Picture
Yazı dizimizde, önceki yazılarda, krediyle ev alıp kiradan kurtulan adamımız için bile sonuç o kadar net çıkmamıştı. Geleceğe yönelik enflasyon, faiz vs. varsayımlarımız tutarsa kirada oturmak yerine krediyle ev alınır, son 10 yıldaki gerçek rakamlara bakılırsa kirada oturmak daha iyi çıkıyordu. İstanbul’daki ortalama bir ev için kredi taksidine  ödeyeceğimiz parayla kira ödeyip kalanının 10 yılllık faiz/kar payı getirisiyle aynı evi alabildiğimiz gibi cebimize para da kalıyor olduğunu görmüştük. Hem de işsiz kalacağım, eve haciz gelecek korkusu olmadan, strese girmeden… Semt bazında baktığımızda ise, ancak 10 yıl boyunca, faizden fazla bir değer artışı getirecek yerleri tercih etmemiz durumunda krediyle ev almanın mantıklı olduğu bunun için de karar vermeden önce, otomatik değerleme modeli gibi ucuz araçları kullanarak söz konusu evin, mahallenin, ilçenin ve şehrin geçmiş konut fiyat trendlerini incelemeyi tavsiye etmiştik.

Aslında bu özetten dahi sonuç anlaşılıyor, kiradan kurtulmak niyetiyle bile krediyle ev almak otomatik olarak iyidir, diyemiyorsak, yatırım için durum daha kötü demektir, ama yine de bakalım rakamlara. 2 numaralı adamımız, bankadan %11.5 faizle baştan beri kullandığımız, gerçek bir örnek olan Ataköy 5. Kısımdaki bir evi, içinde aylık 1.500 TL kiracısı ile 550.000 TLye aldık, kredi alırken 1.500 TL dosya masrafı ödedik, ilk yıl 300 TL asansör bozulmuş, kalorifer, hidrofor bozulmuş vs. gibi tamir bakım masrafını ödedik ve her yıl böyle bir masraf çıktığını da anladı. Kiracı olsaydı bunlara hiç karışmazdı. Bir de her sene sonunda, devlet yıllık kiranın yaklaşık %20’sini 2 no.lu adamımızdan vergi olarak isteyecek (İlk yıl için 3.600 TL) . Aldığı kira ve masraflar her yıl %7 enflasyon oranı ile artarken, bankaya her ay sabit 7.551 TL faiz ödüyor. 10 yıl boyunca, bütün bunları hesaba katarsak, aldığı kiraları artışlarıyla beraber düşünce, bugünkü parayla ev kendisine  531.552 TL ye mal olmuş oluyor. Çok fazla bir kazancı yok, 10 yılda 19.500 TL faiz getirmiş parası gibi düşünebiliriz. 2 no.lu adamın tüm umudu, evin fiyatının enflasyondan fazla artmış olması. Evin fiyatı, her sene enflasyon kadar artsaydı  1.081.933 TL olacaktı.

2 no.lu adamın kiracısı olsaydınız, hiçbir masrafa karışmayıp, faiz ve vergi ödemeyip, elinizdeki parayla ev almak yerine 10 yılda mevduattan %241 kazanmış, bu oranla, kirayı ödedikten sonra, bugün  elinizde 1.449.680 TLniz olacaktı.

Önceki yazılarda belirttiğim gibi, 10 yılda (2004-2014) İstanbul’da konut fiyatları ortalama olarak %95 artmış. Yani bizim 550.000 TLlik ev İstanbul’da ortalama bir yerde olsaydı, 10 yıl sonra 1.072.500 TL olacaktı. Geçmişe doğru baktığımızda, elinde peşin para bile varsa İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine kirada oturmak daha avantajlı gözüküyor, kredi faizi ve vergiyi de katınca, kira geliri elde etmek için ev almak iyice mantıksız oluyor.

Özellikle kadınların bu sonuçtan hiç hoşlanmayacağını tahmin ediyorum. Onlara bir şans daha verelim: 10 yıl önce İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine, spesifik olarak Ataköy 5.Kısım’da bir ev almış olsaydık, 10 yılda hem evimizin değeri TL bazında %318 arttığından, enflasyon kadar değil de, bu oranla artmaya devam ederse, evimizin değerinin 10 yıl sonra 2.299.000 TL olmasını bekleyebiliriz. Ancak o zaman iyi yapmışız diyebilirdik. Ama,10 yılda, hiç risk almayıp kirada oturan ve parasını mevduatta tutan adamdan %58 daha fazla kazanmak uğruna. Değer mi? Size kalmış…

SON SÖZ: Benim bloğumu uzun süredir takip ediyorsanız, her zamanki en iyi yatırım tavsiyemi tahmin edebilirsiniz: “Oturmayı istediğiniz yerde oturun, ama açıp oturmaya hazır, bitmiş, pozitif nakit akışı yaratacağını (değer artış oranı, konut kredisi faiz oranından fazla olan) düşündüğünüz yerlere yatırım yapın.” Açıp oturmaya hazır, derken yeni bitmiş veya yeni gibi olan, yenilenmiş, sorunsuz konutları kastediyorum. Değer artış oranını da tahminlerden çok, verilerle desteklemeye çalışın. Öncelikle, özellikle bitmemiş veya yeni bitmekte olan konutları, abi şimdi al iki senede 2’ye katlar diyenlere kesinlikle inanmayın, yalan söylüyorlar. Madem bu kadar kısa sürede 2’ye katlayacak, o zaman niye satıyorlar? Kredi kullansınlar, satmadan yapsınlar, yine karda olurlar. Kimse aptal değil! Örneğin, 20 TL gibi cüzi rakama, ilgilendiğiniz bölgelerdeki konut fiyat artış trendlerini gösteren online bir otomatik değerleme raporu (örneğin www.homereportistanbul.com sitesinden) alarak işe başlayın. Hem almayı düşündüğünüz özelliklerdeki evin makul değerini, hem de trend bilgilerini aynı anda görmüş olursunuz.


 


Comments

WEB LUIS
27/04/2016 10:48

Kisisel is baslatmak için bir kredi gerekiyor ?.
faturanizi ödemek için bir kredi gerekiyor mu?

Simdi kredi.teklif@gmail.com bize hemen kredi transferi ile devam etkinlestirmek için: Eger ilgileniyorsaniz lütfen bu e-postayi basvurun. Ayrica bu e-postaya burada bize ulasabilirsiniz: (finance_institute2015@outlook.com) Eger ilgileniyorsaniz dolgu ve bu bilgileri dönerseniz biz,% 2 faizle kredi veriyor.

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply