Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 


Comments

Gökhan
27/11/2016 20:49

Nasreddin Hoca haklı. 😀

Reply
Akın
28/11/2016 18:50

Önümüzdeki yıllarda başkanlık gerçekleşmez, veya 7 haziran 2015 gibi Akp tek başına iktidar olamama durumuna düşerse, bugün 200bin $ olan bir ev 100, hatta 50 bin $ a inebilir. Bu durum son 20-25 yılda iki defa yaşandı.

Reply
Tunç Er
30/11/2016 17:20

Dünya metropolleri ile karşılaştırıldığında İstanbul da ev fiyatları halen ucuz. İstanbul bazında TL olarak bakıldığında genel anlamda fiyatlar yüksek diyebiliriz. Ne yüksek nereye göre yüksek. Toprağın bol olduğu ve bolca konutun yapıldığı yerlerde fiyatlar yüksek ve fiyat düşme ihtimali yuksek. Ancak toprağın kalmadığı yeni konutunda nispeten az olduğu yerlerde fiyat düşmez ancak yükselmezde.

Reply
Dr.Burak Köseoğlu
30/11/2016 21:55

Avrupa'da yapılan bankacılık testleri kısa vadeli senaryolarında konut fiyatlarında Euro bazında %30 gerileme işsizlikte %10 ve büyüme için 0 verileri var yılsonuna kur tahminimiz şimdilik 3,60 ve 2017 için 4,15 hazirana iyi senaryo bankalarda ipotekli kredilerde ciddi ödeme sorunları mevcut yasal sınırlar zorlanıyor 2016 2,5 büyüme olacak gibi enflasyon %10 işsizlik %17 gibi ilk altı ay beklentileri şimdi kim konutu hangi fiyattan alacak bunu hesaplayın

Reply
30/11/2016 21:57

Bu verilere bakacak olursak fiyatlar normal.
Baska bir hususta istanbul icin paylastiginiz tablonun aynisi Almanya ve ingiltere deki konut fiyatlari icin de gecerli.Yani dunya da ki onemli sehirlerde ki konut artisina gore de bu artis normal.diger bir hususta bu artis sadece istanbul icin gecerli yani diger sehirler de talep yeteri kadar olmadigindan olsa gerek bu derece degerlenme yok.Yani Istanbul bir avrupa sehri olmus gibi gorunmekte.

Reply
hasan gazi yay
01/12/2016 08:10

Konut fiyatları bir ülkede tamamen $ endexli olursa değerlendirme sağlıklı olurmu? İnsanların alım gücüyle doğrudan ilgilidir. İnsanların alım gücü bu dört senede artıysa problem yok eğer gerilediyde o zaman problem büyüktür. Tüketici uzun vadeli kredilerle ev sahibi oluyor. Onun için ödemede problemler başlarsa sıkıntı artarak devam edecektir.

Reply
zaptiye
01/12/2016 10:46

İstanbul'dan daha kalabalık "dünya metropolleri"ne baktım: Şangay, Karaçi, Pekin ve Lagos (Nijerya) var. İstanbul pek ucuz gelmedi.

Hemen Nepal'de konut yatırımı yapıcam. Orada toprak az ve yeni konut da pek yok, malum Himalayalar biraz engebeli.

Reply
Akın
02/12/2016 19:57

Hakan Hocam. Grafiği güncelleyebilirsiniz resim daha da netleşecek. Eylülde kalmış.Dolar o zaman 3 tü, şimdi 3.5

Reply
HAKAN AYTEKİN
02/12/2016 22:03

bugünkü dolar kurunu bulmak kolay da, enflasyon 1 ay sonra açıklanıyor, konut fiyatları da veriler biriktikten sonra, elden geçip, ocak ayında hazır olacak. Bugün bloğa koyduğum 2..yazıda güncel dolar kurunu düşünerek analiz yaptım..

Reply

Your comment will be posted after it is approved.


Leave a Reply