Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
GERÇEK: İstanbul’da konut fiyatları PROBO verilerine göre, son 4 yılda, hangi yöntemle hesaplarsanız hesaplayın, ortalama %80 arttı.

Bu yazımızda, balon var, yok, çoktur, azdır, şundandır, bundandır, kentsel dönüşüm, Suriyeliler, Araplar, metro geldi, tünel yapıldı, 3.köprü, 3.havalimanı yüzünden vb. gibi ellerinde veri olmadan konuşanların yaptığı polemiklerine girmeden, verilere bakarak, İstanbul’da hangi mahallelerin bu artıştan daha çok sorumlu olduğuna bakacağız.

İlk akla gelen, İstanbul’da nerelerde en çok satılık ev var? sorusu. Aşağıdaki tabloda son 4 yılda İstanbul’da satılık evlerin bulunduğu ilk 10 mahalle verilmekte.

GERÇEK: İstanbul genelindeki satılık evlerin beşte biri bu 10 mahallede bulunuyor.

YORUM: İstanbul’da boş yer kalmadı. Arsa kıtlığından, müteahhitler veya inşaat şirketleri çok da incelemeden Beylikdüzü, Esenyurt ve Atakentte buldukları her noktaya beton dökerek İstanbul’daki konut arzını buralarda arttırıyorlar.

Peki, son 4 yıldaki konut fiyat artışlarından buralar mı sorumlu? Bu sorunun cevabı için, için son 4 yılda, İstanbul’daki tüm mahallelerin (900 civarında) dönemsel bazda ortalama fiyat artışlarını, ilgili dönemlerdeki satılık ev sayılarıyla ağırlıklandırarak incelemek gerekir. Elinde bu veriler olmayanların yaptıkları yorumların, ne kadar uzman olurlarsa olsunlar, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan biri olduklarını unutmayarak devam edelim. Aşağıdaki tabloda, PROBO verilerine göre, son 4 yılda, İstanbul’daki konut fiyat artışlarından sorumlu ilk 10 mahalle verilmektedir.

GERÇEKLER: İstanbul’daki konut fiyat artışlarının % 13.5’inden aşağıdaki 10 mahalle sorumlu. İlk listedeki mahallelerden sadece 4ü bu listede kendine yer bulabilmiş. İlk sırada, açık ara farkla, ilk listede olmayan Ataşehir Barbaros mahallesi var.
YORUMLAR: İlk tablodaki, müteahhitlerin beton dökmeyi tercih ettikleri; Beylikdüzü, Esenyurttaki her yerde işler iyi gitmiyor. Muhtemelen arz fazlalığından. Ataşehir için Finans Merkezi, Kadıköy için merkezi bir yerdeki kentsel dönüşüm, Bahçeşehir 1.kısım için oturmuş ve tercih edilen bir mahallede, hala yer olması ve yeni projeler yapılabilmesi, Maslak için tamamen işyeri olan merkezi ve değerli bir bölgede konut yapılaşma izninin getirdiği rant gibi yorumlar yapılabilir.

GENEL YORUM: Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli. TV Reklamları ve Gazetelerdeki satış ilanlarında, bu listedeki yerlerde satılık projelerin artması sorun sinyali olarak algılanabilir. Örneğin, Ağaoğlu Maslak 1453 şu andaki reklam kampanyası ile ilk aklıma gelen…

Müteahhit veya inşaat şirketi iflas veya finansal güçlüğe düşme riskleri için ise, ağırlıklı olarak 1.listedeki yerlerde projesi olan şirketler takip edilmeli.

 
 
Picture
PAZARLAMA PLANINIZ YETERSİZDİR- Piyasa iyi ise, evinizi görmek için düzenli olarak gelen kişilerin olmaması için hiçbir neden yoktur. Eğer haftalardır eve gelen giden olmadıysa, yanlış bir şeyler var demektir. Satılık bir evi pazarlamanın amacı, potansiyel alıcıların eve gelip bir bakmalarını sağlamaktır. Eğer pazarlama stratejiniz, sadece cama bir satılık afişi asmak  ve alıcıların aramasını beklemek ise emlakçınızı kovabilirsiniz. Çünkü, yapması gereken bundan çok daha fazla şey var. Gazete ve internet sitelerine günlük ilanlar verip, sosyal medyada veya kulaktan kulağa evin satılık olduğunu yaymak için ne yapmak gerekiyorsa yapmak gibi. Örneğin, internette yayınladığınız ev ilanınınıza, evinizin EvRaporu.com sitesinden alınmış, e-ekspertiz raporunu veya linkini koymak iyi bir fikirdir. Çünkü bağımsız 3. bir tarafça, bilgisayar tarafından hazırlanmış bu rapor, hem evi emsallerine göre doğru fiyatladığınızın bir kanıtıdır hem de alıcıya evin 1 yıl sonraki fiyat tahmini, piyasa terndleri, emsaller ve çevreye ilişkin çeşitli verilerle bilgi verip, gerçek alıcının, daha çok bilgi alıp ısındığı ve aklına yatan, kafasında canlanmış bir evi dürüst bir satıcı olan sizden almaya daha istekli olmasını sağlayacaktır. Üstelik ilk rapor ücretsiz, sonrakiler ise 20 TLden başlayan cüzi bir fiyatla…400.000 TL fiyatlı evinizi bu sayede bir ay erken sattığınızda, faizden veya dolar artışından kazancınızın yaklaşık 4.000 TL olacağını düşünürseniz evi bu sayede 3980 TL daha fazlaya sattığınızı düşünebilirsiniz.

Evinizin satılmasını garanti etmek çok da elinizde değil, ama bu ve önceki yazılarımdaki faktörlerin farkında olmak, sorunlarınızın nerede olduğunu belirlemenize ve duruma uyum sağlamak için ne yapmanız gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır.


 
 
Picture
PİYASA İYİ DEĞİLDİR - Bu büyük bir sorundur, ve gerçekten bu konuda yapabileceğimiz fazla bir şey olmadığından ızdırap verir. Hiç kimse herhangi bir nedenle bölgenizdeki evleri satın almıyor ve siz konut kredisi borcunuzla, banka ipoteğiyle bağlı olduğunuzdan, orada sıkışıp kaldınız. Bu durumda bazı fedakarlıklar yapılması gerekebilir: bazıları, evlerini piyasa değerinin altında satıp, biraz parasal kaybı kabul ederek bu zor durumdan kendilerini kurtarıp, biraz nefes alma ve piyasada yeniden hareket imkanı bulurken, diğerleri, evlerini satmadan borç bularak piyasanın yeniden toparlamasını beklerler. Bu durum, gayrimenkulün garantili bir yatırım olmadığı ve bazı zamanlar, büyük kayıplara yol açabileceği noktasını işaret etmektedir.

Aslında, bu konuda, piyasa kötüleştikten sonra değil ama evi alırken yapılabilecek bir şeyler var. İnsanların çoğunun ömür boyu biriktirebildikleri net servetin bir ev ve bir arabayı geçemediğini düşünürsek, ev almak çoğumuz için büyük bir karar. Neredeyse tüm servetimiz söz konusu…Bu yüzden, eğer durumunuz böyleyse, ev alma kararı vermeden önce, piyasaların gidişatını, evi almayı düşündüğümüz çevredeki konut fiyat artış trendine bakıp, piyasa iyiyken bile konut fiyatlarının herhangi bir sebeple ağır gittiği yerlerden değil daha canlı ve talep gören yerlerden ev almayı tercih etmelisiniz. Peki nasıl yapacağız bunu? Hemen www.evraporu.com sitesine üye olup, satın almayı düşündüğünüz ev için bir e-ekspertiz raporu alarak işe başlayın (bir süreliğine ilk rapor ücretsiz). Sizin için örnek bir rapor aldım. Bağcılar-Hürriyet mahallesi. Buradan, 100 m2, asansörü ve site havuz gibi özellikleri olmayan, arakat ve krediye uygun mütevazi bir ev almak isterseniz şu andaki piyasa fiyatlarıyla 203.000 TL gibi bir ödeme yapmalısınız. Bu fiyat çoğu kişiye uygun gelebilir, hatta sıkışan birini bulabilirseniz aynı evi 165.000 Tl gibi bir fiyata da alabilmeniz muhtemel. Bunu da yine rapordaki, acil satış değeri kısmında görüyoruz. Oh ne güzel! Buraya kadar ben bu evi alırım diyorsunuz…Ama o da ne? Raporda, pek çok bilginin yanı sıra, evin şu andaki piyasa değerini ve bir yıl sonraki tahmini değerini gösteren, PROBO Otomatik Değerleme Modeli (www.probomodel.com) tarafından hesaplanmış, aşağıdaki gibi bir bölüm göreceksiniz.

Burada, o bölgedeki geçmiş piyasa trendlerini kullanarak istatistiki bir modelle bir tahmin yaptığımızda, evin bir yıl sonraki beklenen fiyatının 214.000 TL olacağını söylüyor bize rapor. Burada 203.000 TLye alacağınız bu ev, bir yıl sonra, 214.000 TL eder diyor bilgisayar. Yılda %6’dan bile az (%5.4) bir getiri söz konusu. Suratınızın biraz ekşidiğini görebiliyorum…Yine de evi beğendiniz, hem işe de yakın. Kem küm, alırız bi şey olmaz diyorsunuz.

Raporda son 2 yıllık piyasa trendlerini gösteren bir bölüm de var. Burada, aşağıdaki gibi bir karşılaştırmalı grafik göreceksiniz.

Burada, son 2 yıla baktığımızda, İstanbul’daki konutlar, ortalama olarak %45 gibi değerlenirken Bağcılar ilçesinin %30, Hürriyet mahallesinin ise %24 gibi bir artış oranıyla piyasanın altında kaldığı gözlenmektedir. Üstelik bu piyasa çok iyi iken gözlenen rakamlar. Peki, bizim durumumuza gelelim. Piyasa kötüleşirse, Bağcılar-Hürriyet mahallesinde, fiyatı uygun, işe de yakın, ulaşımı kolay diye aldığımız bu evi nasıl satarız? Bu rapora bakınca, cevabı kolay. Zor ve zararına satarız. Her zaman, herkesin söylediği bir laf olan “alırken kazanacaksın” bu ev için söz konusu değil. O zaman, almayı düşündüğümüz evi, buradan değil, piyasadan daha iyi veya en azından piyasa ortalamalarına yakın bir yerden ev almayı tercih edeceğiz. Yani evi alırken, en büyük servet kalemimiz olan bu evi, piyasa kötü gider de satmak zorunda kalırsak ne olacağını alırken düşüneceğiz. Bunun için, içgüdülerle hareket etmek yerine, piyasa verilerine bakmak şart.

SON SÖZ: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin" W. Edwards Deming

 
 
Picture
ÇOK PARA İSTİYORSUNUZDUR – Eviniz, bölgede satılık benzer konutlara göre daha yüksek fiyatlı ise, insanları bu fiyata almaya ikna etmek için zorlanabilirsiniz. Bu temel bir meseledir: Evinizin büyüklüğü, güzelliği, konumu ya da evdeki iyileştirmeler açısından diğer evlere göre daha fazlasını sunmadığı sürece, diğer evlerle fiyatta rekabet etmeye zorlanırsınız. Satıcı için fiyatı düşürmek asla hoşa gitmez, ama istemediğiniz bir evde oturmaya devam etmek de öyle. Fiyatı yüksek belirlemek, özellikle internet ilanlarında, ilanınıza hiç bakılmamasına bile neden olabilir. Satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda, bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı bilinmektedir. Bu yüzden, vakit kaybetmek istemiyorsanız, evinizi satışa koyduğunuz fiyat önemlidir. Unutmayın, evinizin fiyatı, alıcının ödemeyi kabul ettiği kadardır, sizin hayal ettiğiniz kadar değil…Bu konuda daha fazla bilgi için tıklayın.

Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktinizi harcamamak için bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com)  İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Hem de bir süreliğine ilk rapor ücretsiz!..

 
 
Picture
Zor bir piyasada bir ev satmak sinir bozucu olabilir. Evin kendisinde muhtemel alıcıları kaçıran yanlış bir şey var gibi hissedebilirsiniz. Yapısal değişiklikler için bir ton para harcamadan önce bu dört faktörün hayatınızı zorlaştırıp zorlaştırmadığını, düşünün:



1)      EVİN DIŞI ÇEKİCİ GELMİYORDUR - Biz evin içinde yaşadığımız için, evin değerini öncelikle iç görünüme göre değerlendiririz. Ama, muhtemel alıcılar için, tam tersi doğrudur. İlk izlenimin büyük etkisi vardır ve dışarının durumu insanların gördükleri ilk şeydir. Gazetelerdeki gayrimenkul projelerinin reklamlarında, genellikle sadece dış görünümler gösterilmektedir. Hatta evin içini gördükten sonra bile, dış görünüm hala çoğu insan üzerinde gayrimenkulü nasıl bulduğuna dair en büyük etkiyi yapar. Bunun nedeni dışarının kolayca erişilebilir olması, ve bir evin en çok tanınan kısmının dışı olmasıdır. Böylece bir evin içi insanların kafasında dışı aracılığıyla hatırlanmaktadır (bakınız çıpa etkisi yazılarım ). Ayrıca, birçok kişi ilgilendikleri evleri hatırlamak için evin etrafında arabayla veya yürüyerek gezerler, eğer evin dışı çekici değilse, evinizin özellikleri onlar için kaybolmuş olabilir.

 
 
Picture
İstanbul’da şehir merkezine uzak pek çok yeni proje, ulaşılabilir olduğu izlenimi verip satılabilir olmak için bu türden sloganları çok kullanıyor. Bu yazımda, biri Sarıyer-Zekeriyaköy diğeri Büyükçekmecedeki iki ayrı gerçek projeyi, kendi tanıtımlarındaki kolay ulaşıldığını iddia ettikleri rakamları kurcalayacağım.

Sarıyer-Zekeriyaköydeki projenin web sitesinde, İstinye Park’a 20 dk. uzaklıkta olduğunu söylüyor. Hemen Yandex’i açıp geceyarısı bakıyorum. Sıfır trafikte 30 dakika. Büyükçekmece’deki projenin reklamlarına göre Atatürk Havalimanı 20 dakika. Mesafe 39 km. Yine Yandex yetişiyor imdada. Geceyarısı, trafiksiz, TEM’den en hızlı 46 dakikada ulaşılabiliyor.


Oysa trafik İstanbul’da depremden sonra en büyük sorun. Yandex.Trafik verilerine göre İstanbul’un Aralık 2011 – Mayıs 2012 dönemindeki trafik durumunu konu alan araştırmasından elde edilen belli başlı rakam ve bilgilere göre;

1)Sabah saatlerinde (8:00 ile 10:00 arası) İstanbul trafiğinin sıkışıklık derecesi 5 dolaylarında olup, sıkışık yol kesitlerinde oluşan araç “kuyruk”larının toplam uzunluğu, İstanbul’dan İzmir’e olan mesafenin iki katı, yani 1,100 km’ye yakındır.

2) Akşamları (18:00 ile 20:00 arası) ise trafik sıkışıklığı 6 dereceye ulaşır; dolayısıyla ortalama bir İstanbullunun eve dönüş yolculuğu, serbest yoldaki yolculuğa göre 2.5 kat daha uzun sürer.

3)Pazartesi – Cuma arası İstanbul’daki günlük trafik düzeni aynı olup, ortalama sıkışıklık derecesi 4.5 dolaylarındadır.

4) İlkbaharda İstanbul’daki trafik sıkışıklığı, kış aylarına göre ortalama hesapla 0.5 derece artmış görünmektedir.

5)İstanbul’un ana caddelerindeki trafik, sabahları ve gündüz saatlerinde şehir merkezine, akşamlarıysa şehir dışına doğru daha sıkışıktır.

6) Haliç köprülerindeki trafik genellikle Boğaz köprülerindeki trafiğe göre çok daha sıkışıktır.

Yukarıdaki bilgileri reel proje örneklerimize uyguladığımızda;

1)      Lansmanda 20 dakika denmesine karşılık, Zekeriyaköy’den sıfır trafikte bile 30 dakikada gidilebilen İstinye Parka, hafta içi sabah trafiğinde ortalama olarak, 1 saate yakın, akşam trafiğinde ise 1 saat 15 dakika gibi bir sürede ulaşabileceğimiz,

2)      Lansmanda 20 dakikada ulaşılabileceği iddia edilen, 39 km.lik Büyükçekmece – Atatürk Havalimanı mesafesini aslında, sıfır trafikte 46 dakikada gidebiliyorsak, hafta içi sabah trafiğinde ortalama olarak, 1.5 saatte, akşam trafiğinde ise 2 saate yakın (115 dakika) gibi bir sürede ulaşabileceğimiz,

anlaşılıyor.

İstanbul'da eviniz ve işiniz arasındaki trafik durumunu, ev almadan önce, işe gidiş ve dönüş saatlerinde mutlaka kendiniz kontrol edin. Köprüye veya havaalanına kuş uçuşu (ya da geceyarısı trafiğinde) 10 dk. mesafede olduğunu iddia eden projeleri, bu saatlerdeki reel trafik verileriyle değerlendirin. Her gün bu kadar trafik katlanılabilir seviyede mi siz karar verin. Tabii, pratik olarak, yukarıdaki resimdeki gibi bir çözümünüz yoksa:)

 
 
Picture
Geçen yazımda bahsettiğim kriterlere göre listeyi güncellersek, benim tavsiyelerim aşağıdaki listede belirtilen yerler olur. Bu listeden kendi öncelik ve düşüncelerinize göre seçim yapmanız durumunda, daha az riskli olarak prim yapacak yerlerden konut alınabileceğini düşünüyorum.

Bu liste, yatırımlık olarak düşünülen konutların kira getirisi dışındaki, değer artış beklentisini daha garantili yerlerden oluşturmak için önemli ama Türkiye’mizde her zaman talep edilen, her derde deva, lansmanların olmazsa olmaz sloganı, “hem yatırımlık hem oturumluk” konutlar için daha önemli. Zira kendi kriterlerinizi bu listeden daraltarak oluşturduğunuzda daha mantıklı ve daha kolay bir sonuca varabilirsiniz. 


Örneğin işim Mecidiyeköy’de, evim işe yakın olsun, kiraya çıkmak istemiyorum, tek ev alacak param var, aynı zamanda hastalıkta, sağlıkta, ihtiyacım olduğunda satabilirim de, zarara girmeyeyim diyorsanız bu liste Şişli-Meşrutiyet Mah. diyor. 


Eski püskü ve sıkış tıkış evlerden ve mahallelerden bıktım ama bir sürü yeni inşaatın yapıldığı, arz fazlası olan Beylikdüzü, Esenyurt, Ispartakule gibi yerlerden ev alıp, değeri düşerse zarara girmekten korkuyorum diyen biri için Eyüp-Göktürk ve Çekmeköy’ün yukarıdaki mahalleleri daha uygun gibi…

Peki mahalleyi de seçtik, göz koyduğumuz evin değeri nedir? Sonraki yazımda…

Beni twitter’dan ya da linkedin’den takip ederseniz, bloğa yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
Ben, her zaman olduğu gibi konuya duygusal ve sezgisel yaklaşmaktan çok, analitik yaklaşmayı ve verilerle konuşmayı seven biri olarak size 2015 Kasım itibarı ile, bu yönde bir analiz yaparak yatırımlık ev almayı düşünenlere bir iki tavsiyede bulunacağım.

Öncelikle en riski seven, agresif yatırımcılara söyleyebileceğim, en basit tavsiye, kira oranlarını filan boşverin, neresi son 3 yılda en çok kazandırdı ise o mahallelerden bir ev alın. Peki buralar nereler? Hasetliği ve konu komşu şurdan burdan alıp 5 yılda (genelde oturup, alış tarihine bakıp hesapladığınızda zamanın bile daha fazla olduğu anlaşılır) üçe katladı muhabbetlerini bırakıp, veriler ne diyor ona bakalım. İşte son 3 yılda PROBO otomatik konut değerleme modeline göre en çok prim yapan mahallelerden bazıları:


Buralarda alınan evler 3-4 senede kendini amorti etti! Mucize gibi… Ama bu listedeki bazı yerler biraz spekülatif gözüküyor diyen daha sağlamcı yatırımcılar için önerim ise, sadece mahalle bazında değil, ilçe bazında da talep gören yerleri seçip daha sonra seçim yapacakları listeyi oluşturmaları. 


Buralar nereler? Sonraki yazıya...Yukarıdaki twitter butonuna basıp takip ederseniz, yazılar bloga girer girmez haberdar olursunuz.
 
 
Picture
Son 3 yıla baktığımızda İstanbul’da genel olarak, ortalama ev fiyatları % 15 arttı. Aynı dönemde enflasyon bunun çok daha altında raporlanıyor ama hadi TÜİK’e, kamu kurumlarına, hükümete vs. güvenmiyoruz deyip %10 civarında bir enflasyon artışı varsaysak bile bu çok iyi bir yatırım getirisi. Buna bir de İstanbul için ortalama %5 kira getirisi eklersek, İstanbul’daki ortalama bir ev için enflasyonun 2 katı bir getiri söz konusu olacaktır. "Neden İstanbul'dan Ev Almalıyız" başlıklı yazımdan sonra, bana en çok sorulan soru, peki İstanbul'un neresinden ev alalım?

Yukarıda bahsetmiş olduğum yıllık %20 (%15+5) getiriyi, ilçe ve mahalle bazında, daha bilinçli bir seçim yaparsak arttırabilirmiydik? Borsa ve döviz piyasalarının aksine, geçmiş verilere bakarak, nerelerin prim yapabileceğini anlamaya çalışmak gayrimenkul sektöründe daha anlamlı sonuçlar veriyor. Zira, evlerin fiyatı günlük açıklamalarla bir yukarı bir aşağı inmiyor ve reel olarak herhangi bir sebeple talep gören yerler, bugünden yarına çok kolay değişmiyor (Bkz. İlk blog yazılarımdan “Kız Sen İstanbul’un Neresindensin?").

Yatırım amaçlı bakıldığında farklı stratejiler güdülebilir, pek çok farklı tercihler yapılabilir:

·        Kira getirisi yüksek evler.

·        Yeni evleri ilk piyasaya çıktığında almak.

·        Eski evleri daha düşük fiyattan alıp, yenileyip satmak.

·        Son zamanda en çok rağbet gören yerlerden almak.

gibi...




Benim tavsiyelerim bir sonraki yazıya. Yukarıdaki twitter veya linkedin butonlarına basıp beni takip ederseniz, yazılarım bloga girer girmez haberdar olursunuz.