Picture
Birkaç yazıdan oluşmasını planladığım bu yazı dizisinde Otomatik Konut Değerlendirme Modelleri, ne işe yaradıkları ve özellikle banka ve kredi kuruluşları için risk yönetiminde nasıl kullanılabileceği konularını ele alacağım.

AVM (Otomatik Değerleme Modeli) bir gayrimenkul için piyasa değeri tahminini oluşturmak üzere, büyük miktardaki gayrimenkul verilerini ve bir istatistik modeli kullanarak mülkün değerini hesaplayan bir bilgisayar programıdır.

Aşağıdaki akış şemasında, benim de model, test ve uygulama aşamalarında bulunduğum, Türkiye’nin ilk gerçek anlamdaki otomatik konut değerleme modeli olan PROBO AVM (www.proboavm.com) nin işleyiş mantığı verilmektedir.


Gayrimenkuller için doğru bir değerleme yapılması, politika belirleme için çok önemlidir. Örneğin, bir borçluya anaparada “piyasa değeri”ne göre bir azaltma kararı vermek veya kredide bir modifikasyon için doğru bir kredi-değer hesaplamak için cari değeri tahmin etmek gerekir. Her bir gayrimenkulün mümkün olduğunca doğru tahmini çok önemlidir.

 AVM’ler ne kadar doğru sonuç verirler?


Genel olarak, AVM’ler çoklu regresyon analizi veya coğrafi bilgi sistemleri (GIS) gibi istatistiksel modellere dayanır. AVM'ler çok homojen bir alanda kullanıldığında, oldukça doğru olabilir, kırsal alanlarda kullanıldığında veya değerlendirilebilecek gayrimenkulün özelliklerinin mahalleye uymadığı gibi diğer durumlarda ise çok doğru sonuçlar vermezler.

Bir model, gerçekliğin bir açıklamasıdır, eğer gerçekliği yansıtmıyorsa o zaman işe yaramıyor demektir. Eğer modelin hatasının temelde ikinci dereceden olduğunu düşünüyorsanız, ve değilse, o zaman ihmal edilen terimler ön plana çıkacak ve model başarısız olacaktır. Ama bu, modelleri kullanmayıp, sezgi ile daha iyisini yapabileceğiniz anlamına gelmez. Büyük ihtimalle, modeli kurarken yine sezgilerinizi kullandınız ve sezgileriniz de başarısız olabilir. Karar verme sürecinde modelleri kullanıp kullanmama konusunda "kararsız" olanlar için John Maynard KEYNES’e atfedilen bir sözü hatırlatmakta fayda var:

“Yaklaşık olarak doğru olmak, kesin olarak yanlış olmaktan daha iyidir”.

Otomatik değerleme modellerinin çoğu, değerlemenin ne kadar doğru olabileceğini belirtmek için değerleme ile birlikte, bir “Değerleme Skoru” da üretmektedir. Bu değerleme skoruna bakarak, yapılan değerlemeyi karar verme sürecinde ne kadar güvenle kullanıp kullanamayacağımızı belirleyebiliriz.




Risk yönetiminde otomatik konut değerleme modellerini nasıl kullanabileceğimizle ilgili kısım da haftaya kaldı...Blogdaki twitter ikonunu tıklayarak beni takip edebilir ve bloga yazı girer girmez haberdar olabilirsiniz.
 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply