Picture
Bugün basında, “Şehrin Geleceği İstanbul 2014 Kentsel Dönüşüm Zirvesi”nde konuşan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir TOPBAŞ’ın, “Tarihi yarımada başta olmak üzere bazı bölgelerde yeni bir takım yoğunluklar getirme imkânı olmadığına göre ve mevcut imar haklarının çok daha üzerinde yapılanmalar ortaya çıkmış olduğu için bu alanlardaki mevcudu korumak, artı bir değer vermenin imkânı olmadığı yerlerde imar hakkı transferi” gibi bir sistem getirmek mümkün olabilir” dediği ve  düzenlemeyle yoğun yapılaşmaya izin verilmeyecek yerlerde konutu bulunan vatandaşlara imar hakkını başka bir alana transfer edebilme imkanı sunulacağını, böylece vatandaşın hakkı korunurken, şehrin siluetine etki eden bölgelerde dikey yapılaşmanın önüne geçileceğini söylediğini okudum.

6.5 milyon konutu yenileme hedefiyle yola çıkılan kentsel dönüşüm hamlesinde en önemli sorunlardan biri de mevcut imar hakları. İstanbul’da çok sayıda ilçede riskli yapılar ek imar hakları verilemediği için yapılamıyor. Kimi gayrimenkul firmaları yeni proje için kamudan ek imar hakkı isterken, bir yandan da verilecek ek hakların şehre vereceği zarar konuşuluyor. Bu açıdan, Kadir TOPBAŞ’ın önerisi bana tıkanan “kentsel dönüşüm” sürecinde çok yapıcı ve akılcı bir öneri gibi geldiği için hemen yazmak istedim.

Gayrimenkul sektörü ile finans sektörünün bir araya gelmesi ve sürecin ileri aşamalarında sistemde gündeme gelecek olan menkulleştirmede imar hakkı transferinin ilk adımını oluşturacak olması da sermaye piyasası kökenli biri olmam açısından kişisel olarak beni heyecanlandırdı. Bu aracın uygulanmasında avantaj ve dezavantajların doğru analiz edilmesi ve örnek uygulamaların başarılı olması için gerekli senaryoların ve ortamların iyi hazırlanması gerekmektedir.

İmar Hakkı Transferi (İHT) Nedir?

Şehir Planlama Uzmanı Faruk GÖKSU’ya göre:  Uluslar arası deneyimler dikkate alındığında, İHT’nin amacı, korunması gerekli alanlarda, varolan imar hakkı veya imar baskısı altında oluşabilecek potansiyel imar haklarının, bir bölümünün veya tamamının bir menkulleştirme aracı ile başka alana transfer ederek bu alanların korunmasını sağlamaktır.

Henüz ülkemizde yasal çerçevede ele alınan model, birçok ülkede başarılı bir biçimde uygulanmaktadır. Özellikle Amerika’da ve Avrupa’nın birçok ülkesinde uygulanan modelin amacı, kent içinde ve çevresinde, özellikle, tarım ve yeşil kullanımındaki alanları ile tarihi ve kültürel değerleri korumaktır.

Sistem, arsa sahibinin kendi isteği ile mülkiyet üzerinde var olması gereken imar hakkını kullanmayıp, bu hakkı, yerel yönetim işbirliği ile serbest piyasa koşullarında, bir başka projede kullanılmak üzere likite çevirmesi üzerine kurulmuştur.

İmar haklarının alım ve satımının sözkonusu olduğu modelin iki önemli yöntemi bulunmaktadır:

·         Bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı, mülkünü korumak isteyen arsa sahibinin, başka bir proje kapsamında, yatırımcının, yoğunluk artış talebini karşılamak üzere imar hakkını piyasa koşullarında yatırımcıya satması,

·         ikincisi ise, yerel yönetimlerin İHT bankası oluşturmalarıdır.

Konuya inşaatçılardan da destek geldiği anlaşılıyor. Konuyla ilgili olarak, Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya’nın, imar hakları transferi yapılırken, bu düzenlemenin şartları konusunda iyi bir alt yapı çalışması yapılması gerektiğini belirterek, “ Elmayla elma, armutla armut kıyaslanmalı. Mesela Bağdat Caddesi ile Pendik aynı değerlere sahip olamaz. Eğer düzenleme şart ve koşullerı uygun olursa şehir adına önemli bir adım atılır.  Çünkü İstanbul’da emsal artışı bir yana emsal fazlası yerler var ve bu bölgeleri de kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor”  dediği de basında yer aldı.

Sistemin işleyebilmesi için, hem ev sahipleri, hem inşaat şirketleri hem de devlet için en önemli konunun “Rayiç Değer Denkleştirmesi” olduğu anlaşılıyor. Tüm bunları blog yazıma eklemeyi düşünürken, aklımda, “Otomatik Değerleme Sistemi” kullanan bir imar hakkı transfer “portal”ının Şu anda uygulamada tıkanan ve başarısızlığa uğrayan kentsel dönüşümde herkes için adil, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olduğu düşüncesi oluştu ve hemen PROBO Otomatik Değerleme Modeli’ni çalıştırararak (www.proboavm.com) Uğur DUMANKAYA’nın endişelerine cevap vermek için Bağdat Caddesindeki bir bina ile Pendik’teki binalar arasındaki “rayiç değer katsayısı”nın ne olduğuna baktım ve anında cevap aldım. Aynı zamanda, Bağdat Caddesinde’ki bir binaya, aynı imar oranları ile İstanbul’un hangi mahallelerinin denk düşeceğinin de bir listesini aldım. Yazı uzadığı için sistem önerimi , yaptığım örneği ve avantajlarını haftaya anlatacağım.

Blog yazılarımdan yayınlandığı anda haberdar olabilmek için beni sitenin üst kısmındaki ikonu tıklayarak takip etmenizi tavsiye ediyorum. Zira yazılarımı Linkedin grupları gibi yerlere de yolluyorum ama her zaman her yazı her grupla ilgili olmuyor ve bu gruplar yazılar çok geç veya hiç yayınlanabiliyor.


 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply