize yatır. Bu sene faiz dışında, az enstrüman enflasyonu geçer. Faizler siyasi emirle belirlenmeye başlarsa hemen altına veya dövize kaç.

Euro:     Bu sene enflasyonun biraz yüksek çıkması beklendiğinden, faiz, emirle değil, şu anki gibi serbest piyasada oluşmaya devam ederse enflasyonun biraz altı veya üstü getiri sözkonusu olur. Tercih edilmez. Ancak, ülkede, emirle faiz belirleniyorsa, evini arabanı, her türlü TL varlığını satıp döviz veya altın alman mantıklı olur.

Dolar:    Yukarıdaki yorum geçerli. Ancak, bu sene yurtdışındaki gelişmelere ve beklentilere baktığımızda, döviz alacaksan dolar al diyor gibi.

Konut İstanbul: Bu sene enflasyon yılı. Bir ev alacak kadar kendi param var ve enflasyondan korumak bana yeter diyorsanız İstanbul'dan talep gören, fiyatların artış trendinde olduğu bir yerden ev alın.

Konut Türkiye:  Yukarıdaki yorumun aynısı, ama oturmak için değil yatırım için alacağım diyorsanız, başka şehirlerde bile oturuyorsanız İstanbul'dan alın der bizim tablo.

TABLODAKİ ALTI AYLIK VERİLERLE TAHMİNLERİMİZİN SAĞLAMASINI YAPALIM:

Tablonun son sütunu 2014 yılında 6 aylık verilerle gerçekleşen sonuçları gösteriyor. Buna göre:

Sene başında, yıllık %9 diye tahmin ettiğimiz enflasyon 6 ay itibarı ile tahminlerimin biraz üstünde seyrediyor. Sene sonuna doğru düşmesi beklenmeli.

BIST 100 6 ayda en çok getiri sağlayan yatırım aracı. Bu enflasyonla, sene sonunda sonuncu olması beklendiği düşünülürse sene sonuna kadar Borsanın çakılması gerekir.

Altın, Konut İstanbul, Euro ve Dolar’ın yeri tabloda beklendiği gibi. Böyle devam eder.


Mevduat’ın tahminlerimizle uyumlu olması için enflasyonun sene sonuna doğru düşmesi beklenmeli. Mevduat şu anda bizim sene başında öngördüğümüz yerde değil.
 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply