Picture
AVM’lerin Güçlü Yönleri Nelerdir ve Ne Gibi Faydalar Sağlayabilir?

1)      Hız: AVM’lerin en güçlü yönlerinden birisi, “batch processing” (toplu işleme) özelliğiyle, milyonlarca değerlemeyi dakikalar içinde ve çok ucuza yapabilmesidir. Değerleme uzmanı ise tek bir değerleme ve rapor yazma için asgari 2 güne ihtiyaç duymaktadır.

2)      Maliyet: Değerleme uzmanları tarafından yapılmış bir değerlemenin maliyeti, 2014 yılı için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından belirlenen ve resmi gazetede yayınlanan listeye göre 500 m2’ye kadar konut ve işyerleri için 325 TL + KDV (383.50 TL) + bölgeye göre değişen tapu ve imar harç masrafları şeklindedir. Otomatik değerleme modeli raporlarında ise maliyet, değerleme listesinin büyüklüğüne göre, 4 TL’ye kadar düşmektedir. Kredi verenlerin çoğu portföylerindeki varlıkların değerlerini her 90 ile 120 gün arasında güncellemek istemektedirler. Ancak, bu maliyetlerin hızlı bir şekilde artmasına sebep olduğundan portföyün tamamı için yapılmamaktadır. Bazı kurumlar, ortalamalar ve endeksleri kullanarak güncelleme yapmaya çalışsalar da, halka açık veriler ve endeksler, çabuk eskiyen ve spesifik bir konuttan ziyade, sadece genel ortalamayı yansıtan yapıları yüzünden yanlış değerlemelere, yanlış fiyatlanmış işlemlere ve satış fırsatlarının kaçırılmasına neden olabileceğinden bunlara güvenerek bir sistem kurmak tavsiye edilmez. Tüm portföyün riskini takip etmek ve karar verme süreçlerinde kullanmak için bir “otomatik değerleme modeli” kullanmak hem zaman hem para tasarrufu sağlar. Büyük bir kredi kuruluşu tarafından yapılan bir testte AVM sonuçları, değerlemecilerin ilk teslim ettikleri ve kredi kuruluşunca gözden geçirilmiş son değerleme sonuçları ile kıyaslanmış. Testin amacı AVM ve gözden geçirilmemiş ilk değerleme raporu arasındaki varyansın raporun düzeltilmeye ihtiyaç duyup duymayacağını belirlemede kullanılıp kullanılamayacağını belirlemekti. Kredi kuruluşunun bu test sonunda vardığı sonuç, AVM değeri, gözden geçirilmemiş değerlemeci raporundan bariz farklı ise, değerleme rapor sonucunun AVM sonucundan iki kat daha fazla düzeltme gerektirmesiydi. Yani AVM’nin sapmayı işaret ettiği 3 değerlemenin 2’sinde değerleme raporu, 1’inde AVM sonucu hatalı idi. Kredi kuruluşu, iş akışına AVM kontrolünü sokarak, değerlemelerin 3te 2sinde kontrol gerektirmeyecek hale getirmiş ve her dosya gözden geçirme başına 35$ kontrolör ücretinden tasarruf etmiştir. AVM ile ilk değerleme raporu arasında önemli bir fark varsa, kontrolör AVM’deki detay rapora, emsallere bakarak veya başka bir metodla piyasa değeri hakkında son kararını vermektedir.

Şu anda, batıda, AVM, bankanın emlak uzmanı ve bir değerlemecinin perspektifini içeren kombine raporlar vardır, ve bunları yüksek riskli varlıkları veya 1 milyon $’ın altındaki gayrimenkulleri değerlemede kullanmanın yararlı olduğu belirtilmektedir.

Kredi uzmanları ile otomatik araçlar birleştirildiğinde, hem işlemin süresi hem de toplam maliyeti, tamamen uzmana dayalı işlem prosedürüne göre önemli ölçüde daha az olacaktır.

3)      Manipüle Edilememe: Otomatik Değerleme Modelleri (AVM), koşullara bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bir değer sağlamak için manipüle edilemez ya da zorlanamaz. Bu nedenle, AVMler genellikle diğer geleneksel değerlemelere karşı bir karşılaştırma noktası olarak ya da değer görüşleri farklı olduğu zaman, iki taraf arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için kullanılır. Kredi kuruluşları, artık ek bağımsız bir perspektif ya da doğrulama olmaksızın kendi portföylerini etkileyen kararlar için değerleme raporlarını olduğu gibi kabul etmemektedirler.

4)      Yapılan Değerlemeler İçin Güven Skoru: Yapılan değerlemelerin doğruluğu hakkında bir fikir vermek için tüm AVM’ler, istatistiksel bir değerleme skoru üretirler. Değerleme uzmanları ise raporlarında böyle bir skor üretmezler. Değerleme uzmanları gayrimenkulün durumunu değerlendirirken, bu değerlemelerin doğasında olan subjektiflikler ortaya çıkabilir. Değerleme aynı gün gerçekleştirilse bile, iki geleneksel değerleme uzmanı büyük ölçüde farklı değer kanaati üretebilir. Bir de zamanlama farkı varsa, kredi verenler, gayrimenkulün değerinin gerçekten değişip değişmediğini ya da ikinci değerlemecinin farklı bir yaklaşımı mı seçtiğini, sadece verilere bakarak bilemez. Bu kredi verenlere, değerleme hakkında karar vermeden önce, değerlemecilerine kullandıkları araçları ve süreçleri sormaları önerilir.

5)      Örneklem Büyüklüğü: Konut değerleme için kullanılan emsallerden, istatistiksel olarak anlamlı bir sonuç çıkarabilmek için asgari şart, «Serbestlik Derecesinin (Degree of Freedom)» [n-1-k] > 0 olmasıdır. Yani gözlem sayısının, en azından, kullanılan değişken sayısından bir fazla olmasıdır. Örneğin, 9 değişken kullanan bir modele dayalı olarak analiz yapılmakta ise, istatistiksel olarak anlamlı bir sonuç çıkarmak için gerekli asgari gözlem sayısı 10’dur. Otomatik Değerleme Modelleri, tek bir değerleme için, sürekli güncellenen binlerce veriden gözleme dayalı olarak sonuçlarını çıkartmaktadır. Değerlemecilerin tamamı, 9’dan çok daha fazla değişkene dayanarak değerleme yaptıklarını söyleseler de, analiz için kullandıkları emsal sayısı 3-5’i geçmemektedir.


 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply