Picture
AVM’lerin Güçlü Yönleri Nelerdir ve Ne Gibi Faydalar Sağlayabilir?

6)     
Gözden Geçirme Sürecini Hızlandırma ve Maliyetlerini Düşürme: Değerleme raporlarının büyük bir yüzdesi, kabul edilmeden önce, kredi verenler için önemli bir maliyet oluşturacak şekilde manuel olarak gözden geçirilmektedir. Değerlendirme sürecini hızlandırmak ve maliyetleri düşürmek için, kreditörler, dünyada, yeni nesil otomatik değerleme modelleri ile değerleme programlarını tamamlamaya başladılar.

7)      Teknolojinin Gelişim Hızına Paralel Bir Gelişim: Moore Kanunu gereği teknolojinin hızı ve bilgi işleme kapasitesi her yıl katlanarak artmaktadır. 2023 yılında 1.000 $’a insan beyni gücünde bilgisayar yapılacağı tahmin edilmektedir. Bu gelişmelerin, AVM teknolojisine doğrudan yansıyıp sistemlerinde AVM kullanan kurumlara büyük bir trendi arkasına alarak avantaj sağlayacağı neredeyse kesindir.

8)      Risk Yönetimi: Güncellenen fiyatlara dayanan kararlar daha hızlı alınarak, dikkatin diğer varlık yönetimi faaliyetlerine odaklanmasına fırsat verilir. AVMlerin düşük maliyeti, kredi verenlere, temerrütün başladığı ilk aşamadan itibaren (borçlunun ilk taksidi ödememesi genellikle ilk sorun işaretidir) gayrimenkulün değerini izlemelerini mümkün kılar. Bu erken aşamada, bir AVM, kredi uzmanlarına bankanın portföyündeki gayrimenkulün değerini tespitte ve kredi ödemelerinin ertelenmesi, yeniden yapılandırılması için iyi adayların bir alt kümesini belirlemede yardımcı olacaktır.

Ciddi kayıp olma olasılığı en yüksek olan gayrimenkuller erken tespit edilerek, kredi verenlere verimli olarak zarar etkisini azaltma fırsatı sağlanmış olacaktır.

Bankaların teminat portföylerine fiziki değerleme yaptırmanın Türkiye’deki tüm bankalara toplam maliyeti yılda 1,888 milyar TL olur, bu da bankaların 2012 yılında 85,8 milyar TL olan toplam konut kredi stoğunun %2,2’sine denk gelir ki, böyle bir maliyetle bu işlemi yapmak hiçbir banka için karlı değildir. Dolayısıyla yapılmamaktadır. Ama bu işlem yapılmıyor diye bankaların teminat portföyünde değer düşüşü olmayacak değildir, risk orada durmaktadır. Oysa aynı işlem bir otomatik değerleme modeli kullanarak değerleme başına 4 TL’ye kadar düşen fiyatlarla yapılabilir. Bu da, artık günümüzde, yukarıda bahsedilen toplam maliyetin sadece %1’ine denk gelen bir maliyetle etkili bir risk yönetim sisteminin kurulabileceği anlamına gelmektedir.

9)      Dolandırıcılıklar ve Hileyi Tespit Edip Önleme: Bazı durumlarda, değerlemeler mahsus yüksek veya düşük gösterilerek, yanlış kredilendirme, kredi yapılandırma veya satış işlemleri, yapılmaktadır. Özellikle rekabetin arttığı, inşaat şirketlerinin eldeki konut stoklarını satmaya zorlandıkları günlerde bu risk daha da artmaktadır. Konut satışlarının düşmesi üzerine bazı emlakçılar, konut kredisi alacak niteliklere sahip olmayan bireylerin hazır dosyalar ile konut kredisi almasını sağlayıp krediden yüzde 10 oranında komisyon aldıkları, özellikle kredi skoru düşük, işsiz ve ekonomik sıkıntıları olanları, hazır dosyalarla bankaya götüren emlakçıların alınan kredinin yüzde 10'unu komisyon olarak aldığı ve komisyon karşılığında ise kredi için gerekli olan maaş belgesi, imza sirküleri gibi belgelerini hazırlayıp ve bankaya sunduğu belirtiliyor. Örneğin, Milliyet'ten Kadife Şahin'in haberine göre, bazı büyük bankaların konut satışında emlakçıların dosya götürmesine sıcak baktığını, bazılarının ise bu yönteme kapılarını tamamen kapalı tuttuğunu ifade eden bankacılar, orta ölçekli bazı bankaların hem konut hem de bireysel tüketici kredilerinde emlakçılarla yakın çalıştığını ifade ediyor. Bu tür kredilerden 17'sinden 11'inin patladığını ifade eden bazı bankalar ise şubelerin aylık kredi kullandırma limitine ulaşmak için bu uygulamayı kabul etmek zorunda kaldıklarını belirtiyorlar. (http://emlakhaberleri.com/m/h.php?id=111595 )

Bankanın şubeleri, kendi personeli veya listedeki değerleme şirketleri üzerinde kalite kontrol gerçekleştirmek için AVM kullanması, bu işlemleri ortaya çıkarabilir. Zira, AVM’ler koşullara bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bir değer sağlamak için manipüle edilemez ya da zorlanamaz. Örneğin, Türkiye’nin gerçek anlamda ilk otomatik konut değerleme modeli olan PROBO AVM (www.probomodel.com) ’de şüpheli işlemler için uyarı verip teftiş birimine gönderilmesi için listeleme yapan bir modül de vardır.

10)      Kalite Kontrolü ve Objektif Kriterlere Göre Çalışılacak Değerleme Şirketlerinin Listesinin Belirlenmesi: Bankalar, genelde yıllık olarak çalışılacak değerleme şirketleri listesi belirlemektedir. AVM ile müşteri itirazı ve evrak uyuşmazlığı haricindeki değerleme hatalarını tespit edebileceklerdir. Böylece, değerleme şirketlerinin kalite kontrollerini daha objektif kriterlere göre yapabileceklerdir.

Aslında, kredi verenlerin, sadece raporu teslim etmeden önce kendi raporlarında kalite kontrolü gerçekleştiren değerleme şirketlerine iş vermeleri gerekir. Zira, ülkemizde, özellikle «çözüm ortağı» modeliyle çalışan değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporlarının kaliteleri, altına imza atan değerleme uzmanları için bile belirsizdir.

AVM’ler, toplu olarak çalışılan değerleme şirketlerinin raporlarının sapmalarına göre bir liste hazırlayarak bu süreçte karar almada yardımcı olabilirler. Örneğin, Türkiye’nin ilk gerçek anlamda  ilk otomatik değerleme modeli olan PROBO AVM’de (www.probomodel.com) trafik ışıkları yöntemiyle çalışan bir kalite kontrol modülü de vardır.


SONUÇ - Otomatik Değerleme Modelleri, Her Konut Kredisi Verenin Alet Çantasında Bulunması Gerekir:

Picture
Varsayılan ödeyememe risklerini azaltmak için, daha iyi araçlar ve teknoloji gerekli hale gelmiştir. Gelişmiş AVM’lerin çoğu, çoklu kaynaklardan ve kamu kayıtlarından derlenen verileri kullanarak, bugün piyasadaki diğer seçeneklerden daha doğru ve güvenilir gayrimenkul değerleri sunarlar. Buna ek olarak, AVMler, değerlemeciler üzerinde düzenli kalite kontrolü, maliyetlerin düşmesi ve hızlı geri dönüş zamanları sunarak tercih edilen bir araç olarak, geleneksel değerlemelere alternatif sağlarlar. AVM’ler, konut kredisi verenlere, kredilerin kabulü, kapatılması, kredi modifikasyonlarının onaylanması ve dolandırıcılığı önlemek için daha iyi, daha hızlı kararlar almayı mümkün hale getirir. Bu hızlı kararlar, bankalara, temerrüt ve diğer masraflarla karşılaşan borçlulara düşük maliyetlerle hizmet almayı ve sunmayı sağlar. Bu nedenlerden dolayı, AVM’ler her konut kredisi verenin alet çantasında yer alması gerekir.

 


Comments

30/01/2016 08:39

It’s really a good idea. Many days have passed I thought about the snowy tour. In this season I must go there. Living cost is also reasonable. Thanks for blogging.

Reply
13/02/2016 06:38

I was more than happy to find this website. I wanted to thank you for ones time due to this wonderful read!! I definitely really liked every bit of it and I have you book marked to see new stuff on your website.

Reply
30/03/2016 18:39

Thanks for a good advice. You can change your educational plan. Just look here.

Reply

If you desire to get a good deal from this post then you have to apply such techniques to your won website.

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply