Picture
Gayrimenkul değerleme subjektif ve zamana duyarlı bir iştir. Hızlı hareket etmek isteyen bir satıcı, çok sayıda alıcıyı hemen çekmek için evinin satış fiyatını agresif bir şekilde fiyatlamış olabilir. Diğer taraftan, daha rahat, acelesi olmayan bir satıcı, evi daha uzun bir süre piyasada satışta kalmasına rağmen, buna aldırış etmeden, daha yüksek bir fiyata evini satışa çıkarmış olabilir. Çoğu satıcı her iki dünyanın en iyisini ister ama evini satabileceği süreyi düşünerek daha gerçekçi fiyatlamalar yapar ve burada aslında aynı evin nokta şeklinde bir değeri değil, o anki mevcut piyasa koşullarına göre bir değer aralığı olduğu gerçeği ortaya çıkar.

Örneğin, benzer özelliklerde bir evin mevcut piyasa koşullarında aralığının alt ucunda 429.000 TL.ye veya üst ucunda  459.000 TL’ye satıldığı gözleniyorsa, evinizin değer aralığının 429.000 TL ile 459.000 TL arasında olduğu söylenebilir. Komşunuz evini  440.000 TLye satarken yaptırmış olduğunuz tüm özel dekorasyona rağmen evinizi  600.000 TLye satmaya çalışmak hayaldir.

Bu yüzden, çoğu otomatik değerleme modeli değer tahminlerinin yanı sıra değerledikleri konut için bulundukları bölgeye göre değişen şekilde hesapladıkları değer aralıklarını da verirler. Örneğin aşağıda, PROBO otomatik değerleme modelini (www.probomodel.com) kullanarak,  İstanbul  Beşiktaş Abbasağa mahallesindeki bir ev için detay rapor görüntülediğimde, otomatik değerleme raporuna göre, evin fiyatı 487.169 TL olarak verilirken, bilgisayar tarafından, o anki piyasa ve bölge koşulları dikkate alınarak, bu ev için alt değer aralığının 414.094 TL, üst değer aralığının ise 560.245 TL olarak hesaplandığını görüyoruz.


Bu sonuç ne diyor?  ve pratik olarak ne işimize yarar?

1)      Evinizi satacaksanız, daha kısa sürede satmak için doğru fiyat belirlemek önemlidir. Satış fiyatını belirlerken evinizin değer aralığını göz önünde bulundurarak, evinizin lokasyon, dekorasyon, tadilat isteyip istememesi gibi özelliklerine göre o aralıkta bir fiyat koyun. Yukarıdaki çizimde, ABD’de satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı gösterilmektedir. Tam rakamlar bilinmese de, ülkemiz için de benzer sonuçlar beklemek mantıklıdır.

2)      Ev alacaksanız, kazıklanmamak veya karlı bir alışveriş yapmak için bu değer aralığını ve evin durumunu göz önüne alarak evin satış fiyatını yorumlayın. Bu civarda ve yukarıdaki özellikteki bir ev arıyorsanız, manzara vs. gibi bir özelliği yoksa 560.000 TL.den fazla para vermeyin. Veriyorsanız da aradaki farkı o özellik (mesela manzara) için verdiğinizi bilip, değer mi değmez mi siz karar verin.

3)      Satmadan önce evinizde tadilat yapacaksanız, tadilat miktarını belirlerken de bu değer aralığını göz önünde bulundurun. Baştan sona evi yenileyip, saray yavrusu bir dekorasyon yaptırmak istediğiniz satış fiyatını alacağınız (hatta yaptığınız masrafı bile çıkaracağınız) anlamına gelmez. Örnekteki gibi Beşiktaş Abbasağa’da semt içindeki lokasyonu ve evin durumu orta seviyede olan evinizin mevcut haliyle 487.000 TL civarında fiyatlanması size makul geliyorsa, içine 100.000 TL masraf etseniz bile, lokasyonunuz değişmeyeceğine göre, bu evi mevcut piyasa şartlarında 600.000 TLye satmayı hiç hedeflemeyin. Bu yüzden kendinize daha elzem tadilatlar için makul bir üst sınır belirleyin. Örneğin geçen blog yazımda, "Garaj kapıları, siding, ön kapı ve pencereleri değiştirmenin getirisinin %72" olarak gerçekleştiğinin gözlendiğinden bahsetmiştim.  Buradan yola çıkarak, örneğin, priz, anahtar, musluk, sifon, çelik kapı ve pencere pimapenlerini yenileyip, boya badana ve mutfak dolaplarını toparlamak için 5.000 TL.lik bir bütçe ayırıp, 497.000 TLye evinizi satmaya çalışmak (memleketimizde pazarlık sünnettir, 510.000 TL liste fiyatı yakışır:))daha makuldür. 

 


Comments


Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply