Picture
Nasıl bir “imar transfer hakkı” sistemi olmalı ? diye düşündüğümde, herkesin ulaşabileceği, adil, şeffaf, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olması gerektiği sonucuna vardım. Sadece inşaat şirketlerine ve belediyeye hitap eden, sade vatandaşı dışlayan bir sistemin işlemeyeceği kanaatindeyim. Bu yüzden benim önerim kalbinde bir “otomatik konut değerleme modeli”nin olduğu bir portal oluşturularak, ilgili herkesin internet yoluyla ulaşarak sorularına kişiselleştirilmiş bir şekilde interaktif cevaplar alabilmesine imkan verecek bir sistemdir.

Neden sistemin kalbinde bir “otomatik konut değereleme modeli”nin olması gerektiğini söylüyorum?

1) Adildir: Matematiksel bir formül ve mantıksal algoritmalara göre bilgisayar ortamında çalıştığından, sonuçlara dışarıdan insanlar tarafından müdahale edilemez. Hem vatandaş, hem inşaat şirketleri, hem de devlet açısından karşı tarafa güvenmeme sorununu ortadan kaldırır. Çünkü sonuçlar bağımsız bir kurum tarafından yapılıp verileri güncellenen bir bilgisayar algoritması ile üretilmektedir.

2) Analitik bir Çözümdür: Analitik düşünme tarzı, “ bir problemi çözmek için, bilgileri ayrıştırarak ve sorunu oluşturan öğeleri göz önüne alarak sonuca varmak için yürütülen sistematik düşünme tarzı” olarak tarif edilmektedir. Otomatik değerleme modelleri tam olarak bu koşulu sağlamaktadır. Modelde hata kabul edilebilir seviyelerde ise, subjektif olarak yapılacak tüm diğer sonuçlara (hatta farklı, lisanslı değerlemecilerin yapacakları değerlemelere) göre üstün, açıklanabilir ve veriler değişmediği sürece kişiye göre değişmeyen (Yani Ağaoğlu için de Dumankaya için de Başyapıt İnşaat için de aynı) bir sonuç üretir. Ayrıca, otomatik değerleme modelleri online olarak onbinlerce veriyi analiz ederek sonuçlarına ulaştıklarından her türlü subjektif veriden daha güvenilir sonuçlar üretirler.

3) Pratiktir: Bugünkü teknoloji seviyemiz ile, sürekli güncellenen bir otomatik konut değerleme modelini kullanarak, her inşaat şirketinin erişebileceği, internet bazlı bir “imar transfer hakkı” portalı oluşturlarak, ilgili herkesin karar verme sürecinde bu bilgilere kolayca erişmesi sağlanabilir.

4) Ucuzdur: Sürekli ve periyodik olarak üyeleri değişen, itiraza açık komisyonlar kurup sübjektif değerlemeler yapacak formüllerin yol, yemek, ekipman ve huzur hakları gibi maliyetlere ek olarak, hukuki ve zaman maliyetlerini de hesaba katarsak, otomatik değerleme modeli kullanarak sürekli güncellenen, bir “imar transfer hakkı” portalı kurmak ve işletmek çok daha ucuza gelecektir. Tahminime göre, konuyla ilgili inşaat şirketlerinin kurulacak internet portaline ayda 1.000’er TL ödemeleri, sistemin işletilmesi için gerekli güncelleme giderlerini karşılamaya yetecektir. Sistemin kurulum giderleri ise yazılımdan istenenlere göre değişecektir ama benim tahminime göre, İstanbul için sadece “rayiç değer denkleştirmesi” yapan bir yazılımın tamamlanmasının maliyeti 300-500 bin TL civarında olur. Pahalı diyenler için, kamu formatında kadroya bu işle görevli 4 kişi alsanız, bir yıllık maliyet bundan çok fazla olur. Bu aşamada tavsiyem, bu işi asla devletin değil, bağımsız bir IT şirketinin yapmasıdır. Bunun nedeni niçini ayrı bir yazı dizisi olacak kadar geniştir. Bu yüzden konuya burada girmiyorum

Önceki yazımda, konuyla ilgili olarak, “Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya’nın, imar hakları transferi yapılırken, bu düzenlemenin şartları konusunda iyi bir alt yapı çalışması yapılması gerektiği, “ Elmayla elma, armutla armut kıyaslanmalı”. Mesela Bağdat Caddesi ile Pendik aynı değerlere sahip olamaz. Eğer düzenleme şart ve koşullerı uygun olursa şehir adına önemli bir adım atılır.  Çünkü İstanbul’da emsal artışı bir yana emsal fazlası yerler var ve bu bölgeleri de kentsel dönüşüme girmesi gerekiyor”  dediğinin basında yer aldığını” belitmiş idim.

Önerimi daha somut hale getirmek için,Uğur Dumankaya’nın bahsettiği Bağdat Caddesinde kentsel dönüşüme girmesi düşünülen temsili bir bina için mevcut verilerle PROBO otomatik değerleme modelini (www.proboavm.com) çalıştırdım ve saniyesinde, oturduğum yerden aşağıdaki sonuçları aldım:

Bağdat Caddesi uzun ve birçok mahalleyi içeren bir bölge olduğu için, öncelikle, örnekte kullanacağımız sakinlerinin kentsel dönüşüme girmeye karar verdikleri binanın hangi mahallede bulunduğunu tespit etmeliyiz. Bizim amaçlarımız için bina Bostancı, Caferağa, Feneryolu ve Suadiye mahallelerin herhangi birinde olabilir, zira bu mahallelerdeki evlerin birim fiyatları üç aşağı beş yukarı denk.


Sorunu daha somut hale getirelim. Yukarıdaki  mahallelerin herhangi birinde bulunan 4 katlı 8 daireli bir binada oturanlara inşaat firması 1’e 2 daire vermeyi , kendisi için de 8 daire almayı teklif ediyor. Teklifin gerçekleşebilmesi için mevcut binanın yıkılıp yerine 12 katlı ve 24 daireli yeni bir bina yapılması gerekli. Ancak, bölgenin imar durumu buna müsaade etmiyor. Mevcut koşullarda sistem kilitleniyor. “Otomatik konut değerleme modülü” burada devreye giriyor ve Uğur Dumankaya’nın endişelerine cevap olarak “elma ile elmayı armut ile armutu karşılaştırarak” bana İstanbul’un hangi mahallelerine, mevcut binanın sakinlerini ve inşaat şirketini mağdur etmeden “imar hakkı transferi” yapılabilecek bölgelerin bir listesini veriyor. Evet, Uğur Dumankaya’nın yüreğine su serpelim. Listede gerçekten Pendik’ten hiçbir mahalle yok! Bu listenin yanına bir kolonda ilgili mahallelerin imar durumları yazılırsa, mevcut şartlarla imar hakkı transferi yapılabilecek bölgelerin bir listesi çıkar. Örneğin Küçükçekmece-Atakent, Eyüp-Göktürk, Sarıyer- Darüşşafaka, Üsküdar-Acıbadem sanki olurmuş gibi duran yerler. Bu işlemin, herhangi bir düzenleme olmadan, “ek imar hakkına” başvurmadan şu anda yapılması mümkün. Sistem, sadece inşaat firması ve vatandaşa adil bir şekilde tıkanan sistemi çözecek, üzerinde uzlaşılabilecek bir öneri getiriyor. Sistem bu haliyle, şu anda, aldığımız listedeki yerlerin istenen imara uygun olması halinde faydalı.  Esas sorun, bu listede hiç istenen şekilde imara uygun yer olmaması ve “ek imar hakkı” istenmesi durumunda ortaya çıkıyor. Sayın Uğur Dumankaya’nın endişelendiği gibi devletin veya belediyenin, hayır ben sadece belli yerlere imar hakkı transferine izin veriyorum, işte Pendik oraya gidin derse ne yapacağız? İşte o zaman “rayiç değer denkleştirmesi” yapması için hemen portale gideceğiz ve transfer edilecek yer ile mevcut yer arasındaki oranları sistemden alarak, hesaplarımzı ona göre revize edeceğiz. Yukarıdaki örneğimizdeki gibi bir binanın Pendik’e transferi durumunda oradaki en ucuz ve en pahalı mahallelere göre değişen  %79 ile %139 oranları arasında bir daire fazlası gerekeceğinden. Bu durumda, hiç kimsenin mağduriyet yaşamaması için, Pendik’te mahallesine göre değişen 42 ile 58 daireli bir yapı iznine ihtiyacımız olacağını sistem otomatikman söyleyecektir. Belediye için de uygunsa sorun çözülmüştür. Değilse sistemin işlemesi için başka ilçe ve mahallelere yönelmek gerekir. Burada, Bağdat Caddesinde oturanların biz Pendik’te mi oturacağız diye endişelenmelerine de gerek yoktur. Eğer, “değer bağdaştırma işlemi” adil ve doğru yapıldı ise uygulamada Pendik’teki evlerini satıp, eski oturdukları yerlere eş yerlerde, hatta inşaat şirketi ile anlaşırlarsa aynı yerde ve eski evlerinde oturmaları bile mümkündür. Tabii yenilendiği için değeri artan evleri ile eski evleri arasındaki farkı inşaat şirketine ödeyerek. Bu noktada da yine “otomatik değerleme modeli” evinizin eski ve yeni tahmini değerini hesaplayarak size karar vermede size yardımcı olabilecektir.

SONUÇ: Kalbinde “güvenli” çalışan bir “otomatik değerleme modeli” olan internetten ulaşılabilen bir portal, şu anda uygulamada tıkanan ve başarısızlığa uğrayan kentsel dönüşümde herkes için adil, analitik, pratik ve ucuz bir çözüm olur. Ayrıca, böylece, sırf kentsel dönüşüm yapacağız diye olmadık yerlere zorlayarak emsal artışı verip İstanbul’un siuetinin bozulmasının da önüne geçilmiş olur.

 


Comments

16/11/2016 17:46

wrap

Reply

in developed countries there are sky scrapers and apartment system and people use to live there and congestion is most due to deficiency of land.

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply