Picture
Blog yazılarımı takip edenler bilir. Kasım 2016’dan beri, İstanbul’da ev fiyatları düşecek diyorum. Örneğin, 13.12.2016 tarihinde, PEKİ, EVİMİN FİYATI NE KADAR DÜŞER?  başlıklı yazımda, şöyle demişim: SONUÇ: Benim tahminimce, uzatmalar devam etmez de, memlekette kriz olursa, ya İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapar (bu hesap dolar 3 TL iken geçerli, 3,5 seviyesi için %34) ve vatandaşın alım gücü seviyesine inip biraz sendeleyerek yoluna devam eder, ya da, en iyi şartlarda, 2017den itibaren, çift haneli enflasyon ve tek haneli konut fiyat artışlarıyla 4 yılda makas kapanır. Son durumda FED’in elinin armut toplaması lazım…İlk toplantı bugün ve yarın TSİ 20:00de

Son Söz: Gayrimenkul sağlam yatırımdır ama bu krizlerden hiç etkilenmez demek değildir.


Peki böyle demişiz de ne olmuş bakalım 5 ay sonra:


Kaynak: EvRaporu.com

Memlekette ani düşüşü gerektirecek kadar büyük bir kriz olmadı çok şükür…Ama, dediğimiz gibi, enflasyon, yıllık bazda, ÜFE 2017 Ocak, TÜFE de 2017 Şubat’tan itibaren artık çift haneli. İstanbul konut fiyatları ise, Aralık 2016dan bu yana, grafikten de görüleceği üzere ortalama %4.14 düşmüş. FEDin eli armut toplamadı, 2017de 4 değil ama 3 faiz artışı var dedi, buna paralel olarak, aksi siyasi söylemlere rağmen, dediğimiz üzere, bizde de faiz arttı.
Hükümetin sektöre desteklerine rağmen, 2017ye yumuşak iniş anlamına gelecek tek haneli konut fiyat artışı değil, çok keskin olmasa da düşüşle başladık. Sonuç olarak, keskin düşüş olmadı ama matematik değişmedi, dolar 3,5 TL ise, Aralık 2016ya göre İstanbul’da %34 düşüş beklemeliyiz demişiz. 5 ayda %4.14 konut fiyatlarında düşüş + ÜFEde son 4 ayda %8,61 artış ile reel olarak %11,6 düşüş anlamına gelir. Bu İstanbul konut fiyatları için en az %20 daha düşüş var hedefte demektir. 6 ayda mı olur, 1 yılda mı, 4 yılda mı memleketin genel durumuna bağlı. Biz ancak, bu hızla giderse, 1,5 senede hedefe ulaşırız diyebiliriz. Buradan zımni olarak politik bir yorum da çıkarabiliriz. 4 yılda yavaş yavaş %34 düşseydik yumuşak iniş, ani olarak %34 düşseydik kriz demek idiyse, 1,5 yılda hedefe varmak, türbülanslı bir seyir ve hava boşluklarında ani alçalmalı bir yolculuk anlamına gelir. Anons da geldi zaten: 2019’a kadar, kemerlerinizi bağlayın ve yerlerinizden kalkmayın!..

Milliyet Emlak’ta, geçen ayki “Ev Fiyatları Çok Arttı Ne Demek?” başlıklı yazımda, ev fiyat artışlarının yüksek olup olmadığını orada yaşayanların lokal gelir (ücret) artışıyla karşılaştırmak en anlamlısı demiştim. Zira benim gördüğüm en yüksek korelasyon bu iki değişkende. Aksine henüz rastlamadım. Bu mantıkla,  yeni bir soru soralım ve yeni bir grafikle yazımızı sonlandıralım:

SORU: Bir ülkede, veya şehirde, ev fiyatlarının düşmesi iyi midir? Yukarıda kurduğum hipotezi tersten okursak, ev fiyatları düşüyorsa, lokal olarak o ülkede veya şehirde yaşayan halkın gelirinin (ücret) de düşüyor olması beklenir mi?

GRAFİK: Yunanistan’daki konut fiyat artışları ve ücretleri gösteren bu grafikte de kural bozulmadı. Ücretler azalırken konut fiyatlarının düştüğü veya konut fiyatları düşerken ücretlerin de azaldığı görüldü. Yani, farklı değişkenlerin etkisi söz konusu değilse, ülkenin ekonomik durumu ile bu göstergeler birebir örtüşüyor. Yunan hükümeti borç krizi 2009 yılının sonlarında başlamış ve halen sürmektedir. Aşağıdaki grafikte de, 2010 yılından itibaren Yunan ev fiyatlarında sürekli bir düşüş, aynı şekilde Yunanların ücretlerinde de paralel sürekli bir düşüş gözlenmektedir.

Yunanistan’da ev sahipliği oranı %74dür. Yani konuyu, sadece ev fiyatlarına bakarak, arttı, düştü, çok, az şeklinde yorumlamak büyük resmi kaçırmak anlamına geliyor bence…Yunanistan’da 2010’dan beri yabancılar için ev fiyatlarının cazip olduğu ve ev alanlara vatandaşlık verildiği reklamları yapılıyor. Ev fiyatları lokal ücret seviyesi ile paralel olarak aşağıya doğru hareket ederken, kur sebebiyle, yabancılar için çok düşmesi, silahlı değil ama ekonomik bir işgale davetiye anlamına da gelebilir mi aynı zamanda?
 
 
Picture
Geçen yazımızda,  talep tarafında, eğer Dubai’de milyar $larımızı hangi ülkenin emlak piyasasına kaydıralım kararı vermiyorsak, arz tarafında da, satacağımız evin müstakbel alıcısı yabancılar değilse, diğer ülkelerin konut fiyatlarıyla kendi ülkemizi karşılaştırmanın anlamsız olduğundan bahsetmiştik. Yabancılar ayda 110.000 konutun satıldığı, tüm Türkiye’de ayda ortalama 1.000 adet konut almaktadır. Ayrıca, bu net rakam değildir, yani sattıkları da dahil değildir. Sonuçta, balon olduğu iddia edilen, İstanbul konut piyasasında arz ve talep çoğunlukla lokaldir ve oturduğunuz evler misli nitelikte mallar değildir. Bu durumda, yabancı ülkelerin konut fiyatlarıyla İstanbul’u karşılaştırmak “tencere dibin kara, seninki benden kara” muhabettinden başka bir işe yaramaz. Özetle, oturduğunuz veya alacağınız eve bakın, semt ve yapı itibarı ile yabancı alıcı veya satıcı hedeflenmiyorsa balon tartışmalarına bakmayın bile…Ayrıca, “balon” terimi aslında teknik bir konu ve bu konuda çok yazdım. Aslında, vatandaşın aklındaki esas soru, “ev fiyatları çok mu arttı?”. Bu balondan farklı bir soru…Madem, başka ülkelerle karşılaştırmayacağız ev fiyatlarını, peki neye bakacağız? Arzı ve talebi lokal olan bir şeyi inceleyecek isek, karşılaştıracağımız göstergeler lokali temsil etmeli. Bana göre soru, o ülkede veya lokasyonda çalışanların ev sahibi olabilme durumlarına bakılmalı. Aslında kafalardaki soru bu…Bu durumda, ev fiyatlarının “çok” artıp artmadığı cevabını arıyorsak, lokal olarak ücret endeksi ve konut fiyat endeksi karşılaştırması daha doğru bir gösterge olacaktır.

Hong Kong, bugün (ve çok uzun zamandır) birim metrekare fiyatları (20.000 $/m2) bazında dünyanın en pahalı evlerine sahip bir şehir. 100 m2 ortalama bir apartman dairesi için 2 milyon $ ödemeniz gerekiyor. Ev fiyatları da, 2004 yılından bu yana 3,5 kat artmış. Ama burada oturan halktan, ev fiyatları çok arttı, ev almak artık Hong Kong’da çalışanlar için hayal oldu, balon var şikayetleri geliyor mu? Sanmam…Geliyorsa da doğru değildir, sızlanmadır…Aşağıdaki grafikte, düz çizgiyle, Hong Kong ev fiyatları endeksi, kesikli çizgiyle de Hong Kong ortalama aylık ücret endeksi gösterilmiştir. Görüldüğü gibi, Hong Kong’da ev fiyat artışlarıyla, çalışanların ücretleri arasında neredeyse tam korelasyon vardır. Yani ikisi beraber ve aynı oranlarda artmakta veya azalmaktadır. Durum böyle olunca, hangi yıl olursa olsun, çalışanların Hong Kong’da oturacak bir ev alabilme durumları aynıdır. Hatta 2016 yılında çalışanların ücretleri ev fiyat endeksinin üstüne çıkmıştır. Bariz bir artış yok, Ev almak, Hong Kong’da hep zor olabilir vs. ama burada yaşayan halk için 2004-2012 yılları arası çalışanlar için ev sahibi olmanın biraz zorlaştığı gözlense de, ev fiyatları çok artmıştır şikayetleri doğru değildir…Ev sahiplik oranının %50 civarında oluşu da, en başta bile konut alımı ulaşılamaz idi yorumunu zayıflatmaktadır.


Türkiye’de durum nedir peki? Aynı mantıkla baktığımızda, buradaki grafikte, tüm Türkiye’de ev fiyatlarının 2010 yılından bu yana yaklaşık 3 kat arttığı gözlenmekte. Türkiye için bir, aylık ortalama ücret endeksi, bulamadım, ama asgari ücret grafiği var, onu koydum. Şaşılacak bir şekilde 2014 yılına kadar asgari ücret artış oranları ev fiyatlarının üstünde, 2014ten sonra biraz bozulma var ama 2016 seçim vaadi zammı ve 2017 artışı ile yine ev fiyat artışlarının üstünde. Burada da, beklenmedik kadar yüksek bir korelasyon gözleniyor!!! Tabii burada yorumda, unutulmaması gereken, iki nokta var. Birincisi, Türkiye ortalama ev fiyat artışları ve İstanbul ev fiyat artışları arasında büyük bir uçurum vardır. İkincisi de, Türkiye’de işsizlik oranı çok yüksektir. Yani, asgari ücreti iş bulursanız alırsınız ve ev almak için, bu işin de geçici değil, 10-20 yıl kadar sürekli olması gerekir. Ama, tüm Türkiye için konuşursak, çalışan biri için bir ev almak hayal midir? Türkiye’de ev sahipliği oranı %61’dir. Sonuç olarak, Hong Kong’dan bile iyi durumdasınız, hadi yine iyisiniz…denebilir.
 
 
Picture
Bugün dünyanın finansal piyasaları arasında temelleri 1960’lı yıllara dayanan, bir entegrasyon süreci yaşanmaktadır. Telekomünikasyon ve bilgi teknolojilerindeki gelişmelerden faydalanan finansal kurumlar geniş bir yelpazeye yayılan finansal araçlar ve teknikler geliştirmişlerdir. Bu arada hükümetler piyasa katılımcılarının işlemlerini sıkı olarak kontrol etmekten vazgeçmişler ve uluslararası faaliyetlerin liberalleşmesini hızlandırmışlardır. Sonuç dünya çapında entegre bir piyasaya dayanan bir finansal sistem olmuştur.

Sermaye piyasaları ve finans piyasalarının küreselleşmesi ise, piyasaları ayıran sınırların ortadan kalkması ve uluslararası sermaye akımlarının ileri boyutlar kazanma sürecini ifade eder.

Teknolojideki gelişmeler finansal piyasaların küreselleşmesine büyük katkıda bulunmuştur. En başta, teknoloji dünya çapında finansal işlemler gerçekleştirmeyi olanaklı kılmaktadır. Teknoloji dünya çapında finansal piyasalarda gerçekleşen gelişmelerin tüm dünyaya en kısa zamanda dağıtılabilmesine imkan tanımaktadır. Bilgisayar teknolojisi finans endüstrisinin çok kompleks işlemlerle ilgili hesaplamaları en kısa zamanda gerçekleştirebilmesini olanaklı kılmaktadır. Bu da piyasa katılımcılarının daha yeni ve karmaşık ürünleri ortaya çıkarmasına yardımcı olmaktadır. Ayrıca teknoloji sayesinde piyasalarda işlem hacmi de artmış bu da piyasanın likiditesini artırmıştır.

Sonuç olarak, artık günümüzde, eğer bir ülkeye özgü, çok önemli bir gelişme yoksa, örneğin, dünyadaki borsa endekslerinin birbirine paralel hareket ettiği gözlenmektedir. Bu yüzden, bizim borsayı yorumlarken ABD verilerinin açıklama saatleri heyecanla beklenip, aslen ABD piyasasını etkilemesi beklenen veriler, piyasaların paralel hareket edeceği varsayımıyla bizim Borsanın yönünü tahmin için kullanılmaktadır.

Analistler, dünyadaki gayrimenkul piyasası verilerini de elektronik olarak ele geçirince, diğer finansal piyasalarda uyguladıkları teknik analiz, grafik, vb. metotları aynen uygulayarak, örneğin hiç tanımadıkları, görmedikleri ülkelerdeki ev fiyatlarının çok pahalı olduğu, balon oluştuğu gibi sonuçlara varmaktadır. Bunlar, IMF, OECD gibi saygın kuruluşların raporlarında yer almakta ve reel olarak finansman kararlarını etkilemektedir. Örneğin, aşağıdaki sene başında bizim basında da yayınlanan haber ve yorumlardaki geçen yazımda da yer alan grafikten yola çıkarak, dünyadaki ev fiyatları, fiyat artışları karşılaştırılarak konut balonu teşhisi konmaya çalışılmaktadır. Bu yazılara ne kadar güvenebiliriz? Caddenizdeki emlakçıya, Kanada’daki ev fiyatları hakkında ne düşündüğünü sorun. İşte o kadar güvenin bizim piyasa hakkında yapılan yorumlara da…Zira, hem arzı hem talebi tamamen lokal olan, misli nitelikli bir mal olan oturduğunuz evler, sanki standart bir ticari malmış ve fiyatı, niteliği dünyanın her yerinde aynı imiş veya aynı olmalıymış gibi yorumlanıyor analistlerce…


Picture
Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Başlıktaki, “dünyadaki bütün evlerin fiyatları aynı olmalı” deyince size saçma geldiyse yukarıdaki gibi grafiklere bakıp başka hiçbir faktörü göz önüne almadan, kendi ülkeniz için, ev fiyatları çok artmış veya azalmış diye yorum yapmayın.

EvRaporu.com verilerine göre, 2017 itibarı ile İstanbul’daki satılık evlerin medyan fiyatı 530.000 TL ve medyan büyüklüğü 123 m2. Bu ne demektir? Şu anda, İstanbul’daki tüm satılık evlerin (yaklaşık 200.000 adet) satış fiyatlarını yüksekten küçüğe doğru sıralarsanız 100.000inci sıradaki evin fiyatı 530.000 TLdir.

Tipik bir İstanbullu, 2017 itibarı ile, 530.000 TL fiyatlı, 123 m2 bir evde oturmaktadır. Bu evi biraz daha gözümüzün önüne getirebilmek için, Milliyet Emlak sitesine gidip, yukarıdaki aralıkta arama yapıp İstanbul Avrupa yakasından rasgele bir ev seçtim: (http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/410-1550/cennet-te-3-1-asansor-ve-otoparkli-luks-daire) . İşte, tipik bir İstanbullunun oturduğu ev. (Küçükçekmece, Cennet mahallesi 125 m2 525.000TL fiyatlı )


Picture
Bir de İstanbul Anadolu yakasından rasgele aynı özelliklerde bir ev seçtim:

(http://www.milliyetemlak.com/ilandetay/65066-3406/kadikoy-rihtim-caddesine-50-metre-mesafede-120-m2-daire) . Kadıköy Rıhtım caddesine 50 m. Mesafede 120 m2 525.000 TL fiyatlı.


Bu evlerin ikisi de sizce aynı mı? Bedava verseler hangisini tercih ederdiniz? Kanada’daki veya Amerika’daki tipik evlere benziyor mu sizce?

MİSLİ VE KIYEMİ NİTELİKTE MAL NE DEMEKTİR?

“Misli nitelikte mal” derken kastettiğimiz, basitçe  “birbirinin aynı” anlamına gelmektedir. Yani misli mal, çarşı ve pazarda fiyat farklılığına sebep olacak bir farklılık arz etmeksizin benzeri bulunabilen maldır. Örneğin seri numaraları farklı olsa da aynı para biriminden para, aynı şirketin aynı seriden hisse senetleri, tahvil veya bonoları, tartı ve hacimde birbirine yakın olan buğday, arpa, pamuk, demir, çuha, pamuk, kumaş, matbu yeni kitaplar, hatta aynı model ve marka araba, mutfak eşyaları gibi birbirine benzer sanayi mallar da misli nitelikte mallardan sayılır.

Bunun zıttı ise, çarşı ve pazarda benzeri olmayan veya olup da birimlerinin farklılığı sebebiyle fiyatta farklılık arz eden mallar olarak tanımlanabilen “kıyemi mal”dır. Mesela, hayvanlar, arazi, ağaçlar, evler, el yapımı halı, el yazması eser, kullanılmış kitaplar birer kıyemi maldır.

Oturduğunuz evlerin hepsi, en azından koordinat olarak dünyada benzeri olmayan kıyemi mallardır, misli nitelikte olan, borsa veya döviz fiyatları gibi karşılaştırma ve tekdüzen yorumları yapılamaz. Örneğin, aynı sitede, aynı inşaat firmasının aynı malzemeleri kullandığı evlerin bile fiyatları birbirinden farklıdır. Buna şerefiye denmektedir. Oysa, cebinizdeki doların, Başkan Trump’ın cebindeki dolardan farkı yoktur…

Bir dahaki sefere, 25 yaşındaki ABDli bir analistin hiçbir art niyeti olmasa bile, karşılaştırmalı veri ve grafikleri gösterip, Türkiye’de konut balonu var deyince, haberi veya raporu, bunları aklınıza getirip okuyun. Veya… İyisi mi oturduğunuz evlerin duvarlarını, milyar dolarları hangi ülkeye kaydırsak, aynı paraya daha çok kira geliri ve fiyat artışı elde ederiz diye düşünenler gibi dolar olarak görmekten vazgeçin. Büyük ihtimalle çoğunuz, burada 10 yıl önce aldığınız evleri, fiyatı arttı diye satıp ev fiyatlarının daha az arttığı Almanya’ya gidip oradan ev almayacak…

 
 
Picture
Dünyada, 2008’den bu yana, yıllarca süren, düşük faiz oranları, emlak talebinde bir artışa neden oldu ve dünyanın büyük bölümünde emlak fiyatlarında buna göre bir artış yaşandı. Bu konuda çok yazı yazdım.

Sene başında bizim basında da çıkan haberlerde yer aldığı gibi, geçen Kasım ayında Avrupa Merkez Bankası'nın sistemik risk yönetim kurulundan uyarı alan sekiz ülkede ise kırılgan gayrimenkul piyasaları oluştuğuna işaret ediliyor.

Barclays kredi analistlerine göre, sorunun çözümü için, merkez bankası faiz oranından ziyade bankaların borç verme uygulamaları hedef alındığı için, 2017'de stres birikimi yoğunlaşacak ve bu durum, açıklanan kırılgan gayrimenkul piyasaları için gelecekte bir noktada düzeltme riski oluşturabilir.

Avrupa Sistemik Risk Komitesi'nin puanlama modeli, İsveç gayrimenkul piyasasına 2.2 ile en yüksek tehlike seviyesini verirken, Lüksemburg 1.8 ile ikinci ve İngiltere 1.7 ile üçüncü sırada geliyor. Bu derecelendirme, varlık fiyatları, bankalar tarafından risk alma ve yerli finansal düzenleyicinin gözetim seviyesini göz önüne alarak yapılmış.

Avrupa Sistemik Risk Komitesi (ESRB)'den uyarı alan ülkeler Avusturya, Belçika, Danimarka, Finlandiya, Lüksemburg, Hollanda, İsveç ve Birleşik Krallık'tır. ListedeTürkiye yok. İşte Avrupa’daki en büyük konut balonlarını gösteren Barclays tablosu:


Açık mavi sütunlar ESRB’den uyarı alan ülkeleri göstermektedir. Benim 2,5 sene önce bloğumda incelediğim seri yazılar sonucunda balon sinyali veren kırmızı bölgedeki 3 ülke burada da aynen yer alıyor. Fransa hakkında şu anki görüntü, iyiye gittiğini söylüyor, demek ki.
2017 yılına girerken, bir uyarı da global emlak fiyatlarında, büyük bir düzeltmenin yolda olabileceği yönünde alarm sinyali veren OECD’den geldi. Türkiye’nin yer almadığı, OECD araştırmasına göre, en yüksek ev fiyat artışları, Yeni Zelanda, İsveç ve Kanada’da. İşte 2002-2016 Haziran sonu itibarı ile hazırlanmış grafik. 
Bu grafiğine göre, ev fiyatları en çok artandan başlayarak ülkeleri sıralarsak, Yeni Zelanda, İsveç, Kanada, Avustralya, İngiltere, Almanya ve ABD diye devam ettiğini görürüz. 2016 yılının 2. Çeyreği, yani 30.06.2016 tarihli verileri kullanarak hazırlanan grafiğe göre Yeni Zelanda ev fiyatları 2002 yılına göre 2.42, İsveç 2.25, Kanada 2 kat artmış durumda. Avustralya ev fiyatları 2002’ye göre %79 artarken İngiltere için bu rakam %57 olmuştur. Aynı dönemde Almanya’da ev fiyatları %17 artarken, ABD’de bu rakam %13 olmuştur.

Bu tablo karşısında, OECD ekonomistlerinin yorumu, Kanada ve İsveç için, gözlenen çok yüksek ev fiyatlarının, dengeli bir emlak piyasası ile tutarlı olmadığı şeklindedir. Ayrıca, Brexit sonrası, emlak fiyatları gerilemeye başlayan İngiltere (özellikle Londra) için ise, eğer düşen emlak fiyatlarının maliyetini büyük ölçüde, İngiltere’de yerleşik olmayanlar çekiyorsa, bunun İngiltere için iyi olacağını belirtmektedirler. İlk anda, düşen ev fiyatlarının İngilizleri değil, yabancıları daha çok etkileyebilmesi saçma gibi gözükse de, özellikle Londra’nın Batı yakasındaki emlak alıcılarının tabiyetini gösteren aşağıdaki grafiğe bakınca, bu yorum anlamlı olabilir.

Son olarak, bir uyarıda, İngiltere Merkez Bankası yetkilileri ise, 2008 krizinden bu yana, sürmekte olan, ev fiyatlarındaki artışın 2017 itibarı ile sonuna gelinmiş olabileceğini belirtmektedirler.

Bu grafiğe, elde karşılaştırmalı hiçbir veri olmadığı halde sürekli konut fiyatlarında balon olduğu şüpheleri öne sürülen İstanbul’u ekleseydik ne olurdu diye merak ettim ve USD bazında 2012-2016 tarihleri arasındaki İstanbul konut fiyat artışlarını, grafiğin sağ alt köşesine kırmızı çizgi ile ekledim. Esas grafiği bozmasın diye biraz alta çektim. İstanbul grafiğini yukarı kaydırıp 100 seviyesinden başlatırsak, dolar bazında %9 konut fiyat artışı ile en düşük artışın yaşandığı %13 konut fiyat artışı olan ABD’nin bile altında kaldığını görürüz.

Global finansal piyasa merkezlerinde milyarlarca doların üstünde oturup, ellerindeki fazla parayı, hangi ülkeye ve piyasaya kaydırsam diye düşünenlerin kullanımı için yapılan bu analizler, acaba o ülkede, oturmak veya yatırım için ev alan vatandaşlar için aynı şekilde yorumlanabilir mi? Bir dahaki yazıya…

 
 
Picture
Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. EvRaporu.com verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.

Sosyo-Ekonomik durum, borsa veya döviz fiyatları gibi günden güne değişmez. Toplumun genelini veya insanın kendisini ilgilendiren hemen tüm değişiklikler gibi birden değil yavaş yavaş gerçekleşir. Bu yüzden, şimdi verilerini yorumlayacağımız EvRaporu.com, 2 yılda bir SED analizini güncellemektedir. Önceki SED verileri 2014 yılında hazırlanmıştı, 2016 itibarı ile yeni SED verileri açıklandı. Şimdi bunlara ve ne sonuçlar çıkarabileceğimize bakalım:

1)  Önce İstanbul Geneli: İstanbul geneline baktığımızda, refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından bir gerileme göze çarpmaktadır. En üst seviyedeki 6 grubun tamamında bir azalma (sadece en üst gruptaki mahalle sayısı aynı kalmıştır), sondaki 2 gruptaki mahalle sayısında ise ciddi bir artış gözlenmektedir.

Picture
2)  İlçe Bazında Baktığımızda: Bir nebze olsun yıldızı parlayan tek ilçe Çekmeköy, yerini koruyan Bahçelievler. Diğer ilçelerin tamamı, az ya da çok düşüşte. Yarım puanı aşan düşüştekilere  baktığımızda ise, ilçeler, en çok düşen Zeytinburnu ilçesinden başlayarak yandaki gibi sıralanıyor.


3) Mahalle Bazında: Birer basamak inişte çıkışta olan çok yer var ise de, bu kategorinin yıldızı, 2 senede 2 basamak atlayarak 1.gruba geçmeyi başaran tek mahalle Beşiktaş-Levazım mahallesi. 2 senede SED grubu en az 2 derece düşen mahallelere baktığımızda ise en çok mahalle  Sarıyer’den var. Kadıköy ve Ataşehir’in gözde yerleri ise listede düşüşte olan dikkat çekici yerlerden. Kentsel dönüşüm ve finans merkezi kaynaklı arz arışı ile yeni yerleşenler mi sorumlu bu düşüşten acaba?

4) İstanbul’un en prestijli mahallelerinin yer aldığı birinci gruba baktığımızda ise, Bakırköy-Yeşilköy, Kadıköy-Fenerbahçe ve Sarıyer-Yeniköy birer basamak yükselip her 2 yılda da 7 mahalleden oluşan bu gruba yükselen üç mahalle iken, Beşiktaş-Nisbetiye ve Bebek ile Galata kulesi civarını içeren Beyoğlu-Bereketzade 2.gruba düşen mahallelerden oldu. Bu mahallelerin hepsi yeme-içme ve eğlence ile öne çıkan mahalleler. Terör mü keyfini kaçırdı buraların acaba? Beşiktaş-Etiler, Ulus ile Kadıköy-Caddebostan ve Sarıyer-Baltalimanı her daim en üst grupta yer alan 4 mahalle.

Kendi mahallenizin 2016 yılı SED grubunu merak ediyorsanız, EvRaporu.com sitesine üye olarak, ilk raporunuzu ücretsiz alıp görebilirsiniz.

 
 
Picture
2016'da bana en sık sorulan soru, (Türkiye’de ekonomik kriz olup olmayacağı hariç) İstanbul ev fiyatlarında büyük bir çöküşe neden olacak bir balon olup olmadığıdır. Kısa cevap hayır. Herkes, bu korkutucu "balon" kelimesinin kullanırken dikkatli olmalı. Fiyatlardaki küçük gel gitler, sürekli olarak olacaktır ve bu gerçek bir ekonomik balon oluşumu ile karıştırılmamalıdır. Ekonomik bir balon patlamasının özellikleri, kısa sürede fiyatlarda minimum% 35-65 gerileme içerir.

Balonlar hakkında bu blogta çok yazdım (sağdaki kategoriler menüsünden, konut balonu kutusunu seçerseniz, tüm konut balonu yazılarımı görebilirsiniz). Ama aşağıdaki grafikte açıklanan, herhangi bir piyasada tipik bir balonun oluşumunu genel olarak anlayınca, daha iyi anlaşılacağını düşünüyorum.

Her şeyden önce tanımla başlayalım. Balon nedir? Ne değildir? Basitçe, “herhangi bir piyasadaki fiyatların suni olarak şişmesidir” denmekte, böyle kullanılmakta ve anlaşılmaktadır ülkemizde. Bana göre, bu tanım, hem tam değil, hem de çok açıklayıcı değil. Her fiyat artışı balon mudur? suni ne demek? fiyatlar şişince ne olur? Patlamak zorunda mıdır? vb. soruları ortada bırakmaktadır. Ayrıca, Türkçede kullandığımız “balon” terimi ile İngilizce’deki sabun köpüğü (bubble) anlatılmak istenmesine karşılık şişirilen balonlar (baloon) aklımıza geldiğinden kafalar iyice karışmakta. Bunlar patlamayabilir, durabilir veya yavaş yavaş sönebilir ama sabun köpüğü balonlarının oluştuğu anda bir süre sonra aniden patlayıp yokolacağı bellidir…


Yukarıdaki grafikte “sinsi evre” olarak tanımlanan süreçte fiyatta belli belirsiz bir yukarı hareket vardır ve bu evrede “Akıllı Para” sahipleri pozisyonlarını yavaş yavaş alırlar. Sonra kurumsal yatırımcılar hareketi hisseder ve onlar da erken sayılabilecek bir zamanda vagona binerler, “farkındalık evresi” olarak isimlendirilen bu evrede hala profesyoneller vardır, halk ve basın yoktur. Bu evrenin sonuna doğru, nispeten kısa sürede kar eden profesyonellerden bazıları bu kadar yeter deyip vagondan inerken trenin hızı biraz yavaşlar, bu fiyatlarda biraz düşüş yaratır ama çılgınlığı yaratan etkenler devam ediyorsa, yeniden yükseliş başlar ve satıp çıkanlardan bazıları tuzağa düşüp, yeniden aynı vagona daha fazla bilet ücreti ödeyerek binerler ve basının da ilgisiyle başlayacak daha sert bir yükselişe sebep olurlar. Artık çılgınlık evresine geçilmiştir, trenin fren kolu kırılmış ve treni yavaşlatmanın imkanı kalmamıştır. Burada halk kitleleri, nereye gittiğini tam olarak bilmedikleri trene, herkes biniyor diye birbirlerini iterek hırsla binmeye başlamış ve treni daha da hızlandırmışlar, gaflet içinde parti vererek kutlamalara başlamışlardır. Bütün ekonomik kurallar altüst olduğundan, bu irrasyonel durumun yeni bir kurallar dizisi, paradigma gerektirdiğinden bahsedildiğinde artık zirve görülmüştür, tren yokuş aşağı frensiz gitmeye başladığı fark edilir, çöküş evresi başlamıştır ama bu durum keyifleri bozmamak için inkar edilir, panikle inenler, tuzağa düşüp yine daha fazla bilet parasıyla binerek treni eski durumuna getirmeye çalışsalar da, camdan dışarı bakanlar artık korkuyla, bunun normal bir gidiş değil, hızlı bir düşüş olduğunu fark ederler ama heyhat trenin içindedirler. Atlayan kolu bacağı kırıp kurtulmaktadır, ama çoğu inmez, durumu kabullenip kaderlerine razı bir şekilde teslim olurlar. Bu arada trenin ilk kalktığı durağa gelmişlerdir ama bu kadar para ödedikten sonra inip inmemekte kararsızdırlar. Tren seferini bitirip garaja giderken, hala seyahatin yeniden başlayacağı ümidiyle inmeyenler vardır ve büyük bir hayal kırıklığı yaşamaktadırlar…

Karşılaştırma için kullanılabilecek, tarihi, iyi bir hisse senedi balonu örneği, 1700'lerin başında Güney Denizi hisse senetleri fiyatlarıdır. South Sea hisse senedinin fiyat grafiğinin yukarıdaki grafikle ne kadar benzediğine bir bakın. Newton girdikten 6 ay sonra 9 kattan fazla artarak zirve yapan köpük balonu, patlayarak, 6 ay sonra Newton’un servetini sıfırlamıştır…

Yer çekimi kuvvetini keşfeden Isaac Newton, kişisel iflasına sebep olan bu olaya gönderme yaparak, “Yıldızların hareketini hesaplayabilirim, ama insanların çılgınlığını asla” demiştir.

Grafikte, kırmızıyla gösterilen ok ise, “yukarı çıkan, aşağı gelmeli” diye özetlenebilecek Newtonun çok iyi bildiği yerçekimini işaret etmektedir…

 
 
Picture
Geçen yazıda, genel bazı değerlendirmeler yapıp, 2017 yılında İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapabileceği veya enflasyonun altında artışlarla uzun vadede bu kadar değer kaybedebileceğini söylemiştim.

Şimdi, tam olarak sizin eviniz ne kadar düşer sorusuna cevap arayacağız. Örnek olarak, diğer faktörleri devre dışı bırakmak adına, Bağdat Caddesi civarı gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu bir yer değil, Beylikdüzü, Esenyurt gibi konut arz fazlası olan yerleri değil, şehrin tam göbeğinde, oturmuş bir semt olarak, Beşiktaş, Etiler’de, aşağıdaki özelliklerde bir ev seçtim. Hemen EvRaporu.com sitesine gidip bu ev için bir detay e-ekspertiz raporu aldım. Buradaki üç bilgi, gelecek seneki ev fiyat beklentimi oluşturmak için çok önemli. Birincisi evin şu andaki tahmini değeri, ikincisi ise makinanın trend analizi yaparak, baktığım evin bir yıl sonraki fiyatını tahmin ettiği bölüm.


Örnek evimizin bugünkü değeri raporda, 1.374.792 TL olarak tahmin edilmiş. Aynı evin, 1 yıl sonraki değerinin ise 1.368.114 TL olacağı belirtiliyor. Yani makine bu evde, 2017 sonunda %1den az da olsa bir değer düşüşü beklediğini söylüyor. 1 yıl boyuncaki enflasyonu da hesaba katarsanız sene sonunda %10 kadar reel bir kayıp olacağı tahmin ediliyor demek ki. Çünkü, 1 yıl sonraki 1.368.114 TL bugünkü aynı miktardaki paradan %10 daha az satın alma gücüne sahip olacak. Bugünün 1.231.302 TLsi olarak düşünebilirsiniz. Makine şu anda benim 2. olasılığımı işaret ediyor ve birden değil yavaş yavaş, enflasyona yedirerek değer kaybı diyor.

Üçüncü önemli bilgi ise rapordaki aşağıda gösterilen son 24 ayı gösteren piyasa trendleri bölümü. Etilerdeki örnek evimiz, 2 yılda %46 civarında değer kazanmış. Bu esnada enflasyon %13 civarında olmuş, arada aşağıda kırmızı ile işaretli bölge kadar açıklık var. Şu anda, piyasada ani bir düşüş olmasını gerektirecek ekonomik, siyasi, askeri, toplumsal bir bozulma olursa bu baktığımız evin %23 civarında değer kaybetmesini bekleyebiliriz. Daha da düşebilir o anki şartlara bağlı olarak, panikle, ama ev fiyatları şişmişti biraz diyorsanız, bana göre hakkı %23 aşağısı, bunun altında alıcı gelir veya alıcı olabilirsiniz, daha fazlası fiyatın hak etmediği yerlerdir. Sonuç olarak, yakın zamanda hızlı bir düşüş olursa bu evin değerinin 1.058.000 TLye kadar düşmesini bekleyebilirsiniz. Sene sonuna kadar yavaş bir düşüş olması halinde ise bu değer %10 enflasyon farkı ile 31.12.2017de emlakçı vitrininde 1.164.000 TL fiyatla oturacağını öngörmektedir.

Son olarak, makine 1 yıl sonrası için %4-5’in üzerinde bir değer söyleseydi ve piyasa trendlerinde arada kırmızı bölge de mevcut olsaydı, berabere kalmış olacaktık, ama yine de piyasadaki olası bir düşüş durumunda evinizin değerinin düşme potansiyelini rakam olarak bilmek ilerideki kararlarınızda işinize yarayabilir. 3-4 ay sonra bir rapor daha alırsanız trendi ve 1 yıl sonraki fiyat tahminine yansımalarını daha iyi takip edersiniz. Sonuçta, şu anda, benim bu ev için fiyat düşüş tahminim makinadan daha fazla olmakla birlikte iki göstergede düşüşü işaret ediyor.

İşte size sizin evin fiyatının ne kadar düşebileceğini söyledim. Şimdi, hemen EvRaporu.com sitesine gidin, tüm bilgileri girerek üye olun. Şu anda, üye olana bir adet detay, bir adet liste rapor bedava. Kendi eviniz veya almayı düşündüğünüz ev, ya da müşterilerinize önereceğiniz evler için yukarıdaki analizi yapıp 2017 için beklentilerinizi içgüdü ile değil rakamlarla ortaya koyun. Sonra ne yapacağınıza karar vermeniz daha kolay olur.

 
 
Picture
Son iki yazıda, İstanbul’da konut fiyatlarında büyük düşüş olacak mı? konusuna göz attık. Sizin, bu yazılara yaptığınız yorumlara ve sorularınıza cevap vereyim;

İstanbul konut fiyatları neden düşecek? illa düşecek mi?

Aslında düşmesine gerek yoktu. Balon da yok diyoruz ya…Düşmesini gerektiren 2 sebep var. İkisinin de konutla alakası yok:

1)      ABD Merkez Bankası FED’in dünyadaki hemen tüm varlıklarda balon oluşmasına sebep olan düşük faiz politikasına son vereceğinin beklenmesi. Herkes bu konuda emin, ama ABD yönetimi sonsuz dolar arzı ile dünyanın sesini çıkarmadan yönetmenin bir yolunu bulursa, bu saadet devam eder, bizim konut fiyatlarına da, ne kadar bomba patlasa bir şey olmaz. Globalleşmenin testlerinden biri bu…Dünya tek para olarak doları ve tek otorite olarak FED’i kabul ediyor mu? Rusya, Çin ve Türkiye itiraz ediyorlar farklı sebeplerle…Niye bu kadar önemli? Çünkü dünyayı ABD fonluyor. Sizin konut kredinizi veya inşaatı yapan müteahhitin ihtiyacı olan krediyi aldığı Türk bankası, bunu sizin düşük geliriniz sebebiyle tutmadığınız mevduattan değil, yabancı finans kuruluşlarından dövizle kredi alarak kullandırabiliyor. Ciddiyseniz, elinizdeki cüzi dolarları bozmadan veya yakmadan önce kişi, şirket, herkes TL döviz bütün kredilerini bir kapatsın ayağımızı yorganımıza göre uzatalım da görelim. Olmaz mı? Olur, ama o zaman dünya finans sisteminden çıkar, Küba, Kuzey Kore gibi bir ülke oluruz…Sıkıya gelince, zaten öyle yaşıyoruz, olsun diyen vatandaşlar ise oyunu bu sistemin devamı için kullanıyor veya gizli bir el seçimleri manipüle ediyorJ. Gerisi politikaya giriyor ama bizim için önemli olan sistemin devamı ve ABD tarafından sürdürülmesi bizim ve tüm kurumlarımız için önemli olduğu sürece, FED’in faiz arttırımı bizi bağlamaz diye kof milliyetçilik yaparak hiçbir şeyi çözemeyiz. Şu anda, TCMB bizi bağlamaz, FED daha önemli modundayız…Globalleştik bu anlamda yani. Siz, politikacıların, faizi düşüreceğiz yalanlarına bakmayın. FED faiz arttırırsa, hem doların dünyada tüm para birimlerine olduğu gibi TLye karşı değeri de artar, hem de yurtdışı kurumlardan daha yüksek faizle borç alıp Türkiye’yi (devlet dahil) fonlayacak banka ve finans kurumlarının size kredi kullandırdıklarında ödeyeceğiniz faiz, garanti yükselecek demektir. Yani piyasa faizi yükselecek. Eee, ben kredi kullanmıyorum ki, oturduğum ev yıllardır benim. Benim evin değerini niye etkiliyor? derseniz, varlık fiyatlama modellerine göre, evinizden gelecek yıllarda beklediğiniz kira getirisini daha yüksek oranla iskonto edince evinizin değeri düşüyor. Tamamen matematik…Aynen, faizler düştüğünde, hiçbir şey yapmadığınız halde, bu hesapla evinizin değeri arttığı gibi…

2)      İki önceki yazımızda verdiğimiz grafikte gösterdiğimiz gibi, son 4 yılda Türkiye’de enflasyon % 31 artmış iken, doların %68 artmış olması. Bu makas bu kadar açılmasaydı (bu da aslında bir önceki sebep olan, dünyadaki düşük faiz ortamı yüzünden), vatandaşın geliri enflasyon değil, dolar bazında artabilseydi yine sorun olmaz, evinizin değerinin düşmesi gerekmezdi. Bu kısım Türkiye’deki ekonomi yönetimini ilgilendiriyordu. Dünyadaki düşük faize bağlı enflasyon düşüşünü biz yapmışız gibi sevinip buralara geldik. Şimdi Amerikan kartalı bizi çıkardığı yerden bırakacak mı?, bu arada uçmayı da öğrenememişiz, fena çakılacağız diye korkuyoruz. Aradaki 37 puan fark uçurumun yüksekliği…

SONUÇ: Benim tahminimce, uzatmalar devam etmez de, memlekette kriz olursa, ya İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapar (bu hesap dolar 3 TL iken geçerli, 3,5 seviyesi için %34) ve vatandaşın alım gücü seviyesine inip biraz sendeleyerek yoluna devam eder, ya da, en iyi şartlarda, 2017den itibaren, çift haneli enflasyon ve tek haneli konut fiyat artışlarıyla 4 yılda makas kapanır. Son durumda FED’in elinin armut toplaması lazım…İlk toplantı bugün ve yarın TSİ 20:00de

Son Söz: Gayrimenkul sağlam yatırımdır ama bu krizlerden hiç etkilenmez demek değildir.

Sonraki yazıda, peki benim evim, veya almayı düşündüğüm ev tam olarak ne kadar düşer? Sorusuna cevap arayacağız. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.


 
 
Picture
Önceki yazıdaki grafiğe bakarsak, asıl sorunun konut fiyat artışlarından değil, USD kuru ve enflasyon arasındaki açılan makastan kaynaklandığını anlarız. Yani burada konut fiyatlarını tartışmak yerine makroekonomi yorumu yapmak gerekiyor aslında. Normal koşullarda, tam rekabetçi piyasalarda enflasyon ve döviz kurunun, zaman boyunca birebir örtüşerek gitmesi beklenir grafikte. Yani, teoride, piyasalara hiçbir müdahale olmasaydı, aynı mal veya hizmetin fiyatının hem TL hem USD bazında aynı seyri izlemesi beklenirdi. Yani basitçe, Mc Donalds endeksindeki gibi, Amerikada veya diğer ülkelerdeki bir adet Big Mac değerindeki parayı bozup Türkiye’ye getirdiğimizde burada da bir adet Big Mac almalıyız. Önümüzdeki sorun, konut fiyatları olmaktan çıktı, Türkiye için, enflasyonun mu (veya faizin mi) yoksa döviz kurunun mu fiyatlardaki genel artış seviyesini daha doğru yansıttığına döndü. Burada, bana göre, Nasrettin Hoca haklı çıkıyor ve gelirini döviz bazında ayarlayabilen TC vatandaşları ile gelirini döviz bazında ayarlayamayan TC vatandaşları için iki farklı yorum çıkıyor, ikisi de kendi açısından haklı. Burada, esas sorun olan makroekonomik yorumu ve kim suçlu konusunu Mahfi Eğilmez’e bırakalım, biz konut fiyatlarına dönelim. Ama bir haber sitesindeki yazıda, hükümet yetkililerinin bir sene önce neler dediğini paylaşmadan edemeyeceğim (haberin resmi de bu yazının başındaki resim):

Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek de Fed kararının açıklanmasının ardından Twitter hesabından yaptığı açıklamada, "Fed beklentiler doğrultusunda faiz artırarak şimdilik piyasaları rahatlattı gibi" değerlendirmesinde bulundu.

Cumhurbaşkanı Tayyip Erdoğan'ın Ekonomi Başdanışmanı Yiğit Bulut, Fed'in faiz artışı kararının beklenen bir gelişme olduğunu, piyasalarda olumlu bir adım olarak algılanacağını belirterek, Türkiye'de faiz indirimi için fırsat kollamakta yarar gördüğünü söyledi.



Geldiğimiz nokta ise:

Aslında, 2,5 yıl önceki ilk yazılarıma dönerseniz, 16.04.2014 tarihli ENFLASYON VE GAYRİMENKUL YATIRIMLARI başlıklı bir Wharton School araştırma makalesinden yola çıkan blog yazımda konu açıklanmış. Bakmaya üşenenler için, yazıdan bazı bölümler:  

·Araştırmadaki, basit modelde, elde gayrimenkul tutmanın enflasyondan arındırılmış getirisinin enflasyona  göre değişmez olduğu ispatlanmaktadır.

· Bu araştırmada “emtia” en iyi enflasyona karşı koruma sağlayan varlık sınıfı olmuştur.       Ancak, düşük enflasyon dönemlerinde, emtialar, incelenen varlık sınıfları içinde en düşük getiriyi getirmişlerdir. Bu büyük bir performans farkı, eğer yüksek ve düşük enflasyon rejimlerinin her ikisinde de performans hedefleniyorsa , dengeli bir portföy oluşturmanın faydasını vurgulamaktadır. Kavramsal olarak, enflasyona karşı yüksek koruma sağladığı düşünülen gayrimenkul, gerçekten tarihi örneklemimizdeki diğer enflasyona duyarlı varlıklar kadar ya da daha da iyi performans göstermiş ve yatırımcıları önemli ölçüde negatif yönlü getiri riskine maruz bırakmamıştır.

· Kiraların enflasyona endekslenmesi, konut yatırımının, Türkiye’de, rahatlıkla otomatik olarak enflasyona karşı bir korunma aracı olarak kullanılabileceğini gösterir.


Yorum farkı, tamamen, dövizin mi, ÜFE-TÜFE ortalamasının mı fiyat artışlarına karşı gerçek reel korumayı gösteren bir indikatör olduğuna karar vermekten kaynaklanıyor. Soruyu tersten yola çıkarak, bana göre, ne oldu sorusunu cevaplayayım:

ABD’de yapılan araştırmalarda, gayrimenkulün, hem düşük hem yüksek enflasyon dönemlerinde enflasyona karşı değer açısından yüksek koruma sağladığı kanıtlanmıştır. Türkiyede de  güvenilir veri olmadığından bu konuda yapılmış akademik çalışma yok (aslında artık EvRaporu ile var:), vatandaşın aklında her zaman gayrimenkulün kaybettirmediği hissiyatı vardır ve hep haklı çıkmıştır. İstanbul’daki konut fiyat artışları dolar bazında yılda %2 ile ancak yatırımcıların değerini korumuştur demek mi size daha doğru geliyor, enflasyon yılda yüzde 7 iken ev fiyatları yüzde 16 artmış vay be! demek mi? Bilindiği gibi ekonomide paranın fonksiyonları arasında değişim aracı olmasının yanı sıra, değer biriktirme aracı olması da vardır. Bu anlamda Türkiye’de konut ve döviz değer biriktirme fonksiyonunu yerine getirirken TL sadece değişim aracı fonksiyonunu yerine getirmektedir.

Kısaca, benim cevabım, herkesin sepetle oynandığından şüphelendiği ÜFE-TÜFE değil TL yanlıştır. Dolar kuru enflasyonu daha doğru yansıtmıştır. Biz burada son 4 yıla baktık, ama, maaş zamları TÜFE’ye göre ayarlanan çalışanlar, domates patates, TL ile fiyatlanan her şeyi üretenlerin gelirleri genelde kriz dönemlerindeki gibi 1-2 yıl değil,  daha uzun süredir, arka arkaya suni düşük artışlarla çağ dışı kalmıştır. Sonuç olarak, İstanbul konut fiyatları, ortalama İstanbul halkının ulaşabileceği seviyeden en azından 4-5 yıldır uzaklaşmaktadır ama bunun nedeni sahibinin servetini korumaya çalışan konut fiyatları değildir.

Bu açıdan bakınca, taşlar yerine oturuyor:

1) İstanbul konut fiyatlarında balon yoktur.

2) Artık bu gelir düzeyi ile İstanbulluların çoğunun çalışarak konut sahibi olması hayaldir.

3) Yabancı için, riskimize göre yılda dolar bazında %2 getiri cazip değildir. Bunun için gelmemektedirler, boşuna yabancıya konut satacağız diye abuk subuk düzenlemeler yapmayın. Konut alanlar, mecburiyetten kaçan ve risk alma seviyeleri daha yüksek Irak, Suriye vatandaşları, biraz da parayı ne yapacağını şaşırmış Araplar…

4) Bundan sonra TL ve dolar (ya da İstanbul konut fiyatları) anormalliğinin yerine oturması için ya dolar veya konut fiyatları düşecek, ya da enflasyon aşırı artıp fiyatlar yerinde sayarak dengelenecek. Birincisi çok mümkün gözükmüyor (Buradaki analizde Eylül sonu verileri kullanıldığı için dolar 3.01 iken bugün 3.5TL ama bu ikisinin (biraz konut fiyatları düşüşü ve enflasyon artışı) kombinasyonu daha mümkün gibi. Daha sağlıklı tahmin için, USD fiyatının oturmasını beklemek şart.

5) Eylül sonu rakamları ile USD 3,01 iken, önceki yazıdaki grafiğe göre %40’lık bir enflasyon dolar makası var. TL enflasyon doğru, dolar düşer diyenler çoktan kaybetti. Dolar daha bu verilerin mürekkebi kurumadan 2 ay içinde %13 arttı bile. Daha gider mi? Dolar doğru enflasyon fırlar diyenler %40’ın üzerine %13 daha koyarsa %58 enflasyon ancak keser piyasayı. Temennimiz, 4 yılda çıktı 4 yılda yavaş yavaş insin. Ama bu bizim elimizde değil. Öyle olsa bile yıllık enflasyon şu anki %7 seviyesinden her yıl %12 artmalı. Bu da iyimser senaryo olarak, 2017 sonrası yılda %19 enflasyon 4 yıl boyunca demek. Takke düştü, kel göründü…

6)  Çok sert bir konut fiyat düşüşü beklemiyordum açıkçası yazıya başlamadan. Yavaşlama ve durağan gitmesi daha muhtemel duruyordu. Sebebi kredili konut alımlarının aşırı seviyede olmaması ve konut kredi borçluların kalitesinin ortalamadan yüksek olması. Ama, İstanbullu aldığı ev fiyatı erirken borç ödemeye devam mı eder, panikle satmaya mı çalışır onu bilemiyorum. Konut piyasasından ziyade memleketin genel durumu bu kararda çok önemli bir etken zira…Dolar enflasyon makası bir düzeltmeden ileri gider, kriz tüm ekonomide olursa, konut piyasası da dayanamaz ve alıcısı, satıcısı, inşaatçısı için tüm denklemler bozulur. Bambaşka bir dönem başlar. Yeni bir dünya kurulur…

Son sözü yine Nasrettin Hoca söylüyor: KAZANIN DOĞURDUĞUNA İNANIYORSUN DA ÖLDÜĞÜNE NEDEN İNANMIYORSUN?

Birkaç yazı daha bu konuda yazmaya devam edeceğim. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.

 
 
Picture
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…

Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.

Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".

Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına  ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:


GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.

2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.

3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.

4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.

Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.

Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.